Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje wykreślić z lex deweloper zapis, który wstrzymał nowe inwestycje w wielu miejscach. Chodzi o wskaźnik, który jest trudny do wyegzekwowania i podnosi ceny mieszkań
Jak donosi serwis prawo.pl, Ministerstwo Rozwoju i Technologii przymierza się do usunięcia przepisu, który nakłada na deweloperów obowiązek wybudowania konkretnej liczby stanowisk postojowych. Zapis, który wszedł w życie 12 maja ubiegłego roku, mówi o tym, że na jedno nowe mieszkanie w strefie śródmiejskiej ma przypadać jedno miejsce parkingowe, a poza nią półtora miejsca.
Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) próbował już wcześniej zabiegać o usunięcie blokującego inwestycje wpisu, trwały nawet prace nad dwoma projektami. Jednak nic się nie zmieniło i teraz próbuje to zmienić Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Wstrzymane inwestycje
„Obecnie buduje się tylko w oparciu o uchwały lokalizacyjne wydane przed wejściem w życie tej noweli. Pozostałe inwestycje zostały wstrzymane do czasu zmiany przepisów. Powodem są koszty. Mieszkania wybudowane przy wykorzystaniu tego wskaźnika byłyby bardzo drogie. Deweloper, żeby wybudować tyle miejsc parkingowych, ile chce ustawa, ma dwa wyjścia. Albo wybudować mniejszy budynek, albo kilkupiętrowy podziemny parking. Jest to oczywiście do zrealizowania, ale ma również wpływ na wysokość ceny mieszkań. Byłyby one znacznie wyższe” – wyjaśnia portalowi Prawo.pl Patryk Kozierkiewicz, prawnik PZFD.
Eksperci z branży chcą powrotu do zasad sprzed nowelizacji regulującej współczynnik parkingowy. Wcześniej o liczbie miejsc postojowych dla nowych inwestycji decydowały rady gmin, uwzględniając lokalne standardy urbanistyczne uchwalane na podstawie Ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, czyli właśnie lex deweloper. Obowiązuje ona od 22 sierpnia 2018 roku i na jej podstawie można na uproszczonych zasadach budować nowe inwestycje na terenach zdegradowanych, co miało pobudzić podaż mieszkaniową.
Wiele osób na spotkaniach biznesowych czy konferencjach pyta mnie, czy kwatery pracownicze mają nadal sens? W ciągu ostatnich trzech lat byliśmy świadkami dynamicznych zmian, zarówno na scenie gospodarczej, jak i społecznej. Jako ekspert branżowy z doświadczeniem w zarządzaniu kwaterami pracowniczymi, postanowiłam przeanalizować, jak te zmiany wpłynęły na naszą dziedzinę i jakie perspektywy rozwoju stoją przed inwestorami w kwaterach pracowniczych. To nie tylko przemyślenia, to również zaproszenie do zainwestowania w tę dynamiczną branżę, oparte na moim kilkuletnim doświadczeniu.
Wkraczając w świat kwater pracowniczych pod koniec 2020 roku, nie mogłam przewidzieć, że najbliższe lata przyniosą tak dynamiczne zmiany. Pandemia, zamknięcia zakładów pracy, szkoły przechodzące na zdalne nauczanie – wszystko to sprawiło, że rynek nieruchomości musiał się dostosować do nowej rzeczywistości. Zdecydowałam się na nietypowy model biznesowy, który po przeanalizowaniu rynku, sytuacji wówczas panującej był wg mnie bardzo dobrze rokującym biznesem. Posiadając 30 tysięcy złotych oszczędności i rezygnując z etatu, postanowiłam rozwijać pomysł kwater pracowniczych. Wybrałam model wynajmu od właścicieli nieruchomości, co okazało się strzałem w dziesiątkę. Po zaledwie miesiącu miałam już 2 duże domy i 4 mieszkania. Zamiast inwestować w nieruchomości na własność, wynajmowałam je i podnajmowałam Agencjom Pracy oraz firmom z własnymi pracownikami.
Początki były trudne, ale elastyczność i dostosowywanie się do bieżących potrzeb rynku przyniosły szybki sukces. Nawiązałam kontakty z Agencjami Pracy, kwaterując pracowników, którzy musieli odbyć obowiązkową kwarantannę. Po 6 miesiącach działalności miałam już 300 najemców, a większość restrykcji została zdjęta, otwierając mi drogę do dynamicznego rozwoju.
W kolejnym roku, 2021, zdecydowałam się na ekspansję, obejmując rynki Trójmiasta, Pruszcza Gdańskiego, Grudziądza, Olsztyna i Rzeszowa. Z 6 nieruchomości przeskoczyłam na 20, a liczba najemców rosła lawinowo. W tym czasie zaczęłam również świadomie kierować ofertę w stronę pracowników produkcyjnych, współpracując z zakładami produkcyjnymi, gdzie zapotrzebowanie rosło wraz z luzowaniem restrykcji.
W rok 2022 wkroczyłam do branży kwater pracowniczych z ogromnym zapałem do pracy. Jednak pamiętamy wszyscy datę 23 lutego, kiedy to rozpoczęła się wojna na Ukrainie. Choć początkowo zakładano jej krótkotrwałość, nikt nie przewidział, że konflikt będzie trwał do dzisiaj. Zdarzenia te radykalnie zmieniły krajobraz biznesowy, wywołując masowy napływ osób poszukujących zakwaterowania.
W wyniku tego nagłego wzrostu popytu, zaczęły się tworzyć długie kolejki chętnych do wynajęcia nieruchomości. Zjawisko to dodatkowo pogłębiało się, gdy na jedno miejsce pracy przypadało aż 30 osób. Dynamicznie minęło pół roku, w którym intensywnie pozyskiwałam kolejne nieruchomości, starając się sprostać rosnącemu zapotrzebowaniu na zakwaterowanie. Oczywiście, z uwagi na tę nieprzewidywalną sytuację, właściciele mieszkań wykorzystali rosnący popyt, co zaowocowało znacznym wzrostem cen wynajmu nieruchomości. To stanowiło kolejne wyzwanie, z którym musiałam skutecznie się zmierzyć, utrzymując jakość świadczonych usług w warunkach dynamicznie zmieniającego się rynku.
Końcówka 2022 roku przyniosła kolejne trudności związane z sankcjami na rynek rosyjski i spadkiem produkcji w niektórych zakładach. W rezultacie produkcja w niektórych miejscach pracy zaczynała wykazywać spadki. Polska, znana z produkcji różnorodnych towarów, zwłaszcza ubrań z renomowanych sieciówek, musiała elastycznie reagować na te zmiany. Śledzenie rynku, obserwacja wydarzeń i bieżąca adaptacja oferty mieszkań to klucz do utrzymania konkurencyjności. W tym właśnie okresie miałam do czynienia z wyzwaniem, gdy sześć moich mieszkań stało się nagle pustych. Szybko zdecydowałam się na dostosowanie formy wynajmu, kierując ofertę bardziej w stronę osób prywatnych i rodzin. Ten strategiczny ruch pozwolił mi przetrwać okres spadku zapotrzebowania na pracowników w zakładach, z którymi wcześniej współpracowały agencje pracy. Działając z zasadą, że „kwaterę robi się raz, a ona później latami zarabia dla nas!” zainwestowałam czas i wysiłek do przekształcenia moich nieruchomości. To podejście umożliwiło mi utrzymanie każdej z nich na rynku, bez konieczności rezygnowania z kolejnych mieszkań. Kwatery, raz odpowiednio dostosowane do zmieniających się potrzeb, stanowią nie tylko źródło stabilnych dochodów, ale także długoterminowy kapitał.
2023 rok to kolejne zmiany na rynku branży nieruchomości. Powrót Ukraińców do ojczyzny postawił przed rynkiem pracy nowe wyzwania. Agencje pracy zaczynały napotykać problemy związane z brakiem pracowników. Obserwowaliśmy zmiany w profilu najemców, zaznaczając wyraźne przesunięcie od pracowników z Ukrainy i Białorusi w stronę nowej fali pracowników z Filipin. Pomimo tego, nadal był odczuwany niedobór pracowników z Ukrainy, co skłoniło pracodawców do pozyskiwania nowych sił z innych krajów. Polska cały czas potrzebuje pracowników, a kwatery pracownicze stają się kluczowym elementem w utrzymaniu gospodarki, dostarczając zakwaterowanie dla pracowników z różnych kultur. Jednak trzeba pamiętać, że każda nowa fala pracowników wymaga dostosowania oferty, a kluczowym elementem jest utrzymanie elastyczności i umiejętne zarządzanie.
Dlatego obserwując sytuację skorygowałam strategię wynajmu kwater. Skoncentrowałam się na adaptacji mieszkań do potrzeb nowych najemców, zaczynając od Filipińczyków, a następnie przechodząc do Hindusów czy Afroamerykanów. Przyjęłam elastyczne podejście, wybierając mieszkania o nieco niższym standardzie, jednak inwestując w ich odświeżenie czy odmalowanie. Działając na rynku mebli używanych, postawiłam na używane meble, minimalizując tym samym koszty wyposażenia nieruchomości. To podejście pozwala mi zniwelować potencjalne straty, gdyby któryś z pracowników uszkodził sprzęt.
Podsumowując zmiany, jakie zaszły na rynku kwater pracowniczych w latach 2020-2023, przychodzi mi na myśl pytanie: „Co musiałoby się wydarzyć, aby kwestia kwater przestała istnieć?” Mimo przejścia przez pandemię z wieloma restrykcjami oraz doświadczenia wojny u sąsiadów, rynkowe zapotrzebowanie na zakwaterowanie pracowników utrzymuje się i wykazuje tendencję wzrostową. Polska, produkując nadal ubrania, jedzenie i części do samochodów, nie może sobie pozwolić na zrezygnowanie z zatrudniania pracowników z zagranicy. Uważam, że kwatery pracownicze stanowią niezbędny element na rynku zakwaterowania z uwagi na konieczność zapewnienia pracownikom adekwatnego miejsca zamieszkania. W obliczu ograniczonej dostępności zakwaterowania dla pracowników, agencje pracy coraz częściej będą zwracały się z tym wyzwaniem do profesjonalnych usług kwatermistrzowskich. Kwatermistrz pełnić będzie tu kluczową rolę jako specjalista ds. efektywnego zarządzania kwaterami pracowniczymi, rozwiązując problematykę zakwaterowania pracowników na rynku pracy.
