Na ostatnim posiedzeniu RPP po raz piąty z rzędu nie doszło do zmiany wysokości stóp procentowych.

Stopa referencyjna NBP wciąż wynosi 6,75% w skali roku, a ostatnia podwyżka stóp procentowych miała miejsce we wrześniu ubiegłego roku. Jak powiedział prezes NBP prof. Adam Glapiński: „Dane pokazują, że w Polsce nie będzie recesji, będziemy mieć miękkie lądowanie, a potem przejdziemy do średniego tempa wzrostu.” Prezes tego dnia zasłynął z dość kontrowersyjnych wypowiedzi, sugerując min., że zaczniemy schodzić z płaskowyżu, a inflacja zacznie spadać, w grudniu 2023 może będzie wynosić 6%.

Na te słowa prof. Leszek Balcerowicz określił słowa prezesa NBP, jako totalną głupotę.

Rynek nie ma szans zareagować tak optymistycznie, a zapowiedzi Glapińskiego wydają się być niczym nie potwierdzone. Prof. Balcerowicz nie zostawił suchej nitki na wypowiedziach i metaforach Glapińskiego i sugerował dobrze obserwować rynek, który oczywiście może mieć tendencję schodzenia z wysokiej inflacji, jednakże wg prof. Balcerowicza, przed nami długa droga przed zejściem do 10%, czyli takich wyników, jakie osiąga większość krajów Unii Europejskiej.

Czemu się jednak dziwić, skoro na październikowej konferencji RPP, prezes NBP zapowiadał 6% już w pierwszych miesiącach I kwartału 2023 r., a jak widać początek lutego wybił nam blisko 18% inflacji.

RPP ostatni raz stopę procentową podniosła we wrześniu zeszłego roku i od tamtego momentu stopy procentowe utrzymywane są bez zmian. Chociaż inflacja zaskakiwała jeszcze od tamtego czasu i pojawiały się sugestie, że stopy mogą jeszcze wzrosnąć, Rada pozostawała niewzruszona. Teraz przy oczekiwaniu odbicia inflacji na początku roku raczej nikt nie widział szansy na to, że stopy mogłyby jeszcze wzrosnąć. Dlatego decyzja prezesa NBP o pozostawieniu , czy może raczej utrzymaniu stóp procentowych na poziomie 6,75% nie zaskakuje. Nawet najbardziej jastrzębi członkowie, którzy chcieli podwyżek wskazują, że stopy pozostaną bez zmian w tym roku. Jedyną możliwością podwyżek byłby spory skok inflacji, najprawdopodobniej powyżej 20%.

Ta sytuacja może mieć wpływ na przedłużenie wakacji kredytowych.

Chociaż rząd na ten moment nie mówi zbyt wiele na temat przedłużenia wakacji kredytowych, to utrzymanie stóp bez zmian na dłuższy czas bez zmian może doprowadzić do tego, że do takiego przedłużenia dojdzie.

Nadciąga program „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” na pierwsze mieszkanie

• Nie należy się obawiać, że zabraknie środków, nie trzeba ustawiać się w kolejkach do banków z wnioskami. Zakładamy, że każdy kto spełni warunki, dostanie prawo skorzystania z preferencyjnego kredytu 2 proc. –  tak zapewnia Waldemar Buda, minister Rozwoju i Technologii.

Kto będzie mógł zakupić mieszkanie ?

Mowa o projekcie ustawy, która ma zapewnić własne M osobom do 45 roku życia, nie posiadającym jeszcze mieszkania. Mieszkanie będzie musiało być przeznaczone na własny użytek i nie będzie można go odsprzedać ani wynajmować w celach komercyjnych. Ponadto wnioskujący o mieszkanie na własne cele będzie musiał w nim mieszkać przez 10 lat.

Na co można będzie przeznaczyć kredyt 2 proc.?

