Designed in Paris, made in Poland – Strefa Nieruchomości

Autor: Architekt Michał KAROL

Czy jest na świecie miejsce bardziej inspirujące niż Paryż? Według architekta Michała KAROLA, mieszkającego i projektującego w Paryżu, dech w piersiach zapiera rząd ciągnących się kamienic z wapiennego kamienia wzdłuż słynnych bulwarów budowanych za czasów Prefekta Paryża – barona G.E. Haussmanna. Obcowanie z taką formą to prawdziwy raj dla projektantów – mówi architekt.

Michał KAROL, w swojej pracy projektowej na co dzień spotyka się z klientami prywatnymi, których gust i poczucie estetyki nie przestaje go zadziwiać. Według niego nie bierze się to znikąd, a z przekazywanego z pokolenia na pokolenie dążenia do piękna, indywidualizmu i znajomości kultury paryskich zleceniodawców. Ich miłość do antyków, bibelotów przywiezionych z różnych zakątków świata czy meblarskich pamiątek po przodkach zmusza architekta do zaplanowania najmniejszych detali już na wczesnym etapie koncepcyjnego projektowania. Zaaranżować nowoczesne wnętrze wokół zabytkowej drewniano – marmurowej komody z ornamentami z brązu w stylu Ludwika XV czy uwzględnić wielkoformatowe dzieła sztuki w designie wnętrza to przykłady, które pozwoliły Michałowi Karolowi – architektowi z Polski, lepiej poznać mentalność i styl paryżan.

Nie raz sam architekt zaskakiwany jest przez zlecane mu zadania przez prywatnych inwestorów, którzy w architekturze widzą więcej niż same rysunki, widzą potencjał zmiany stylu życia, swój rozwój. Tak było w przypadku pracy nad projektem dla małżeństwa z dziećmi mieszkającymi w bardzo komfortowych warunkach w prestiżowej dzielnicy miasta Saint Cloud pod Paryżem. Czuli oni tęsknotę za atmosferą i dynamiką życia „à Paris”. Zlecenie polegało na kompletnej transformacji i remoncie generalnym dwóch kondygnacji poddasza w klasycznej paryskiej kamienicy, mieszczącej się w tętniącej życiem dzielnicy Montmartre. Bardzo wrażliwi na estetykę klienci wymarzyli sobie odkrycie starej rodzimej więźby i nie byli wcale odstraszeni faktem mieszkania na 5 piętrze, bez windy. Ale czego nie robi się dla Paryża!

Bogaty wachlarz realizacji architekta Michała Karola jest możliwy dzięki rozwiniętej wyobraźni architektonicznej autora projektów, jak i nietypowych potrzeb jego klientów. Architekt, jak sam mówi, jest po to, by pomóc w realizowaniu marzeń przyszłych użytkowników dla tworzonych przestrzeni do życia czy pracy. Jedną ze znaczących realizacji Michała Karola we Francji była transformacja i przystosowanie starej szwalni na dom mieszkalny dla 4-osobowej rodziny. Realizację wykonał we współpracy z architektką wnętrz Charlotte Le Gouvello. Zaproponowane rozwiązanie domowej zjeżdżalni dla dzieci z antresoli, na której znajdują się pokoje sypialniane do salonu na parterze, stało się centralnym punktem całego projektu. Zjeżdżalnie wykonano w drewnianej konstrukcji policzkowej
i wykończono poprzecznie ułożonymi deskami dębowymi. Ta praca i stworzenie przestrzeni dla młodych mieszkańców wymagały realizacji „na wymiar”
i architektonicznej improwizacji, gdyż na tamten moment niewiele było podobnych przykładów. A jeśli już to nie w drewnie, a np. w corian’ie. Architektowi zależało jednak na ciągłości użytego materiału i „oszczędności” w minimalistycznie użytych środkach.

Ale Paryż to nie tylko romantyczny obrazek kamienic, wieży Eiffle’a i artystów w swoich atelier. To metropolia, która rozwija się w olbrzymim tempie. Już od kilku lat realizuje się tu wizja urbanistyczna Grand Paris, która zakłada budowę 68 nowych dworców, 4 nowych linii metra oraz sieci kolei podziemnej i tramwajowej
o długości ponad 200 km. Projekt ten sprawi, że w ciągu kilku lat Paryż stanie się największą i najnowocześniejszą metropolią na Starym Kontynencie. Dla utalentowanych architektów z całego świata, tak jak dla Michała KAROLA był to idealny moment, aby wziąć udział w tworzeniu tego unikatowego dzieła. Niewielu
polskich architektów ma w swoim dorobku pracę w paryskich pracowniach przy projektowaniu dla deweloperów takich jak Icade czy Emerige i budowaniu wspólnie z największymi firmami budowlanymi we Francji jak Vinci czy Eiffage. Jednym z tych projektów, w ramach operacji Grand Paris, który szczególnie zapadł w pamięć Michałowi KAROLOWI, był projekt eko osiedla mieszkaniowego „mixed use” w sercu miejskiego hubu usługowo – komunikacyjnego Velizy – Meudon.

„Był to projekt szczególny nie tylko dlatego, że był architektem prowadzącym podczas mojej współpracy z pracownią CoBe, która ma siedzibę w Paryżu, Bordeaux i Porto, ale także dlatego, że stanowił on bezpośrednie zderzenie się z dziedzictwem architektonicznym wybitnego architekta Fernard’a Pouillon’a, którego modernistyczne osiedle mieszkaniowe w Boulogne-Billancourt czy właśnie w Meudon-la Forêt zachwycają po dziś dzień”. Na ten bardzo ambitny projekt składa się 6 budynków mieszkalnych o zróżnicowanych wysokościach, ale nie przekraczających 8 kondygnacji, w których zaprojektowano 500 mieszkań dostępnych z 14 oddzielnych holi i klatek schodowych. 29 000 m2 powierzchni mieszkalnej zostało wzbogacone o 1500 m2 pow. użytkowej na rzecz innowacyjnego startup’u. Kolejnym kluczowym rozwiązaniem dodającym wartości budownictwu w takim wydaniu było użycie naturalnego kamienia na 35% elewacji (w nawiązaniu do tradycji budowania przy użyciu kamienia w okolicy). Wyzwanie tym większe, że na 65% elewacji zastosowano układy nośne w technologii z drewna klejonego krzyżowo CLT, a średnią powierzchnię otworów i przeszkleń w stosunku do powierzchni mieszkalnej wyrażono w proporcji 1 do 3. Cały projekt począwszy od skali urbanistycznej do detali został przemyślany celem spełnienia dwóch głównych zasad – innowacyjności w programie funkcjonalno – użytkowym, technologii, komunikacji oraz dobrego samopoczucia przyszłych mieszkańców (le bien être). Uzyskano to poprzez zaproponowanie bogatej oferty mieszkań o zróżnicowanych typologiach, a 5% apartamentów stanowią niestandardowe, np. dwu- lub trzypoziomowe z prywatnym tarasem – ogrodem na dachu.