Dla potencjalnych inwestorów przekazuję jedno przesłanie – kwatery pracownicze to nie tylko biznes, to inwestycja w przyszłość. Dynamiczne dostosowywanie się do zmian, elastyczność i umiejętne zarządzanie to klucz do osiągnięcia sukcesu w tej branży. Popyt na zakwaterowanie pracowników nie zniknie, a rozwijające się rynki pracy z różnych zakątków świata otwierają nowe perspektywy. Inwestowanie w kwatery pracownicze może przynieść nie tylko zyski finansowe, ale również satysfakcję z uczestnictwa w kreowaniu przyszłości tego dynamicznego rynku.
Home Staging jako sztuka przygotowania nieruchomości do szybkiej, skutecznej i zyskownej sprzedaży lub wynajmu rządzi się swoimi prawami. To przede wszystkim: depersonalizacja, odgracenie wnętrza, wprowadzenie do niego naturalnego światła, a także odświeżenie przestrzeni. Te uniwersalne działania pomagają stworzyć przestrzeń atrakcyjną dla jak największej liczba osób – tym samym prowadząc do błyskawicznej transakcji.
Czy zatem Home Staging podąża za trendami? Czy jego celem nie jest po prostu przekształcenie pustych, zamieszkałych lub przestarzałych przestrzeni w przyjazne, atrakcyjne domy? Czy trendy przypadkiem mu nie przeszkadzają, a może w ogóle nie mają na niego wpływu?
Kiedy żegnamy rok 2023 świat architektury wnętrz z niecierpliwością czeka na nowy rozdział. To on zapowiada trendy obiecujące więcej ciepła, głębię emocji oraz odejście od technologicznej monotonii w naszych domach.
A co to oznacza dla branży?
Przyjrzyjmy się ekscytującym trendom w zakresie home stagingu, które kształtować będą obraz wnętrz inwestycyjnych w 2024 roku.
1. Przywracanie ciepła wnętrzom
Pożegnajmy szpitalną atmosferę zimnych, białych salonów, ponieważ rok 2024 zwiastuje pojawienie się przytulnych brązów i kolorów ziemi. Powrót ciepłych tonów nie ogranicza się wyłącznie do tkanin – rozszerza swój zasięg na meble i każdy choćby najmniejszy detal. Minimalizm nabiera nowej definicji – charakteryzującej się organicznym podejściem i przytulnym charakterem. Przygotujmy się na ciepłe, pełne rozmaitych tekstur przestrzenie – ozdobione ziemistymi paletami kolorów, gdzie kremy, brązy, rdza oraz stonowane zielenie zastępują dominującą do tej pory biel i szarości.
2. Trójwymiarowość i głębia
Opowiadając się za odejściem od płaskich wydruków ukrytych za szkłem – w ciężkich ramach, projektanci zachęcają obecnie do stosowania rzeźb montowanych na ścianach, aby nadać wnętrzom głębi i wymiaru. Sztuka rzeźbiarska zapewnia bardziej spektakularne wrażenia wizualne, zamieniając ściany w urzekające płótna odzwierciedlające kreatywność i indywidualność.
3. Odświeżenie i dostrzeżenie przestrzeni „zapomnianych”
Przygotujmy się na oczarowanie nieoczekiwanym – np. trend wyjątkowych murali we wnętrzach będzie się utrzymywał. Zaniedbane dotychczas przestrzenie, takie jak foyer i klatki schodowe, nie będą już spychane w cień. Zamiast tego zostaną przekształcone w płótna do artystycznej ekspresji, dodając intrygi i piękna wnętrzu. Kiedyś ignorowane klatki schodowe staną się urzekającą drogą z jednego piętra na drugie.
4. Eklektyzm
Rok 2024 zapowiada zwrot w kierunku wystroju, który nawiązuje do historii. Wysoce spersonalizowane przestrzenie i bogata paleta kolorów zajmą centralne miejsce w trendach. Właściciele domów płynnie będą łączyć antyki i pamiątki rodzinne z nowymi, wykonanymi na zamówienie elementami. Wynik? Eklektyczne wnętrza będące kanwą osobistych narracji.
Wkraczając w rok 2024, trendy obiecują zatem rok personalizacji wnętrz, zrównoważonego rozwoju i odświeżającego odejścia od chłodnych tonów, które dominowały w przeszłości.
Niezależnie od tego, czy rozpoczynasz renowację na pełną skalę, czy po prostu chcesz odświeżyć swoją przestrzeń, wskazówki ekspertów prowadzą do stworzenia domu, który odzwierciedla niepowtarzalny styl i osobowość właściciela. Co jak wiemy totalnie nie idzie w parze z ideą home stagingu, który ma pokazać wnętrze zdepersonalizowane – aby każdy mógł sobie wyobrazić siebie w danej przestrzeni. Natomiast idea tworzenia wnętrza ciepłego, przyjaznego i otwartego już jak najbardziej znajdzie w home stagingu swoje zastosowanie..
Czy można zatem równoznacznie powiedzieć, że trendy wnętrzarskie wpływają na home staging? Odpowiedź zdaje się leżeć pomiędzy.
Trendy wnętrzarskie dotyczyć mogą bowiem bardzo wielu kwestii – poczynając od koloru ścian (o czym mówi np. Pantone), poprzez wybór mebli, a na układzie funkcjonalnym kończąc. Niewątpliwym jest, iż trendy są ważne we wszystkich aspektach projektowania wnętrz. Dlatego bardzo istotnym jest, aby home stager był na bieżąco z wnętrzarskimi nowinkami. I choć niekoniecznie powinien kupować meble w awangardowych, popularnych kolorach – może jednak wprowadzać do wnętrz aktualnie obowiązujące trendy poprzez dodatki, akcesoria, czy dzieła sztuki.
Kluczowym jest jednak, aby trendy dobierać i wykorzystywać w oparciu o ustalenie właściwej grupy docelowej dla nieruchomości. Inaczej bowiem kształtuje home staging ekskluzywnego domuczy apartamentu za kilka milionów (gdzie wyjątkowość i unikatowość wnętrza ma olbrzymie znaczenie), a całkiem inaczej 2 pokojowego mieszkania w centrum dużego miasta.
Jakie trendy warto jednak brać pod uwagę przygotowując nieruchomość na sprzedaż?
Lustra – trendem w dalszym ciągu jest umieszczanie w mieszkaniach inwestycyjnych dużych luster, o ciekawych kształtach – powiększają przestrzeń i podnoszą prestiż nieruchomości
Planowanie miejsca na przestrzeń do pracy – pokłosiem pandemii jest fakt, iż wielu ludzi zmieniło swój tryb życia i pracuje z domu
Obłe kształty, miękkie tekstylia
Naturalne światło
Lampy – neutralne i białe odcienie! Nigdy żółte.
Nawiązanie do natury – kolory ziemi, ekologiczne materiały
Idea Smart Home
Ciepły minimalizm
Unikatowe płytki
Co się natomiast nie zmienia?
Wciąż pozostajemy przy neutralnych barwach – jasnych ziemistych, beżowych i białych – jako baza. Natomiast w aspekcie dodatków – nareszcie możemy poszaleć z kolorem. Trendy wnętrzarskie już od jakiegoś czasu zaprosiły barwy do wnętrz – zatem mieszkania dodają nam teraz więcej energii – i tak też powinno być w stagingu. Na szczęście lata szarości mamy już za sobą.
Dalej królują naturalne elementy – takie jak drewno czy kwiaty. Passe są wszystkie sztuczne dekoracje (np. popularne fejki), atrapy agd, jak i dmuchane materace zamiast łóżek.
Autorka: Ewelina Matyjasik-Lewandowska
Nagradzana i certyfikowana Home Stagerka, Projektantka, Inwestorka, Pośredniczka w obrocie nieruchomościami i Członek EAHSP.
Mówi o sobie „Zamieniam przeciętne mieszkania w ponadprzeciętny zysk”
Działa na rynku nieruchomości od 2017 roku – współpracując zarówno z inwestorami, jak i osobami prywatnymi.
Stylizuje, projektuje wnętrza prywatne, a także przygotowuje kompleksowe strategie marketingowe sprzedaży nieruchomości tworząc markę: Chasing the sun.
Od 2022 roku wraz z Joanną Zbytek – Szubą tworzy Spotkania Wokół Pięknych Wnętrz. Związana także z Ogólnopolskim Stowarzyszeniem „Mieszkanicznik” – promującym dobre praktyki w branży nieruchomości oraz Europeskim Stowarzyszeniem Profesjonalnych Home Stagerów EAHSP.
Publikacje jej prac pojawiły się w gazetach wnętrzarskich takich jak Elle Decoration, Dobrze Mieszkaj i Property Design.
Autorka artykułów branżowych, aktywistka i propagatorka wiedzy o Home Stagingu. Udzieliła wywiadu dla Forbesa o Home Stagingu.
Marka to sposób, w jaki postrzegają nas inni. To skojarzenia jakie budzą się w głowach klientów, kiedy słyszą nasze nazwisko, czy nazwę firmy lub produktu. Budowanie marki jest kluczowe dla biznesu, ponieważ pozwala pokazać unikalną tożsamości wśród konkurencji.