Ze środków pochodzących z kredytu będzie można:

• Nabyć prawo własności mieszkania lub domu na rynku pierwotnym lub wtórnym
• Pokryć wkład budowlany w spółdzielni mieszkaniowej.
• Planujący budowę domu, również mogą liczyć na dofinansowanie kredytu, jeśli przeznaczą go na nabycie nieruchomości gruntowej lub wydatki związane z budową. Warto zwrócić uwagę, że jeśli staramy się o finansowanie wydatków związanych z budową, posiadana działka budowlana może być potraktowana jako wkład własny, nie może być ona jednak obciążona kredytem i to na niej musi zostać wzniesiona nieruchomość.

Kiedy ruszy program? Jaki poziom dofinansowania ?

Projekt jest w trakcie konsultacji i ma trafić w lutym pod głosowanie rządu. Jego przyjęcie i podpisanie ma nastąpić w Sejmie w kwietniu. A samo uruchomienie programu już w lipcu. Rząd planuje udostępnić ok. 20 tys. wniosków. To co ważne, projekt zakłada możliwość zakupienia mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, a wkład własny kupującego ma być na poziomie 200 tys. zł. Będzie jednak możliwość wniesienia wkładu w postaci gruntu pod budowę. Jeśli zatem finansujemy kredytem budowę domu, to działka stanowi nasz wkład własny. Wtedy wartość działki powiększona o kwotę kredytu będzie musiała się zmieścić w kwocie 1 mln.

 Limit kwotowy nabywanej nieruchomości będzie oscylował w granicach 700-800 tys., zł.

Dopłaty będą limitowane.
Zamiast 10 lat będzie obowiązywał zapis „2 razy po 5 lat”. Zatem w ciągu 60 rat będzie wyznaczona stopa oprocentowania. Dopłata do miesięcznej raty wyliczana jest na podstawie średniego oprocentowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą z poprzedniego kwartału pomnożonego przez wskaźnik 0,9. Zakłada się przy tym, że pozostałe 0,1 to obszar marży, czyli swobodnej konkurencji pomiędzy kredytodawcami. Od tego wskaźnika odejmuje się 2 i w ten sposób powstaje stawka wyliczana na potrzeby dopłaty do „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”. Po 5 latach spłat kalkulacja będzie przeprowadzana ponownie, oczywiście dla nowych stawek.
W okresie trwania dopłat kredyt będzie spłacany obowiązkowo w formule raty malejącej. Uwzględniając dopłaty, powinno to dać ratę poniżej „rynkowego” kredytu z ratą równą. Natomiast po zakończeniu dopłat, domyślną formułą staną się raty równe, chyba że kredytobiorca zdecyduje inaczej.

Wyjątki od zasady „pierwsza nieruchomość”

Osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego będące kredytobiorcami mogą mieć prawo własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50% nabyte w prawie dziedziczenia, za wyjątkiem, że od co najmniej 12 m-cy nie zamieszkują w tej nieruchomości lub kredyt z programu będzie możliwy do nabycia pozostałych 50% udziałów.

Drugi wyjątek dotyczy nieruchomości, która ucierpiała w wyniku katastrofy budowlanej lub klęski żywiołowej.

Oba wymienione warunki dotyczą spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Co w sytuacji, gdy z przyczyn losowych właściciel mieszkania będzie chciał sprzedać nieruchomość przed upływem 10 lat. Czy wówczas będzie zmuszony zwracać dotację?

Projekt ustawy zakłada konieczność mieszkania przez okres 10 lat. Rata kredytu w tym czasie ma mieć stały charakter. Kredytu nie będzie można nadpłacać przez pierwsze 3 lata. Podobno projekt ustawy zakłada, że w wyniku utraty płynności finansowej, kredytobiorca będzie mógł sprzedać nieruchomość, ale utraci prawo do ponownego skorzystania z programu. Nie będzie jednak musiał oddawać otrzymanej dotacji państwowej.

Urząd Komisji Nadzoru Finansowego złagodził warunki oceny zdolności kredytowej i wskazał, że najniższy, minimalny poziom bufora (2,5 p.p.) powinien być stosowany dla kredytów z tymczasowo stałą stopą proc., a dla kredytów ze zmienną stopą proc. bufor powinien być adekwatnie wyższy – poinformował Jacek Barszczewski, rzecznik UKNF.

