100 Kamienic – Luksusowe Inwestycje Premium – Strefa Nieruchomości

Rozmawiała: Aneta Nagler

Zakup mieszkania w kamienicy jest aktualnie bardzo dobrą lokatą kapitału. Dlaczego? Kamienice budowane były najczęściej w centrach miast, co stanowi ich ogromną zaletę. Dla wielu osób mieszkanie w samym środku miasta łączy się z takimi korzyściami, jak prestiż modnej lokalizacji, specyficzny klimat kamienicznych budynków i ich okolic oraz bycie zawsze blisko toczącego się życia kulturalnego. Ponadto zakup mieszkania w odrestaurowanej kamienicy cechującej się niebanalną, np. modernistyczną architekturą, to kolejny atut takiej inwestycji.

Rozmawiamy z Wojciechem Orzechowskim i Tomaszem Górą, których projekt “100 Kamienic” jest dużym wydarzeniem na rynku nieruchomości.

W planach Wojciecha Orzechowskiego realizacja 100 obiektów zamknie się w najbliższych 5 latach Jak sam przyznaje, jest to tylko plan i jeśli uda się zrealizować połowę, to też będzie sukces. Na klientów czekają już pierwsze oferty mieszkań w 3 luksusowych inwestycjach, kolejne są w trakcie realizacji. Inwestycje powstają w samym centrum Łodzi: blisko rynku Kobro, Bramy Miasta, dworca Łódź Fabryczna czy Teatru Wielkiego – łódzkiej opery. Atutem inwestycji, oprócz lokalizacji, będą unikatowe rozwiązania architektoniczne w apartamentach, np. windy wjeżdżające do apartamentów czy zielone tarasy.
Co jeszcze będzie wyróżniało luksusowe obiekty realizowane w ramach projektu „100 kamienic” oraz ile można zarobić na takich inwestycjach?

Obecnie na rynku trwa hossa i przyciąga inwestorów celujących w segment luksusowych mieszkań. Wasz projekt – 100 kamienic – idealnie wpisuje się w ten kierunek inwestowania. Rewitalizacja takich budynków to jednak ogromne kwoty. Jak ten proces inwestycyjny wygląda w Waszym przypadku? 

Wojciech Orzechowski: Pomysł 100 kamienic to hasło, które nie będzie dotyczyło tylko kamienic. Naszym celem jest zrealizowanie 100 obiektów. Będzie to: rewitalizacja kamienic, deweloperka, typowy flip – kupno, sprzedaż lub kupno, remont, sprzedaż. Szukaliśmy celów, które będą nas motywować do dalszego rozwoju i będą dawać większą satysfakcję. Obserwując rynek i potrzeby klientów stwierdziliśmy: „Zrobimy 100 obiektów”. Oczywiście sami nie mamy na to 100% środków. Pozyskujemy ten kapitał od zewnętrznych inwestorów i uczestników Warsztatów WIWN®. W ten sposób możemy do każdego projektu przyłączać innych i wspólnie realizować tak niezwykłe inwestycje. A ponieważ trend inwestowania w luksusowe obiekty rośnie, temat przyciąga wielu zainteresowanych.

Tomasz, jesteś menadżerem całego projektu. Nadzorujesz proces inwestycyjny, analizujesz ryzyko oraz potencjał Łodzi.

Tomasz Góra: Patrzę na to, jak na wielką szansę dla wszystkich uczestników tej transformacji. Miejsce, w którym zdecydowaliśmy się inwestować, czyli Łódź, jest w trakcie rozpędu inwestycyjnego, a my jako osoby związane z Łodzią mamy tutaj dobre rozeznanie. Znamy perspektywy, wiemy, gdzie można lokować środki, gdzie jest perspektywa wzrostu, gdzie odbędą się przyszłe inwestycje, podkreślę, że nie tylko nasze. 

Znajomość rynku daje Wam ogromną przewagę.

Tomasz: Oczywiście. Badanie rynku bardzo często decyduje, czy dana inwestycja w nieruchomości jest udana czy też nie. Patrzymy na to również z perspektywy tego, jak rozwija się Łódź i jakie plany długofalowe miasto ma w tym zakresie. Analizujemy również czynniki demograficzne. Np. z ostatnich analiz i badań wiemy, jaki będzie wzrost liczby mieszkańców w samym Śródmieściu. To są takie podstawowe elementy, które zadecydowały o rozwoju naszego projektu, ale i gwarantują jego sukces.