Różnica między marką osobistą a marką firmy
Marka osobista to Ty. Twoje imię, nazwisko, Twoja twarz. Twoje doświadczenie i osiągnięcia. Twoja wiedza i umiejętności. Twój styl, Twoja pasja i wartości którymi kierujesz się w życiu. Nieodłącznym jej elementem jest osobowość, cechy charakterystyczne oraz unikalny sposób myślenia.
Marka firmy to po prostu przedsiębiorstwo. Różnica między marką osobistą a marką firmy leży nie tylko w nazwie, ale również w podejściu do budowania wizerunku i marketingu.
Marka firmy istnieje samodzielnie i nie musi być kojarzona z daną osobą, koncentruje się głównie na biznesie, a nie na osobach za nim stojących.
Marka firmy – części składowe
Elementy budujące markę składają się na trzy kategorie: komunikacyjne, behawioralne i wizualne. Jeśli przedsiębiorstwo chce zbudować markę, z którą będą utożsamiać się konsumenci, a produkty nią znakowane będą błyskawicznie znikać z półek, nie może koncentrować się tylko na jednym z tych elementów.
Elementy komunikacyjne to nazwa, slogan, oraz ton, w jakim marka wypowiada się, kiedy publicznie zabiera głos (czy to w reklamach, komunikatach prasowych lub w innych formach komunikacji tekstowej). To wszystko jest „pierwszym wrażeniem”, jakie marka wywiera na odbiorcach.
Elementy behawioralne można streścić w powiedzeniu: czyny, nie słowa. Chodzi tu o wszelkie zachowania wobec klienta, jakie podejmuje marka – polityka obsługi klienta, proces realizacji usługi czy traktowanie go w sytuacjach, które trudno objąć ramami proceduralnymi. Zachowanie marki – jej pracowników oraz managmentu – może potwierdzać, a więc wzmacniać, elementy komunikacyjne i pokazywać, że marka traktuje poważnie swoją misję i cel.
Elementy wizualne w końcu to sposób, w jaki marka komunikuje się poprzez szeroko rozumiany obraz. Składają się na nie zarówno elementy graficzne, jak wspomniane logo, ale również wygląd strony internetowej, newsletterów, materiały graficzne publikowane w mediach społecznościowych, styl opakowań produktów, ulotki, a także wizytówki, papier firmowy czy inne materiały promocyjne. To właśnie element wizualny jest najczęściej wykorzystywany do promowania marki w kampaniach reklamowych.
Wzajemny wpływ
Marka osobista i marka przedsiębiorstwa to dwa byty, które mogą wywierać na siebie wpływ. Oczywiście w zależności od wielkości przedsiębiorstwa ten proces będzie wyglądał nieco inaczej.
W przypadku dużego przedsiębiorstwa jego marka znacząco wpływa na markę osobistą prezesa i pozostałych osób z nią związanych. Na co często nie zwraca się uwagi.
Im mniejsza firma tym silniejszy staje się wpływ marki osobistej.
Marka osobista zyskuje na znaczeniu również w przypadku usług. Wszędzie tam gdzie istotne jest zaufanie, wiarygodność, kreatywność lub indywidualne umiejętności marki osobiste przyćmiewają często marki przedsiębiorstw.
Warto też pamiętać, że marki osobiste mają również ogromne znaczenie przy kontraktach B2B bez względu na wielkość przedsiębiorstwa.
Eksperci, którzy stworzyli silne marki
W dużym stopniu najsilniejsze marki firmowe zbudowali twórcy silnych i rozpoznawalnych marek osobistych.
Dobrym przykładem jest marka osobista Billa Gatesa – współzałożyciela, wieloletniego głównego architekta oprogramowania i byłego prezesa zarządu Microsoftu. Dla większości z nas to Bill Gates stworzył Microsoft, który jest jednym z filarów rewolucji informatycznej. Warto zwrócić uwagę na fakt, że przez lata wokół Microsoftu zbudowano i utrwalono wiele innych marek osobistych i nie powinien dziwić fakt, że na tym gruncie wypromuje się jeszcze wiele kolejnych. Jest to też dobry przykład na to, że z czasem marka osobista i ogólny brand stworzony przez jej właściciela ewoluują. Chodzi przede wszystkim o to, że funkcjonowanie Microsoftu raczej nikomu nie wydaje się zagrożone nawet pomimo braku na pokładzie Billa Gatesa, który obecnie koncentruje się na filantropii i rozwijaniu innych projektów inwestycyjnych. O silnym związku brandu i marki osobistej możemy mówić też w przypadku znacznie młodszej marki, jaką jest Facebook oraz personalny brand jej założyciela Marka Zuckerberga.
Zatem co wybrać, promowanie działalności jako marki osobistej czy jako firmy?
Warto mieć świadomość, że opieranie działalności biznesowej na własnym nazwisku to trend, który z roku na rok zdobywa na znaczeniu.
Klienci mają dość anonimowości. W zalewie marek, produktów, usług, w całym tym szumie informacyjnym, coraz bardziej kierować się będą wiarygodnością przekazu. Także podczas zakupów.
Budujmy więc autentyczne, spójne i wyróżniające się marki osobiste, a one z pewnością pomogą nam budować silne marki przedsiębiorstw.
Justyna Sprawka
Ekspert z zakresu budowania marki osobistej I Doradca marek szkoleniowych
Od 15 lat współtworzy produkty i usługi, których sprzedaż przekroczyła 100 milionów złotych. Od 5 lat, koncentruje się głównie na budowaniu silnych i dochodowych marek w branży nieruchomości.
Pracowała m.in. z Danielem Siwcem, Rozsądnymi Braćmi, Flipem na Pierwotnym, Alehem Turem i wieloma innymi.
Swoich klientów prowadzi w sposób kompleksowy: audytuje, tworzy nowe produkty marki i wprowadza je na rynek, buduje i szkoli zespoły, tworzy strategie komunikacji marketingowej, integruje społeczność marki organizując m.in. wydarzenia branżowe. W procesie budowania marki współpracuje z prasą, radiem, telewizją i twórcami internetowymi.
Wykładowca i szkoleniowiec, spędziła ponad 500 godzin dzieląc się wiedzą i doświadczeniem. Prelegent na konferencjach i spotkaniach branżowych. Autorka licznych publikacji w prasie.
Skuteczna, rzetelna, nastawiona na działanie. Mówi, że “Tylko odważne marki zarabiają”, i stymuluje swoich klientów do rozwoju i przekraczania ich własnych granic.
30 września 2023 r. w Warszawie odbędzie się druga edycja ogólnopolskiego wydarzenia o nazwie Networking Budowlany.
Networking Budowlany to wydarzenie, gdzie w jednym miejscu spotkają się Inżynierowie, Projektanci, Architekci, Wykonawcy Prac, Dostawcy materiałów budowlanych i wyposażenia wnętrz, Właściciele firm budowlanych i wszyscy Ci, bez których żadna budowa nie zakończy się sukcesem.
Pomysłodawcami i organizatorami jest trójka Inżynierów Budownictwa: Paulina Jastrzębska, Magdalena Różycka oraz Tomasz Bakunowicz. Każde z nich realizuje się zawodowo w budowlanym świecie. Połączyła ich pasja do działania, chęć jednoczenia uczestników procesu budowlanego i energia, którą zarażają innych.
Dlaczego warto dołączyć do społeczności Networkingu Budowlanego?
– Wymienisz się doświadczeniami, wiedzą i umiejętnościami z innymi specjalistami z branży budowlanej
– Pozyskasz nowe kontakty i nawiążesz relacje biznesowe
– Weźmiesz udział w szkoleniach, które podniosą Twoje kompetencje zawodowe
– Podczas bankietu połączonego z imprezą networkingową będziesz mieć okazję do nawiązania kontaktów w mniej formalnej atmosferze
Bilety dostępne na stronie: www.networkingbudowlany.pl
W jakim polskim mieście szansa na własne lokum jest największa? Analitycy portalu RynekPierwotny.pl i Gethome.pl sprawdzili, jak największe krajowe metropolie wypadają pod względem dostępności mieszkań. Wnioski są zaskakujące.
Portal RynekPierwotny.pl już po raz drugi przygotował Ranking Dostępności Mieszkań. W zestawieniu wzięto pod lupę 10 największych miast w Polsce, posiadających jednocześnie dużą ofertę nowych lokali. Eksperci sprawdzili, jak w tych metropoliach wygląda relacja cen metrażu mieszkań do wysokości zarobków, wielkość oferty nieruchomości mieszkaniowych oraz metraż, który przeciętne gospodarstwo domowe może kupić na kredyt w obecnych warunkach.
W stolicy najdrożej
Wydawać by się mogło, że wysokość naszych zarobków ma kluczowe znaczenie podczas zakupu mieszkania. Jednak ważniejszy od wysokości comiesięcznych wpływów na konto jest stosunek zarobków do cen nieruchomości. Dzięki takiemu porównaniu wiemy, jaki metraż możemy zakupić za miesięczną pensję i na jakie lokum będziemy mogli sobie pozwolić.
Rzecz jasna, zarówno zarobki są bardzo zróżnicowane, jak i ceny mieszkań. W naszej analizie wykorzystaliśmy ogólnodostępne wskaźniki. W przypadku zarobków jest to publikowane przez GUS przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście. Z kolei do wyliczenia średnich cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie sięgnęliśmy po dane z systemu BIG DATA RynekPierwotny.pl.
– Z czerwcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Gdańsk, Warszawa i… Katowice. Z kolei najniższe były one w Lublinie, Łodzi i Bydgoszczy. Jak się okazuje, wysokie zarobki nie zawsze idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem są Katowice. I na odwrót, np. w Szczecinie, mimo niskich zarobków, w ofercie firm deweloperskich przeważają mieszkania budowane z myślą o zamożnych klientach – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl i RynekPierwotny.pl.
Ekspert dodaje, że to właśnie stolica Górnego Śląska charakteryzuje się najkorzystniejszym stosunkiem cen mieszkań do zarobków. W czerwcu 2023 r. za przeciętne wynagrodzenie brutto można tu było kupić 0,87 m kw. nieruchomości w budownictwie deweloperskim.
