Zakup mieszkania OD CZEGO ZACZĄĆ ? – Strefa Nieruchomości

Kupić tanio, sprzedać drogo – taka myśl pojawia się u każdego, kto rozpoczyna swoją przygodę z inwestowaniem. Ale w tej działalności nie można liczyć na przypadek czy szczęście. Decyzja o zakupie mieszkania musi być dokładnie przemyślana, a do tego oparta na szczegółowej analizie i wiedzy.

Na początku musimy zdecydować, w jakim celu chcemy dokonać zakupu mieszkania. Inne czynniki będą nami kierowały, gdy chcemy zainwestować w nieruchomość, którą docelowo sprzedamy, a innego lokalu będziemy poszukiwać na wynajem.

– Coraz częściej klienci kupują mieszkania, aby mieć zabezpieczenie finansowe w przyszłości, gdy będą już na emeryturze. Inwestycja w nieruchomość jest pewniejsza niż lokata w banku. Są klienci, którzy zamierzają przeznaczyć mieszkanie na flipa lub tacy, którzy chcą nieruchomość wynająć. Ci zwracają uwagę przede wszystkim na cenę i metraż. Mniej interesuje ich piętro, ponieważ najemca za wynajęcie mieszkania na czwartym, trzecim czy pierwszym piętrze zapłaci taką samą cenę. Do najmu najlepsze są kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Mieszkania trzypokojowe też dobrze się wynajmują, ale zakup takiej nieruchomości wiąże się z wydaniem kwoty o 30–40 tysięcy wyższej. Kupujący musi przeanalizować, czy w perspektywie czasu taka inwestycja mu się zwróci – tłumaczy Iweta Burda, ekspert w dziedzinie nieruchomości.

ANALIZA RYNKU

Zawsze kluczowa jest cena zakupu, to ona powinna nami kierować. Aby wiedzieć, jakie są średnie ceny nieruchomości w danej okolicy, należy przeprowadzić dogłębną analizę ryn- ku. Tutaj pomocne będą portale internetowe, strony biur nieruchomości oraz bezpośredni kontakt z agentami. Przede wszystkim należy porównać cenę za metr kwadratowy w danej dzielnicy – najlepiej mieszkań do remontu. Gdy tę stawkę za metr już ustalimy, sprawdza- my, czy wybrana przez nas nieruchomość mieści się w tym przedziale cenowym, pamiętając przy tym, że remont mieszkania będzie wy- magał dodatkowych nakładów finansowych. Jakich? Mówiąc o remoncie w wysokim standardzie, możemy przyjąć kwotę od około 800 do 900 zł za metr kwadratowy.

Szukając okazji, należy pamiętać, że zbyt ni- ska cena może sugerować problemy prawne, zadłużenia komornicze, służebność, a także wskazywać na wielu spadkobierców. Wszystkie te aspekty musimy sprawdzić.

RODZAJ NIERUCHOMOŚCI

Musimy też zdecydować, czy interesuje nas nieruchomość w kamienicy, w bloku niskim czy w wieżowcu. Jest to oczywiście kwestia indywidualnych preferencji. Są ludzie, którzy lubią mieszkać na dwudziestym piętrze i mieć piękną panoramę całego miasta. Jednak osoby starsze będą szukać mieszkania na parterze. Osoby szukające mieszkań pod wynajem lub na sprzedaż nie są zainteresowane kamienicami. Nie kupują też mieszkań z ogrzewaniem gazowym. Preferują nieruchomości z ogrzewaniem miejskim, które jest dużo tańsze w użytkowaniu. Dobrze sprzedają się mieszkania w blokach z przełomu lat 80. i 90. Mieszkania w blokach z tzw. wielkiej płyty zawsze są tańsze. Mają jednak jedną podstawową wadę: ściany są tak cienkie, że słychać nawet głośniejsze rozmowy sąsiadów. Poza tym ściany działowe zawsze można usunąć. Mieszkania w blokach z „wielkiej płyty” mają jeszcze jedną zaletęczęsto posiadają windę, co dla rodzin z dziećmi jest dużym plusem.

WZORCOWA NIERUCHOMOŚĆ

Według osób zajmujących się nieruchomościami istnieje tzw. wzorcowa nieruchomość, którą w Polsce można znaleźć w okazyjnej cenie, szybko wyremontować i w dobrej cenie sprzedać. Na nieruchomość wzorcową powinny składać się następujące elementy:

Metraż

Zaczynając przygodę z inwestowaniem w nieruchomości, warto rozpocząć od małych mieszkań, czyli takich o powierzchni do 58 mkw. Na początek najlepiej sprawdzi się kawalerka, mieszkanie dwupokojowe, ewentualnie trzypokojowe.

