Case Studies (Nr 8 str. 32)
CASE STUDIES – przypadki inwestorów JAK REALIZUJE SIĘ ODSTĄPIENIE OD JEDNEJ UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ NA RZECZ INNEJ, O KORZYSTNIEJSZYCH WARUNKACH?
To pytanie nie dawało spokoju jednemu z Uczestników Warsztatów WIWN®. Chciał zabezpieczyć się przed utratą klienta pomiędzy umowami (kiedy jednemu zwrócił podwójny zadatek, a drugi jeszcze nie wpłacił). Zastanawiał się, czy umowa przedwstępna zawarta u notariusza musi być rozwiązana u notariusza,
czy wystarczy wysłać rozwiązanie umowy listem poleconym.
TEN PRZYPADEK ROZPATRUJE:
Marcin Witkowski – Radca prawny z Kancelarii
Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp. p.:
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego może być rozwiązania za porozumieniem Stron, przy czym porozumienie
o rozwiązaniu umowy powinno być zawarte w formie aktu notarialnego. Jeżeli w umowie przedwstępnej przewidziano zadatek, to w przypadku uchylania się
od zawarcia umowy przyrzeczonej przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Oświadczenie o odstąpieniu od takiej umowy może wówczas nastąpić w formie pisemnej. Proszę jednak pamiętać, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego ma też i ten skutek, że w przypadku gdy druga strona uchyla się
od zawarcia umowy przyrzeczonej, możliwe jest zamiast odstępowania od umowy dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Poza tym umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego może być także podstawą wpisu w dziale III KW roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Istotnym jest,
że odstąpienie od umowy może nastąpić dopiero, gdy kupujący uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli dopiero po upływie terminu na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jeżeli zarówno strona sprzedająca, jak i kupująca nie chce już zawrzeć umowy przyrzeczonej, to najlepszym wyjściem będzie zawarcie porozumienia przed notariuszem dot. rozwiązania umowy przedwstępnej.
CZASAMI WSPÓŁPRACA Z EKIPĄ REMONTOWĄ UKŁADA SIĘ… NIE PO NASZEJ MYŚLI. FACHOWCY KRĘCĄ, NIE PRZEDSTAWIAJĄ FAKTUR, SĄ
OPIESZALI. KIEDY MOŻEMY ZREZYGNOWAĆ ZE WSPÓŁPRACY Z EKIPĄ REMONTOWĄ? I JAK TO ZROBIĆ? CZY BRAK ZAUFANIA DO EKIPY MOŻE STANOWIĆ PODSTAWĘ ZERWANIA UMOWY?
Przyjrzyjmy się następującemu przypadkowi:
„Zgodnie z umową za materiały mamy się rozliczać z ekipą remontową na bieżąco. Po pierwszych realizacjach zgodziłem się na przedpłaty na koszty związane
z materiałami. Po 4 tygodniach wykonawca nie dostarczył faktur pokrywających minimum 90% przekazanych kwot. Więc po wykonanym podsumowaniu zerwałem umowę ze względu na brak zaufania do wykonawcy. Przekazałem mu wypowiedzenie oraz zaproponowałem rozliczenie zgodnie z wykonana pracą. Zakładam, że na dniach dostanę odpowiedź od wykonawcy, że nie odda mi nadpłaty. Chcę się na to przygotować i mieć gotową odpowiedź, tak aby odzyskać maksymalną sumę przekazanych funduszy (nawet jeżeli będzie to sprawa w sądzie)”.
TEN PRZYPADEK ROZPATRUJE:
Marcin Witkowski – Radca prawny z Kancelarii
Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp. p.:
Nie ma podstaw do wypowiedzenia umowy z przyczyn wskazanych przez Pana w projekcie pisma. Umowa o remont lokalu nie jest umową zlecenia. Nie ma zatem podstaw do jej rozwiązania za wypowiedzeniem z uwagi na utratę zaufania. Zgodnie z art. 644 kodeksu cywilnego dopóki dzieło nie zostało ukończone, zamawiający może w każdej chwili od umowy odstąpić, płacąc umówione wynagrodzenie. Jednakże w wypadku takim zamawiający może odliczyć to,
co przyjmujący zamówienie oszczędził z powodu niewykonania dzieła. Trzeba podkreślić, że odstępując od umowy na podstawie art. 644 k.c., zamawiający ma obowiązek zapłacić wykonawcy całe umówione wynagrodzenie. Może odliczyć tylko to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania dzieła. Koszty osobowe
i koszty stałe, które przyjmujący zamówienie musi ponieść mimo przerwania prac, nie powinny być odliczane Oszczędności przyjmującego zamówienie
w rozumieniu art. 644 k.c. nie są tożsame z umowną wartością prac niewykonanych, ponieważ idzie tu o oszczędności z zaprzestanych prac, a nie w pracach zrealizowanych przed odstąpieniem. Ciężar dowodu co do oszczędności spoczywa na zamawiającym.
Nie będzie to zatem z Pana punktu widzenia korzystna podstawa do rozwiązania umowy
Inną jeszcze możliwością rozwiązania umowy byłoby odstąpienie od niej na podstawie art. 635 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. W grę wchodzi jeszcze art. 636 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli przyjmujący zamówienie wykonywa dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, zamawiający może wezwać go do zmiany sposobu wykonania i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu zamawiający może
od umowy odstąpić albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo przyjmującego zamówienie.
Powyższe podstawy odstąpienia od umowy mają charakter sankcyjny. Aby z nich skorzystać, muszą zaistnieć opisane w tych przepisach sytuacje.
„Muszę zauważyć, że zawarłem umowę, która składa się z 12 etapów i powinna trwać 2 miesiące (czyli 8 tygodni). Prace pierwszego etapu nie zostały zakończone (w piątym tygodniu). Na potwierdzenie tego faktu posiadam stosowną dokumentację zdjęciową oraz podsumowanie prac obustronnie omówione i podpisane przez wykonawcę. Zakładam, że zasadnym jest wypowiedzenie na podstawie art. 635 kodeksu cywilnego, ponieważ nie jest możliwe zakończenie remontu
w postaci realizacji pozostałych 10 etapów w 3 tygodnie. Dlatego chciałbym zapytać, jak mam dostarczyć wypowiedzenie zgodne z art. 635 kodeksu cywilnego.
Czy moja interpretacja jest zasadna?”
Zgodnie z umową wykonawca ma jeszcze prawie miesiąc na dokończenie prac. Jeżeli uważa Pan, że nie jest możliwe ukończenie remontu w tym czasie, może Pan odstąpić od umowy na podstawie art. 635 k.c. W razie sporu sąd będzie musiał rozstrzygnąć, czy odstąpienie od umowy było skuteczne (zapewne będzie konieczne powołanie biegłego). Chodzi tu o obiektywną niemożliwość realizacji remontu w czasie umówionym. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy należy wysłać na adres wykonawcy (najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru). Na skutek odstąpienia od umowy strony są zobowiązane do zwrotu wzajemnych świadczeń. W przypadku gdy zwrot świadczeń nie jest możliwy, strona może żądać zapłaty wartości dotychczas wykonanych prac.