Bardzo dobrze prezentuje się także Bydgoszcz, gdzie średnia cena metra kwadratowego wciąż nie przekroczyła pułapu 10 tys. zł. Wprawdzie podobnie było w Lublinie i Łodzi, ale akurat te miasta wyglądają najgorzej na tle pozostałych pod względem wysokości zarobków.
Najmniejszą powierzchnię mieszkania za przeciętną pensję mogli kupić w czerwcu mieszkańcy Warszawy – zaledwie 0,59 m kw. Trudno się temu dziwić, bo choć w stolicy najłatwiej jest o dobrze płatną pracę, to ceny nieruchomości mogą przyprawiać o zawrót głowy.
W Gdańsku i Bydgoszczy największy wybór mieszkań
Kupując wymarzone „M”, chcemy mieć jak największy wybór. Oczekujemy dużej bazy nieruchomości i możliwości „przebierania” w ofertach, aby finalnie zakupić to mieszkanie, które najlepiej odpowie na nasze potrzeby i oczekiwania. Czy tak jest w rzeczywistości? Chcąc odpowiedzieć na to pytanie, portal RynekPierwotny.pl policzył, ile mieszkań będących w sprzedaży w czerwcu 2023 r. przypadało na tysiąc mieszkańców w poszczególnych miastach.
Okazuje się, że największy wybór lokali mieli nabywcy w Gdańsku i Bydgoszczy. W tych lokalizacjach na 1000 mieszkańców przypadały po 23 oferty. Nieco mniejszy wybór mieli kupujący nieruchomości we Wrocławiu (22 oferty) i Krakowie (20 ofert).
Bardzo niekorzystnie na tle pozostałych miast wyróżnia się Szczecin. Tylko 12 ofert mieszkań na 1000 mieszkańców stawia to miasto na ostatnim miejscu w zestawieniu. Dodajmy, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych największych miast jest bardzo dynamiczna, a podaż lokali zmienia się na przestrzeni miesięcy.
Jak mówi Marek Wielgo –W Katowicach, Lublinie i Łodzi oferta mieszkań deweloperskich była w czerwcu większa niż przed rokiem – przykładowo w Katowicach aż o 34%. W Lublinie mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 17% rok do roku, a w Łodzi – o 5%. Jednak w Krakowie, Gdańsku, Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Bydgoszczy i Szczecinie oferta mieszkań deweloperskich wyraźnie się skurczyła przez rok (np. w Krakowie aż o 34%).
Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%) receptą na problem z dostępnością M?
Młodzi Polacy swoje pierwsze lokum kupują zazwyczaj na kredyt. Dlatego też portal RynekPierwotny.pl sprawdził, ile metrów kwadratowych może w obecnych warunkach kupić na kredyt singiel oraz rodzina “2+1”. Sprawdziliśmy, ile mkw. można nabyć na tradycyjny kredyt, a ile z Bezpiecznym Kredytem 2% (BK2%).
Z przeprowadzonych obliczeń wynika, że nowy metraż możliwy do kupienia na standardowy kredyt przez średnio zarabiającego singla wynosił w połowie 2023 roku od 23,5 m kw. (Warszawa) do 34,4 m kw. (Katowice). W przypadku rodziny „2+1” sytuacja wygląda podobnie. Najmniejszy metraż kupimy w Warszawie (44,7 m kw.), największy w Katowicach (65,6 m kw.).
Oprócz stolicy województwa śląskiego dobrze wypadła również Bydgoszcz. Singiel kupi tu mieszkanie na kredyt o powierzchni 30,8 m kw., natomiast rodzinę 2+1 stać na lokum o powierzchni 58 m kw.
Nie mogliśmy również nie wspomnieć o tym, jak zwiększa się zdolność kredytowa dzięki programowi BK2%. Z pomocą rządowych dopłat średnio zarabiający singiel w Warszawie może kupić już nie 23,5 m kw. a 37,8 m kw. Największy metraż kupi singiel w Katowicach (55,3 m kw.). Także w przypadku rodziny 2+1 powierzchnia mieszkania ulega znacznemu powiększeniu. Od 71,9 m kw. w Warszawie do 105,5 m kw. w Katowicach.
Jak nietrudno zauważyć, program Bezpieczny Kredyt 2% zapewnia możliwość kupienia o wiele większego lokum. Różnica względem standardowej oferty banku sięga 60%. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl – Ta sytuacja wynika z faktu, że krajowe banki zachęcając do zaciągania Bezpiecznych Kredytów 2%, na ogół zrezygnowały z marży przez pierwsze 5 lat. Taka oferta oznacza efektywne oprocentowanie dla klienta wynoszące tylko 2,00% w ciągu 60 miesięcy.
Niezależnie od rodzaju analizowanego kredytu widzimy, że najlepszą dostępnością kredytową nowego metrażu dla rodziny oraz singla cechują się stolica Górnego Śląska. Zgodnie z przypuszczeniami, najgorzej wypadła Warszawa, gdzie relacja między wynagrodzeniami i ceną 1 m kw. jest najmniej korzystna. Na uwagę zasługuje różnica między wspomnianymi miastami. Mieszkaniec Katowic kupi bowiem prawie o połowę większe nowe lokum niż warszawiak.
Gdzie najłatwiej kupić mieszkanie?
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl uznali, że w znacznej mierze na dostępność mieszkaniową wpływa dostępność kredytowa. Większość osób, które marzą o własnym M, nie posiada wystarczającej ilości gotówki, aby dokonać zakupu. Wniosek o kredyt jest nieunikniony. Nie bez znaczenia jest również stosunek cen mieszkań do zarobków, a także wielkość oferty mieszkaniowej. Biorąc pod uwagę te wszystkie kryteria, w Rankingu Dostępności Mieszkań najlepiej wypadają Katowice.
Jak mówi Andrzej Prajsnar – Rankingowe zwycięstwo Katowic na pewno ma duży związek z wysokim poziomem przeciętnych płac, na który wpływa lokalny sektor wydobywczy. To specyfika stolicy Górnego Śląska, którą trzeba brać pod uwagę. Podobne zastrzeżenia są niepotrzebne w przypadku Gdańska oraz Bydgoszczy, czyli tych miast, które również uzyskały znacznie lepszy wynik od reszty stawki. Warto wspomnieć, że Bydgoszcz to lider ubiegłorocznego rankingu dostępności mieszkań przygotowanego na dokładnie tych samych zasadach.
Na drugim końcu rankingowej stawki znajdziemy ex aequo Szczecin oraz Warszawę. Obydwa te miasta wyróżniają się niską dostępnością cenową i kredytową nowych lokali. W przypadku Szczecina problemem jest też uboga oferta rynkowa. Jednak mieszkańcy tego miasta w przeciwieństwie do warszawiaków mogą szukać znacznie tańszych ofert na rynku wtórnym – podsumowuje Andrzej Prajsnar.
Ostateczne wyniki rankingu dostępności nowych mieszkań przedstawiają się następująco:
● Katowice – 100 punktów
● Bydgoszcz – 96 punktów
● Gdańsk – 90 punktów
● Wrocław – 84 punkty
● Lublin – 83 punkty
● Poznań – 83 punkty
● Kraków – 82 punkty
● Łódź – 82 punkty
● Warszawa – 72 punkty
● Szczecin – 72 punkty
Po mieszkanie do Katowic
Wielu młodych ludzi w poszukiwaniu lepszego miejsca do życia wyrusza do stolicy. Jak wynika z Rankingu przygotowanego przez portal RynekPierwotny.pl, warto wziąć pod uwagę także wiele innych miast. Pod względem dostępności mieszkań dobrze wypadają takie metropolie jak Katowice, Bydgoszcz czy Gdańsk. Tutaj szansa na własne M jest największa.
ZAŁOŻENIA RANKINGU
Dostępność kredytowa:
Singiel zarabia 100% przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw z danego miasta. W przypadku rodziny „2+1”, każda z dorosłych osób otrzymuje właśnie takie wynagrodzenie z porównywanego miasta, przy czym budżet rodzinny został skorygowany o wyższe koszty życia. W przypadku obydwu modelowych gospodarstw domowych, założenia przewidują wkład własny wynoszący 10% i pierwszą ratę na bezpiecznym poziomie 40% dochodu netto. Eksperci RynekPierwotny.pl wzięli pod uwagę dwa różne kredyty:
● standardowy kredyt hipoteczny z przeciętnym rynkowym oprocentowaniem (8,60%) i równymi ratami
● ofertę programu Bezpieczny Kredyt 2% z efektywnym oprocentowaniem wynoszącym 2,00% przez pierwsze 5 lat
Punktacja:
Dostępność kredytowa w 50% wpływa na ostateczny wynik rankingu. Dla dostępności cenowej metrażu oraz wielkości oferty mieszkań przyjęto mniejsze wagi – odpowiednio 30% i 20%. Wynik każdego miasta w danej kategorii został ustalony względem lidera, czyli miasta otrzymującego 100 punktów. Jeśli inne miasto osiągnęło wynik gorszy np. o 30% od lidera, to zostało mu przyznane tylko 70 punktów. Później analitycy zsumowali wyniki miast z trzech analizowanych kategorii (uwzględniając podane wyżej wagi). Na koniec punkty przeliczono w skali, która zakłada, że 100 punktów zostało zarezerwowane dla lidera.
autorzy Rankingu Dostępności Mieszkań:
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl i GetHome.pl
Osiąganie znacznych zysków bez większego zaangażowania własnej pracy – to marzenie wielu osób. Realizacja tego celu jest bardzo realna, ale droga do jego osiągnięcia bywa trudna i wyboista. Budowanie dochodu pasywnego wymaga odpowiedniej strategii, czasu i olbrzymiej dawki wiedzy. Błędy mogą nas kosztować majątek. Jednak można ich uniknąć, korzystając z wiedzy i doświadczenia osób, które na inwestowaniu zjadły zęby. O drodze, która prowadzi do zostania rentierem, oraz wiedzy i umiejętnościach, które trzeba posiadać, by unikać błędów inwestycyjnych i zarabiać jak najwięcej rozmawiamy ze szkoleniowcem i wykładowcą, który zbudował olbrzymi majątek na najmie – Robertem Jarczyńskim oraz jego wspólnikiem – Przemysławem Wójcikiem.