Michał KAROL, jako nauczyciel akademicki prowadzi zajęcia na najstarszym wydziale architektury we Francji – École Spéciale d’Architecture Paris. Oprócz swojej paryskiej działalności chętnie wraca do korzeni, a powroty do Polski mają swoje odzwierciedlenie również w projektach architektonicznych. Jednym
z takich projektów, stworzonym w Paryżu a wybudowanym „na odległość” był dom dla prywatnych klientów w Bieszczadach nad Jeziorem Solińskim, gdzie chęć zbliżania architektury z naturą są bardzo wyraźne. A warunek niewielkiego budżetu w porównaniu do jego projektów z zagranicy nie stanowił przeszkody, a wręcz przeciwnie pozwolił na uchwycenie kwintesencji Bieszczad w malutkiej bryle o kubaturze zaledwie 300 m3. W takim przypadku dewiza architekta Michała Karola – design in Paris, made in Poland przynosi świetne rezultaty.

ROH czy FOCH? Remont to nie problem – Strefa Nieruchomości

Autor: Katarzyna Laskowska, Monika Wysocka

Większość doświadczonych Inwestorów rynku nieruchomości doskonale zna wskaźniki, służące do policzenia rentowności inwestycji. ROI, ROE, cash flow, PSI- wielu Inwestorów ma nawet swoje ulubione metody liczenia opłacalności lub tworzy własne wskaźniki do oszacowania zysku. Wspólnie z Kasią Laskowską, inwestorką i specjalistką od remontów mieszkań w kamienicach, zdefiniowałyśmy nasz autorski wzór na zyskowne inwestowanie w nieruchomości. Jest nim ROH (Return On Happiness.)

Satysfakcjonujący nas wynik ROH jest rezultatem współdziałania wielu czynników:

  • zimnej kalkulacji, gdzie liczą się budżet, Excel, ROI, ROE
  • współpracy ze sprawdzonymi specjalistami
  • wyraźnie określonego zakresu i harmonogramu
    ich działania
  • tchnienia czegoś, ulotnego, nienamacalnego
    i niepoliczalnego, czegoś co można dopiero
    zauważyć na twarzy kupującego nieruchomość.

Pominięcie lub wadliwe działanie któregoś z nich powoduje katastrofę. Gdy ktoś lub coś zawodzi ROH staje się 100% FOCHEM. Aby tego uniknąć, postępujemy według sprawdzonego przepisu, zapisanego przez nas w Książce Standardów Projektu i Realizacji, która jest jak przepis na udane ciasto, wyjawiany w tajemnicy przez Babunię. Pierwszym krokiem przed zakupem nieruchomości jest sprawdzenie stanu prawnego, technicznego, lokalizacji, położenia oraz ceny rynkowej nieruchomości.

Drugim, określenie Klienta Docelowego i zweryfikowanie obranej strategii inwestycyjnej, ponieważ ROI jest uzależnione od jej rodzaju np.: dwa lata temu wynajem (podnajem) domów i tworzenie w nich kwater pracowniczych nie był zbyt popularny w przeciwieństwie do najmu krótkoterminowego. W tej chwili jest jedną z niewielu strategii inwestycyjnych, które oparły się obostrzeniom, związanym z obecną sytuacją epidemiologiczną. Kolejny krok to audyt nieruchomości. Polega on na stworzeniu wstępnej koncepcji projektu pod postacią rzutu 2D. Pozwala wstępnie oszacować koszty remontu, ocenić potencjał, prawidłowość oraz możliwości zmian aranżacyjnych, ponieważ nie każda z nich przekłada się na wyższy zysk ze sprzedaży lub najmu. Ich sens warunkuje lokalizacja, rodzaj klienta docelowego oraz wybrana strategia.
W celu weryfikacji naszych założeń projektowych publikujemy rzuty na portalach społecznościowych i poddajemy je ocenie potencjalnych Klientów. Wyniki czasami bywają zaskakujące. Oto przykład audytu mieszkania w Poznaniu. W głosowaniu wygrała wersja nr 1 jako kawalerka odpowiednia dla singla. Taki audyt
i opublikowanie ankiety pozwoliło inwestorce zrozumieć potrzeby jej Klienta docelowego i dzięki temu stworzyć produkt pożądany przez kupujących.

Rys. 1
Tak jak dobra rada Babuni potrafi ustrzec przed upieczeniem zakalca, tak zdarza się, że audyt ratuje inwestora przed przeinwestowaniem, niedoszacowaniem kosztów remontu, błędami projektowymi, wykończeniowymi i marketingowymi, zmniejszającymi zysk lub nawet powodującymi duże straty finansowe. Jego sporządzenie zdecydowanie ułatwia podjęcie końcowej decyzji dotyczącej zakupu nieruchomości lub rezygnacji z niej. Następny etap jest moim ulubionym. Jest nim projekt wnętrz. Dlaczego dobry projekt jest tak ważny w procesie inwestowania w nieruchomości i czym się charakteryzuje? Przede wszystkim dobry projekt wykonawczy wnętrz zawiera informacje, niezbędne do realizacji remontu. Łączy w sobie zarówno wymagania inwestora dotyczące maksymalizacji zysku
i optymalizacji kosztów, jak i w przypadku flipów, realizuje marzenia potencjalnego Klienta o przytulnym, funkcjonalnym i ekonomicznym w utrzymaniu mieszkaniu, w którym będzie miło spędzał czas, spotykał się z bliskimi, odpoczywał, wychowywał dzieci, wygodnie pracował. Umożliwia także sporządzenie kosztorysu, a dzięki standardom spisanym w KSPIR ułatwia nadzór i przyspiesza wykonanie wszystkich prac w założonym terminie.

