Kwatery pracownicze w obliczu covidowej zawieruchy okazały się jednym ze skuteczniejszych sposobów zarabiania pieniędzy na nieruchomościach.
Ilość obcokrajowców wykonujących pracę w Polsce stanowi aktualnie grupę blisko 700 tys. i co najważniejsze, ilość ta ciągle rośnie. Pierwszy lockdown faktycznie wpłynął na to, że około 22 proc. osób nie mających przedłużonych zezwoleń na pracę, wyjeżdżało z Polski. Jednak czas pandemii okazał się łaskawy dla kwater. Ponieważ życie nie lubi próżni, dlatego opuszczone miejsca noclegowe były zapełniane przez osoby wracające z zagranicy i będące na kwarantannie.
Magazyny i kwatery
To co ważne dla nas inwestorów, to fakt, że w wyniku I fazy lockdownu, Europa i świat odczuł blokadę w postaci zamknięcia granic, a szczególnie dostarczania towarów z Chin. Polska, szczególnie w Unii Europejskiej, została uznana za strategicznie najlepsze miejsce dla europejskiej logistyki. Magazyny przeżywały oblężenie w Polsce, jak żaden inny sektor rynku nieruchomościowego, a zarobki gigantów w tej branży, poszybowały o kilkaset procent. Nie bez kozery zatem, kto miał ziemię w dobrej lokalizacji, sprzedawał ją pod kolejne inwestycje magazynowe, a co więksi gracze łącząc kapitał, rozpoczęli budowę swoich magazynów na styku autostrad. A jak wpłynęło to na posiadaczy kwater? Doskonale.
Sama rozpoczęłam inwestowanie w kwatery jeszcze w 2019r. Wpierw badałam rynek, analizowałam i przeliczałam czy lepiej kupić czy wynająć dom. Jednak uważam, że tak, jak zakupione mieszkanie pod wynajem, tak i dom, jest najlepszym aktywem na ulokowanie moich pieniędzy. Dlatego w moim przypadku zapadła decyzja. Kupuję.
Mój proces decyzyjny wejścia w kwatery
Nim jednak dokonałam zakupu – zbadałam dokładnie rynek. Czyli wykonałam to, co najważniejsze jest w inwestowaniu. I nie ma znaczenia czy robisz flipy, gotowce inwestycyjne, wynajmujesz mieszkanie, budujesz domy czy osiedla, wpierw musisz poznać dokładnie rynek, określić popyt i poznać konkurencję. Gdy już ustaliłam, gdzie jest największe zainteresowanie na kwatery, określiłam ceny domów oraz najważniejsze – kwotę, którą mogę otrzymać za jedno miejsce noclegowe w danej miejscowości. Gdy wszystkie składowe zweryfikowałam włącznie z lokalizacją (tego tematu nie rozwijam, ponieważ szczegółowo opisuje ten aspekt Mariusz Stężały), poszukałam najemców, zawarłam umowę z firmami oraz z agencją pracy, a w międzyczasie zrobiłam rezerwację i docelowo zakupiłam nieruchomości. Najwięcej pracy włożyłam w przystosowanie domów do wymagań zamieszkania zbiorowego. Gdy ten temat zamknęłam – zatrudniłam zarządcę, osoby sprzątające – Ukrainki i wprowadziłam najemców. Dokładnie ustawiłam wszystkie procesy mojej współpracy z firmami, agencją pracy oraz zespołem, który zatrudniłam. Wpierw dla jednego, następnie dla kolejnych domów. Na papierze wszystko wygląda oczywiście na łatwe i przejrzyste. Przygotowanie każdej inwestycji to jednak czas, zaangażowanie, mozolna i żmudna praca, zmaganie się z wieloma przeciwnościami i trudnościami, których najwięcej przysporzył mi przy pierwszej inwestycji nadzór budowlany. Jednak gdy wszystkie elementy puzzli się połączy, usprawni i nada temu bieg, wtedy początkowy wysiłek znika, a pozostaje satysfakcja z dobrze wykonanej pracy
Standard kwater
Standard kwater musi być oczywiście dopasowany do wymagań zarówno agencji, jak i ludzi tam mieszkających. Ja stosuję różne rozwiązania – pokoje 3-, 4-, 6- osobowe, ale nie większe. Z mojego doświadczenia agencje wolą mniejsze pokoje 3-, 4-pokojowe, wyposażone w łóżka, szafki nocne, szafę na rzeczy, stolik, czasem TV. Mimo, że preferowane są łóżka pojedyncze, ja stosuję system mieszany: łóżka parterowe i piętrowe. Jednak to, o co dbam, to komfort osób tam mieszkających. Np. zastosowałam zasłony na łóżkach piętrowych, wygodne materace, przy każdym łóżku, na danym poziomie jest kontakt i światło oraz półeczka. Tak, aby zapewnić minimum prywatności. W każdym pokoju jest telewizor, a z takich moich fanaberii jest bilard oraz prosta siłownia w podziemiach, ponieważ wiem, że każdy potrzebuje odreagować. I nie ma jak wycisnąć zmęczenie, frustrację, a o dbaniu o zdrowie nie wspomnę. Na 10 osób przypadają u mnie trzy toalety i trzy prysznice. W każdym domu znajduje się pomieszczenie socjalne takie jak: kuchnia na każdym piętrze wyposażona w lodówkę, płyty grzewcze, stoliki. Jest pralnia i suszarnia, ale to na potrzeby ekipy sprzątającej. Przed domem parking na busy, dowożący ludzi do pracy.
