Tekst: Paweł Albrecht
Jedną z prostszych form zarabiania pieniędzy na nieruchomościach jest podnajem (z ang. rent to rent). To idealne zajęcie dla osób, które mają dość swojej pracy na etacie i chcą zbudować nowy, stabilny i abonamentowy biznes.
Do wystartowania w Polsce potrzebne jest głównie założenie działalności gospodarczej z klasyfikacją: PKD: 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionym
CZYM JEST ZATEM PODNAJEM I KTO JEST W NIEGO ZAANGAŻOWANY?
W proces podnajmu zaangażowane są trzy strony: właściciel nieruchomości, firma zarządzająca i najemcy firmy zarządzającej. Właściciel nieruchomości oddaje przedmiot najmu profesjonalnej firmie zajmującej się zarządzaniem lokalem. Firma wprowadza do mieszkania własnych najemców, którzy zazwyczaj nie wiedzą, kim jest właściciel nieruchomości. Dzięki takiemu rozwiązaniu właściciel nieruchomości podpisuje tylko jedną umowę z zarządcą, który jest gwarantem płatności i rozwiązywania problemów. Najemcy, dostawcy mediów, spółdzielnia czy specjaliści od usterek rozmawiają tylko i wyłącznie z operatorem.
Ze względu na to, że firma gwarantuje właścicielowi stałe wypłaty miesięczne – ponosi ryzyko pustostanów. Dlatego wynagrodzenie za podnajem to zazwyczaj zysk z 1–2 pokoi w danym mieszkaniu. W związku z tym firmy podnajmują wyłącznie mieszkania, które po adaptacji mają więcej pomieszczeń niż 3 lub 4. Wówczas można wygenerować dodatkowy zysk. W przypadku kawalerek nie opłaca się właścicielowi oddawać mieszkania w podnajem. Wtedy stosuje się umowę zwykłego zarządzania. Czynności wykonywane przez firmę przy zarządzaniu i podnajmie są prawie takie same – różnica jest taka, że przy zarządzaniu, kiedy mieszkanie stoi puste, zarządca nie gwarantuje właścicielowi płatności.
NAJWIĘKSZYM ATUTEM PODNAJMU JEST JEGO MODEL ABONAMENTOWY
Praktycznie każdy z nas ma abonament na telefon, Internet, prąd czy gaz. Dostarczyciele tych usług działają w modelu abonamentowym. Podpisują z nami umowy na czas określony – bo wtedy doskonale wiedzą, ile zarobią w ciągu roku. Zerwanie umowy skutkuje naliczeniem kary umownej do końca okresu rozliczeniowego.
Takim biznesem abonamentowym jest również podnajem nieruchomości. Firma zarządzająca podpisuje z właścicielem umowę na okres np. 5 lat, a z najemcami na czas określony 12 miesięcy. Powyższe rozwiązanie zapewnia płynność najmu przez cały rok. Oczywiście rotacja zawsze się zdarza – dlatego firma musi być wyposażona w profesjonalnie przygotowany zestaw umów z odpowiednimi zapisami.
DLACZEGO WŁAŚCICIELE ODDAJĄ SWOJE MIESZKANIA W PODNAJEM?
Na Facebooku prowadzę zamkniętą grupę dla absolwentów naszych warsztatów z podnajmu i gotowców inwestycyjnych. Przez ostatnie 15 edycji zgromadziliśmy tam ponad 500 osób. Dzięki temu zbieramy szczegółowe dane na temat branży nieruchomości w całej Polsce.
Na potrzeby tego artykułu podzielę się z Wami najważniejszą statystyką. Zapytaliśmy naszych absolwentów: kto jest właścicielem ich podnajmowanych nieruchomości?
a) Przedsiębiorca – właściciel firmy (ponad 75% odpowiedzi)
b) Bogatszy pracownik etatowy z korporacji
c) Przypadkowy właściciel – mieszkanie po spadku d) Osoba przebywająca na emigracji
d) Osoba przebywająca na emigracji
W JAKI SPOSÓB TE DANE MOGĄ BYĆ DLA CIEBIE POMOCNE?
Z naszej ankiety jasno wynika, że osoba, która oddaje swoje mieszkanie w podnajem, nie ma czasu, chęci i umiejętności do zarządzania nim na wynajem. Nieruchomości inwestycyjne często kupowane są przy użyciu kredytu, więc osoba podnajmująca jest „gwarantem” bezproblemowego spłacania rat.
Właściciel po prostu płaci więc za święty spokój i bezpieczeństwo swojego kapitału. Ma pełną świadomość, że firma zarabia, prowadząc biznes w jego nieruchomości. W związku z powyższym podczas poszukiwań mieszkań na zwykły podnajem nie należy skupiać się na osobach, które nie potrafią zrozumieć, że za wynagrodzeniem ściągasz im cały problem z głowy.
Przypadkowa osoba z Internetu, która kategorycznie nie zgadza się na podnajem, nie jest Twoją grupą docelową.
JAK SKUTECZNIE ROBIĆ PODNAJEM?
Oczywiście po przeczytaniu jednego artykułu nie dowiemy się, jak prowadzić całą firmę. Dlatego przedstawię w 5 punktach najważniejsze elementy, o których w Internecie nie pisze i nie mówi się zbyt często.
- Mentalność naszej firmy
W pierwszej kolejności musimy zadbać o poczucie wartości nasze i naszych pracowników.
Twoja firma ma zajmować się profesjonalnym gwarantowaniem właścicielowi spokoju, bezpieczeństwa i stałych przepływów na konto. Najemcom gwarantujemy przyjazne i komfortowe zakwaterowanie. To ważna i uczciwa dla wszystkich stron współpraca. Spokój i komfort po prostu kosztują.