Małe, rozkładowe mieszkanie nie tylko można łatwiej i szybciej wynająć, ale i czas trwania remontu będzie krótszy. Z dużymi inwestycjami wiąże się więcej formalności. Kupując dom albo piętro w kamienicy czy nawet całą kamienicę, musimy sprawdzić więcej aspektów: prawnych, technicznych, lokalizacyjnych, meldunkowych. Poza tym trudniej jest takie lokale wyremontować, a i znalezienie nabywcy rozciąga się w czasie;

Lokalizacja

Zakup nawet najmniejszego mieszkania powinien być poprzedzony dokładnym badaniem rynku. Musimy dowiedzieć się, co, gdzie i za ile najlepiej się sprzedaje. W zależności od regionu w Polsce, a nawet od konkretnego miasta, będzie zupełnie inaczej. Musimy również znać potrzeby i wymagania grupy docelowej. Inaczej chcą mieszkać ludzie młodzi, czego innego szukają osoby będące w apogeum życia zawodowego, inne potrzeby mają seniorzy. 

ZWRÓĆ UWAGĘ

Jeśli klienci obawiają się, że mieszkanie nie będzie odpowiednio wyciszone, mogą sprawdzić stopień przenikalności hałasu. Można go określić na podstawie projektu architektoniczno-budowlanego lub poprzez bezpośredni pomiar w mieszkaniu za pomocą specjalistycznego sprzętu. Jeśli będzie potrzebne takie badanie, oferty różnych firm możesz porównać, wpisując w wyszukiwarce internetowej frazę: „pomiary terenowe izolacyjności akustycznej”. Następnie sprawdzamy, czy dany blok jest ocieplony i czy elewacja jest odnowiona aspekty te mogą mieć bardzo istotny wpływ na wartość naszej nieruchomości. Przy dokonywaniu zakupu możesz je wykorzystać jako kartę przetargową, negocjując cenę nieruchomości. Ważna jest również estetyka elewacji frontowej, która może zniechęcić lub zachęcić do zakupu przyszłego klienta.

OTOCZENIE

Kolejną kwestią, na jaką należy zwrócić uwagę, jest najbliższe otoczenie nieruchomości. Trzeba sprawdzić między innymi bliskość punktów usługowych, aptek, sklepów, obiektów użyteczności publicznej, obiektów sportowych oraz poziom bezpieczeństwa panujący przy danej ulicy. Cechy te mają istotny wpływ na popyt nieruchomości znajdujących się na danym terenie. Od tego popytu z kolei uzależniona jest również ostateczna wycena nieruchomości. W internecie można znaleźć mnóstwo lokalnych serwisów, opisujących wyżej wymienione czynniki w wielu polskich miastach. Przykładowo dla Warszawy i okolic takie informacje znajdziesz na stronie: http://dobraulica.pl/

Teren ogrodzony będzie najczęściej dodatkowym atutem. Lokalizacja mieszkania w bloku położonym na peryferiach dzielnicy może być akurat minusem danej nieruchomości. W przypadku współczesnego budownictwa ma to już mniejsze znaczenie. Wynika to z faktu, iż najczęściej przy okazji takiej inwestycji po- wstaje równocześnie cała lokalna infrastruktura. Zawsze warto jednak te warunki osobiście zweryfikować.

W przypadku zakupu mieszkań pod wynajem (np. dla studentów czy pracowników) musimy ocenić odległość do terenów przemysłowych, zajezdni tramwajowych, przystanków czy uczelni. Gdy mowa o zakupie mieszkania, gdzie celem ma być remont i sprzedaż z zyskiem, ważne będą takie kwestie, jak: widok z mieszkania na tereny zielone, najlepiej park lub drzewa, dobra komunikacja z miastem, parking przed blokiem, bliskość szkoły, przedszkola, sklepów. 

WZORCOWE MIESZKANIE:

  • Mieszkanie w bloku,
  • W dobrym położeniu
  • Kawalerka, mieszkanie dwu-maksymalnie trzypokojowe,
  • Powierzchnia około 39-53 mkw. (+/- 7 mkw.)
  • Z pokojami rozdzielnymi (mającymi wejście z przedpokoju), najlepiej w bloku czterokondygnacyjnym,
  • Na pierwszym lub drugim piętrze,
  • Z widokiem na tereny zielone,
  • Z dala od miejskiego zgiełku, ale jednocześnie blisko centrum lub na jego obrzeżach.

Kiedy i jak szukać perełek?

W poszukiwaniu mieszkania niezbędne będą internet i poczta pantoflowa. Ale nieocenioną rolę mogą odegrać pracownicy agencji nieruchomości.

