Tekst: Marta Kubacka
Druga połowa roku, a zwłaszcza jego końcówka, była dla rynku mieszkaniowego czasem intensywnego nadrabiania opóźnień spowodowanych przejściowym zastojem tuż po marcowym wybuchu epidemii i wprowadzeniu lockdownu. Druga fala pandemii okazała się łaskawa dla rodzimego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Dobre wyniki w obecnych warunkach okołorynkowych należy uznać nie tylko za niespodziewane, ale także za rokujące na przyszłość.
Nabywców nie brakuje
– Z analizy serwisu Morizon.pl wynika, że struktura popytu na mieszkania nie uległa w IV kwartale istotnym zmianom w stosunku do poprzedniego okresu. Największym zainteresowaniem cieszyły się niezmiennie mieszkania 2-pokojowe. Oferty z tego segmentu były przedmiotem zainteresowania ponad 42% klientów. W tym samym czasie co trzeci poszukujący kontaktował się w sprawie mieszkania 3-pokojowego. Niemal identycznej wielkości grupy użytkowników wyrażały zainteresowanie ofertami sprzedaży lokali 1- i 4-pokojowych – pytał o nie co 10. klient. Tylko niespełna 3% klientów poszukujących kontaktowało się z oferentami w sprawie mieszkań z pięcioma lub więcej pokojami – wyjaśnia Marcin Drogomirecki, ekspert nieruchomości serwisu Morizon.pl. W serwisie Otodom w listopadzie użytkownicy szukali domów na sprzedaż o 36% częściej niż rok wcześniej, a mieszkań na sprzedaż – o 7% częściej.
Pandemia nie zmieniła w sposób zasadniczy preferencji klientów deweloperskich biur sprzedaży. – W dalszym ciągu najbardziej poszukiwane jak i najczęściej nabywane są lokale 2-pokojowe (udział 43%), następnie 3-pokojowe (31%) i kawalerki (14%). Z kolei najczęściej wybieranym zakresem powierzchni jest przedział 35-50 mkw. (38%), 50-65 mkw. (26%) i 20-35 mkw. (14%) – informuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Na przekór licznym obawom na rynek wróciła większość klientów zainteresowanych zakupem mieszkania na własne potrzeby. Mniejszy popyt generowali inwestorzy liczący na szybkie zyski oraz osoby myślące o czerpaniu zysków z najmu. Pierwszych odstraszała niepewność co do przyszłych cen mieszkań, drugich skutecznie zniechęca sytuacja na rynku, czyli defcyt najemców krótko- i długoterminowych spowodowany brakiem studentów w miastach i praktycznie całkowitym załamaniem rynku turystycznego.
Jest w czym wybierać
Pierwszy kwartał 2020 roku okazał się jednym z lepszych okresów sprzedażowych w ostatnich latach boomu. Deweloperzy sprzedali w tym okresie w ramach sześciu największych rynków nieruchomości kraju prawie 20 tys. lokali mieszkalnych na osiedlach wielo- i jednorodzinnych. Drugi kwartał w relacji do kwartału poprzedniego przyniósł załamanie sprzedaży nowych mieszkań o prawie dwie trzecie. Z kolei w trzecim kwartale nastąpiło dość nieoczekiwane odbudowanie popytu na nowe mieszkania, w wyniku którego deweloperzy podwoili kontraktację w stosunku do kwartału drugiego. – Jednocześnie zanotowano dynamiczny wzrost popularności inwestycji jednorodzinnych, których sprzedaż uległa niemal podwojeniu w stosunku do średnich wolumenów sprzed pandemii. W bieżącym kwartale przewidujemy co najmniej utrzymanie poziomów sprzedaży kwartału poprzedniego, a w efekcie spadek kontraktacji w całym 2020 roku rzędu zaledwie kilkunastu procent w stosunku do roku 2019 – informuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Ponadto ekspert wyjaśnia: W efekcie podaż lokali z pierwszej ręki utrzymuje się na stabilnym poziomie, w pełni równoważącym popyt, bez jakichkolwiek oznak ryzyka załamania.