Dobry projekt i realizacja np.: łazienki podnosi wartość nieruchomości średnio o 10%, remont kuchni o 8%, a wydzielenie dodatkowej sypialni o 11%. Tak było
w przypadku projektu flipa na rynku pierwotnym. Zmiany zwiększające wartość nieruchomości to otwarcie ślepej kuchni na salon, wydzielenie oddzielnej sypialni, dodanie pojemnych szaf w przedpokoju.

Rys 2
W przypadku projektów inwestycji o innym przeznaczeniu, liczą się przede wszystkim funkcjonalność i wykorzystanie przestrzeni oraz zastosowanie materiałów zakupionych w niższych, wynegocjowanych u dostawców cenach, np. klient, dzięki naszym negocjacjom ceny zakupu gresu do kwater pracowniczych o pow. 440 mkw, zaoszczędził 11 tysięcy zł. Poniżej fragment projektu inwestycyjnego kwater pracowniczych, pokazujący układ funkcjonalny kuchni, zakładający maksymalne zakwaterowanie 20 osób. Dzięki jego zmianie kuchnia zyskała dodatkową przestrzeń, umożliwiającą zastosowanie dwóch niezależnych ciągów roboczych oraz miejsce na wygodne korzystanie z jadalni.

Rys 3
Kiedy praca wszystkich wymienionych osób kończy się warto, zadbać o odpowiednią prezentację i przygotowanie nieruchomości. Przysłowiową wisienką na torcie w naszym przypadku jest sesja fotograficzna. Zaproszenie fotografa świadczy tym, że nasz zespół stanął na wysokości zadania. Jeszcze tylko publikacja ogłoszenia i… Do naszej inwestycji wkracza pierwszy Klient. Potrzeba 45 sekund, żeby się zakochał…Rozgląda się… Szuka…Jak kiper delektuje się zapachem świeżości…Zaczyna sprawdzać tekstury…Zagląda do pokoi… Otwiera drzwi do łazienki…Wraca do salonu… i nagle BUM… Jest błysk w oku… Patrzy na osobę towarzyszącą – koło ratunkowe – ostatni głos rozsądku… Ostatni głos rozsądku właśnie mości się na kanapie… I rozpływa… Tak samo, jak w momencie, w którym próbuje kawałka pysznego ciasta… Na nic dieta… Sprzedane! ROH = 100% FOCH = 0%. Oto nasz wzór na zyskowne inwestowanie w nieruchomości. Jest nim stworzenie gotowego produktu, jakim jest inwestycja, w oparciu o sprawną współpracę zespołu oraz funkcjonalny, ponadczasowy i ekonomiczny projekt wnętrz, którego realizacja mieści się w założonym czasie oraz budżecie, a na koniec wywołuje zachwyt na twarzy kupującego. Udany jak z przepisu ukochanej Babuni.

Kasia Laskowska

Z wykształcenia socjolog. Po 20 latach pracy w firmie telekomunikacyjnej zdecydowałam się na założenie własnej działalności, w ramach której wspólnie z mężem Darkiem od 4 lat realizuję metamorfozy mieszkań. Pasja, stała się wspólną pracą. Potrzeba ciągłego rozwoju zaowocowały wieloma udanymi projektami, autorskimi meblami. Praca z mieszkaniami pozwala nam kreować nową rzeczywistość konkretnych kilkudziesięciu metrów kwadratowych. Wierzymy, że ze zmianą przestrzeni łączy się lepsze życie jej mieszkańców. Swoimi realizacjami udowadniamy, że estetyka i funkcjonalność współgrają ze sobą. Realizujemy również HomeStaging i remonty na zlecenie klientów indywidualnych. Prywatnie mama dwóch, córek 19-letniej Igi i 14-letniej Poli.

Nazywam się Monika Wysocka.

Jestem projektantką wnętrz z zamiłowania i pasji. Od 11 lat zawodowo związana z branżą. Studiowałam Architekturę Wnętrz w Wyższej Szkole Ekologii
i Zarządzania w Warszawie. Jestem kolejnym pokoleniem w mojej rodzinie, które odnajduje się w branży projektowej i budowlanej. Doświadczenie zdobywałam, pracując cztery lata jako Doradca Klienta i specjalistycznie projektując łazienki. Rocznie wykonywałam około 50 projektów. W 2015 roku otworzyłam studio projektowania wnętrz o nazwie PlaceDone, towarzyszące Klientom od pierwszego szkicu do końca realizacji, oferując wieloletnie doświadczenie w projektowaniu oraz urządzaniu wnętrz połączone z wiedzą, zdobywaną podczas wydarzeń i szkoleń z tego zakresu. Tworzę projekty dla inwestorów z rynku nieruchomości, komercyjne, a także prywatne. Jestem miłośniczką tanga argentyńskiego. Pochodzę z Warszawy. Prywatnie mama 16 l. Kaliny i 2,5 l. Miry.

Ujawniać czy nie ujawniać? – Strefa Nieruchomości

Autor: Marta Oziemblewska

O cenach mieszkań i strategiach komunikacyjnych słów kilka

Otwarta polityka cenowa to w branży nieruchomości coraz rzadziej spotykane zjawisko. Zazwyczaj deweloperzy decydują się na ukrycie stawek na stronach internetowych i w materiałach promocyjnych lub ograniczają się do zapisów „od X złotych za metr kwadratowy”. Dokładne kwoty ujawnia się dopiero podczas wizyty w biurze sprzedaży, rozmowy telefonicznej lub wymiany e-maili, kiedy to specjaliści od obsługi klienta mogą popisać się swoimi umiejętnościami perswazyjnymi. Czy to właściwa strategia? Jakie argumenty przemawiają za transparentnością, a jakie za utajnieniem kosztów?