– Coraz częściej zgłaszają się do nas klienci, którzy chcą kupić mieszkania pod inwestycje lub do wynajęcia. Mają na głowie zbyt dużo spraw, dlatego wolą wszystko zlecić agencji. Nie tylko oszczędzają w ten sposób czas, ale jest to dla nich o wiele bezpieczniejsze, bo my prawnie ponosimy odpowiedzialność za całą transakcję. Mamy ekipę remontową i rzeczoznawcę. Do tego klient wie, że biuro poprowadzi sprzedaż od początku do końca, od obsługi finansowej do spisania liczników, a poza tym może liczyć na tzw. oferty spod lady. Inwestorzy chcą się skupić przede wszystkim na zarabianiu. Coraz częściej zajmujemy się też zarządzaniem nieruchomościami, które zostały kupione za naszym pośrednictwem w celu inwestycji na wynajem, ale mamy też klientów, którzy mając już swoje nieruchomości, zlecają nam zarządzanie nimi – mówi I. Burda. 

Zdaniem pracowników agencji nieruchomości przez cały rok jest tzw. ruch w interesie, a okazje cenowe mogą trafić się w najmniej spodziewanym momencie.

– Dziś może nie być okazji cenowej, a jutro rano może się pojawić. Biura nieruchomości najszybciej wiedzą o okazjach. Nawet jeśli tych perełek nie ma cały czas, co dwa, trzy miesiące może pojawić się oferta specjalna – dodaje Burda.

O ile trudno wskazać okresy w roku, kiedy tych transakcji jest więcej, o tyle łatwiej powiedzieć, kiedy nie nastawiać się na zakup. Nie najlepsze są ferie zimowe i miesiąc sierpień – wtedy wiele osób podróżuje i trudno zgrać nabywcę ze sprzedającym. Podobnie jest w okresach przedświątecznych. Jednak już po Nowym Roku pojawia się dużo większe zainteresowanie zakupem nieruchomości.

Nie kupuj kota w worku

Zanim sfinalizujemy transakcję, musimy ocenić koszt remontu. Remont mieszkania do 50 metrów kwadratowych to kwota od 20 do 40 tysięcy złotych. Jeśli mamy wiedzę, możemy zrobić wycenę samodzielnie, ale jeśli zamierzamy przeprowadzić remont na wysokim poziomie, warto poprosić o ustalenie kosztów ekipę remontową. To samo dotyczy wyceny całej nieruchomości. Zawsze w przypadku wątpliwości, czy dobrze oceniamy wartość mieszkania, warto konsultować się z pracownikami biur nieruchomości, a w razie konieczności udać się do rzeczoznawcy.

ZALICZKA CZY ZADATEK?

Jeśli już znajdziemy mieszkanie, które spełnia cechy nieruchomości wzorcowej i jest wolne od wad prawnych oraz mieści się w naszym arkuszu finansowym, robimy rezerwację i pod- pisujemy umowę przedwstępną. Tutaj często pojawia się pytanie, na co się zdecydować – na zaliczkę czy zadatek?

Jeżeli jesteś kupującym i nie masz pewności, z której opcji skorzystać, to lepiej wybierz formę zaliczki – wtedy zawsze ją możesz odzyskać, oczywiście, jeśli na to przystanie strona sprzedająca. 

Jeżeli jesteś sprzedającym, to warto skorzystać z opcji zadatku. Jeżeli kupujący się rozmyśli, to zadatek zgodnie z prawem zostanie u ciebie i kupujący nie będzie mógł się domagać jego zwrotu.

Jeśli decydujemy się na transakcję bez udziału biura, musimy być bardzo ostrożni, ponieważ jesteśmy narażeni na ryzyko utraty pieniędzy. My pracujemy wyłącznie na zadatku, który zabezpiecza dwie strony transakcji. Jeśli kupujący się wycofa, sprzedający zostanie z zadatkiem, a jeśli wycofa się sprzedający, kupujący otrzyma dwa razy więcej. W takiej sytuacji nikt nie myśli o nieuczciwych działaniach, jak na przykład podbijanie ceny. Oczywiście mam na myśli zadatek o wartości od 5 do 10 tysięcy złotych – radzi I. Burda.

NIE UFAJ, ALE SPRAWDZAJ!

Gdy jesteśmy zdecydowani na zakup, sprawdzamy stan konta. Jeśli brakuje nam środków, warto spróbować pożyczyć pieniądze od rodziny lub od inwestora zewnętrznego. Pożyczenie gotówki na 8 do 10 procent w skali roku będzie dla kupującego korzystniejsze niż kredyt w banku. Osoba, od której pożyczymy, zyskuje już na starcie, a my nie musimy tracić czasu na załatwianie formalności w banku. Zwłaszcza że formalności mogą trwać nawet kilka miesięcy. Wybierajmy kredyt hipoteczny, bo jest korzystniejszy – w przeciwieństwie do kredytu gotówkowego. Na ten możemy decydować się tylko w sytuacjach wyjątkowych, gdy zakup ma odbyć się natychmiast. Z jednej strony szukamy pieniędzy, z drugiej kompletujemy dokumenty i sprawdzamy wybraną nieruchomość.

