AML w pośrednictwie nieruchomości

Obowiązki i procedury wynikające z AML powinny zostać wdrożone do tej daty, tj. 31 lipca 2021 roku.

Niestety, w praktyce większość pośredników nawet jeżeli o ostatniej nowelizacji AML słyszała, to nie wdrożyła niezbędnych procedur. Ci agenci nieruchomości muszą to szybko zmienić. Po ponad pół roku od daty objęcia pośredników tym obowiązkiem nadal zgłaszają się do mnie osoby prowadzące biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami z prośbą o kompleksowe wdrożenie procedury AML w ich przedsiębiorstwie. Oczywiście lepiej późno niż wcale, niemniej należy pamiętać, że ustawodawca przewidział bardzo wysokie sankcje finansowe w przypadku uchybienia obowiązkom mającym na celu przeciwdziałanie praniu pieniędzy.

Jakim zatem obowiązkom nie dopełnili niezaznajomieni z ustawą AML?

1. Kluczowym obowiązkiem jest wdrożenie wewnętrznej

   procedury przeciwdziałania praniu pieniędzy. Jest to dokument obejmujący w szczególności opis czynności lub działań podejmowanych w celu ograniczenia ryzyka prania pieniędzy oraz finansowania terroryzmu.

2. Instytucje obowiązane (w tym pośrednicy) zostały również zobligowane do dokonywania analizy przeprowadzanych transakcji pod kątem oceny ryzyka prania brudnych pieniędzy. Obowiązek ten polega przede wszystkim na wyszukiwaniu niestandardowych – podejrzanych transakcji. W przypadku transakcji, której okoliczności wskazują, że ma związek z praniem pieniędzy, obowiązani muszą dokonać zgłoszenia tego podejrzenia do Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF), co może skutkować wstrzymaniem takiej transakcji nawet do pół roku.
3. Innym ważnym obowiązkiem pośredników jest zapewnienie swoim współpracownikom udziału w szkoleniach dotyczących realizacji obowiązków wynikających z AML.
4. Dodatkowo podmioty obowiązane winny opracować oraz wdrożyć procedury anonimowego zgłaszania przez współpracowników rzeczywistych lub potencjalnych naruszeń przepisów z zakresu przeciwdziałania praniu pieniędzy.

Dlaczego wdrożenie AML w Waszym biurze nieruchomości jest tak istotne?

Pomijając oczywiście aspekt zapobiegania oraz przeciwdziałania niezgodnym z prawem transakcjom: pośrednicy powinni się zainteresować wdrożeniem procedury AML z powodu ryzyka poniesienia istotnych konsekwencji finansowych. Jeżeli pośrednik nieruchomości nie dopełni obowiązków wynikających z ustawy, naraża się na karę administracyjną. Może ona mieć charakter pieniężny oraz zostać nałożona do wysokości dwukrotności kwoty osiągniętej korzyści, zaś w przypadku gdy nie jest możliwe ustalenie tej kwoty, do wysokości równowartości kwoty 1 000 000 euro. Innymi karami administracyjnymi

przewidzianymi w AML jest nakaz zaprzestania podejmowania określonych czynności, jak również cofnięcie koncesji i zezwolenia lub wykreślenie z rejestru działalności regulowanej.
Z kolei dla wizerunku pośrednika dotkliwą sankcją przewidzianą w AML jest publikacja informacji o instytucji obowiązanej oraz zakresie naruszenia przepisów ustawy AML w Biuletynie Informacji Publicznej.

Należy również pamiętać o tym, że nowelizacja ustawy AML wprowadziła przepisy karne za niedopełnienie obowiązku przekazania GIIF informacji o podejrzeniu prania pieniędzy lub przekazanie nieprawdziwych danych. Powyższe przestępstwo zostało zagrożone karą pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. Z puntu widzenia pośredników nieruchomości kara ta jest wyjątkowo dotkliwa, bowiem działalność z zakresu pośrednictwa nieruchomości może prowadzić tylko osoba niekarana za przestępstwa popełnione umyślnie.

Nasuwa się zatem pytanie: czy GIIF aktywnie dba o przestrzeganie przepisów AML?

Z publikowanych na stronie internetowej GIIF decyzji administracyjnych wynika, że kary za niewdrożenie obowiązków wynikających z ustawy AML są sukcesywnie nakładane. W ubiegłym roku karę pieniężną w wysokości 500 000 zł za niewdrożenie AML otrzymała spółka Home Broker S.A. działająca na rynku nieruchomości, jak również Expander Advisors Sp. z o.o. zajmująca się doradztwem finansowym. Dodatkowo przeprowadzono szereg kontroli wśród przedsiębiorców prowadzących jednoosobowe działalności gospodarcze z zakresu obrotu nieruchomościami i nałożono kary w przypadku braku wdrożenia niezbędnych obowiązków określonych w ustawie AML.

Mając na względzie powyższe, trzeba powiedzieć, że wdrożenie omówionej procedury jest niezwykle istotnym obowiązkiem, którego uchybienie może być bardzo dotkliwe w skutkach dla instytucji obowiązanych. Pragnę przy tym zaznaczyć, że wymienione powyżej obowiązki to tylko część procedur oraz działań, które pośrednicy nieruchomości muszą wdrożyć zgodnie z omawianą ustawą AML. Sporządzenie wszystkich niezbędnych dokumentów wymaga dokonania analizy profilu klientów danego podmiotu, jak również przeprowadzanych transakcji oraz praktycznej znajomości przepisów AML. W tym celu warto skorzystać z pomocy prawnej świadczonej przez specjalistów w tej dziedzinie, aby uniknąć w przyszłości omówionych powyżej sankcji prawnych.