Tekst: Marta Kubacka
Bieżący rok przyniósł wiele zmian w przepisach na rynku nieruchomości. W związku z nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw obrót ziemią rolną stał się dla wszystkich dostępniejszy. Ponadto ujednolicono formularze podatków od nieruchomości, rolnego i leśnego, a deklaracje można składać za pośrednictwem Internetu. Wiele dzieje się w rządowym programie „Mieszkanie+”, gdzie modyfikacjom uległy zasady dofinansowania, zrezygnowano z indywidualnych kont mieszkaniowych na rzecz dopłat do czynszu. Wkrótce sporo zmieni się w kwestii rozliczania najmu oraz legalizacji samowoli budowlanych. Na czym dokładnie będą polegały zmiany?
ZIEMIA NIE TYLKO DLA ROLNIKA
26 czerwca br. weszły w życie znowelizowane przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw. Zliberalizowano wprowadzone trzy lata temu restrykcyjne przepisy w zakresie zakupu i obrotu ziemią rolną. Wówczas zakup gruntów rolnych w praktyce był możliwy tylko przez osoby ze statusem rolnika. Nie prowadząc działalności rolniczej, można było kupić tylko 30 arów ziemi rolnej (lub 50 arów, jeśli na gruncie były zabudowania). Skutek mniejszej podaży gruntów był szczególnie odczuwalny dla deweloperów, dla których 0,3 ha bywa niewystarczające.
W myśl nowelizacji ustawy, od teraz dostępność gruntów ulega zwiększeniu. Każdy, nawet jeśli nie prowadzi działalności rolniczej, może kupić aż 100 arów ziemi rolnej, zarówno w mieście, jak i na wsi.
Nie ma żadnych ograniczeń w liczbie kupionych działek na miejskim terenie, ważne, aby każda z nich nie była większa niż 1 ha. Można je odsprzedać w dowolnym czasie. Jeżeli deweloper chce zakupić działkę większą, może to zrobić, ale wcześniej musi dokonać podziału nieruchomości na mniejsze parcele, nieprzekraczające 100 arów.
Na terenach wiejskich można zakupić tylko jedną nieprzekraczającą 1 ha nieruchomość przeznaczoną na cele nierolnicze. Przy zakupie działek w łącznej wielkości ponad hektar w myśl przepisów prawa prowadzone jest już gospodarstwo rolne, które należy prowadzić przez pięć kolejnych lat. Wcześniej było to 10 lat, więc zmiana jest znacząca. Przed upływem tego okresu działkę można sprzedać jedynie na mocy decyzji dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
OGÓLNOKRAJOWA DEKLARACJA BEZ WYCHODZENIA Z DOMU
1 lipca br. to przełom w zakresie wzorów i metod składania deklaracji podatku od nieruchomości, rolnego i leśnego. W celu wprowadzenia uproszczeń dla przedsiębiorców w prawie podatkowym i gospodarczym, dokonano ujednolicenia formularzy lokalnych podatków. Jednakowe wzory takich dokumentów określił w drodze rozporządzenia Minister Finansów. Wcześniej każda gmina ustalała własne wzory, teraz wszystkie wyglądają tak samo. To dobra wiadomość, szczególnie dla osób, które mają nieruchomości w różnych gminach – od teraz będą mogły sprawniej złożyć ogólnokrajowe deklaracje podatkowe. Nowe formularze mają zastosowanie do podatków, z tytułu których obowiązek podatkowy powstał po 30 czerwca 2019 roku.
Osoby ceniące internetowe rozwiązania ucieszy również wiadomość o powszechnej możliwości składania deklaracji bez wychodzenia z domu – za pośrednictwem środków komunikacji elektronicznej. Wybór formy – tradycyjnej czy elektronicznej – należy do podatnika. Rozporządzenie Ministra Finansów wskazuje, że deklaracje mogą być przesyłane z wykorzystaniem elektronicznej platformy usług administracji publicznej ePUAP oraz innego systemu teleinformatycznego dostępnego na BIP-ie danej gminy. Rozporządzenie określa również rodzaje podpisów (elektroniczny, osobisty, zaufany) do deklaracji składanych w formie elektronicznej.
ZAMIAST KONTA MIESZKANIOWEGO – DOPŁATA DO CZYNSZU
Rozpoczęty w 2016 roku Narodowy Program Mieszkaniowy jest odpowiedzią na problemy osób, których nie stać na zakup mieszkania. Nowa polityka mieszkaniowa w horyzoncie średniookresowym ma zwiększyć dostępność mieszkań, zwłaszcza dla rodzin o przeciętnych i niskich dochodach.