Korzyści, jakie daje pełna jawność cen:

  • Zacznijmy od tego, że nie wszyscy klienci będą chcieli kupić mieszkania w Twojej inwestycji — powodów ku temu jest całe mnóstwo, ale jednym z decydujących może być właśnie cena. Ujawnienie stawek pozwoli na odsianie osób, które na pewno nie sfinalizują u Ciebie transakcji. Możesz to traktować jako utratę leada, postaraj się jednak spojrzeć na zagadnienie z jasnej strony — to oszczędność Twojego czasu. Zasoby te możesz przeznaczyć na zapytania,
    w których widzisz większy potencjał.
  • Dla wielu osób kupno mieszkania to poważne zobowiązanie, wiążące się z dużymi nakładami finansowymi i ogromem formalności. W związku z tym proces decyzyjny w branży nieruchomości postrzega się za wyjątkowo długi (średnio trwa on aż sześć miesięcy!). W jaki sposób można zredukować ten czas? Chociażby poprzez ujawnienie cen — wówczas klient otrzymuje jasny sygnał, że stać go na daną inwestycję, a co za tym idzie — zaczyna przywiązywać się do niej oraz podejmować bardziej konkretne i zdecydowane kroki, by ją nabyć.
  • Firma, która nie ma nic do ukrycia, automatycznie budzi zaufanie potencjalnych klientów. Działalność dewelopera postrzegana jest jako przejrzysta, a ceny widoczne na pierwszy rzut oka nie pozostawiają żadnych wątpliwości — oczywiście pod warunkiem, że są prawidłowo oszacowane! Jeśli zdecydujesz się na zaprezentowanie stawek, musisz mieć pewność, że faktyczne koszty transakcyjne będą tożsame z tymi wskazanymi w ofercie. Nikt nie lubi być zaskakiwany dodatkowymi opłatami, dlatego niezbędna w tym przypadku będzie bardzo drobiazgowa kalkulacja, uwzględniająca szereg zmiennych.

Podsumowując: jawność cen to duża oszczędność czasu — zarówno klienta, jak i Twojego. Widoczne na pierwszy rzut oka stawki mogą znacznie przyspieszyć proces decyzyjny, ale także odsiać tych, którzy nigdy nie zdecydują się na zakup mieszkania w Twojej inwestycji. Dodatkowo Twoją markę postrzega się jako transparentną i godną zaufania.

Powody, dla których ceny powinny pozostać niejawne:

  • Ukryte ceny dają klientowi powód do kontaktu z Twoją marką, a Twoim konsultantom — pretekst do podjęcia rozmowy na tematy pokrewne (dzięki czemu oferta może wydawać się jeszcze bardziej kusząca!). Podczas spotkania lub rozmowy obsługujący będzie miał szansę, by dodać kilka słów od siebie (najlepiej dotyczących kwestii, których nie uwzględniłeś w materiałach promocyjnych). Tego typu uwagi zawsze wydają się bardziej szczerze i obiektywne niż oficjalna komunikacja dewelopera. Jest to także moment, w którym zdobywasz dane kontaktowe do osób zainteresowanych inwestycją — dzięki temu możesz łatwo przypomnieć o swojej ofercie, jak również zmotywować ich do sfinalizowania transakcji (np. poprzez kreatywne mailingi czy targetowane kampanie on-line).
  • Zgromadzone kontakty będą pomocne nie tylko podczas bieżącej sprzedaży, ale także w momencie rozszerzenia Twojego deweloperskiego portfolio. Nawet jeżeli klient nie sfinalizuje transakcji teraz, być może w przyszłości zainteresuje się Twoimi kolejnymi inwestycjami. Na tym etapie bardzo istotna jest odpowiednia segmentacja leadów. Do tego celu możesz użyć zarówno profesjonalnego CRM-a, jak i zwykłej tabeli w Excelu. Pomyśl nad kryteriami, które będą niezbędne w Twojej bazie — poza oczywistymi danymi, spróbuj określić potrzeby danej osoby (np. mieszkanie dwupokojowe, od 45 do 60 metrów kwadratowych) oraz poziom zainteresowania Twoją ofertą (np. w skali od 1 do 5). Jeśli posiadasz bardziej szczegółową wiedzę — taką, jak chociażby wielkość rodziny, status materialny czy zawodowy — warto uwzględnić te informacje w zestawieniu, ponieważ mogą okazać się użyteczne podczas późniejszych akcji marketingowych.
  • Ceny mieszkań mogą różnić się na różnych etapach — pojawiają się rozmaite sezonowe promocje, wartość nieruchomości wzrasta lub maleje, gwałtownie zmienia się popyt na daną lokalizację… Możliwości jest mnóstwo, ale każda z nich sprowadza się do jednego wniosku — jeżeli bierzesz pod uwagę takie okoliczności, najlepszą strategią będzie ukrycie stawek. Wówczas nie będziesz musiał wymieniać materiałów promocyjnych oraz aktualizować strony internetowej przy każdej, najmniejszej modyfikacji. Wystarczy, że odpowiednio poinstruujesz specjalistów w biurze sprzedaży — ci będą dokładnie wiedzieli, co należy w tej sytuacji robić.
  • Koniec końców rzeczona polityka cenowa daje Ci możliwość indywidualnego ustalania stawek. Wyobraź sobie, że posiadasz lojalnych klientów, których chcesz wyjątkowo potraktować. Od razu możesz przedstawić im spersonalizowaną ofertę z obniżonymi cenami. W ten sposób często wynagradza się inwestorów nabywających mieszkania w kolejnych realizacjach dewelopera.

Podsumowując: niejawne stawki pozwalają gromadzić wartościowe leady, które będą pomocne zarówno w procesie bieżącej sprzedaży, jak i przy kolejnych realizacjach. Ponadto możesz dowolnie modyfikować cenniki — elastycznie reagować na zmiany popytu oraz nieprzewidziane wahania rynkowe.

Jawność lub niejawność cen to indywidualny wybór każdego dewelopera. Trudno bezdyskusyjnie przesądzić, która ze strategii jest efektywniejsza, ponieważ obie posiadają szereg unikalnych korzyści. Na co dzień widać, że w branży dominuje raczej tendencja do utajniania stawek. Najczęściej jednak spotykamy się
z zapisami typu „od X złotych za metr kwadratowy”. Nie oznacza to oczywiście, że i Ty musisz podążać tą drogą. Wybierz wariant, w którym czujesz się najlepiej!

Marta Oziemblewska
Absolwentka dziennikarstwa i medioznawstwa na Uniwersytecie Warszawskim, copywriter i specjalista ds. marketingu nieruchomości w agencji BrandMaster oraz redaktor portalu Deweloperni.pl. Od lat współpracuje z deweloperami, prowadząc ich social media i tworząc dla nich efektywne kampanie reklamowe.

Obróć mity w fakty – Strefa Nieruchomości

Autor: Anna Oszajca

Jakie przekonania blokują Cię przed budowaniem wizerunku eksperta?

