10 przepisów NA ODBIÓR MIESZKANIA OD DEWELOPERA – Strefa Nieruchomości

Autor: Karolina Malicka

Odbiór techniczny mieszkania trzeba dobrze zaplanować. Wady i usterki wykryte na tym etapie i naprawione na koszt dewelopera pozwolą zaoszczędzić pieniądze, które niebawem przeznaczylibyśmy na samodzielne naprawy. Dlatego bardzo ważne jest, aby protokół zdawczo- -odbiorczy mieszkania zawierał wszystkie istotne defekty, które zgodnie z ustawą, deweloper naprawia na swój koszt. 

1. TYNKI

Należy dokonać kontroli wizualnej struktury tynków oraz sprawdzić płaszczyznę powierzchni (piony i poziomy oraz kąty) za pomocą poziomicy, kątownicy oraz szczelinomierza. Tynk nie powinien mieć znacznych pęknięć czy zarysowań zarówno w narożach, jak i na płaskiej powierzchni. Niemniej jednak musimy liczyć się z tym, że każdy nowo wybudowany obiekt będzie osiadał i mogą pojawić się potencjalne pęknięcia. Najważniejszy aspekt podczas przejmowania lokalu od dewelopera to zawilgocenia tynków. Mogą pojawić się wszędzie, na suficie, posadzce, w dolnej części szpalet po obu stronach okien, a nawet na środku ściany czy w okolicach szachtów (miejsc, w których przechodzą np. piony kanalizacyjne).

Do sprawdzenia wilgoci potrzebne są: higrometr i kamera termowizyjna. Ta ostatnia w najbardziej dokładny sposób pokaże na swoim ekranie zakres wilgotnego fragmentu. Wysokiej jakości kamery potrafią z łatwością zlokalizować wilgoć nawet w okresach letnich, gdy na zewnątrz jest dodatnia temperatura. Do precyzyjnego, procentowego określenia wilgoci w ścianie posłuży nam higrometr (wilgotnościomierz). Pozostawienie jakichkolwiek zawilgoceń, rodzić będzie w bliskiej przyszłości wykwity pleśni.

2. POSADZKA

Koniecznie trzeba zwrócić uwagę, czy została wykonana w poziomie. Do tego potrzebna nam będzie 2-metrowa poziomica oraz szczelinomierz. Należy ponadto ocenić, czy struktura i powierzchnia posadzki jest jednorodna (nie może mieć np. ukośnych pęknięć, wykruszeń, zachlapań) oraz czy została oddzielona od ścian dylatacją i czy ma odpowiednie nacięcia.

3. STOLARKA OKIENNA

Należy dokładnie przejrzeć szyby pod kątem występowania zarysowań oraz wad szkła w postaci ciemnych ok. 1-milimetrowych kropek lub pęcherzyków powietrza (otwartych lub zamkniętych). Dodać jednak należy, iż niektórzy producenci mają pewne wyłączenia wad w specyfikacji materiałowej. Przy sprawdzaniu okien należy również zwrócić uwagę na właściwe ułożenie uszczelek (nie mogą się falować, ani mieć wgnieceń). Dodatkowo trzeba sprawdzić poziomicą pion, a następnie skontrolować, czy skrzydła okna przy otwarciu pozostają w zadanym miejscu, czy też się zamykają, co może świadczyć o ich niewłaściwym zamontowaniu. Następnie sprawdza się jakość osadzenia okna (pianki montażowej). Jedyną metodą, która właściwie wskaże braki i nieszczelności okna jest badanie termiczne wykonane wysokiej klasy kamerą termowizyjną. Czasami przedmuch spod okien jest wyczuwalny nawet po przyłożeniu dłoni, jednak ta czynność z pewnością nie wskaże nam pełnego zakresu, który wymaga ponownego uzupełnienia.

4. STOLARKA DRZWIOWA I OTWORY DRZWIOWE

W przypadku drzwi wejściowych przede wszystkim skupiamy się na aspektach estetycznych. Sprawdzamy jakość montażu, potencjalne zarysowania powierzchni, profili zewnętrznych i wewnętrznych, klamki oraz zamka i szyldów. Należy też sprawdzić przejrzystość i obróbkę wizjera (czasem zdarza się, że o nim w ogóle zapomniano). Dodatkowo naszej uwagi wymaga próg wejściowy – jeśli został już zamontowany – oraz wszelkie uszczelki, które niestety czasem się falują lub nie zostały wcale zamontowane. Nie można zapominać o otworach pod drzwi wewnętrzne – te powinny być większe niż docelowe drzwi. Zazwyczaj deweloperzy wykonują otwory o wysokości 208–212 cm i szerokości 90–91 cm dla drzwi o wymiarach w świetle 200 x 80 cm. 