Jedynym z filarów „Mieszkania+” miały być Indywidualne Konta Mieszkaniowe – system dopłat do oszczędności, który miał za zadanie pomóc w zbudowaniu początkowego kapitału własnego. Realizacje projektu zapowiadano na czerwiec, a konta miały zostać uruchomione jeszcze w tym roku. Z uwagi na sytuację na rynku nieruchomości rząd wycofał się z tego pomysłu.
– Podstawą diagnostyczną do dokonania zmian w dokumencie strategiczno-programowym były dynamiczne zmiany na rynku mieszkaniowym, mające źródło w procesach zachodzących w szeroko rozumianym sektorze budowlano-montażowym. (…) Najważniejsze, potwierdzone bieżącymi analizami koniunktury, tendencje wpływające na sektor podaży mieszkaniowej dotyczą wzrostu cen materiałów budowlanych oraz pojawiających się niedoborów rynkowych w tym zakresie, a także wzrostu kosztów pracy i niedoborów wykwalifkowanych pracowników budowlanych. W połączeniu z rosnącymi cenami gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, spowodowanymi m.in. ograniczeniami w obrocie gruntami rolnymi, doprowadziło to w latach 2017–2018 do szybkiego wzrostu kosztów budowy nowych mieszkań. Nierealne w związku z tym stały się zarówno założenia dotyczące kosztów produkcji mieszkaniowej (nawet z uwzględnieniem efektu skali oraz efektu standaryzacji rozwiązań architektoniczno-technicznych), jak i opartych na tych założeniach wysokości przyszłych czynszów. Warto jednak podkreślić, że pozytywne trendy po stronie popytowej (wzrost wynagrodzeń, malejące bezrobocie, niskie stopy procentowe) częściowo równoważą negatywne tendencje kosztowe po stronie podaży mieszkań – czytamy w uzasadnieniu projektu uchwały w sprawie aktualizacji priorytetowych działań i instrumentów Narodowego Programu Mieszkaniowego.
Środki budżetowe przeznaczone na realizację Indywidualnych Kont Mieszkaniowych mają zostać przeznaczone na realizację rządowej pomocy – dopłat do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start. System nie wymaga wieloletniego odłożenia w czasie zakupu mieszkania, lecz umożliwia szybsze zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej na rynku nowo budowanych mieszkań czynszowych. Plan dopłat do czynszu jest skierowany do najemców tylko nowych mieszkań, na podstawie umowy z gminą (nie wchodzi w grę wynajem od osób prywatnych). Oczywiście podczas procesu przyznawania dopłat brane jest pod uwagę kryterium dochodowe. Według informacji Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju dopłata do czynszu dla 4-osobowej rodziny może w zależności od regionu wynosić od 300 do 560 zł. Pomoc jest przyznawana na okres 15 lat.
Termin wprowadzenia zmian w funkcjonowaniu programu zapisany w projekcie ustawy Rady Ministrów planowany jest na trzeci kwartał 2019 roku. Nie wiadomo, czy polski rząd zaskoczy jeszcze jakimiś nowymi pomysłami w zakresie funkcjonowania Narodowego Programu Mieszkaniowego.
REFORMA DLA NAJEMCÓW
Prawdopodobnie wkrótce zmianie ulegną przepisy w zakresie rozliczania najmu. Rząd planuje reformę, na mocy której rozliczenie nie będzie uzależnione od liczby wynajmowanych mieszkań ani od czasu, na jaki są wynajmowane (najem krótkoterminowy czy długoterminowy).
Wynajmujący mieszkania najczęściej rozliczają się prostym ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na poziomie 8,5% (przy kwocie do 100 tys. zł) i 12,5% (ponad 100 tys. zł). Niektórzy wybierają opodatkowanie na ogólnych zasadach, które następuje według udziału procentowego 18 lub 32.
Podstawą opodatkowania w takim wypadku jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami uzyskanymi z tytułu najmu. Przychodem jest generalnie kwota umówionego czynszu, jeżeli chodzi natomiast o koszty, to jako przykładowe można wymienić: składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu, wydatki na remont, odsetki od kredytu na zakup przedmiotu najmu, wydatki na wyposażenie przedmiotu najmu. Rozliczenie dochodu z najmu na zasadach ogólnych oznacza konieczność wykazania dochodu z tego tytułu w rozliczeniu rocznym składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (źródło: poradnikprzedsiebiorcy.pl).
Warto, aby podatnik zwrócił się z prośbą do fskusa o interpretację podatkową dla swojego indywidualnego przypadku. Przepisy nie określają jasno, czym jest najem, a tym bardziej nie rozdzielają najmu krótkoterminowego od długoterminowego. Ten drugi można potraktować jako aktywność zorganizowaną i ciągłą. Może się wtedy okazać, że urząd skarbowy potraktuje naszą aktywność jako prowadzenie działalności gospodarczej. Wynajmujący straci prawo do ryczałtu i musi dopłacić podatek dochodowy. Również najem krótkoterminowy może zostać tak zinterpretowany wtedy, gdy oferta jest np. reklamowana. Wszystko zależy, na jakiego urzędnika traf wynajmujący i jakiej dokona on oceny.