Aneta Nagler: Wyszkoliliście już ponad 200 rentierów. Co łączy osoby, które rozważają inwestowanie w nieruchomości?
Robert Jarczyński: Dla tych osób inwestowanie w nieruchomości to jedna ze strategii ochrony bądź pomnażania kapitału. Marzą o osiągnięciu pasywnego dochodu, jak i liczą na wysoki zwrot z inwestycji, który będą w stanie osiągnąć w relatywnie krótkim czasie. Do tej grupy osób zaliczają się m.in. prywatne osoby, które dopiero chcą zacząć bądź już zaczęły inwestować w nieruchomości. Często to osoby posiadające gotówkę, którą zjada im inflacja. Chcą świadomie i bezpiecznie ulokować swoje pieniądze bądź szukają szybkiego sposobu na pomnożenie kapitału. Z drugiej strony to także profesjonaliści: inwestorzy, którzy szukają nowych możliwości dochodów i inwestycji z wysoką stopą zwrotu, zarządcy nieruchomości i osoby, dla których inwestowanie w nieruchomości stało się sposobem na życie.
A.N.: Do jakiej grupy zaliczają się Wasi klienci?
Przemek Wójcik: Mamy trzy grupy osób. Pierwszą z nich są osoby z kapitałem, ale bez doświadczenia lub z bardzo małym doświadczeniem. Pragną nauczyć się wszystkiego i rozpocząć bezpieczną drogę w najmie. Druga grupa to posiadające kilka mieszkań osoby, które działały na tzw. „czuja”, brakuje im dobrej umowy, poukładania biznesu, najczęściej też kapitału. Tu wychodzą największe braki, ale efekty zmian widać szybko. Trzecia grupa to osoby, które zawodowo zajmują się najmem. Przychodzą, aby poprawić swoje procesy, robić to lepiej, poznać nowe osoby. Są to również osoby, które później też szkolą ze swojego know-how.
A.N.: Czego najbardziej obawiają się osoby, które chcą efektywnie inwestować w nieruchomości?
Przemek: Ci, którzy jeszcze nie zaczęli swojej przygody z inwestowaniem, boją się, że ktoś nie będzie płacił, będzie zalegał, narobi długów i nie będzie chciał się wyprowadzić. Obawiają się, że nie zabezpieczą swoich interesów, bo prawo broni najemcę. Martwią się brakiem zdolności kredytowej i nie znają innych możliwości finansowania inwestycji. Z kolei ci, którzy są już właścicielami nieruchomości, niepokoją się, że ich umiejętności analityczne są zbyt małe, by mogły im zapewnić przewagę na rynku. Obawiają się wysokich stóp procentowych, które mogą zatrzymać sprzedaż mieszkań, oraz tego, że rynek nieruchomości jest napompowany jak bańka, która zaraz pęknie.
Robert: Owszem, jest ich wiele. Większość problemów znamy, doświadczyliśmy ich i potrafimy znaleźć na nie rozwiązania. Przykład: załóżmy, że dzielimy większe mieszkanie na pokoje. Jeśli w korytarzu zrobimy kuchnię, to złamiemy przepisy, ponieważ kuchnia musi mieć bezpośredni dostęp do światła dziennego. Inny przykład – jeżeli decydujesz się wynajmować mieszkanie wielopokojowe, weź pod uwagę ryzyko rotacji. Pamiętaj też, że jeśli nie zbudujesz solidnych fundamentów swojego biznesu, możesz napotkać takie przeszkody jak: nieuczciwi najemcy, pustostany, kosztowne remonty, a także prawo, które nie chroni Cię przed oszustami i narzuca pewne ograniczenia…
A.N.: Dlaczego więc warto inwestować w nieruchomości?
Robert: Bo w porównaniu do innych form inwestowania mają relatywnie niski poziom ryzyka inwestycyjnego, dając szansę osiągnięcia dużych zysków w krótkim czasie, są odporne na kryzysy, są powtarzalne, mają niesamowity ukryty potencjał, są spokojne, długoterminowe, zostają dla pokoleń. I w Polsce są niedowartościowane.
Przemek: Nieruchomości to jedna z najbezpieczniejszych form inwestowania: długoterminowa i niezatapialna. Pokazała to choćby pandemia koronawirusa. Dlatego sam zacząłem w nie inwestować.
A.N.: W jaki sposób mogę zniwelować ryzyko, by inwestowanie w nieruchomości było łatwe, proste i przynosiło mi zyski?
Przemek: Trzeba przede wszystkim mądrze inwestować. Błędy inwestycyjne mogą kosztować majątek – szkoda za nie płacić. Warto zainwestować w siebie, by zyskać wiedzę, dzięki której zaczniesz zarabiać jak najwięcej. Dzięki temu dowiesz się, jak oceniać, czy coś jest okazją i szacować potencjalne zyski. To z pewnością przyniesie Ci poczucie bezpieczeństwa. Jesteś w stanie wyeliminować 95% problemów, które mogą się pojawić, i zabezpieczyć się tak skutecznie, że nigdy nie staniesz się ofiarą nieuczciwych najemców. Twoje interesy w dużej mierze jest w stanie ochronić odpowiednia umowa. Musisz jednak umieć ją wytłumaczyć i wybronić przed najemcą – bo to bardzo restrykcyjna umowa. Jeżeli ktoś jest nieuczciwy, nie będzie chciał jej podpisać. Dobry najemca może mieć wątpliwości dotyczące zapisów. Jednak w momencie, w którym go uświadomisz, co z nich wynika i jakich sytuacji doty- czą – podpisze umowę.
Robert: Jest do tego potrzebna potężna wiedza prawnicza oraz umiejętności strategiczne i analityczne, ale po pierwsze możesz korzystać z wiedzy innych, a po drugie możesz nauczyć się odpowiedniego sposobu myślenia, dzięki któremu będziesz poruszać się po bardziej atrakcyjnym rynku i będziesz świadomy, w jakie mieszkania warto inwestować.
A.N.: Takie podejście pomaga uniknąć przykrych konsekwencji.
Przemek: Tak. Jedną z głównych obaw inwestorów są problemy z najemcami, dewastacja mieszkań czy pustostany. Tak zaprojektowaliśmy nasze szkolenie, aby dokładnie pokazać, jak minimalizować ryzyko.
A.N.: Czego można się dowiedzieć i jakie umiejętności można zdobyć na szkoleniach dla rentierów?
Robert: Kierujemy się zasadą: od ogółu do szczegółu. Zaczynamy od omówienia powodów inwestowania w nieruchomości. Zwykle około 90% ludzi zna tylko ich niewielką część. Następnie tłumaczymy, jak zaplanować proces inwestycyjny i rozłożyć go w czasie: na 5, 10 czy 15 lat. Wyjaśniamy, jakie nieruchomości opłaca się kupować i gdzie. Tłumaczymy, jaką formę prawną wybrać, jak poukładać sprawy podatkowe, jak sfinansować zakup.
Przemek: Podczas tych pięciu dni przekazujemy całą masę praktycznej wiedzy. Jak przeprowadzić remont, jak negocjować, finansować, jak korzystać z UMOWY NAJMU, którą dostarczamy wraz z instrukcją, jak ją przedstawiać najemcom, jak pozbyć się trudnych lokatorów, jak korzystać z kalkulatorów, jak błyskawicznie obliczyć potencjał nieruchomości, a nawet jak ułożyć własny zespół obsługi najmu i skalować biznes, by działał w 90% automatycznie.
Robert: Nasi absolwenci otrzymują od nas wszystkie procedury i procesy, aby prawidłowo i w sposób zautomatyzowany zarządzać najmem. To, 100% mojej wiedzy i narzędzi, których używamy w spółce od zarządzania najmem. Nie unikamy przy tym trudnych tematów – mówimy o zagrożeniach, jakie mogą pojawić się na poszczególnych etapach inwestycji. Poruszamy temat eksmisji i jak się do niej przygotować.
Przemek: Wiedza i doświadczenie Roberta w tym zakresie są ogromne. Dzieli się nimi nie tylko na szkoleniach, ale i w social mediach. Możecie go zobaczyć na YouTubie na kanale @zyjznajmu.
A.N.: A jak wyglądają Wasze szkolenia od strony organizacyjnej?
Przemek: Najpierw na specjalnej platformie przez trzy dni uczestnicy otrzymują zagadnienia teoretyczne. Jest to podstawowa dawka wiedzy. Następnie organizujemy sesje Q&A, podczas których Robert odpowiada na wszystkie pytania. Szkolenie kończymy dwudniowym zjazdem dla przyszłych rentierów, na którym rozpędzamy machinę. I przechodzimy do najbardziej praktycznych ćwiczeń oraz budowania strategii. Podczas zjazdu uczestnicy otrzymują najlepsze oferty z rynku nieruchomości, by płynnie zacząć inwestować. Na tym się nie kończy. Szczegółowe zagadnienia omawiamy podczas cyklicznych grupowych konsultacji.
A.N.: Na rynku jest dość duży wybór szkoleń z nieruchomości i najmu. Dlaczego ludzie przychodzą właśnie do Was? Co doceniają w Waszych szkoleniach?
