Bez szaleństwa nie ma spektakularnych sukcesów w nieruchomościach – Strefa Nieruchomości

Wywiad przeprowadziła Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

– Największe zyski osiągnąłem dzięki tym inwestycjom, które były niestandardowe. Jeśli chcemy robić coś ponadprzeciętnie, to nie możemy naśladować innych – z tą dewizą Dariusz Kusper zmierza drogą do sukcesu. Mimo trwającej pandemii nie zwalnia tempa.
– tylko w 2020 roku zrealizował kilkanaście fipów. Łącznie ma ich na koncie ponad pięćdziesiąt. Lider WIWN® z Krakowa dzieli się z nami swoją receptą na sukces.

Aleksandra Zalewska – Stankiewicz: Jest Pan specjalistą od prowadzenia kilku inwestycji w tym samym czasie. Jak udaje się Panu zgrać wszystkie terminy, sprawy finansowe i jeszcze na tym zarobić?

Dariusz Kusper: Myślę, że kluczem do sukcesu są ludzie, przede wszystkim architekt oraz sprawdzona ekipa remontowa. Bez nich byłoby to niewykonalne. Kiedy dobrze przepracujemy projekt mieszkania z architektem i mamy ekipę, która będzie w stanie właściwie ten projekt odczytać i rozwiązać problemy pojawiające się na poszczególnych etapach inwestycji, to możemy mówić o kluczu do sukcesu. Istotne jest również to, że działam głównie na rynku pierwotnym, a nie wtórnym.

A.Z-S: Na czym polega przewaga flippowania na rynku pierwotnym?

D.K.: Na rynku wtórnym pojawia się mnóstwo niespodzianek, które trzeba systematycznie rozwiązywać, a nie zawsze jest to proste. W nowym mieszkaniu nie trzeba wymieniać instalacji, załatwiać pozwoleń na remont czy uważać na sąsiadów. Tak naprawdę prowadzenie remontu ogranicza się do zapewnienia właściwej ilości materiału w odpowiednim terminie. Drugim ważnym czynnikiem jest budżet na remont. Na rynku wtórnym musimy bardzo uważać, aby nie przekroczyć pewnej ceny sprzedaży, na rynku pierwotnym ten próg jest bardziej elastyczny.

A.Z-S: Na rynku pierwotnym można więcej zarobić?

D.K.: Łatwiej jest robić inwestycje na większą skalę – kupować dużo mieszkań i robić kilka remontów naraz. Poza tym na rynku wtórnym, aby kupić superokazję, trzeba mieć gotówkę. Na rynku pierwotnym jest łatwiej, ponieważ dla dewelopera nie stanowi różnicy, czy finansujemy mieszkanie z własnych środków, czy z kredytu. Dlatego też na pojedynczych mieszkaniach rynek wtórny daje większe możliwości, ale na pierwotnym łatwiej zwiększyć skalę i ostatecznie więcej zarobić.

A.Z-S: Kiedy postanowił Pan zająć się wyłącznie rynkiem pierwotnym?

D.K.: Pierwszy flip, za sugestią Wojtka Orzechowskiego u którego realizowałem Warsztaty WIWN®, przeprowadziłem na rynku wtórnym. Miałem jednak sporo szczęścia, ponieważ nie spotkała mnie żadna przykra sytuacja czy niespodzianka. Być może przygody mnie ominęły, ponieważ starałem się wszystko kontrolować osobiście – podczas remontu w mieszkaniu pojawiałem się dwa razy – rano i wieczorem, aby sprawdzać, czy wszystko idzie zgodnie z projektem. Szybko zrozumiałem, że bardziej interesuje mnie rynek pierwotny. Pierwsze inwestycje rozpocząłem pod koniec 2018 roku.

A.Z-S.: Ile czasu potrzebuje Pan, aby sprzedać mieszkanie?

D.K.: Około miesiąca, choć są mieszkania, które sprzedają się w pierwszym tygodniu. Inne czekają na klienta nawet 3-4 miesiące.

A.Z-S.: Jak bardzo pandemia koronawirusa spowolniła Pana inwestycje?

D.K.: Kiedy zaczęła się pandemia, miałem w procesie 23 mieszkania. Postanowiłem trzymać ceny, ponieważ czułem, że zamrożenie rynku będzie chwilowe. Okazało się, że dobrze zrobiłem. Czułem, że ludzie nie kupują mieszkań nie dlatego, że są za drogie, ale z obawy, jak będzie wyglądała ich przyszłość. W kwietniu i maju sprzedałem tylko 2 mieszkania, ale w czerwcu aż 13. Kolejne znalazły nabywców w lipcu i sierpniu. Kiedy „opróżniłem się z magazynu”, postanowiłem kupić 7 kolejnych mieszkań.