Ile mogę zarobić?
Odnośnie kwot, te wahają się od 15 zł do 30 zł za dzień, za jedno miejsce noclegowe. Zatem docelowo kwota za miesiąc może się wahać od 450 zł do 900 zł za jedną osobę. Oczywiście wszystko zależy od miasta, w których znajdują się centra logistyczne, magazyny, duże zakłady pracy. Więcej z pewnością otrzymasz w dużych miastach, takich jak: Łódź, Wrocław, Warszawa, Katowice, mniej w małych miastach powiatowych. Jednak cena zakupu domu w małej miejscowości, a w dużej jest również zupełnie inna. Ja osobiście negocjuję różne stawki przy wynajmie. Tutaj oczywiście przydadzą się umiejętności negocjacyjne. W czasie pandemii z ustalonej w umowie kwoty 550 zł musiałam w jednym domu zejść do kwoty 500 zł za jedno miejsce noclegowe. Aktualnie jednak, przy najnowszej inwestycji wynegocjowałam 750 zł. Zatem jak widzisz, te kwoty są bardzo ruchome, jednak bardzo opłacalne.
Jakie musisz spełnić formalności w domu przeznaczonym na kwatery?
Ponieważ lubię jasne i przejrzyste sytuacje, dlatego daleka jestem od omijania przepisów i tworzenia kwater w domach nieprzystosowanych do zamieszkania zbiorowego. I nie polecam nikomu takiego procederu. Bo kontrola nadzoru budowlanego, powiatowego inspektora lub innej jednostki może nastąpić każdego dnia – osobiście znam kilka takich przypadków. Po co zatem narażać się na koszty, stres i najważniejsze – zamknięcie kwater. Dlatego domy na moje kwatery pracownicze zostały przekształcone z domów wielorodzinnych i uzyskały status „ZAMIESZKANIA ZBIOROWE” oraz kategorię ZL V.
Przykładowo w jednym z moich domów, który ma powierzchnię 430 mkw. – są trzy kondygnacje naziemne plus podziemia, w których znajdują się: dodatkowe wyjście ewakuacyjne, pralnia, suszarnia oraz siłownia. Zatem dostosowałam budynek, utworzyłam dwa wyjścia ewakuacyjne, przejścia i wyjścia, w korytarzach ustawiłam sprzęt gaśniczy (gaśnice), oznaczyłam drogi ewakuacyjne, zastosowałam ognioodpor- 32 ne farby, spełniłam warunki PPŻ oraz otrzymałam protokół od straży. Dokonałam tym samym wszystkich formalności budowlanych w zakresie przekształcenia budynku stosownie do wskazań rzeczoznawcy budowlanego oraz do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych, uzgodnionych z właściwym komendantem Państwowej Straży Pożarnej. Przy pierwszym domu było najtrudniej. Przy kolejnych miałam wrażenie, że zarówno straż, jak i inspektor budowlany sami mi podpowiadali, jak pewne kwestie mogę zastosować, aby wszystko było zgodne z literą prawa. Pamiętaj, jak zawrzesz dobrą relację, opiszesz swoją sytuację, zapytasz, jak pewne rzeczy zrobić, aby całego domu nie budować od nowa, to na pewno otrzy- -masz pomoc i doradztwo.
Przygotowałam dla Ciebie wypis najważniejszych faktów i przepisów:
Koniecznie zapoznaj się z art. 71 Ustawy Prawo budowlane, czyli zmianami sposobu użytkowania budynku i dostosowanie go do nowych wymagań przepisów techniczno-budowlanych i ppoż. Wynajmowanie pokojów w domu oznacza, że nie ma on już charakteru budynku jedno- lub wielorodzinnego i trzeba dopełnić formalności budowlanych.