5. INSTALACJA WENTYLACJI

Jedną z najważniejszych rzeczy jest sprawdzenie drożności i właściwego działania wentylacji grawitacyjnej i/lub mechanicznej. Do tej instalacji należą nie tylko wyjścia z kanałów w postaci kratek lub anemostatów (dotyczy wentylacji mechanicznej), lecz także nawietrzaki. Są to małe listwy zamontowane na górnej ramie okna, które odpowiadają za dostarczenie do pomieszczenia świeżego powietrza. Pamiętajmy, że w pomieszczeniach „mokrych”, do których zaliczamy m.in. kuchnię i łazienkę, zawsze musi znaleźć się wentylacja. Do pomiaru przepływu powietrza w kanałach wentylacyjnych używamy anemometru, który precyzyjnie wskaże na wyświetlaczu z jaką prędkością powietrze jest wyciągane z naszego mieszkania lub też wdmuchiwane. To ostatnie zjawisko potocznie nazywane jest „cofką”, czyli wstecznym ciągiem powietrza i występuje generalnie przy wentylacji grawitacyjnej. 

6. INSTALACJE WODNO-KANALIZACYJNE 

Tutaj należy skupić się na znalezieniu odpowiednich dopływów wody oraz odpływów dla ścieków. A zatem dla umywalki, zlewu, bidetu, prysznica lub wanny szukamy dwóch przyłączy, które docelowo będą nam dostarczać ciepłą i zimną wodę, oraz jednego odpływu (plastikowe wieczko o wielkości do 5 cm). W przypadku muszli klozetowej oraz pralki należy zlokalizować dopływ zimnej wody oraz jeden opływ (ok 10 cm oraz wieczko 3–4 cm).

7. INSTALACJA ELEKTRYCZNA 

W pierwszej kolejności sprawdzamy skrzynkę z bezpiecznikami, zarówno pod względem jej bezproblemowego otwierania i zamykania, jak i w kontekście opisu bezpieczników do poszczególnych urządzeń/ pomieszczeń. Następnie skupiamy się na sprawdzeniu rozmieszczenia – zgodnie z projektem – punktów świetlnych, gniazdek oraz włączników. Należy upewnić się, czy w naszej kuchni została zainstalowana instalacja 3-fazowa lub „siła”, która konieczna jest do podłączenie płyty indukcyjnej lub ceramicznej. Można to wstępnie wykryć dłonią, ale przede wszystkim kamerą termowizyjną o wysokiej rozdzielczości. W większości stanów deweloperskich nie ma zazwyczaj zainstalowanych liczników prądu, jednak jeśli deweloper zrobił to w imieniu klientów, to można na odbiorze sprawdzić miernikiem napięcie w gniazdkach oraz oświetlenie.

8. INSTALACJA GRZEWCZA 

W trakcie odbioru mieszkania warto zwrócić uwagę na grzejniki (odpryski farby, zabrudzenia i zarysowania). Jeśli termostaty nie zostały jeszcze założone należy dopytać przedstawiciela dewelopera, kiedy to nastąpi i czy w ogóle są przewidziane, czasem bowiem pozostawiane są po stronie klienta. W przypadku posiadania ogrzewania podłogowego można zwrócić się do przedstawiciela dewelopera o protokół z próby szczelności. W razie jakiegokolwiek wycieku, odpowiednie zastosowanie kamery termowizyjnej pozwoli na jego szybką i sprawną lokalizację.

9. BALKON LUB OGRÓDEK 

Należy sprawdzić poziomicą spadek, w dalszej kolejności jakość wykonania obróbek blacharskich na krawędziach balkonu oraz ułożenie okładziny np. z płytek (fugi muszą być gładkie). Ważne jest również odpowiednie stabilne zamocowanie balustrad praz estetyka wykonania (zarysowania lub odpryśnięcia farby). Błędy wykonawcze w izolacji przeciwwilgociowej, czyli przenikania wody opadowej do konstrukcji budynku, możemy również sprawdzić badaniem termicznym. 

10 KOMÓRKA LOKATORSKA, GARAŻ LUB MIEJSCE POSTOJOWE

Sprawdzamy potencjalne zacieki oraz czy wymiary miejsca parkingowego są zgodne z umową (min. 2,5 m x 5 m wg nowych przepisów). Ze względu na dużą ilość aspektów technicznych i sprzętowych związanych z odbiorem mieszkania od dewelopera, warto wziąć pod uwagę wynajęcie zewnętrznych specjalistów. Inżynier czy inspektor dokładnie znają wszelkie triki wykonawców oraz mają dostęp do norm budowlanych oraz profesjonalnego sprzętu.

Sprzęt potrzebny do odbioru mieszkania:

1. Poziomica 2 m
2. Kątownica o ramieniu 1 m
3. Szczelinomierz klinowy
4. Drabina
5. Higrometr (wilgotnościomierz)
6. Anemometr (pomiar wentylacji przepływu powietrza)
7. Taśma malarska (do zaznaczania usterek)
8. Metrówka
9. Kamera termowizyjna
10. Lustro inspekcyjne
11. Miernik napięcia

Karolina Malicka
Inspektor budowlany, w branży od 10 lat, znana jako „jednostka miary budowlanej” ze względu na 150 cm wzrostu. W social mediach działa pod marką „W szpilkach na budowie”, a na co dzień pomaga klientom podczas odbioru technicznego mieszkań od dewelopera lub przy sprawdzaniu technicznym nieruchomości przed zakupem z rynku wtórnego.