Wobec tego wychodzimy do naszych partnerów z wysoko podniesioną głową i z dumą mówimy, że prowadzimy firmę, która zajmuje się PROFESJONALNYM podnajmem nieruchomości.
Kiedy wyjdziesz z założenia, że musisz „prosić” przypadkowych ludzi o podnajem – z siedmiu na dziesięć spotkań zostaniesz nieprzyjemnie wyproszony z mieszkania. Twoja działalność skończy się na frustracji i zniechęceniu.
Pamiętaj, że dla zwykłego Kowalskiego możesz być niechcianą konkurencją. Dla dużego przedsiębiorcy Twoja firma będzie zbawieniem. Dodatkowo, bogaty człowiek ma bogatych znajomych. Bogaci znajomi mają mieszkania na wynajem. Widzisz skąd biorą się kolejne polecenia? Pamiętaj więc o tym i rozmawiaj tylko ze swoją grupą docelową - Organizacja biura i umów najmu
Większość rzeczy związana z nieruchomościami jest po prostu droga. Każda pomyłka może sporo kosztować. W związku z tym niezbędny jest porządek w naszych komputerach i segregatorach.
Od samego początku musimy mieć stworzone jasne procesy i checklisty.
Dzięki takiemu podejściu nie zapomnimy np. o przepisaniu liczników, ubezpieczeniu, uruchomieniu Internetu czy pełnomocnictwie od właściciela do reprezentowania go przed spółdzielnią.
Ty gwarantujesz właścicielowi spokój i bezpieczeństwo. Do tego potrzebny jest porządek i profesjonalne umowy najmu. - Organizacja zespołu
Jedyna czynność w ciągu dnia, która sprawia, że zarabiamy więcej pieniędzy w tym biznesie, to podpisywanie nowych umów z właścicielami mieszkań. Każda inna podejmowana akcja to po prostu strata naszego czasu. Dlatego te czynności powinny wykonywać pozostałe osoby w naszym zespole.
Kluczowym pracownikiem jest asystentka/asystent, który pilnuje porządku w dokumentacji, reguluje płatności i odpowiada na zwykłą korespondencję. Kolejną osobą przy większej skali jest handlowiec, który zajmuje się rotacją najemców. Do reagowania na usterki przyda się solidny fachowiec.
Pozostałe osoby, to ten sam skład, który potrzebny jest do każdej innej działalności – księgowy, doradca podatkowy, kancelaria prawnicza oraz mentor.
Najlepszym mentoringiem poza płatnymi szkoleniami jest grupa przyjaciół, która w innych miastach zajmuje się podnajmem. Od nich uzyskasz najlepszą i aktualną wiedzę. Networking jest zawsze kluczem do rozwoju. - Statystyka
Pamiętaj, że w biznesie króluje statystyka. Musisz znać liczby swojego biznesu.
Ile spotkań musisz wykonać, aby pozyskać jedno mieszkanie do podnajmu? Ile spotkań musi wykonać Twój pracownik, aby pozyskać jedno mieszkanie? Ile poleceń w ciągu roku dostajesz od obecnych właścicieli?
Jak poznasz swoje liczby i liczby Twoich przyjaciół z branży – będziesz wiedział dokładnie, ile energii przekłada się na konkretny wynik. Podnajem to nie przypadkowy biznes – to normalna działalność gospodarcza.
Pamiętaj, że telefon służy tylko i wyłącznie do umówienia spotkania z właścicielem. Dopiero na nim budujesz relacje i mówisz o swojej propozycji.
- Najważniejsze zasady podnajmu
Musisz oprzeć swój biznes na stałych i prostych zasadach:
a) Remont nieruchomości musi zwrócić się maksymalnie w 12 miesięcy.
b) Generuj minimum 1000 zł miesięcznie z jednej nieruchomości.
c) Umowa z właścicielem podpisywana jest na jak najdłuższy okres: 3–10 lat.
d) Umowa z najemcami podpisywana jest na czas określony 12 miesięcy.
e) Ty jako właściciel zajmujesz się tylko szkoleniem zespołu i podpisywaniem nowych umów z właścicielami nieruchomości.
f) Korzystaj wyłącznie z umów profesjonalnie przygotowanych przez osoby, które się tym zajmują. Nie licz na nowe umowy od prawnika.
g) Nie zgadzaj się na żadne ustępstwa i odejścia od umowy.
h) Nie przechodź z najemcami na „ty”
CHCESZ ZAJĄĆ SIĘ BIZNESEM PODNAJMU – OD CZEGO ZACZĄĆ?
Jeżeli chcesz zajmować się podnajmem – musisz skontaktować się z osobami, które już to robią.
Skompletuj profesjonalny zestaw umów, dowiedz się, jak wygląda cały proces i zacznij to robić. Umawiaj się na minimum 10 spotkań tygodniowo. Inaczej po prostu tego nie rób.
Na koniec ważna uwaga. Moim zdaniem zajmowanie się zwykłym podnajmem jest bez sensu. Remontujemy i wyposażamy nie swoje mieszkania za swoje pieniądze. Budujemy cudzy majątek.
Sztuką jest budować własny majątek, generować własny casfhlow i współpracować wyłącznie ze świadomymi inwestorami. Ta droga nazywa się tworzeniem gotowców inwestycyjnych, ale to historia na kolejny artykuł.
Paweł Albrecht – specjalista od wyszukiwania i fnansowania okazji inwestycyjnych. Swój pierwszy milion złotych na nieruchomościach zarobił już w wieku 26 lat dzięki ogromnej siatce kontaktów. Więcej wiedzy znajdziesz na stronie: www.pawelalbrecht.com