Na rynku wtórnym kontynuowana jest tendencja z drugiego kwartału. Jak informuje Jarosław Krawczyk, ekspert Otodom, mniej jest ofert domów, działek i lokali użytkowych. – Liczba ogłoszeń dotyczących mieszkań na sprzedaż wzrosła rok do roku o 14%, a domów na sprzedaż spadła o 12% – wyjaśnia Jarosław Krawczyk. Więcej jest ofert mieszkań, zwłaszcza z przeznaczeniem na wynajem (+45% rd/r), a największy skok liczby ogłoszeń dotyczył pojedynczych pokoi (+94% rd/r).
Stabilne ceny
Ceny mieszkań z pierwszej ręki jak na razie nie wykazują żadnych symptomów korekcyjnych. – Na chwilę obecną obserwujemy ich względną stabilizację po okresie wzrostów, które nieprzerwanie trwały aż do tegorocznych wakacji, czyli jeszcze w trakcie pandemii. W efekcie na koniec roku średnia zwyżka cen nowych mieszkań rok do roku w największych aglomeracjach kraju wyniesie w granicach 7-8% – informuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Na rynku mieszkań z drugiej ręki od połowy marca spekulowano, że ceny nieruchomości wkrótce spadną. Tymczasem spadków w skali kraju nie widać. Patrząc na ceny ofertowe w Otodom, widzimy raczej spowolnienie wzrostu cen mieszkań. – Na rynku wtórnym do marca rosły one w tempie 0,6-1,9% miesięcznie, od kwietnia podwyżki te były minimalne i wynosiły 0,2-0,3% miesięcznie. Od września do listopada mieszkania w skali kraju podrożały o 1%. O tyle samo (1%) wzrosły także ceny domów na rynku wtórnym w tym samym okresie – informuje Jarosław Krawczyk, Otodom.
Obserwacja aktywności użytkowników przez ekspertów Morizon.pl pozwala wysnuć inne wnioski. – Jak wynika z grudniowego odczytu Indeksu Cen Mieszkań – publikowanego przez serwis nieruchomości Morizon.pl wskaźnika trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym – wzrost stawek w ciągu ostatnich 12 miesięcy wyniósł ponad 7% – informuje Marcin Drogomirecki, ekspert nieruchomości serwisu Morizon.pl. Utrzymujący się popyt i umiarkowana podaż mieszkań na rynku wtórnym stanowią skuteczną przeszkodę na drodze do spadku cen. Wiele wskazuje na to, że – o ile nie wydarzy się nic nadzwyczajnego na rynku finansowym i rynku pracy – ceny mieszkań w kolejnych miesiącach będą stabilne, z tendencją do kolejnych wzrostów.
Małe miasta świetnie sobie radzą
Warto pamiętać, że statystyki Rynku Pierwotnego, Otodom czy Morizon odnoszą się do średnich ogólnopolskich. Czy tak samo wygląda sytuacja w mniejszych miejscowościach? Okazuje się, że i tu ceny nieruchomości nie spadły. Potwierdzają to pośredniczki Aleksandra Kosek z Jawora (City Lights Nieruchomości) i Julia Wierzbicka ze Stargardu (Mój Dom Nieruchomości). Twierdzą, że ceny poszły lekko w górę zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Największym zainteresowaniem cieszył się rynek wtórny. Klienci byli najbardziej zainteresowani mieszkaniami – ok. 60%. Wzrosło też zainteresowanie domami i działkami, które wynosiło odpowiednio – 30% i 10%. Inaczej kształtowała się relacja popytu i podaży. W Jaworze popyt z podażą ku ogólnej satysfakcji się równoważyły. – W Stargardzie występuje dysproporcja. Dużo łatwiej jest sprzedać nieruchomość, niż kupić – wyjaśnia Julia Wierzbicka. Czy druga fala pandemii odbiła swoje piętno w mniejszych miejscowościach? Okazuje się, że nie. – Wzmożona praca spowodowała to, że nie odczułam efektu pandemii nazbyt mocno – wyjaśnia Aleksandra Kosek.