Nowych, luksusowych obiektów nie powstaje zbyt dużo. Główną trudnością w rozwoju tego segmentu jest niedobór atrakcyjnych działek. Wasze projekty są usytuowane w samym centrum Łodzi.

Tomasz: Na pewno lokalizacja jest kluczem do sukcesu. My, biorąc pod uwagę olbrzymi potencjał centrum Łodzi, zdecydowaliśmy się na inwestycje w nieruchomości położone w centrum Łodzi. Dzisiaj Łódź rozwija się właśnie w segmencie dobrze wykształconej kadry z zarobkami ponad średnią krajową. W Łodzi mamy do czynienia z ludźmi, którzy będą pracowali dla koncernów np. w nowo powstających biurowcach. To jest jak najbardziej nasza grupa docelowa, która oczekuje europejskiego standardu swoich mieszkań. To, co na pewno będzie wyróżniało nasze projekty to: lokalizacja, wysoki standard apartamentów i niecodzienne rozwiązania zarówno architektoniczne, jak i mieszkaniowe. Staramy się podnosić poprzeczkę w stosunku do konkurencji, chcemy wyprzedzać to, co robią dzisiaj inni. Jednocześnie, patrząc też na inne branże, które pokazują, że Polacy nie chcą już być zaściankowym krajem, szukamy nowych, innowacyjnych rozwiązań. Wszyscy Polacy mają łącznie ponad bilion złotych oszczędności na kontach i mogą sobie pozwolić na wybór miejsca, w którym chcą mieszkać, a nie tylko i wyłącznie patrzeć z perspektywy rozwiązań socjalnych.

Nadrzędną cechą Waszych inwestycji będzie zatem usytuowanie ich w samym centrum Łodzi. Następny atut, o którym moglibyśmy wspomnieć, to aranżacja i nietypowa architektura mieszkań.

Tomasz: Jeżeli mówimy o nowych obiektach, takich jak np. „Słoneczne Tarasy”, to mamy na myśli obiekty o architekturze, która nawiązuje do wielkomiejskich kamienic minionej epoki, o nowoczesnych wnętrzach z funkcjonalnością wg standardów XXI wieku. Nasze apartamenty będą wyróżniać np. windy, które wjeżdżają do mieszkań czy też ogrody na dachach i ogródki przed apartamentami na parterze. To są z pewnością takie elementy, które będą pozwalały nam realizować nasze luksusowe inwestycje dobrze i skutecznie.
Należy również wspomnieć o tym, że w kamienicy przy Teatrze Wielkim chcemy stworzyć przepiękne, duże apartamenty, które będą najprawdopodobniej wykorzystywane na kancelarie. Pragniemy wprowadzić biznes do tych przestrzeni z początków minionej epoki, modernizmu. Chcemy również oddać piękno tych wnętrz, wykończyć i przygotować je pod bardzo wymagającego klienta.
Na pewno będziemy też realizować te projekty z pełnym zapleczem home stagingu, czyli oprócz normalnej, klasycznej, deweloperskiej oferty, będziemy przygotowywać np. mieszkania i apartamenty pod klucz.

Czy każdy będzie mógł wziąć udział w tym projekcie? Kto jest odbiorcą Waszych projektów?

Wojciech: Mamy dwa rodzaje klientów. Pierwszy to inwestor, który przyłącza się do inwestycji. I to jest produkt stworzony przede wszystkim po to, aby wszyscy zainteresowani mogli razem z nami zarabiać. Inwestorzy będą mogli lokować kapitał od 50 tys. zł, chociaż oczywiście poszukujemy cały czas kontaktów do inwestorów, którzy dysponują kapitałem nawet 100 mln, ponieważ przed nami wiele projektów. Planujemy stworzyć z tego dużą korporację, duży biznes. Do każdego projektu jest przyporządkowana oddzielna spółka z o.o. komandytowa. Inwestor przystępuje jako komandytariusz i bezpiecznie lokuje swoje środki, oczywiście dywersyfikując je, bo może przystąpić z mniejszym kapitałem do kilku równoległych projektów, które są niezależne od siebie i które rokują różne stopy zwrotu. Te całościowe zwroty będą zazwyczaj powyżej 20%. I to jest pierwsza grupa. Oczywiście my, za skontaktowanie nas z takim inwestorem, odwdzięczamy się. Jeżeli ktoś ma kontakty do takich ludzi, to przy okazji może zarobić. Bo nawet 5 proc. wynagrodzenie przy 100 mln daje przecież 5 mln, które można zainwestować w nieruchomości.
Druga grupa to klienci premium. Najwcześniejszy nasz projekt, czyli „Wiszące Ogrody” przy ul. Tuwima 48 to oferta skierowana do tej klasy odbiorców. Nie bez znaczenia jest fakt, że to samo centrum miasta, bardzo blisko dworca. Inwestor będzie mógł wykorzystać mieszkania na najem długoterminowy, krótkoterminowy albo jako apartamenty do własnego zamieszkania. Kolejny projekt – „Słoneczne Tarasy” przy Kilińskiego 112 również będzie realizowany w tym standardzie i według podobnej struktury. 