Przed zakupem jakiejkolwiek nieruchomości podstawowym krokiem jest sprawdzenie księgi wieczystej. Dzięki temu poznamy obciążenia hipoteczne, faktyczną powierzchnię, służebności osobiste, formę własności, meldunki. Dostęp do księgi wieczystej jest teraz prostszy niż kiedykolwiek. Możemy go uzyskać w sieci pod adresem https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html

Do transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości będzie wymagany odpis księgi wieczystej, uzyskany we właściwym sądzie, prowadzącym ewidencję ksiąg wieczystych. W internecie sprawdzamy takie informacje za darmo.

DOKUMENTY

Dokumenty niezbędne przy zakupie mieszkania:

  • wypis z księgi wieczystej,
  • wypis z ewidencji gruntów,
  • wypis z ewidencji lokali,
  • wyrys z rejestru gruntów,
  • potwierdzenia wymeldowania,
  • potwierdzenia braku zaległości finansowych we wspólnocie lub w spółdzielni mieszkaniowej,
  • akt własności lokalu.

VAT i PCC

Pamiętajmy również, że podczas dokonywania transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości występują dwa podatki dotyczące samej transakcji, które pobiera notariusz, mianowicie VAT oraz PCC. VAT doliczany jest do taksy notarialnej – 23 proc. W praktyce wygląda to tak, że notariusz, od którego będziesz miał informacje o kosztach związanych z podpisaniem umowy przyrzeczonej, poda ci koszt netto, a do niego doliczy podatek VAT. PCC jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych, wynosi on 2 proc. i jest odprowadzany do urzędu skarbowego przez notariusza w twoim imieniu. Są to dwa różne podatki i na każdy z nich musisz być przygotowany. Obydwa pobiera notariusz i on je odprowadza. Wyjątkiem jest przypadek zakupu mieszkania od firmy – gdy otrzymujesz fakturę VAT, podatek PCC nie występuje.

WIĘCEJ INFORMACJI NA TEMAT KSIĘGI WIECZYSTEJ. 

Księga wieczysta to dokument, do którego każdy z nas może mieć wgląd. Jawny dokument rejestru publicznego pozwala sprawdzić, kto jest właścicielem danej nieruchomości oraz jaki jest jej stan prawny.

CO ZNAJDZIEMY W KSIĘDZE?

Księga jest podzielona na cztery działy: 

  1. I dział – informacje o położeniu, nu- merze działki, lokalu, dane na temat pomieszczeń oraz ich stan prawny;
  2. II dział – podaje osoby uznane za prawnych właścicieli nieruchomości – imiona, nazwiska, imiona rodziców lub numery PESEL. W przypadku instytucji – numer REGON;
  3. III dział – tu znajdziesz informacje o ograniczeniu praw rzeczowych, rozporządzaniu nieruchomością czy ustanowieniu praw osobistych lub roszczeń, które dana nieruchomość nosi na sobie. To właśnie tu znajdują się informacje na temat roszczenia osób trzecich na skutek umów przedsprzedaży, dzierżawy czy prawa odkupu, pierwokupu lub najmu;
  4. IV dział – hipoteki, czyli innego rodzaju obciążenia, które znajdują się na koncie konkretnej nieruchomości. W tym dziale są dokładnie opisane rodzaje hipotek, to, czego dotyczą, na czyją rzecz zostały ustanowione. Dotrzemy także do informacji, na jakie kwoty, waluty, zakres etc. 

Od autora: Artykuł oparłam na wiedzy uzyskanej z książki Wojciecha Orzechowskiego „Zarabiaj na nieruchomościach”, Łódź 2014.

Projekt skrojony na miarę

Projekt skrojony na miarę odsłoni przed Tobą ciekawą propozycję aranżacji mieszkania w 50 metrowym mieszkaniu w kamienicy. Do współpracy wkracza projektantka Anita, której zamiłowanie do starych kamienic widać „od progu”. Oczekiwania Grzegorza znajdują wspólny mianownik z możliwościami lokalu i propozycją projektantki. Nowemu właścicielowi zależy na otwartej kuchni oraz wygodnej łazience. Lubi wnętrza w kolorach czerni, szarości, z elementami drewna.

Continue reading

Czy współpraca z architektem się opłaca?

Współpraca z architektem nie musi oznaczać „drogiego” projektu, można natomiast zyskać na profesjonalnym wykończeniu mieszkania i podwyższyć cenę sprzedawanej nieruchomości. Planujemy inwestycję, chcemy stworzyć wymarzone miejsce sobie i rodzinie – funkcjonalne, estetyczne, ergonomiczne. Angażujemy sporą gotówkę, czasami nawet oszczędności swojego życia. Jednak nie wiadomo, dlaczego przed samą metą często podejmujemy…

Continue reading

Pomysł chwycił! Monika Bielska i Tomek Strojewski opowiadają swoją historię.