Wydawałoby się, że w XXI wieku budowanie biznesu w oparciu o siłę i autorytet marki osobistej jest oczywiste. Wydawałoby się, że tak samo oczywiste jest świadome prowadzenie wizerunku eksperta w kanałach online. Szczególnie, że covid wymógł przeniesienie się biznesu, także tego związanego
z nieruchomościami, do sieci. Jak się okazuje, budowanie wizerunku eksperta wciąż nie jest popularnym procesem i może być postrzegane jako coś negatywnego. Na podstawie setek rozmów oraz wywiadów środowiskowych przeprowadzonych z przedsiębiorcami, wyodrębniłam pięć najczęściej powtarzających się mitów na temat budowania wizerunku eksperta w sieci. Są to nieprawdziwe teorie utrwalone w przestrzeni publicznej lub osobiste obawy, wynikające z niewiedzy i strachu. Skonfrontuję się z nimi i, mam nadzieję, raz na zawsze przekonam Cię, że wizerunek eksperta to konieczność, a nie wybór.

1 MIT:
Nie interesuje mnie uprawianie lansu.
Czym jest lans i czym różni się od prezentowania własnych kompetencji i sukcesów? Czy można łączyć te dwa zjawiska? Lans to, mówiąc wprost, obnoszenie się
z czymś, szczególnie z rzeczami materialnymi. Zgodzę się, że granica między reprezentacją domykania kolejnych celów w biznesie a lansem może być krucha. Jednak tę granicę wyznacza intencja. Czy naprawdę uważasz, że pokazywanie się z wyważonym, merytorycznym przekazem jest lansem? Wróćmy do sedna. Jeśli Twoją intencją jest edukowanie ludzi, pokazywanie, jak mogą poradzić sobie z problemem, który ich męczy, to prędzej nazwałabym to misją, aniżeli lansem. Jeśli czujesz, że masz wiedzę i kompetencje, które pozwalają Ci dzielić się z innymi, rób to. Odważnie zwiększaj zasięg i świadomość swojej marki osobistej, nie bój się eksponować swoich mocnych stron. Sprzedajesz najwięcej mieszkań segmentu premium w regionie? Powiedz o tym! Co więcej, napisz case study lub przygotuj webinar, podczas którego opowiesz o swoich metodach. No chyba że Twoim jedynym celem jest zaistnienie. Wtedy zgoda, nazywaj to lansem.

2 MIT:
Wyjdę ludziom z lodówki.
Jeśli obawiasz się, że budowanie pozycji eksperta w mediach może być zbyt intensywne, pozwól mi naświetlić pewien schemat. Prowadzisz swój kanał na LinkedInie, przez który wymieniasz doświadczenia z agentami nieruchomości z innej części kraju. Masz fanpage na Facebooku oraz zarządzasz zamkniętą grupą, skupioną wokół wyjątkowych zabytkowych nieruchomości w Twoim regionie. Prowadzisz komunikację na Instagramie, gdzie pokazujesz home staging inwestycji, które sprzedajesz. Od czasu do czasu także twittujesz. Dochodzą do tego wypowiedzi w lokalnym radiu i wywiady w prasie branżowej. Rzeczywiście, możesz mieć poczucie, że dużo Cię w mediach. Jednak pamiętaj, że Twój odbiorca nie bywa we wszystkich tych miejscach. Zazwyczaj konsumuje jeden z tych kanałów. Dlatego Twoim zadaniem jest aktywność wszędzie tam, gdzie jest potencjalny klient. Co więcej, wybierz cechę, która wyróżnia Cię w biznesie, a następnie eksponuj ją we wszystkich tych kanałach. Nie martw się, że wychodzisz ludziom z lodówki. To złośliwe określenie na postępującą celebrytyzację świata. Skup się na tym, że droga klienta ku Twoim usługom jest często zawiła i musisz zagospodarować każdy etap na mapie jego podróży.

3 MIT:
Muszę pokazywać prywatność
Powiem wprost: nie chcesz pokazywać prywatności, to jej nie pokazuj. Nie musisz. Oczywiście ludzie kochają tzw. backstage. Ale decyzja, co i ile pokazać, należy wyłącznie do Ciebie. Ja patrzę na temat prywatności szerzej. Skoro zbudowałam wokół siebie społeczność, która jest aktywna, z którą prowadzę na co dzień interakcję, oczywiste jest, że wytwarza się między nami relacja. To zwyczajny, naturalny proces: po prostu ludzki. I tak samo ludzkie jest, że przychodzi moment, w którym chcę podzielić się ze swoją społecznością, której na co dzień dostarczam wartościowy merytoryczny content, także niektórymi prywatnymi faktami. Ale pamiętaj: Ty nie musisz tego robić. Możesz skupiać się jedynie na sprawach biznesowych. A jedynym backstage’em, jaki pokażesz, będzie backstage Twoich inwestycji. I to też jest w porządku. Social media dają Ci genialne narzędzie, którym możesz posługiwać się według uznania. Tym narzędziem jest granica. Postaw ją tam, gdzie uważasz za słuszne.

4. MIT:
Ludzie będą mnie krytykować.
Odwrócę kota ogonem. Uważam, że budowanie wizerunku eksperta, funkcjonowanie w przestrzeni publicznej daje Ci przywilej usłyszenia krytyki. Czy w życiu prywatnym nigdy jej nie słyszysz? Pójdę o krok dalej: czy uważasz, że skoro nie słyszysz krytyki, to jej nie ma? W tzw. kuluarach może jej być całkiem sporo, szczególnie jeśli odnosisz sukcesy. Moją radą na zmierzenie się z potencjalną krytyką jest konfrontacja z nią. Jeśli zaoferujesz swoim odbiorcom ciekawy, wartościowy content, zapewniam Cię, że go docenią i będą Cię wspierali jako eksperta. Zapewne też pojawią się malkontenci, ale potraktowałabym ich jako dodatkowy czynnik motywujący.