Jakie będą zatem stopy zwrotu z przystąpienia do Waszego projektu?

Wojciech: W zależności od projektu i momentu przystąpienia do danego projektu komandytariusze szacunkowo zarobią od 19 do 25% w skali roku. To jest pierwszy sposób zarobienia – dla inwestora. Druga propozycja to przejęcie wybudowanego obiektu albo poszczególnych mieszkań przez konkretnych inwestorów albo docelowych właścicieli. Planujemy sprzedawać mieszkania po rynkowej cenie. W zależności, czy to klasa premium czy nie. A potem, jeżeli ktoś przejmie taką nieruchomość, będzie mógł na niej zarobić na rynku wtórnym. Muszę jednak zaznaczyć, że pierwszeństwo nabywania mają komandytariusze. I tak np. rozpoczęliśmy rezerwację lokali przy pierwszym projekcie przy Tuwima 48. Dotyczy to ok. 30 komandytariuszy, czyli udziałowców, którzy przyłączyli się do tego wspólnego przedsięwzięcia. Łącznie uzbieraliśmy ok. 5 mln, a resztę sfinansowaliśmy kredytem deweloperskim. Jeden z komandytariuszy zarezerwował od razu 10 mieszkań. To potwierdza, że już na etapie „dziury w ziemi” ta inwestycja fajnie się sprzedaje. Jest to oczywiście inwestycja długofalowa.

Kto zapewnia bezpieczeństwo komandytariuszom? Jak wygląda proces inwestycji od momentu wejścia aż po ukończenie projektu?

Tomasz: Wchodzi się do projektu jako komandytariusz, zgodnie z literą KRS-u i KSH (Kodeksu Spółek Handlowych). Czyli przystępując do spółki, wiem, że w moim imieniu wszystkie kwestie prowadzi komplementariusz. Forma prawna tego przedsięwzięcia to spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, którą prowadzimy wspólnie z Wojciechem Orzechowskim. Dodatkowo, aby sprawa była bezobsługowa dla takiego inwestora, mamy dołożone jeszcze pełnomocnictwo do działania w imieniu komandytariuszy. Dzięki temu, od momentu wpłat, nie ma konieczności stawiania się na walne zgromadzenia.

Gdzie można znaleźć więcej informacji na temat projektu „100 kamienic”?

Wojciech: Opis naszych inwestycji jest dostępny pod adresem www.100kamienic.pl. Każdy projekt jest tam dokładnie opisany. Są takie, które zrealizowaliśmy, które realizujemy na bieżąco oraz te, które są dopiero w planach. Aktualnie możemy się pochwalić realizacją 12 tak dużych inwestycji.

Tomasz Góra
Przedsiębiorca, inwestor, menadżer projektu, deweloper.
Od 1995 prowadzi własne firmy, specjalizuje się w finansach, inwestycjach, dużych nieruchomościach. Obecnie prowadzi wraz z Wojtkiem Orzechowskim 5 dużych projektów deweloperskich na łączną kwotę 100 mln zł.

Wojciech Orzechowski
Inwestor, deweloper, mentor. W wieku 37 lat został rentierem.
W 2018 r. został wyróżniony prestiżową nagrodą SYMBOL 2018. Pomysłodawca i Mentor Warsztatów WIWN.pl®, które w maju 2019 r. otrzymały Złote Godło w kategorii QI Product Najwyższej Jakości. Autor książek „Zarabiaj na Nieruchomościach”, „Wszystko o FLIPACH – 200 pytań do Eksperta” oraz gry „Rentier”. Zapraszany do telewizji TVN, Polsat i DOMO+ w roli eksperta na rynku nieruchomości. Członek Stowarzyszenia Mieszkanicznik, prelegent na konferencjach związanych z nieruchomościami.