Przemek: Nasi absolwenci często podkreślają, że cenią sobie bliskość Roberta – to, że mogą mu zadawać wszystkie pytania. Jego charyzma i otwartość sprawiają, że na sali dzieje się coś magicznego: zawiązuje się społeczność, która utrzymuje ze sobą kontakt i nieustannie wspiera się w rozwoju. Uczestnicy naszego szkolenia widzą w Robercie stratega, który potrafi przewidzieć kilka kroków naprzód, i cieszą się, że odkrywa przed nimi swój sposób myślenia i działania, i uczy ich tego. Rekomendują nasze kursy, bo są dla nich kompendium wiedzy, skondensowaną pigułką, która zastępuje cały szereg szkoleń. Po zakończeniu szkolenia czują się mega zmotywowani do działania.
Robert: Największą przewagę konkurencyjną daje nam opieka i wsparcie, które gwarantujemy nie tylko podczas szkolenia, ale także po jego zakończeniu. Okazało się, że często ludzie otrzymują tak dużo wiedzy naraz, że nie są w stanie od razu wcielić jej w życie. My gwarantujemy im coś w rodzaju dożywotniego serwisu pogwarancyjnego. Z uczestnikami naszych szkoleń spotykamy się cyklicznie, m.in. podczas zjazdów absolwentów, mastermindów czy zamkniętych webinarów.
Przemek: Dodatkowo zawsze dajemy gwarancję, że każdy, kto do nas dołączy, może przejść początkową część szkolenia i jeśli uzna, że to nie dla niego, może zrezygnować. Dla czytelników „Strefy” również coś przygotowaliśmy, ale o tym na samym końcu.
A.N.: Wyobraźmy sobie, że na Wasze szkolenie zapisuje się osoba, która chce zainwestować swoje oszczędności. Planuje kupić kilka mieszkań. Co jej zaproponujecie?
Robert: Wychodzimy z założenia, że zawsze trzeba zacząć od małych kroków. Z inwestowaniem jest jak z jazdą samochodem. Najpierw wbijasz jedynkę, a gdy nabierzesz prędkości, zmieniasz bieg na wyższy. Nigdy odwrotnie. W związku z tym po rozmowach z daną osobą staramy się dobrać dla niej odpowiedni model inwestowania. Ustalamy współczynnik PSI, czyli punkt startowy inwestora.
A.N.: Czym dokładnie jest PSI?
Robert: Wyobraź sobie prawnika lub lekarza, który ma dużo pieniędzy, ale jest bardzo zajęty. Taka osoba ma wysoki PSI – nie poświęci dużo czasu i energii, żeby inwestować w nieruchomości. Za to będzie chciała wybrać bezpieczne i bezstresowe rozwiązanie, zarabiając nieduży procent ROI (stopa zwrotu z inwestycji). Zupełnie inaczej sytuacja będzie wyglądała w przypadku studenta, któremu zależy na szybkim zysku. Poświęci też więcej czasu i energii w proces inwestycyjny, decydując się np. na podnajem.
A.N.: A co, jeśli ktoś nie ma gotówki, a chce inwestować? To możliwe?
Przemek: Każdemu inwestorowi w końcu zabraknie gotówki na dalsze kroki. Pokazujemy 13 różnych modeli finansowania. Wszystkie poparte doświadczeniem Roberta. Najlepszym przykładem jest jeden z absolwentów, który bez kapitału kupił pięć nieruchomości. Zdecydował się na seller financing. Wyobraź sobie, że kupuję od Ciebie nieruchomość, staję się jej właścicielem, a potem spłacam Ci ją w ratach, co miesiąc, bez pośrednictwa banku. Ten mężczyzna, nie mając kapitału, przez rok kupił pięć nieruchomości. I czerpie z nich świetne dochody.
A.N.: Robercie, jaka była Twoja droga do sukcesu?
Robert: Przez kilka lat co miesiąc, konsekwentnie i systematycznie, oszczędzałem 85% moich zarobków. Dzięki swojej determinacji kupiłem kamienicę i dwa apartamenty deweloperskie. Równolegle zdobywałem wykształcenie: ukończyłem cztery kierunki studiów, trzy związane z nieruchomościami, jeden stricte finansowy. Inwestowałem w różne szkolenia dotyczące nieruchomości, by poznać wiele punktów widzenia i skonfrontować je z moim sposobem myślenia.
A.N.: Dziś posiadasz holding spółek inwestujących i zarządzających nieruchomościami.
Robert: W tym momencie mamy w obrocie nieruchomości o wartości 42 mln zł. W mojej bazie jest 200 najemców. Zautomatyzowaliśmy proces zarządzania najmem, aby był prosty i powtarzalny. Dzięki wprowadzonym procedurom dziś moja spółka od zarządzania najmem poświęca średnio 5 minut tygodniowo na najemcę. Ponadto realizujemy projekty fliperskie i deweloperskie. W zeszłym roku kupiliśmy i sprzedaliśmy około 100 mieszkań. Głównie inwestorom. Natomiast flipów na rynku pierwotnym w Łodzi w ciągu kilku ostatnich lat zrobiliśmy około 200. Swoją wiedzą i doświadczeniem dzielę się na dedykowanych szkoleniach.
A.N.: Przemku, z kolei Twoja przygoda z rynkiem nieruchomości zaczęła się od… marketingu.
Przemek: Obecnie w trzech firmach z różnych branż pełnię rolę wspólnika lub właściciela. W każdej z nich specjalizuję się w obszarach marketingu oraz sprzedaży. Ukończyłem studia związane z tą tematyką, mam za sobą MBA oraz ponad 20 szkoleń polskich, jak i zagranicznych, które na co dzień wcielam w życie. Sam też inwestuję w nieruchomości, głównie w najem – dzięki Robertowi – ale to dopiero początek mojej drogi.
A.N.: Jak to się stało, że nawiązaliście współpracę?
Przemek: Z Robertem poznaliśmy się dzięki organizacji – Business Network International. Zaczęło się bardzo niepozornie – od rekomendacji, którą przekazałem Robertowi, która też zaowocowała kontraktem na ponad 6 mln zł. Dzięki niej Robert kupił prawie cały budynek na rynku pierwotnym od dewelopera. Potem zapytał, czy mógłbym mu pomóc w organizacji szkoleń. Zaczęliśmy bez żadnych oczekiwań. Pierwsze szkolenie pt. „Kup okazyjnie nieruchomość 2.0” okazało się sukcesem.
A.N.: Robercie, napisałeś książkę Żyj z najmu. Czy nie obawiasz się, że może dojść do nasycenia rynku osobami, które będą miały mieszkania na wynajem?
Robert: Oczywiście, że nie! W ciągu najbliższych dwóch dekad liczba najemców może się nawet potroić. To samo dotyczy liczby mieszkań na wynajem. Jesteśmy w początkowej fazie rozwoju rynku najmu w Polsce. Jednocześnie coraz więcej osób w Polsce odchodzi od własności. Ale trzeba wiedzieć, że ceny nieruchomości wkrótce będą tak wysokie, że zwykły Kowalski nie będzie w stanie kupić sobie nieruchomości na kredyt – tak jest dziś w większości krajów UE i faktycznie gonimy trendy europejskie. Patrząc na to w ten sposób: Polska jest dziś eldorado. Dla osób prywatnych nie ma u nas po- datku katastralnego, czyli procentowego podatku od wartości nieruchomości. Ale z pewnością za pewien czas się pojawi. Do tego czasu mamy otwarte okno, aby zbudować sobie majątek bez podatku.
A.N.: Co powiedzielibyście osobie, która rozważa inwestowanie w nieruchomości?
Robert: Jeżeli chcesz inwestować – rób to z głową. Błędy inwestycyjne mogą doprowadzić do bankructwa. Możesz się jednak poczuć bezpiecznie, jeśli zainwestujesz w siebie i zdobędziesz wiedzę, jak zarabiać na nieruchomościach, pomnażając swój majątek o 50–400% w relatywnie krótkim czasie.
Przemek: Jeżeli chcesz zyskać wsparcie i zastanawiasz się, czy zapisać się na szkolenie – podejmij świadomą decyzję. Sami nie lubimy kupować kota w worku. Dlatego też przygotowaliśmy dla czytelników „Strefy” mały prezent: próbkę naszej wiedzy. Zapraszamy Was na stronę www.robertjarczynski.pl/strefa. Znajdziecie tam bezpłatne materiały, dzięki którym bez żadnych kosztów sprawdzicie, jak wygląda nasze szkolenie w praktyce. Serdecznie zapraszamy.
Robert: Zapraszam też na mój kanał YouTube @zyjznajmu, gdzie znajdziecie mnóstwo merytorycznej i darmowej wiedzy.
Większość uczestników rynku z niecierpliwością czekała na statystyki dotyczące sprzedaży w II kwartale. Pomimo tego, że efektywnie program „bezpiecznego kredytu 2%” działa dopiero od 3 lipca to jego wpływ na kwartalny wynik sprzedaży był znaczący. Kolejny kwartał z rzędu liczba lokali sprzedanych przez deweloperów na sześciu największych rynkach była o około jedną trzecią wyższa w porównaniu do poprzednich trzech miesięcy. Eksperci JLL, lidera doradztwa branży nieruchomości w Polsce, podsumowują drugi kwartał 2023 roku na rynku mieszkaniowym.
Sprzedażowa gorączka – czas start
Na sześciu największych rynkach w kraju łącznie znalazło swoich nabywców ponad 15,4 tys. nowych mieszkań. Niestety, na dziś nie wiemy dokładnie ile z tych mieszkań zostało zarezerwowanych lub kupionych z zamiarem wzięcia kredytu z rządową dopłatą. Wiemy jednak, że sam fakt wejścia programu w życie spowodował, że na rynek mieszkaniowy wrócili pozostali nabywcy, zmobilizowani rosnącymi cenami i kurczącą się ofertą.