5 MIT:
Potrzebuję zainwestować dużo pieniędzy.
Jeśli uważasz, że żeby zaistnieć jako ekspert w swojej branży, musisz przede wszystkim zainwestować środki, odpowiadam: bzdura. Owszem, inwestowanie środków w reklamy w internecie czy w artykuły sponsorowane to też opcja w budowaniu personal brandingu. Ale spektakularne efekty możesz osiągnąć także, jeśli działasz organicznie. Uwierz mi, wiem, co mówię. Gdy przeprowadziłam się z Anglii do Polski, postanowiłam zbudować tu nową sieć kontaktów biznesowych. Zainwestowałam swój czas i energię w LinkedIn. Rozesłałam kilkaset wiadomości do osób, które korespondowały z ID mojego klienta docelowego, proponując spotkanie na wirtualnej kawie. W ten sposób organicznie rozwinęłam naprawdę potężną sieć kontaktów, która fantastycznie konwertuje. Miałam okazję także zaprezentować swoje kompetencje, opowiedzieć o swojej firmie oraz dowiedzieć się, co trapi moich odbiorców. Wniosek? Wystarczy mieć pomysł i chęci. To tak, jak w życiu. Jeśli chcesz, szukasz rozwiązania, jeśli nie chcesz, szukasz powodu.

Mam nadzieję, że rzuciłam nowe światło na budowanie wizerunku eksperta w sieci. Pamiętaj, siłą napędową każdej marki, także osobistej, są przede wszystkim merytoryka, zaangażowanie i konsekwencja. Jeśli mądrze poprowadzisz budowanie swojego wizerunku, uzyskasz w tym dużą wiarygodność, angażując wartościową społeczność. Rok 2020 stworzył, także w branży nieruchomości, świadomego konsumenta, który przeniósł się do sieci. Nie pozostaje Ci nic innego, jak schować dawne przekonania do kieszeni i obok skutecznych dotychczasowych działań offline, prowadzić także działania online.

Anna Oszajca

Trener autoprezentacji medialnej i marki osobistej, twórca video, specjalista marketingu z 12-letnim stażem, założycielka Akademii Osobowości Medialnej. Pokazuje, jak wykorzystać kamerę i swój wizerunek do tworzenia silnej marki osobistej i jak występować, żeby inni chcieli to oglądać – a następnie kupować właśnie od Ciebie. Twórca szkolenia “Kamera, Akcja! Autoprezentacja Medialna” oraz “Marka Osobista, Marką Sukcesu”

Przedstawiamy Wam niezwykłą historię siły, budowania siebie i własnej marki osobistej. To zwycięska historia, wybrana spośród wielu nadesłanych do redaktor naczelnej Strefy Nieruchomości® w ramach konkursu realizowanego podczas webinaru w Akademii Medialnej Anny Oszajcy. „Powinniśmy pamiętać, że najwspanialszym osiągnięciem w życiu nie jest fakt, że nigdy się nie upadło, ale to, że po każdym upadku się podnosimy” – to słowa Nelsona Mandeli, które szczególnie mocno przyświecają Anecie Nagler… i jak się okazuje całkiem dobrze opisują niezwykłe losy Diany, która mimo wielu przeciwności, postanowiła nigdy się nie poddać.

Kim jestem?

Nazywam się Diana Mazur, jestem pasjonatką uczenia się i odkrywania nowych możliwości docierania do siebie i innych. Uważam, że najbardziej wartościowym kapitałem w obecnych czasach jest sam człowiek, a własny rozwój osobisty to droga do szczęśliwego, niezamykającego się w możliwościach życia. Buduję swoją markę eksperta, pomagając innym znaleźć drogę do życia w balansie i osiągnąć równowagę wewnętrzną w zgodzie z samym sobą. Fascynuje mnie to, co nieznane. Jestem indywidualistką, wolnym duchem idącym za głosem serca. Mam potrzebę ciągłego rozwoju i nie chodzi o sam cel, ale o drogę, wędrówkę do mojego wnętrza, o wolność wyboru i wiedzę na temat świata i siebie.

Spytasz: dlaczego rozwój osobisty?

8 lat temu, stojąc na krawędzi życia i śmierci, dostałam drugą szansę i prawo wyboru. Przewartościowałam moje życie, zadając sobie pytania: dlaczego, po co, za co, jaki to ma sens, kim jestem i po co tu jestem?
Zaczęło się od procesu leczenia ran emocjonalnych, uporania się z przeszłością i własnymi słabościami, co pozwoliło mi ruszyć do przodu i wyjść z tak zwanej roli ofiary. Pomogło mi to przede wszystkim zrozumieć siebie, innych ludzi i świat, poszerzyć świadomość, zrozumieć sens istnienia oraz rozwinąć swoją osobowość. Nauczyłam się przekraczać własne granice i pokonywać swoje słabości. Wtedy pojawiła się chęć pozostawienia czegoś po sobie, a najlepszym sposobem na to jest pomoc innym. Uważam, że rozwój osobisty daje niesamowite korzyści w życiu każdego człowieka, obojętnie czym się zajmuje.

  • Wzrost poczucia własnej wartości i skuteczności;
  • Wzrost samoakceptacji i pewności siebie;
  • Efektywne zarządzanie swoim czasem;
  • Więcej motywacji do działania;
  • Większa łatwość w nawiązywanie wspaniałych relacji z innymi ludźmi i ich lepsze rozumienie;
  • Nauka asertywności;
  • Więcej spokoju w sobie i lepsze radzenie sobie ze stresem;
  • Osiąganie większej równowagi w życiu;
  • Zadowolenie z siebie i satysfakcja;
  • Duma, kiedy osiągasz coś, co jest dla Ciebie ważne;
  • Miłość i szacunek do siebie;
  • Zaakceptowanie swoich niedoskonałości;
  • Spokój i wiara, że poradzisz sobie w każdej sytuacji;
  • Empatia i zrozumienie dla siebie i innych;
  • Wiedza, w jaki sposób działają i funkcjonują ludzie;
  • Spełnienie i realizacja w tym, co kochamy, co daje nam szczęście;
  • Radość z każdego małego kroku do przodu.

Uważam, że każdy musi dojrzeć do tego momentu, aby móc pracować nad sobą. Zazwyczaj chcemy zmieniać świat i innych, ale nie siebie. Trzeba chcieć i mieć dużo cierpliwości, by modyfikować swoje nawyki i przyzwyczajenia, co jest szczególnie trudne, kiedy zakorzeniły się one w nas czasami nawet pokoleniowo. Od samego czytania książek życie się nie zmieni! To praktyka i zdobywanie konkretnych doświadczeń może odmienić nasze życie… Najpierw świadomość, później porządek, dopiero na koniec nowe możliwości i energia do działania.

Moje przesłanie dla Ciebie – OBUDŹ SIĘ!