Zmiana sposobu użytkowania obiektu z domu jednoczy nawet wielorodzinnego musi mieć zmiany w zakresie użytkowania. Dlaczego? Otóż inspektor budowlany może uznać, że doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu art. 71 ust. 1 prawa budowlanego, czyli że budynek został wybudowany jako mieszkalny, to nie może świadczyć usług zamieszkania zbiorowego. Taką informację otrzymałam przy pierwszej inwestycji i pokornie wypytałam, co mam zatem zmienić i wdrożyć. Jeśli nie zastosujesz się do tych wytycznych, powiatowy lub wojewódzki inspektor może uznać, że wynajem pokoi na kwatery nie mieści się w pojęciu usług hotelarskich zdefiniowanych w art. 36 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych, przekraczających zakres indywidualnego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i tym samym, że naruszasz przepisy w zakresie zasad pożarowych. Zatem wpierw zaproś takiego inspektora oraz strażaka do zakupowanego domu i wypytaj, co masz zrobić, aby spełnić te przepisy.
Przeznaczenie części budynku na noclegi jest niemożliwe bez spełnienia wymogów przeciwpożarowych. W przypadku budynków i domów wielorodzinnych, największy problem to dostosowanie budynku do wymagań przepisów dot. wymiarów klatki schodowej (biegi schodów i spoczniki). Jeśli schody są drewniane, to cóż – musimy je zerwać lub trzeba zapewnić im odpowiednią nośność (30 lub 60 min) stosując odpowiednie rozwiązania systemowe. Budynek musi mieć zapewnioną odpowiednią też klasę odporności pożarowej. Tutaj polecam wszystko omówić z rzeczoznawcą budowlanym. Ponadto pojęcie „budynek zamieszkania zbiorowego” oraz „budynek mieszkalny jednorodzinny” mają różne znaczenie prawne na gruncie przepisów techniczno-budowlanych. Zmiana kategorii zagrożenia ludzi oznacza zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego, o której mowa wprost w art. 71 ust. 1 pkt 2 pr. bud. Zatem sposób wykonywania prawa własności podlega ograniczeniu, zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 64 ust. 3 konstytucji.
Reasumując. Dlaczego ja dostrzegam potencjał w kwaterach? Po pierwsze z uwagi na coraz większą grupę siły roboczej napływającej do Polski, która jak pokazują badania chce u nas pracować i automatycznie występuje o przedłużenie pozwolenia na legalny pobyt i pracę w Polsce. W przyszłości z tego rozwiązania zamierza korzystać kolejne 40% pracowników zagranicznych. Pandemia koronawirusa sprawiła też, że zainteresowanie wśród migrantów zatrudnieniem w Polsce bardzo wzrosło i jednocześnie drastycznie zmalało w innych krajach, takich jak Anglia, Włochy, Czechy. Aktualnie przodują Niemcy (58,5%), ale tuż za nimi uplasowała się Polska z 57%. Ten aspekt plus doskonała sytuacja rynku magazynowego i logistycznego w Polsce, potrzebującego kolejnych pracowników, jest podstawą do wniosku, że trend na pracowników z zagranicy będzie wzrastał.
Wchodząc w ten biznes pamiętaj jednak, że kluczowe są tutaj wcale nie fundusze, które zdobędziesz. Przyjrzyj się sukcesowi, jaki odniósł założyciel Amazona – Jef Bezos. Kiedy zakładał swoje przedsiębiorstwo w 1994 roku, w swoim garażu, wyznawał opinię, że kontrolowany rozwój jest lepszy niż dziki optymizm, z jakim inne frmy podchodziły do bańki internetowej. Dlatego skrupulatnie i krok po kroku podchodź do tego biznesu. Tylko wiedza, uważność na detale, dobre relacje, a przede wszystkim kontrolowany i świadomy rozwój pozwala na sukces. Powodzenia.
Aneta Nagler – redaktor naczelna czasopisma STREFA NIERUCHOMOŚCI®. Strateg biznesowy, Inwestorka, Analityczka trendów. Organizatorka audytów i strategii wzorniczych. Specjalistka ds. badań rynku, analizy trendów, marketingu i komunikacji. Ponad 20 lat doświadczenia w zakresie designu i marketingu. Certyfkowany projekt manager (Prince, IPMA) w obszarze zarządzania projektami. Łączy wiedzę i doświadczenie z dziedziny marketingu, trendów rynkowych, komunikacji społecznej i designu. Nieruchomości stały się jej kolejną pasją. Jej specjalizacja to kwatery pracownicze. Dywersyfkuje swój kapitał również w mieszkania na wynajem.