Historia Moniki Bielskiej i Tomka Strojewskiego pokazuje, że nieruchomości mogą stać się nie tylko sposobem na życie, ale i pasją, dzięki której każdy dzień napędza do działania. Nasza przygoda z nieruchomościami zaczęła się cztery lata temu, kiedy to zdecydowaliśmy się na zakup swojego pierwszego mieszkania, które udało się sprzedać z zyskiem. Ta sytuacja sprawiła, że zaczęliśmy bardzo intensywnie szukać wiedzy na ten temat.

Continue reading

Home staging czyli jak ułatwić sprzedaż mieszkania

Na portalach poświęconych rynkowi nieruchomości można znaleźć mnóstwo ogłoszeń o sprzedaży i wynajmie mieszkań lub domów. Jedne z nich „schodzą” niemal na pniu, podczas gdy inne nie cieszą się zainteresowaniem. Czy decyduje tylko cena? Jak szybko i – co najważniejsze – z zyskiem sprzedać/wynająć nieruchomość? Co zrobić, aby wzbudzić pozytywny odbiór potencjalnych kupców?

Continue reading

Trzeba sięgać dalej i wyżej jeszcze nikt nie rozbił się o niebo.

Warto dążyć do realizacji wszystkich marzeń, nawet tych z pozoru trudnych do spełnienia. Niezmienne od wielu lat jest marzenie posiadania własnego mieszkania. To właśnie aspiracja zdobycia szczytów ambicji daje siłę i energię do działania. Najważniejsze we wszystkim jest działanie. Nic samo się nie wydarzy. CZŁOWIEK BEZ MARZEŃ JAK ZIMNA SKAŁA. Marzenia nadają barwę naszemu życiu, są siłą napędową, wyznaczają cele.

Continue reading

Nie bój się wyzwań i po prostu działaj! Najlepsza strategia inwestowania w nieruchomości – Wojciech Orzechowski

Historia Wojciecha Orzechowskiego to opowieść o trudnej drodze do niezależności finansowej. O błędach i porażkach, które mogły go zatrzymać na dalszej drodze. A mimo to zahartowały go i pozwoliły odnieść ogromny sukces. Wojciech Orzechowski to twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN.pl®. Autor książek „Zarabiaj na Nieruchomościach” i…

Continue reading

Poza strefą komfortu czyli jak zdobyć swoje osobiste K2

Wyobraź sobie grupę himalaistów, którzy jadą na wyprawę, aby zdobyć ośmiotysięcznik, niech to będzie K2. Uczestnicy wyprawy rozbijają obóz bazowy. Czują się w nim bezpiecznie. To jest ich strefa komfortu. Mają co jeść i czym oddychać. Potencjalnie nie grozi im choroba wysokościowa ani odmrożenia. Są po prostu bezpieczni. Ale przecież nie pojechali tam, by pobyć w bazie. Chcą zdobyć górę.

Continue reading

Czy warto inwestować w rozwój osobisty?

Trudno jest jednoznacznie odpowiedzieć na powyższe pytanie. Inwestowanie to akt bardzo przemyślany, świadomy i celowy. Rozwój osobisty odbywa się zaś zwykle w sposób naturalny. Rozwijamy się, mierząc się z problemami, rozwiązując konflikty, realizując marzenia, wychowując dzieci, pracując, żyjąc. Czy można zatem mówić o inwestowaniu w rozwój?

Continue reading

O najmie długoterminowym – Strefa Nieruchomości

Dzisiaj coraz więcej osób zaczyna zdawać sobie sprawę, że ZUS najprawdopodobniej nie zapewni im godnego życia jako przyszłym emerytom. Osoby te starają się szukać ratunku w nieruchomościach, a konkretnie w najmie nieruchomości. Jest to całkiem rozsądne, ponieważ tego typu inwestycje charakteryzują się dużą przewidywalnością oraz stabilnością.

[betteroffer]

TO TYLKO FRAGMENT ARTYKUŁU.
ABY WYKUPIĆ DOSTĘP DO CAŁOŚCI, KLIKNIJ W PRZYCISK KUP TERAZ.

[/betteroffer]

[betterpay amount=”1.00″ button=”http://www.strefanieruchomosci.info/wp-content/uploads/2019/01/kup-teraz.png” validity=”0″ validity_unit=”d” ids=””]

Comiesięczne wpływy z najmu mogą zapewnić początkowo dodatkowy dochód dla budżetu domowego, a później godne życie na emeryturze. Jest to zdecydowanie lepsza strategia niż wiara, że państwo, które stosuje rozdawnictwo na masową skalę i zadłuża się „pod korek”, będzie miało środki na to, aby każdemu opłacić wszystkie potrzeby. Osobom, które chcą zgłębić temat, gorąco polecam książkę byłego prezesa ZUS, a dzisiaj eksperta Centrum im. Adama Smitha – Roberta
Gwiazdowskiego „Emerytalna katastrofa”. Nie bądźmy jednak minimalistyczni, dlaczego myśleć tylko o emeryturze, kiedy jesteśmy w okolicach trzydziestki. Przecież mamy dużo czasu i można zacząć żyć z najmu dużo szybciej, nabywając odpowiednią liczbę lokali i mądrze się kredytując. W krajach, gdzie gospodarka jest bardziej rozwinięta niż u nas, zdecydowanie większy odsetek lokali jest wynajmowany. Pokazuje to perspektywy rozwoju tego segmentu w Polsce. Poza tym, kiedy dobrze zainwestujesz i zadbasz o zyski z najmu, naturalne będzie, że wkrótce będziesz mieć nie jeden, a więcej lokali na wynajem. Widać dzisiaj wyraźnie, jak w Polsce na nowo kreuje się zapomniany zawód inwestora w nieruchomości, czyli rentiera. Rentierstwo właśnie w krajach socjalistycznych było tak bardzo tępione.