– Brak jednoznacznych, precyzyjnych przepisów w omawianym zakresie powoduje, że organy podatkowe często usiłują przychody z umów zawieranych w ramach prywatnego najmu kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej, zdefiniowanej w art. 5a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeszcze jakiś czas temu przykładowo uznawały, że tzw. najem krótkoterminowy stanowi w istocie szereg cyklicznych, powtarzalnych okresowo w sposób zorganizowany i ciągły czynności, podejmowanych w celach zarobkowych. W ich opinii było to wystarczające, aby uzyskiwane z tego najmu przychody uznać za powstające w ramach działalności gospodarczej i nakazywać przypisywanie ich do tego źródła. (…) Dopiero od niedawna zaczęły pojawiać się interpretacje, w których organy podatkowe złagodziły swoje stanowisko w tej kwestii. Obecnie uznają, że gdy podatnik swoje własne mieszkanie wynajmuje na krótkie terminy, tj. na doby lub tygodnie, np. wczasowiczom lub turystom, w sposób nieregularny i nieprofesjonalny, będzie on z tego tytułu uzyskiwał przychody z prywatnego najmu. (…) Do tego źródła może je zaliczyć również wtedy, gdy najemców będzie poszukiwał poprzez zamieszczanie ogłoszeń w Internecie, korzystając ze specjalnego portalu służącego do łączenia interesów osób poszukujących lokum na najem krótkoterminowy z interesami osób, które takie lokum oferują. Organy podatkowe w odniesieniu do najmu przez tego samego podatnika kilku lokali często przyjmują, że osiąganie przychodów z tego tytułu nie tylko ma charakter zarobkowy, ale też wykazuje cechy stałości i zorganizowania właściwego dla prowadzenia działalności gospodarczej (…) co wyklucza ich rozliczanie w ramach tzw. prywatnego najmu – czytamy na www.pit.pl.
Ministerstwo Finansów chce wprowadzić zmiany w sposobie rozliczania podatku dochodowego, tak aby był on bardziej przejrzysty i prosty w rozliczaniu i by nie wzbudzał żadnych wątpliwości. Najważniejsze jednak w tej kwestii jest dokładne zdefiniowane, czym jest działalność gospodarcza, najem, a także najem krótkoterminowy i długoterminowy. Ważne jest również sprecyzowanie, w którym momencie kończy się najem prywatny, a w którym przechodzi się na działalność gospodarczą. Nowe przepisy prawdopodobnie zostaną wdrożone w życie w nowym roku.
UPROSZCZONY TRYB SAMOWOLKI
Jeszcze w tym roku rząd szykuje nowelizację prawa budowlanego. W wyniku konsultacji projektu zmian w prawie budowlanym pojawiła się propozycja wprowadzenia uproszczonego trybu legalizacji samowoli budowlanych.
Samowola budowlana powstaje w wyniku wybudowania budynku (lub np. przybudówki) bez wniosku o pozwolenie na budowę lub wbrew tej decyzji. Istniejące procesy legalizacyjne są skomplikowane i uzależnione od czasu, kiedy doszło do powstania samowoli. Inne tryby regulują te powstałe przed 1995 rokiem i te po tym terminie. Legalizacja jest trudna i bardzo kosztowana. Zasada jest taka, że jeżeli samowola jest spójna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie narusza szczegółowych przepisów, to można ją zalegalizować. W praktyce – częściej wniosek o legalizację kończy się decyzją nakazującą rozbiórkę.
Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zapowiedziało, że w przyszłym roku procedury będą sprawniejsze i nastawione na dobro obywatela, które jest ważniejsze od ładu przestrzennego. Według proponowanych zmian samowola budowlana będzie ulegała przedawnieniu oraz zostanie wprowadzony uproszczony tryb legalizacji, ale tylko budynków starszych niż 20 lat. Jak szacuje resort, takich w naszym kraju jest około pół miliona. Jak ma to wyglądać?
Szczegóły nie są do końca znane, ale ogólny zamysł został przedstawiony. Do wniosku o legalizację samowoli budowlanej będzie trzeba złożyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oświadczenie o terminie zakończenia budowy, inwentaryzacji powykonawczej oraz ekspertyzy technicznej. Organ nadzorujący sprawdzi jedynie, czy w stosunku do budynku nie ma wszczętych postępowań. Ważne również będzie spełnienie warunku terminu zakończenia budowy, tj. 20 lat. Legalizacja ma być bezpłatna. W uproszczonej procedurze legalizacyjnej organ nie będzie sprawdzał zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, co jednak rodzi wątpliwości w kwestii przyszłej estetyki przestrzeni.