Jeśli boisz się zmian lub czujesz strach przed porażką – wyjdź poza swoją strefę komfortu, dostrzeżesz pozytywne rezultaty. Jeśli będziesz bardziej świadomy siebie, znajdziesz obszary, które można poprawić. Jeśli pojawią się błędy i niepowodzenia, traktuj je jako szansę do wzrostu, wyciągnij wnioski i uznaj je za coś pozytywnego, bo właśnie znowu się czegoś nauczyłeś. Nie porównuj się z nikim – możesz uczyć się i czerpać inspiracje z czyjegoś doświadczenia, ale skup się na sobie, podążaj zawsze własną drogą i w swoim tempie. Otaczaj się ludźmi, którzy życzą ci dobrze – stajesz się średnią pięciu osób, którzy są wokół Ciebie. Nie przestawaj się uczyć! Rozwój osobisty to ciągły i niekończący się proces… i to jest piękne, gdyż celem naszego życia jest wzrost i stawanie się coraz lepszą osobą każdego dnia. Zmień nastawienie – umysł to miejsce, w którym wszystko się zaczyna. Twoja myśl w danej sytuacji, interpretacja jej i emocje na jej temat, to moc decydowania w jaki sposób doświadczasz życia. Nie krytykuj siebie, nie osądzaj, nie potępiaj, nie oceniaj, a doceniaj. Najcudowniejszym uczuciem jest to, że możesz pomóc drugiej osobie. Kiedy poznajesz czyjąś historię i pomagasz znaleźć jej jakieś rozwiązanie na jego problem, to radość i wdzięczność, którą widzisz
w jego oczach, jest bezcenna!

Życzę wszystkim spełnienia swoich marzeń,
Diana Mazur

Siła Kobiet – Strefa Nieruchomości

Autor: Gabriela Bajorek

W ciągu ostatniego roku poznałam mnóstwo silnych i przebojowych kobiet! Nie brakowało im mocy, sprawczości, ambicji ani kompetencji. To kobiety, które
w swojej specjalizacji zmierzają na poziom mistrzowski, a skupione są na swoim celu, konsekwentnie robią wszystko, by znaleźć się w miejscu, które dla siebie zaplanowały.

Nie od parady mówi się, że nadchodzi era kobiet, że kobiety w końcu przebijają „szklane sufity”. Kiedyś kobieta na okładce „Forbesa” trafiała się rzadziej niż szóstka w totolotku. Dziś mamy swoją edycję, „Forbes Women”, a coraz więcej Pań zasiada w zarządach firm lub piastuje w nich kluczowe stanowiska, stając się Prezeskami firm.

Dlaczego tak jest?

Doszliśmy w biznesie do punktu, w którym potrzebujemy nie tylko twardych umiejętności zarządczych, ale kluczowe stały się także takie cechy jak empatia, elastyczność czy komunikacja, jak również budowanie relacji. Te z kolei zdecydowanie są domeną kobiet, przychodzą im naturalnie. Kobiety są wielozadaniowe, poukładane, optymalnie zarządzają czasem, lepiej oceniają ryzyko. 77% spośród stu najwyżej ocenianych marek ma w składzie swoich zarządów kobiety.

Zauważyłam też, że kobiety są mocno nastawione na rozwijanie innych, dzięki czemu wyniki obszarów, którymi zarządzają, potrafią w krótkim czasie poszybować w górę. Częściej też sięgają po wsparcie i wbrew pozorom, jest to oznaka siły, a nie słabości. Rozumiemy, że nie musimy być najlepsze we wszystkim – znać się jednocześnie na księgowości, procesach produkcyjnych i prawie. Zdecydowanie skuteczniej jest sięgać po pomoc ekspertów. Po to każdy specjalizuje się w innej dziedzinie, aby łatwo można było tę wiedzę uzupełnić.

Zmagamy się jednak wciąż z przekonaniami dotyczącymi roli kobiety. Kobiety, która powinna być zarówno świetnym liderem, pracownikiem, jak i dobrą żoną czy matką. Obciążone rolą społeczną, często dopada nas poczucie winy i rozdwojenie pomiędzy własnymi wartościami a oczekiwaniami ze strony społeczeństwa czy pracodawcy. Z natury więcej czasu poświęcamy dla domu i dzieci. Pamiętajmy jednak, że nie liczy się ilość tego czasu, a jakość. Często też kobiety chcą dogonić mężczyzn, biegnąc tą samą drogą. Zapominamy jednak o tym, że już na starcie biegniemy z innej pozycji. Przykładem może być tutaj chociażby czas przejścia tej samej ścieżki kariery. Z reguły osiągnięcie wysokiego stanowiska wymaga od kobiety więcej czasu. To samo tyczy się zarządzania – jeśli to kobieta wypowie się
w ostry, zdecydowany sposób, zazwyczaj zostanie skrytykowana, jeśli mężczyzna, będzie to odebrane jako stanowcze czy profesjonalne. Kiedyś podczas jednej
z narad, kiedy było już bardzo emocjonalnie, nagle jeden z kolegów wstał i wyszedł. Skomentowano jego zachowanie następująco: „ten to jest twardy, umie negocjować”. Kiedy w innej firmie tak samo zachowała się kobieta, hasłem, którym skwitowano jej zachowanie było: „foch!”. Jedno i drugie potwierdza, że aby być w tym samym miejscu, już od samego początku musimy postępować inaczej.

Pracodawcy jednak wciąż chętniej opłacają mężczyzn. Dlaczego tak jest? Nadal pokutują stereotypy, utarte sposoby myślenia, które każą patrzeć na kobietę przez pryzmat „pani domu”, ale winę za to ponosi też system edukacji i wychowania. Wychowanie w określonym duchu ukształtowało w nas pewne przekonania. Trzeba jednak nieustannie weryfikować, czy one nam służą, czy może niepotrzebnie podcinają skrzydła i ograniczają w naszych aspiracjach. Czy te przekonania nadal są „nasze”? A może nigdy nie były? Do najczęstszych ograniczających przekonań należy, że bycie zamożną oznacza, że będziesz zapracowana i nie będziesz miała czasu dla rodziny. Tymczasem na przykład sprzedawcy w galeriach handlowych czy pielęgniarki na 24 h dyżurach nie zarabiają kroci… choć prawie wcale nie ma ich w domu. Kolejne pokutujące przekonanie brzmi, że to kobietom trudniej jest odnieść sukces. Ale czy na pewno? Wystarczy, że kobieta podejmie decyzje
i odważy się być konsekwentna, zdecydowana i skoncentrowana na celu, jaki sobie obierze – wówczas jej efektywność przechodzi najśmielsze oczekiwania. Nie podlega dyskusji jednak fakt, że to mężczyźni rzadziej biorą wolne w pracy, generalnie nie korzystają z urlopów tacierzyńskich (nie mylić z ojcowskim),
a sporadycznie z opieki nad dziećmi.