„Największy kwartalny wzrost sprzedaży nastąpił w Trójmieście, gdzie sprzedano prawie 2,5 tys. mieszkań (+67% kdk). Na uwagę zasługuje także Poznań z prawie 50% kwartalnym wzrostem (1,5 tys. sprzedanych mieszkań). Podobny wynik sprzedaży jak w Poznaniu deweloperzy osiągnęli również w Łodzi. Na pozostałych rynkach kwartalny wzrost sprzedaży wyniósł od 25% w Krakowie do 33% we Wrocławiu. W Krakowie wolumen sprzedaży był na tyle wysoki (3 tys. jednostek), że można go porównać z wysoką średnią sprzedażą z lat 2016-2019. Łącznie ponad 15 tys. sprzedanych mieszkań oznacza taki sam wolumen jak w III i IV kwartale 2021 r., kiedy sprzedaż była wysoka, ale nastroje nabywców zaczynały się już pogarszać wraz z rosnącymi stopami procentowymi. Jest wysoce prawdopodobne, że szczyt sprzedażowy jest dopiero przed nami a wynik kolejnego kwartału może być jeszcze lepszy, przy założeniu, że zainteresowanie rządowym programem będzie nadal wysokie, a przede wszystkim – wystarczy mieszkań w ofercie.” – mówi Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research, JLL
Coraz mocniej kurczy się oferta
W I kwartale deweloperzy bardzo ostrożnie i raczej w oczekiwaniu na nową ustawę badali możliwość podpisywania umów z wydłużonym terminem płatności. To co odróżnia II kwartał to przede wszystkim coraz więcej reklam deweloperów, którzy chcą przyciągnąć do siebie nabywców chcących skorzystać z programu „bezpiecznego kredytu”. W odróżnieniu od poprzednich programów mieszkaniowych tym razem nie mamy limitu ceny metra kwadratowego, ale limit wkładu własnego i kwoty kredytu, co w sumie określa maksymalną cenę mieszkania. Tak skonstruowany program daje nabywcom dużo większy wybór w porównaniu z RnS i MdM. Na koniec czerwca na sześciu największych rynkach udział lokali spełniających kryterium ceny (przy kredycie dla dwojga) wynosił od 59% w Warszawie do aż 93% w Łodzi. Mimo dobrej sprzedaży i wzrostu cen na przestrzeni trzech miesięcy udział procentowy jednostek mieszkalnych dostępnych w ofercie w ramach limitu zmniejszył się nieznacznie – od 2 do 6 p.p.
Oferta: mieszkania w limicie cen z programu „Kredyty za 2%”, 06/2023
Problemem na największych rynkach nie jest jednak udział jednostek w ramach limitu cenowego ale malejąca całkowita liczba dostępnych mieszkań. Łącznie w sześciu największych miastach na koniec czerwca w ofercie było nieco ponad 40 tys. jednostek, co oznacza kolejny kwartalny spadek (7% w porównaniu kdk). Nadal jednak oferta jest większa niż w 2021 r. czyli w momencie wyjątkowo wysokiego popytu. Należy jednak podkreślić, że w tamtym okresie nie było niepokojących sygnałów po stronie podaży. W kolejnych miesiącach 2022 r. rosnące stopy procentowe, coraz wyższy koszt finansowania inwestycji oraz niestabilne koszty materiałów budowlanych spowodowały duże problemy po stronie nowowprowadzanych projektów. Dodatkowo niepokój związany z wojną i niepewność otoczenia rynkowego sprawiły, że deweloperzy mocno wyhamowali rozpoczynanie nowych budów. Począwszy od III kwartału 2022 r. liczba nowych mieszkań wprowadzanych kwartalnie na rynek największych miast utrzymywała się poniżej 7 tys. jednostek. Minione trzy miesiące przyniosły pewne ożywienie: deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ponad 10 tys. mieszkań, co jest wynikiem lepszym aż o 46% w porównaniu do I kwartału 2023 r. Lepszy wynik nie oznacza jednak, że nowych mieszkań jest wystarczająco dużo aby zrównoważyć ofertę z popytem. Na części rynków obserwujemy coraz większą lukę podażową a przewaga liczby sprzedanych mieszkań nad nowowprowadzonymi utrzymuje się od kilku kwartałów.
„Patrząc na wskaźnik relacji popytu i podaży uwzględniający ostatnie cztery kwartały sprzedaży możemy zaobserwować, że stan bliski równowagi mamy jeszcze w Trójmieście, Poznaniu oraz Łodzi, ale pozostałe trzy rynki weszły w stan przewagi popytu nad podażą. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę tempo sprzedaży tylko z tego kwartału i porównamy je z ofertą okaże się, że na wszystkich dużych rynkach jesteśmy poniżej granicy równowagi popytowo podażowej (określanej jako 4-5 kwartałów wyprzedaży). W Krakowie czy Warszawie oznacza to, że wskaźnik wyprzedaży oferty jest nawet na poziomie 2 kwartałów czyli nastąpił dynamiczny powrót do sytuacji z 2021 r., kiedy popyt był dużo wyższy niż podaż.” – dodaje Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research, JLL
Tempo wzrostu cen
Wraz ze spodziewanym większym popytem i wzrostem sprzedaży nastąpił wzrost średnich cen mieszkań. Na wszystkich dużych rynkach średnie ceny mieszkań w ofercie osiągnęły rekordowe poziomy. Trójmiasto i Wrocław przekroczyły granicę 13 tys. zł/mkw a Kraków zbliżył się cenowo do Warszawy ze średnią ceną na koniec czerwca na poziomie aż 14,7 tys. zł/mkw wobec 15,2 tys. zł/mkw w stolicy. Ceny w Poznaniu i Łodzi także poszybowały w górę do poziomu odpowiednio 11,5 tys. zł/mkw i 9,6 tys. zł/mkw.
Zeszłoroczne nadzieje na stabilizację cen wskutek słabszej sprzedaży zmienił diametralnie nowy program rządowy. Dziś klienci nie mogą już liczyć na promocje i upusty, które jeszcze pół roku temu zachęcały do przyjścia do biura sprzedaży. Dziś zachętą jest obawa, że w następnym kwartale może być jeszcze drożej. A na horyzoncie widać kolejne zmiany w zakresie warunków technicznych, budowanie z zastosowaniem rozwiązań dotyczących niskiej energochłonności i inne efekty dyrektyw unijnych w zakresie ESG.
Blisko 4,4 tys. klientów firm deweloperskich korzysta z ochrony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – ustalił portal GetHome.pl. To wciąż niewielki odsetek kupujących mieszkania na etapie budowy. Dlaczego?
– 1 lipca minie rok od wejścia w życie nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej ustawą deweloperską. Powołała ona m.in. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Dzięki niemu w pełni bezpieczny jest nawet zakup przysłowiowej dziury w ziemi – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.
I wyjaśnia, że jeśli deweloper zbankrutuje jego klienci odzyskają wszystkie pieniądze wpłacane na poczet kosztów budowy mieszkań. Ponadto DFG wypłaci je temu, kto skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem, np. jeśli zaprzestanie on budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu.
Problem w tym, że wciąż stosunkowo niewiele jest inwestycji deweloperskich, w których wpłaty klientów chronione są w taki sposób. Ubezpieczenie działa bowiem tylko w tych inwestycjach, w których sprzedaż mieszkań rozpoczęła się po 30 czerwca 2022 r.
Portal ustalił, że w całym kraju pod ochroną DFG są 4363 umowy deweloperskie, najwięcej w Warszawie (431), Krakowie (222) i Łodzi (214 umów deweloperskich). Dla porównania, jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w okresie od lipca 2022 r. do końca maja 2023 r. warszawscy deweloperzy zawarli przeszło 15 tys. umów deweloperskich.
Marek Wielgo zwraca uwagę, że objęcie umowy deweloperskiej ochroną DFG oznacza dla firmy deweloperskiej konieczność odprowadzania składek, których wysokość stanowi określony procent każdej wpłaty klientów. Jeśli te wpłaty trafiają na otwarty rachunek powierniczy, z którego deweloper może finansować budowę w miarę postępu robót, stawka wynosi 0,45%. Zaś w przypadku rachunku zamkniętego dla dewelopera do czasu sfinalizowania transakcji – 0,1%. Na rynku funkcjonują głównie rachunki otwarte. Tak więc w przypadku mieszkania za 500 tys. zł, dodatkowy koszt dla dewelopera z tytułu składki do DFG wynosi 2250 zł. Nie dziwi więc, że deweloperzy z mieszanymi uczuciami przyjęli to rozwiązanie. Wielu uruchamiało w czerwcu sprzedaż mieszkań, aby „uciec” przed tym obowiązkiem odprowadzania składek do DFG. Jednak od tego czasu sytuacja na rynku diametralnie się zmieniła. Koniunktura pogorszyła się z uwagi m.in. na zapaść na rynku kredytów hipotecznych oraz perturbacje gospodarcze związane z wojną w Ukrainie.
Ekspert GetHome.pl podkreśla, że zakup mieszkań na etapie budowy w sytuacji, gdy inwestycji nie obejmuje nowa ustawa deweloperska, jest obarczony ryzykiem strat. To ryzyko można jednak zminimalizować. Najbezpieczniej jest znaleźć inwestycję, w której deweloper oferuje możliwość wpłacania pieniędzy na zamknięty rachunek powierniczy w banku. Jeśli w trakcie budowy firma ogłosi upadłość, jej klienci odzyskają wszystkie wpłaty. Natomiast w przypadku rachunku otwartego pechowi klienci nie stracą wszystkiego, ale muszą się liczyć z dodatkowymi wydatkami, które umożliwią ukończenie budowy. W obecnej sytuacji z pewnością zyskuje na znaczeniu doświadczenie, kondycja finansowa i reputacja firm deweloperskich. Ubezpieczenie w DFG stało się zaś atutem. Może on przekonać potencjalnych nabywców mieszkań do ich zakupu na rynku pierwotnym, a nie wtórnym.
Zakup mieszkania od dewelopera jest całkowicie bezpieczny także wówczas, gdy jest już ono gotowe i wystarczy sfinalizować transakcję u notariusza. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że najwięcej gotowych mieszkań jest w ofercie warszawskich, wrocławskich i krakowskich firm deweloperskich.