PERSPEKTYWY

Praktyka pokazuje, że zmiany, jakie zachodzą w Polsce, są efektem naturalnego rozwoju rynku i bardzo dobrze. Coraz częściej na różnych konferencjach poświęconych inwestowaniu w nieruchomości można usłyszeć, że ktoś ma powyżej pięciu mieszkań na wynajem. Coraz więcej moich znajomych twierdzi,
że osiągnęło wolność finansową właśnie dzięki inwestowaniu w nieruchomości. To według mojej wiedzy również faza rozwoju rynku nieruchomości. W Wielkiej Brytanii czy też w Stanach Zjednoczonych całe rodziny od kilku pokoleń nabywają i zarządzają nieruchomościami na wynajem. I właśnie dlatego tam robi wrażenie, jak ktoś posiada 500 nieruchomości, a u nas dziesięć. Od razu powiem, że liczba lokali też nie jest taka istotna, a ich łączna wartość i osiągane z nich stopy zwrotu (ROI). Nie oszukujmy się, wynajmowanie lokali to biznes, kwestią jest tylko poziom delegowania zadań operacyjnych, a prościej – takie oddelegowanie zadań poszczególnym firmom, żeby samemu zajmować się najmem jak najmniej. Tej filozofii znaczna część inwestorów w Polsce jeszcze nie odkryła.

BOOM

Kiedy piszę te słowa, mamy boom budowlany i gwałtowny rozwój rynku nieruchomości. Rozwój ten możemy zauważyć w nieruchomościach mieszkalnych
i komercyjnych. Dotyczy mieszkań nowo budowanych, jak i remontowanych przez inwestorów na wysoki standard na rynku wtórnym. Świadomość uczestników rynku rośnie. Zmieniają się także potrzeby i wymagania kupujących. Dziś sporo osób kupuje mieszkania na wynajem i, co do tej pory było niespotykane, inwestorzy coraz częściej mają w portfelach pięć, a nawet dziesięć nieruchomości. Dzisiejszy boom jest zdecydowanie rynkiem inwestora. Inwestorzy, aby zarabiać na swoich aktywach, uczą się i rozwijają. Dzięki temu pojawiają się też nowe produkty, które mają spełnić ich potrzeby i oczekiwania. Jako dziecko wielokrotnie słyszałem określenie „krzyk mody”. Dzisiaj, pisząc te słowa, zorientowałem się, że od wielu lat nikt w moim otoczeniu nie użył tego określenia. Otóż aktualnym „krzykiem mody” w nieruchomościach jest nabywanie inaczej mieszkań inwestycyjnych. Idea polega na tym, żebyś nabył mieszkanie, które będzie generowało określoną kwotę z najmu. Jest to bardzo ciekawe, ponieważ do tej pory głównym miernikiem wartości mieszkania (oprócz lokalizacji) w Polsce był metraż, a nie przewidywane i weryfikowalne zyski z najmu.

„Jakie mieszkanie kupiłeś?”
„60 mkw., trzy pokoje z dobrym widokiem”
– można czasem usłyszeć.

METR METROWI NIERÓWNY?

Okazuje się jednak, że jedno mieszkanie 60 mkw. może być zupełnie nieporównywalne z drugim! Jeśli jedno generuje zysk dla właściciela 2000 złotych miesięcznie, a drugie 4000 złotych miesięcznie, logiczne się wydaje, że przy zbliżonych parametrach powinny mieć także inne ceny! Być może pomyślisz sobie,
że do porównania wybrałem mieszkanie w Łodzi i w Warszawie, przecież ceny mieszkań w tych miastach bardzo się różnią, tak jak i ceny najmu. A co, jeśli mówię
o dokładnie takich samych mieszkaniach, w tym samym mieście, w tym samym budynku, jedno pod drugim (czyli mają taki sam rozkład)? Otóż rozwiązanie tkwi w wykorzystaniu powierzchni w środku. Okazuje się bowiem, że takie same mieszkania, ale podzielone inaczej, efektywniej oraz wynajmowane na długi termin, ale w inny sposób, mogą generować diametralnie inne zwroty! W Stanach Zjednoczonych podstawową jednostką miary atrakcyjności inwestycji w nieruchomości jest NOI (net operative income)

NOI = wszystkie zyski z najmu nieruchomości
minus wszystkie wydatki i koszty.