UKNF zgodził się, by bufor wrócił do poziomu 2,5 pkt proc., przy czym wskazał, by banki różnicowały go dla głównych typów pożyczek. Jak zaznacza rzecznik urzędu Jacek Barszczewski kluczowa kwestia to: minimalny poziom bufora, czyli 2,5 pkt proc., powinien mieć zastosowanie dla kredytów opartych na tymczasowo stałej stopie procentowej. W przypadku kredytów oprocentowanych zmienną stopą powinien zostać zastosowany adekwatnie wyższy poziom bufora. Za właściwą ocenę ryzyka i przyjęcie adekwatnych rozwiązań w tym obszarze jest odpowiedzialny zarząd banku.

Przypomnijmy, dotychczas na zalecenie Komisji Nadzoru Finansowego banki miały obowiązek zwiększać tzw. dodatkowy bufor przy liczeniu zdolności kredytowej, czyli doliczać dodatkowe 5 pkt proc. Ten duży wzrost stóp procentowych „zdemolował” rynek kredytów hipotecznych. Ostatnie miesiące przyniosły załamanie się akcji kredytów mieszkaniowych. Bardzo słabo wygląda także pod tym względem początek 2023 roku. Biuro Informacji Kredytowej informowało wcześniej, że popyt na kredyty mieszkaniowe w styczniu spadł o 56,1 proc. rdr. Liczba wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w styczniu spadła o 52,7 proc. rdr.

Aktualnie Komisja Nadzoru Finansowego poluzuje wymogi doliczania dodatkowych stóp procentowych z 5 % do 2,5%, z uwagi na wprowadzany od lipca program „Bezpieczny kredyt 2%”. Będzie to możliwe poprzez konstrukcję kredytu, zakładającego stałą stopę procentową, dzięki której w latach objętych dopłatami spłacana będzie duża część kapitału, więc po „uwolnieniu” oprocentowania te raty będą już niższe niż są dotychczas. Dodatkowo przy poluzowaniu bufora przez KNF, zdolność kredytowa wyraźnie wzrośnie – w niektórych przypadkach nawet o 70 proc.

Rzecznik podał, że UKNF przekazał właśnie bankom informację o możliwości zmiany minimalnej stopy procentowej, jaka powinna być przyjmowana w procesie oceny zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów oprocentowanych zmienną i okresowo stałą stopą procentową.

Konstrukcja spłaty (raty malejące) daje szansę na znaczący wzrost dostępności tego typu kredytów. Jeśli dodatkowo KNF zmniejszy bufor z 5 do 2,5 pkt proc. dla kredytów z oprocentowaniem stałym, to dostępna kwota kredytu z dopłatą może być o 70 proc. wyższa niż wynosi obecnie dla zwykłego kredytu z ratą stałą lub nawet o 80 proc. wyższa przy buforze 1,5 proc. Z kolei dla zwykłego kredytu z oprocentowaniem stałym zdolność wzrośnie o 19 proc. w porównaniu do sytuacji obecnej.

Jacek Barszczewski, rzecznik UKNF przekazał, że: „Nadzór wskazał w przekazanej właśnie bankom informacji, że najniższy minimalny poziom bufora, tj. 2,5 p.p., powinien mieć zastosowanie dla kredytów opartych na tymczasowo stałej stopie procentowej. W przypadku kredytów oprocentowanych zmienną stopą procentową powinien zostać zastosowany adekwatnie wyższy poziom bufora. Za właściwą ocenę ryzyka i przyjęcie adekwatnych rozwiązań w tym obszarze jest odpowiedzialny zarząd banku.”