Oczywiście największy wybór mieszkań jest na wczesnym etapie budowy. Ci, którzy rozważają zakup takiego lokalu bez ubezpieczenia w DFG, powinni dokładnie przeanalizować prospekt informacyjny, który musi doręczyć deweloper. Ten dokument jest kopalnią wiedzy o nim i realizowanej przez niego inwestycji. Np. można się dowiedzieć, czy wcześniej już coś wybudował, czy jest nowicjuszem.
Marek Wielgo podkreśla, że funkcjonowanie w reżimie starej ustawy deweloperskiej będzie możliwe jeszcze przez rok, czyli do 1 lipca 2024 r. Później wszystkich mieszkań będących w ofercie deweloperów będzie dotyczył obowiązek ubezpieczenia w DFG.
Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl i GetHome.pl – portali z ofertami nieruchomości na sprzedaż i wynajem. Na bieżąco analizuje trendy zachodzące na rynku pierwotnym i wtórnym. Wcześniej dziennikarz i redaktor z 30-letnim stażem w dużych redakcjach. 25 lat spędził w dziale gospodarczym „Gazety Wyborczej”, gdzie odpowiadał za cały obszar związany z budownictwem, rynkiem nieruchomości i mieszkalnictwem.
Nowy wskaźnik rozliczeniowy, określający zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych zastąpi obecny WIBOR. Już za kilka dni pojawi się w pierwszej bankowej ofercie. WIRON – bo o nim mowa – ma w sposób bardziej wiarygodny obliczać koszt pożyczonego przez banki pieniądza, co z kolei ma być dobrą zmianą dla klientów. Czy raty oparte na WIRONie istotnie będą niższe niż ze wskaźnikiem WIBOR? Eksperci portalu GetHome.pl postanowili to sprawdzić.
Już od 26 czerwca klienci ING Banku Śląskiego będą mogli zaciągać kredyty z nową formułą wyliczania rat – zapowiedzieli przedstawiciele banku. Będą one oparte o wskaźnik referencyjny WIRON 1M Stopa Składana. Do tego dochodzi marża kredytowa. Wcześniej słyszeliśmy od Piotra Patkowskiego – wiceministra finansów, że już w połowie roku 3 banki mają mieć w swojej ofercie takie kredyty. Docelowo WIRON ma zastąpić obecnie obowiązujący wskaźnik WIBOR. Od 2025 roku ma być jedynym, który będzie służył do wyliczenia rat kredytowych. Dlaczego WIBOR będzie zlikwidowany i zastąpiony WIRONem?
Warsaw Interbank Offered Rate do likwidacji
WIBOR (ang. Warsaw Interbank Offered Rate) jako stopa oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym obowiązuje od lat 90’ ubiegłego wieku. Jest to uśredniona cena, po jakiej banki komercyjne działające w Polsce są gotowe pożyczać sobie pieniądze. Stawka WIBOR jest zmienna. Wysokość wskaźnika – oparta na informacjach banków o proponowanym oprocentowaniu pożyczek innym bankom – publikowana jest codziennie, w dni powszednie, o godzinie 11 w oparciu o tzw. fixing, a więc wyliczenie średniego oprocentowania pożyczek międzybankowych- dokonanego na podstawie informacji przekazanych przez banki komercyjne. WIBOR określa koszt pieniądza, pożyczanego sobie przez banki. Tenże koszt wraz z marżą stanowi również oprocentowanie kredytu hipotecznego, które ma wpisane w umowę klient. Marża bankowa jest stała, natomiast zmienia się WIBOR, co przekłada się na wysokość rat kredytów (chyba, że w grę wchodzi stałe oprocentowanie).
W zależności od tego, jaki rodzaj wskaźnika mamy wpisany w umowę, raty kredytów będą miały różną wysokość i będą się zmieniać z różną częstotliwością. Jeśli ktoś ma wpisane w umowie, że na oprocentowanie składa się WIBOR 3M, to aktualizacja jego oprocentowania będzie dokonywana kwartalnie, jeśli w umowie jest WIBOR 6M – oprocentowanie będzie się zmieniać co pół roku. Funkcjonują również wskaźniki m.in. WIBOR 1M (jednomiesięczny), WIBOR ON (overnight) – następnego dnia rano, WIBOR TN (tomorrow/next) – jednodniowy, WIBOR SW – jednotygodniowy, WIBOR 2W – dwutygodniowy, WIBOR 9M – dziewięciomiesięczny.
WIBOR funkcjonuje od wielu lat, ale od wielu lat mówiło się też o konieczności jego likwidacji. Największą wadą obecnie obowiązującego wskaźnika jest arbitralność i nieprzejrzystość jego ustalania, oraz wątpliwa wiarygodność, w kwestii realnego kosztu pieniądza w transakcjach między bankami. Specjaliści wskazują, że choć teoretycznie wysokość WIBOR powinna być wyliczana na podstawie faktycznych transakcji na rynku międzybankowym, w rzeczywistości często tak się nie dzieje. Banki pozyskują kapitał na akcję kredytową głównie z depozytów swoich klientów. Tak więc fixing, a więc proces ustalania WIBOR-u nie oddaje realnego kosztu pieniądza pożyczanego sobie przez instytucje finansowe. Opiera się jedynie na deklaracjach. W ten sposób banki mogą „pompować” WIBOR.
WIRON na kłopoty
Te właśnie wady ma zlikwidować nowy wskaźnik, a więc WIRON. Podstawowa zmiana dotyczy sposobu wyliczenia kosztu pieniądza międzybankowego. Inaczej niż w przypadku WIBOR-u nowy wskaźnik został oparty nie na pożyczkach a na transakcjach depozytowych między bankami i to takich, które rzeczywiście się odbyły. Mowa o depozytach jednodniowych (overnight). Na podstawie danych o oprocentowaniu dokonanych już transakcji (danych wstecznych) wyliczany jest WIRON. Wskaźnik 1M, 3M, 6M (miesięczny, kwartalny, półroczny) publikuje się z dokładnością do 5 miejsc po przecinku. Wartość WIRON (jak i WIBOR) publikuje administratora indeksu, czyli GPW Benchmark S.A.
Za ile WIRON?
Czy WIRON opłaci się klientom? Dokonajmy symulacji przyjmując wyliczenie dla WIRON 1M stopa składana i WIBOR 1M. Przyjmujemy, że nasz kredytobiorca pożyczył 300 tys. zł, a marża wynosi 2 proc.
W takim wypadku oprocentowanie kredytu opartego na WIBOR wg aktualnych danych wraz z marżą wyniesie 8,85 proc. (6,85 proc. WIBOR plus 2 proc. marży). Rata równa kredytu na 30 lat przy takich paramentach wyniesie 2400 zł.
Zakładając, że kredytobiorca podpisze umowę opartą na WIRONie, wówczas oprocentowanie kredytu będzie kształtować się na poziomie 7,95 proc. (5,95 proc. WIRON 1M stopa składana i 2 proc. marży). W takim scenariuszu rata kredytu będzie o ponad 200 zł niższa, niż z WIBORem. Całkowity koszt kredytu (raty równe) wyniesie 788 tys. Zł. Przy umowie z WIBORem byłoby to 857 tysięcy, a więc o 70 tysięcy złotych więcej.
Podsumowanie
Wyliczenia wskazują, że WIRON oznacza dobrą zmianę dla kieszeni kredytobiorców, choć wszystko zależy od konkretnych ofert. Należy się jednak spodziewać pozytywnego wpływu nowego wskaźnika na rynek. Większa liczba kredytów o różnych parametrach daje większą możliwość wyboru, i otwiera dodatkowe drogi do zmiany warunków kredytowania, co finalnie zawsze jest korzystne dla klientów.
Bezpieczny Kredyt 2% (BK2%) receptą na problem z dostępnością M?
Portal ustalił, że w całym kraju pod ochroną DFG są 4363 umowy deweloperskie, najwięcej w Warszawie (431), Krakowie (222) i Łodzi (214 umów deweloperskich). Dla porównania, jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w okresie od lipca 2022 r. do końca maja 2023 r. warszawscy deweloperzy zawarli przeszło 15 tys. umów deweloperskich.
Marek Wielgo zwraca uwagę, że objęcie umowy deweloperskiej ochroną DFG oznacza dla firmy deweloperskiej konieczność odprowadzania składek, których wysokość stanowi określony procent każdej wpłaty klientów. Jeśli te wpłaty trafiają na otwarty rachunek powierniczy, z którego deweloper może finansować budowę w miarę postępu robót, stawka wynosi 0,45%. Zaś w przypadku rachunku zamkniętego dla dewelopera do czasu sfinalizowania transakcji – 0,1%. Na rynku funkcjonują głównie rachunki otwarte. Tak więc w przypadku mieszkania za 500 tys. zł, dodatkowy koszt dla dewelopera z tytułu składki do DFG wynosi 2250 zł. Nie dziwi więc, że deweloperzy z mieszanymi uczuciami przyjęli to rozwiązanie. Wielu uruchamiało w czerwcu sprzedaż mieszkań, aby „uciec” przed tym obowiązkiem odprowadzania składek do DFG. Jednak od tego czasu sytuacja na rynku diametralnie się zmieniła. Koniunktura pogorszyła się z uwagi m.in. na zapaść na rynku kredytów hipotecznych oraz perturbacje gospodarcze związane z wojną w Ukrainie.
Oczywiście największy wybór mieszkań jest na wczesnym etapie budowy. Ci, którzy rozważają zakup takiego lokalu bez ubezpieczenia w DFG, powinni dokładnie przeanalizować prospekt informacyjny, który musi doręczyć deweloper. Ten dokument jest kopalnią wiedzy o nim i realizowanej przez niego inwestycji. Np. można się dowiedzieć, czy wcześniej już coś wybudował, czy jest nowicjuszem.