NOI nie uwzględnia odsetek od kredytów, amortyzacji ani podatków. Służy do „czystego” określenia atrakcyjności inwestycji. W przypadku opisywanych przeze mnie mieszkań przy założeniu, że oba są wynajęte na rok przez 12 miesięcy i wszystkie opłaty są przerzucone na najemców oraz sami nimi zarządzamy, NOI wyszłoby odpowiednio 24 000 złotych i 48 000 złotych. Dalej NOI dzielimy przez cenę zakupu lokalu i dzięki temu możemy policzyć ROI (return on investment), czyli stopę zwrotu z inwestycji. Gdyby opisywane mieszkania miały taką samą cenę, stopa zwrotu z mieszkania drugiego byłaby dwa razy większa od stopy zwrotu z mieszkania pierwszego. W Polsce takie rzeczy się zdarzają i mało kto widzi w tym coś dziwnego, ponieważ wartość nieruchomości oceniana jest na podstawie metrów, a nie dochodu!

DOSTRZEC OKAZJĘ!

Zastanówmy się chwilę. Skoro możesz kupić takie samo mieszkanie, które zarabia dwa razy więcej, ale w cenie tego pierwszego, to czy nie byłaby to niesamowita okazja inwestycyjna?! A gdyby więcej osób dostrzegało tę okazję, to zapewne kwestią czasu byłoby, żeby lepiej pracujące mieszkania po prostu kosztowały więcej pieniędzy. I stąd opisywany „krzyk mody”. Profesjonalni inwestorzy zaczęli sprzedawać specjalnie przygotowane mieszkania do najmu, które mają generować niezwykle atrakcyjne dochody. Ponieważ ta wiedza stała się ostatnimi czasy bardziej dostępna, dzisiaj bardzo dużo osób oferuje takie mieszkania, m.in. dlatego nasz rynek tak mocno poszedł w górę. Świadomość inwestorów bardzo rośnie, a razem z nimi rozwijają się też klienci. Jak zapewne wiesz, do dobrego produktu trzeba klienta przygotować. W Stanach Zjednoczonych kupowanie nawet całych kompleksów apartamentowców odbywa się na bazie NOI i każdy rozumie, że prawdziwe zarobki w nieruchomościach nie pochodzą z metrów kwadratowych (czyli z racji samego posiadania), a z dobrego zarządzania i w konsekwencji dobrego zarabiania, czyli generowania odpowiednio wysokiego przepływu finansowego dla właściciela. W NOI zawiera się też wycena danej lokalizacji. Oczywiście licząc wspomniane wskaźniki, właściciele zdają sobie sprawę, że ich inwestycje będą potrzebowały napraw i przeglądów, co może spowodować obniżenie NOI, jeśli się tego nie uwzględni w swoim planie.

RYNEK POLSKI

W Polsce oferowanie i kupowanie nieruchomości na podstawie gwarantowanych stóp zwrotu ROI (czyli NOI/cena zakupu) jest czymś nowym na rynku mieszkaniowym. Dlatego decydując się na taki sposób bezpiecznego ulokowania swoich pieniędzy, należy zwrócić baczną uwagę na jakość wykonania, dokładność, estetykę, ale także na spodziewane oczekiwania rynku. Jeśli interesujesz się choć trochę rynkiem najmu nieruchomości, zapewne wiesz, że dzisiaj „królują pokoje”, czyli mieszkania podzielone na większą liczbę małych pomieszczeń. Wszystko w porządku, jeśli te pokoje są wykonane w sposób przemyślany, funkcjonalny oraz zapewniają najemcom komfort. Mówi się, że nieruchomości są powolne, to prawda, ale rozwijają się zdecydowanie szybciej, niż nam się zdaje. Kilka lat temu, gdy zaczynałem swoją przygodę, pokoje dwuosobowe dominowały, a pokoje jednoosobowe uważane były za zbytek luksusu. Dwa lata później okazało się, że „stare dwójki” nadają się głównie dla par, a „jedynki” wysunęły się na prowadzenie. Obecnie produktem podstawowym są pokoje jednoosobowe,
a rynek jest po brzegi nimi napchany. Dlatego zawsze trzeba patrzeć w przód.
Od lat mówi się, że najlepszą inwestycją pod wynajem jest kawalerka. To paradoksalnie prawda i fałsz zarazem. Po pierwsze to zależy od twoich oczekiwań, mocy przerobowych, wiedzy, czasu, lokalizacji itd. Po drugie kawalerki są tanie, ponieważ są małe. Jednak ich cena jest stosunkowo wysoka w porównaniu
ze spodziewanymi zwrotami. Stąd nabywając taki lokal, możesz liczyć na łatwy i szybki wynajem, ale rzadziej na wysoką stopę zwrotu. Pokoje do wynajęcia
są dzisiaj tak atrakcyjne, ponieważ generują wyższe stopy zwrotu, a przy odpowiednim zarządzaniu stabilnie zarabiają.