Powodem złagodzenia przyjętego prawie rok temu podejścia nadzoru jest obecnie niższe prawdopodobieństwo znacznego wzrostu stóp procentowych. Zmiana podejścia wpływa też stymulująco na wprowadzanie przez banki do oferty kredytów mieszkaniowych opartych o okresowo stałą stopę procentową. Ryzyko wzrostu kosztów obsługi zadłużenia z uwagi na możliwy wzrost stóp procentowych jest aktualnie niższe w porównaniu do sytuacji sprzed kilku miesięcy.
– W związku z ustabilizowaniem poziomu stóp procentowych i obniżeniem prawdopodobieństwa ich wzrostu oraz aktualnym zachowaniem portfeli kredytów mieszkaniowych banków, na znaczeniu tracą przesłanki stosowania buforu 5 pkt proc.” – przekazał Barszczewski Polskiej Agencji Prasowej.

Era klienta kredytowego odeszła w zapomnienie. Przypomnijmy, że popyt na kredyty hipoteczne załamał się po cyklu podwyżek stóp procentowych i wprowadzeniu rekomendacji KNF, zgodnie z którą banki, szacując zdolność kredytową klienta, do obecnej stopy procentowej doliczają 5 pkt proc. Dynamiczny wzrost stóp procentowych spowodował zapaść na rynku kredytowym – zależnie od miesiąca spadki rok do roku wynosiły jesienią nawet 70%.

Kolejnych kilka kwartałów może być również trudne – Zwłaszcza jeśli potencjalni kredytobiorcy będą czekać na spadki inflacji i definitywne zakończenie podwyżek stóp procentowych. NBP komunikuje na razie, że to tylko pauza. Uwzględnić należy też większą niepewność w zakresie sytuacji na rynku pracy i oczekiwanie na „Bezpieczny Kredyt 2” od rządu – wyjaśnia dr Marcin Mazurek, główny ekonomista mBanku. Dlatego co najmniej od roku, deweloperzy dostrzegają odpłynięcie tego klienta.

Dziś za to nie brakuje klientów, którzy za gotówkę kupują mieszkania dla siebie. Jak mówią deweloperzy na warszawskich osiedlach połowa klientów kupuje mieszkania w celach inwestycyjnych. A na osiedlu, które powstaje w dobrej, centralnej lokalizacji, prawie 100 proc. klientów to inwestorzy.

Angelika Kliś – członek zarządu dewelopera Atal – potwierdza, że większość zakupów to zakupy inwestycyjne. – W lokalizacjach centralnych największych rynków ta tendencja jest jeszcze wyraźniejsza – zauważa. – Mamy też klientów, którzy kupują po kilka–kilkanaście mieszkań, przy czym portfel tych nieruchomości jest zazwyczaj zdywersyfikowany. Trafiają do niego mieszkania w różnych regionach czy na różnych osiedlach w danym mieście – wyjaśnia.

Taka sytuacja nie będzie już możliwa po wprowadzeniu ustawy zakazującej hurtowy zakup mieszkań, przekraczający 5 nieruchomości. Może zatem, to teraz jest czas na większe zakupy, po to, aby uniknąć daniny.

Czy będzie możliwość obejścia tej sytuacji? A może ten podatek będzie skierowany tylko do dużych funduszy inwestycyjnych, którzy hurtowo kupują całe budynki , przeznaczając je na rynek najmu mieszkań instytucjonalnych – PRS. Są głosy, że ustawa zostanie podzielona na dwie sekcje: skierowaną za hurtowe zakupy przez fundusze i prywatne kupowanie mieszkań przez inwestorów.

Szczegółów na razie nie ma ze strony ustawodawcy, ale słychać głosy, że na razie rząd ma się zająć pakietowymi zakupami dokonywanymi tylko przez fundusze, odkładając w czasie zakupy przez pojedynczych inwestorów. Jak będzie ostatecznie?

Co będzie dalej z inwestorami i zakupami hurtowymi, skoro ustawodawca przewidział wprowadzenie podatku PCC (podatek od czynności cywilno – prawnych) w wysokości 6% przy zakupie powyżej 5 mieszkań?

Tym bardziej sytuacja jest kuriozalna, że jest to niezgodne z prawem. Aktualnie, fundusze kupując mieszkania są opodatkowane VAT a nie PCC. Jeżeli dodamy do transakcji podatek od czynności cywilno-prawnych to będzie to niezgodne z ordynacją podatkową i prawem unijnym, które harmonizuje kwestie związane z VAT.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło informacje o nowym podatku i jego założeniach.