A.Z-S.: Czyli można powiedzieć, że mimo pandemii rok 2020 był dla Pana biznesowo pomyślny?

D.K.: W roku COVID-owym sfinalizowałem około 25 inwestycji, ale większość tych projektów była rozpoczęta w 2019 roku. Nie można zapominać o tym, że proces od podjęcia decyzji o zakupie mieszkania do jego sprzedaży to średnio 5-6 miesięcy. Zanim uzyskamy finansowanie, zrobimy projekt, wyremontujemy mieszkanie, wystawimy je na sprzedaż i sfinalizujemy sprzedaż, mija trochę czasu. Rok 2020 mógłby być lepszy, ale nie jest tak źle, jak obawiałem się jeszcze w marcu. Mimo że miałem obawy, efekt był taki, że mieszkania sprzedały się drożej, niż zakładałem podczas zakupu. Finansowo wyszło lepiej, ale problemem było to, że przez kilka mieszkań długo ponosiłem koszty utrzymania, na które składały się pożyczki od inwestorów, kredyty w bankach, dodatkowe czynsze, czyli sumarycznie wyszło gorzej, niż gdyby tego wirusa nie było.

A.Z-S: Jakie mieszkania Pan najczęściej wybiera?

D.K.: Celuję w mieszkania między 60 a 75 mkw., salon z aneksem kuchennym i dwiema–trzema sypialniami. Za takie mieszkanie trzeba zapłacić w pobliżu centrum Krakowa około 11-12 tys. zł/mkw., na obrzeżach około 10 tys. zł/mkw. Mówimy oczywiście o mieszkaniu w nowym budownictwie, wykończonym pod klucz.

A.Z-S.: Jest Pan liderem regionalnym WIWN® na Małopolskę. Co inwestorzy zyskują dzięki szkoleniom?

D.K.: Warto inwestować w szkolenia takie jak Warsztaty WIWN®, ponieważ dostajemy w pigułce konkretną dawkę wiedzy. Oczywiście, możemy również uczyć się z książek i innych źródeł, ale na to musimy mieć czas. Na szkoleniach poznajemy ludzi, którzy działają aktywnie w branży i są na bieżąco. Możemy przekonać się, jakie błędy popełnili inni, i dowiedzieć się, jakie rozwiązania sprawdzają się w tym momencie w innych miastach. Rynek zmienia się dynamicznie i to, co pół roku temu świetnie funkcjonowało, dziś może być nieaktualne.

A.Z-S.: Jak flippować, aby odnieść w tej dziedzinie taki sukces jak Pan?

D.K.: Podstawą jest to, aby w jakiś sposób się wyróżnić. Każdy musi znaleźć swoją niszę, zastanowić się, do jakiego klienta chce dotrzeć. Trzeba obserwować rynek i znaleźć produkt dla siebie. Dla jednych będzie to kawalerka, dla innych mieszkania premium. Poza tym każdy rynek ma swoje oczekiwania. To, co działa w Krakowie, nie zawsze sprawdzi się gdzie indziej. Jeśli chcemy, aby klient zapłacił nam dobre pieniądze za mieszkanie, to nie może to być mieszkanie zbyt pospolite i tanio zrobione. Po moich doświadczeniach wiem, że bez architekta trudno jest zrobić mieszkanie, którym ktoś się zachwyci.

A.Z-S.: Widzę, że nieruchomości niesamowicie Pana kręcą.

D.K.: Nie ma co ukrywać. Cieszę się, kiedy efekt końcowy podoba się nabywcy. To świetne uczucie, kiedy gotowy produkt trafia do usatysfakcjonowanego klienta.

A.Z-S.: Szaleństwo w nieruchomościach jest potrzebne?

D.K.: Mnie tak. Spektakularne zarobki miałem najczęściej wtedy, gdy eksperymentowałem. Inwestuję odważnie, ale do tej pory nie miałem problemów, aby uzyskać dofinansowanie na moje inwestycje. Staram się szukać niszy na rynku, działam niestandardowo. Oczywiście czasem błędy inwestycyjne też mi się zdarzają. Ale przy mojej skali mogę sobie pozwolić na błąd. Ważne, aby średni zysk z inwestycji był na odpowiednim poziomie.