APARTAMENTY WAKACYJNE

Atrakcyjnymi inwestycjami wydają się apartamenty wakacyjne, stąd wiele osób zupełnie przypadkowych je nabywa. Nie jest to zaskoczeniem, ponieważ są to nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, piękne, nowoczesne i można się nimi pochwalić. Aby jednak apartamenty przeznaczone na najem krótkoterminowy były naprawdę atrakcyjne, nie powinieneś ulegać marketingowi, modzie czy radom znajomych. Powinien być to element przemyślanej strategii, popartej realną wiedzą. Najlepiej, żeby mieć też kontakty do odpowiednich specjalistów, którzy mogą się takim apartamentem profesjonalnie zająć, chyba że będąc właścicielem takiego lokalu, chcesz mieć dodatkową pracę
Miniapartamenty, czy też inaczej minikawalerki, są nowym produktem, który podbija rynek. Są to duże mieszkania, które podzielone sprytnie na mniejsze, nawet na jednej księdze wieczystej, wygrywają z innymi rodzajami mieszkań, ponieważ zarabiają relatywnie najwięcej. Sęk w tym, że porównując je z luksusowymi apartamentami, zarabiają podobnie, jeśli są przygotowane na najem krótkoterminowy, ale ponieważ w ramach jednego mieszkania jest ich kilka, ryzyko nie wynajęcia jest zniwelowane. Poza tym możemy taki lokal kupić w centrum każdego miasta za cenę znacznie bliższą rynkowej. Oznacza to w skrócie lepsze zwroty
z inwestycji przy mniejszym ryzyku oraz z bardziej przewidywalnym wzrostem wartości w długim terminie.
Oczywiście dobrze przygotowane miniapartamenty nie są standardowym produktem deweloperów. Należy je traktować jak „update”, „patch”, „stworzenie nowej wartości czy funkcjonalności”. Z tej racji pojawiają się tylko i wyłącznie w ofercie inwestorów jako zaawansowany produkt dobrze zarabiający. Kwestią czasu jest, aby ten trend zauważyli i docenili więksi gracze na rynku, a co za tym idzie ogólny wzrost cen nieruchomości na rynku pierwotnym.

ZARZĄDZANIE NAJMEM

Napisałem wcześniej, że prawdziwa wartość mieszkań na wynajem nie zależy od metrów kwadratowych, a głównie od dobrego zarządzania. Istotne jest także efektywne wykorzystanie powierzchni, które w konsekwencji przełoży się na zyski dla właściciela. Większość osób, które stać na zakup mieszkań inwestycyjnych, zarabia pieniądze gdzie indziej. Stąd naiwnością byłoby spodziewać się, żeby ktoś taki miał czas zarządzać najmem albo poświęcać energię na naukę, a później
na pilnowanie zysków. Dlatego też decydując się na zakup mieszkania inwestycyjnego, widzimy, że najbardziej atrakcyjną ofertą jest ta z zarządzaniem w pakiecie. Firmy zarządzające najmem, które wiedzą, co sprzedają, i które są pewne produktu i własnego zarządzania, oferują gwarantowany zysk.
To całkiem logiczne. Wysokiej jakości produkt przygotowuje inwestor, który ma know-how, jak go wykonać, a potem nim zarządzać. Tworząc zatem swoje narzędzie pracy, wykona je ze starannością, która zapewni mu bezproblemową obsługę i „dowiezie” obietnice dane nabywcy. Obecnie nabywanie lokalu mieszkalnego na podstawie obiecywanych stóp zwrotu jest w Polsce nowatorskie. Wprawdzie deweloperzy również obiecują stopy zwrotu, ale najczęściej nie przekraczają one 5 proc. w skali roku. Znów oferty w systemie condo z taką gwarancją to pułapka. Polega ona na tym, że nabywasz pokój hotelowy, a nie mieszkanie, i później nie możesz „odpępowić” się od operatora budynku. Myślę, że w niedalekiej przyszłości pojawią się na rynku w ogólnym obrocie całe budynki złożone z lokali mieszkalnych, sprzedawane z gwarantowanymi stopami zwrotu, zarządzane przez niezależne i wyspecjalizowane firmy zarządzające najmem
i całymi obiektami. Zupełnie tak jak w Stanach i Wielkiej Brytanii.

Robert Jarczyński

Członek Stowarzyszenia Mieszkanicznik, inwestor w nieruchomości. Zajmuje się zarządzaniem, najmem, podnajmem, flipami, wynajdywaniem
i przygotowywaniem okazji dla inwestorów, a także deweloperką. Chętnie dzieli się swoją wiedzą. Wykładowca ASBIRO.

[/betterpay]