Powód wprowadzenia podatku ma zwiększyć dostęp do ofert dla przeciętnego Kowalskiego. Wg ekspertów taki manewr ministerstwa nie ograniczy podaży. Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, uważa, że należy ograniczyć skupowanie mieszkań nie tylko przez duże podmioty, ale też firmy prywatne. Wg niego: „hurtownicy” mają ograniczać ofertę dla Polaków. – Bez względu, czy to jest instytucja, czy osoba fizyczna – jeżeli hurtowo skupuje mieszkania, to oznacza to jedno dla przeciętnej rodziny, która szuka mieszkania – wyższe ceny i mniejszy wybór – uzasadnia.

Wg ekspertów, propozycja Ministerstwo Rozwoju i Technologii to już kolejna próba opodatkowania właścicieli mieszkań lub inwestorów. Rząd wie, że nie uda się wprowadzić w Polsce powszechnego podatku katastralnego, więc szuka innych dróg, by w imię walki o dobro obywateli, zwiększyć przychody budżetowe. Zdaniem ekspertów nieruchomościowych, zdecydowanie bardziej skutecznym sposobem wpływania podatkami na podaż nieruchomości byłoby wprowadzenie zmian na kształt podatku katastralnego dla spółek czy funduszy inwestycyjnych posiadających określoną liczbę nieruchomości gruntowych lub mieszkalnych. Jeśli wpłynąłby on na rentowność takich pakietowych zakupów, mógłby pomóc w regulowaniu dostępności mieszkań dla zwykłych kupujących. Z drugiej strony pojawiają się głosy, w których jasno wynika, że kupowanie hurtowe mieszkań przez fundusze inwestycyjne, to zaledwie mała kropla w morzu.

Barbara Bugaj, analityk rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że zakupy w celu sprzedaży spekulacyjnej – czyli granie na wzroście cen mieszkań – umarły śmiercią naturalną, od kiedy Polacy nie mają zdolności kredytowej, a ceny mieszkań ustabilizowały się bądź zaczęły spadać (szczególnie na rynku wtórnym). Ekspertka zauważa też, że w 2022 roku zakupy dokonywane przez fundusze PRS były dużo mniejsze niż w 2021 roku. – Poza tym zakupy pakietowe, o jakich mowa w wypowiedziach, czyli ponad sześć mieszkań w jednej transakcji, stanowią na polskim rynku niewielki procent całości obrotu i nie wpływają na rynkowe ceny mieszkań dla Kowalskich. To za mała skala – zauważa.

Według założeń nowym podatkiem 6% miałby być objęty każdy, kto przekroczy limit pięciu posiadanych mieszkań lub sumy 315 mkw. powierzchni użytkowej i przed upływem 12 miesięcy będzie chciał kupić kolejny lokal. W limit wliczają się też lokale, które dana osoba zbyła w ostatnich 12 miesiącach w drodze darowizny, czyli np. przepisała na dzieci. Wystarczy jednak odczekać rok, żeby kupić kolejną nieruchomość bez podatku. Jest również inna możliwość, o której w środowiskach inwestorskich się dyskutuje, kupienia kolejnych 5 mieszkań na najbliższych. Inwestorzy mogą kupować „ponadliczbowe” nieruchomości na mamę, tatę, babcię, siostrę, brata, ale będą tworzyć liczne spółki, lub kupować domy i grunty, by obejść przepisy.

Poza tym większość wynajmujących posiada w swoim portfelu maksymalnie trzy – cztery mieszkania, więc ich te przepisy nie wystraszą. Ci zaś, którzy flippują, będą mogli dokonywać handlu przez różne podmioty.
Czy będzie to praktykowana forma, zobaczymy w czasie. Jak i przekonamy się czy ustawodawca zajmie się wpierw funduszami, czy również zastosuje ograniczenie kupowania mieszkań przez inwestorów.