Mając dwa jednakowe CV przed sobą, większość pracodawców wybierze mężczyznę, chociażby z powyższych przyczyn. W efekcie końcowym kobieta zmuszona jest do przyjęcia niżej opłacanej / alternatywnej propozycji. Pamiętajmy jednak, że warto spojrzeć na to całościowo – tj. jeśli rekrutujemy do zespołu złożonego głównie z mężczyzn, warto postawić na pierwiastek żeński. W takim zespole kobieta łagodzi obyczaje, poprawia się komunikacja, a to, w krótkim czasie, ma przełożenie na wyniki finansowe. Chodzi o to, by na etapie rekrutacji spojrzeć i rozważyć nie tylko merytoryczne aspekty danej kandydatury, ale także popatrzeć przez pryzmat umiejętności miękkich i korzyści dla zespołu.

Wielu kobietom, które spotykam, towarzyszy też poczucie niezasługiwania, jakby wierzyły w to, że nie są wystarczająco dobre. Z reguły najpierw muszą pracować nad sobą, aby wzmocnić poczucie własnej wartości. Na przykład mężczyzna widząc ofertę pracy przewyższającą jego kwalifikacje, nie waha się zaryzykować, tymczasem kobieta zastanawia się, czy w ogóle uczestniczyć w rekrutacji. Podobnie wygląda kwestia wyceny swojej pracy. Kobiety często obawiają się, że podana przez nie stawka nie zostanie zaakceptowana. Powtarzam im, że zasługują na bycie zamożnymi oraz na to, aby ich praca była godziwie wynagradzana, że mają prawo zarabiać pieniądze i wydawać je zgodnie ze swoimi wartościami i potrzebami. Bogactwo, pieniądze, sukces – to wszystko jest dobre, jeśli osoba, która je osiąga jest dobra i wartościowa – a takie właśnie są kobiety, które poznaję.

Przestańmy więc rozmyślać nad tym, czego nam brakuje, i skoncentrujmy się na tym, co możemy zrobić, wykorzystując możliwości i atuty, które mamy.

Gabriela Bajorek
Zawodowo od ponad 11 lat zajmuje się optymalizacją procesów w różnych obszarach zarządzania przedsiębiorstwem, od 7 lat zajmująca stanowiska kierownicze. Uwielbia rozwijać ludzi, motywować i prowadzić ku realizacji ich celów oraz planów życiowych.

Tylko odważne marki zarabiają! – Strefa Nieruchomości

Wywiad przeprowadziła Aneta Nagler

Pracowała przez dwa lata z marką Daniela Siwca, wspierała markę Rozsądnych Braci i wiele innych brandów z branży nieruchomości. Dziś pracuje z Orłami
Nieruchomości – deweloperami z Gdańska. Tworzy profesjonalne brandy. Jaka jest? Skuteczna, rzetelna, nastawiona na działanie. I bardzo lojalna wobec
swoich klientów. Mówi, że „tylko odważne marki zarabiają”, a ona stymuluje klientów do rozwoju i przełamywania czasem ich własnych granic. Poznajcie Justynę Sprawkę, która opowiada, jak odnieść sukces i przede wszystkim pozostać w tym procesie autentycznym.

Aneta Nagler: Piszesz na swojej stronie, że budujesz skuteczne marki osobiste. Jak to się robi? Jak pracuje się z różnymi branżami? Każda firma ma przecież inną specyfikę.

Justyna Sprawka: Najbliższa jest mi branża nieruchomości, bo znam ją najlepiej, przynajmniej przez tych ostatnich 5 lat, kiedy pracowałam z różnymi markami. Znam klientów, wiem, co się dzieje na rynku. Pracuję też z innymi firmami, między innymi z branży IT czy prawniczej. Współpraca ze mną zaczyna się od rozmowy z klientem, podczas której ustalamy jego potrzeby. Czasem jest to jedno spotkanie, czasem dwa, trzy. Bo nie zawsze klient jest od razu otwarty na moje propozycje. Przede wszystkim muszę go wysłuchać, ustalić, w czym on widzi problem, co chciałby rozwijać lub zmienić w swojej marce, z czym się mierzy, czy może liczyć na wsparcie innych. Rozmawiamy też szczerze o budżecie. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że budowanie marki jest czymś, co kosztuje.

A. N.: Bardzo często spotykam się z takimi informacjami, że samemu można zbudować swoją markę i sprzedawać drogie produkty. Co Ty o tym sądzisz?

J. S.: Nie do końca bym się zgodziła z tym, że nie potrzebujemy wsparcia kogoś z zewnątrz. Na początku, rozmawiam z klientami o ich oczekiwaniach, ale też
o tym, jak widzą taką współpracę. Później robię dość dogłębny audyt, czyli sprawdzam wszystko, co klient do tej pory zrobił. Jeżeli jest to klient, który szkolił lub jeżeli jest to klient z branży nieruchomości i ma jakieś działające biura, to w pierwszej kolejności robię audyt w zakresie: social media, strony internetowej, oferty klienta. Krok po kroku przechodzę ścieżkę klienta. Rozmawiam z zespołem, patrzę, jak on funkcjonuje, co możemy zmienić, czy może potrzebujemy jeszcze kogoś zatrudnić, a może ktoś jest nam zbędny, jeżeli chodzi o koszty. Rozmawiamy o tym, jaki klient ma budżet na marketing – a tu często jest starcie z oczekiwaniem klienta. Klient ma najczęściej bardzo duże oczekiwania przy niewielkim budżecie. Nie możemy budować rozpoznawalnej i liczącej się marki, przeznaczając niewielkie kwoty na marketing. Klienci nie są świadomi, że samo wystąpienie na scenie to są koszty od kilku tysięcy złotych. To samo, jeżeli chodzi o wykupienie jakiegoś artykułu sponsorowanego czy reklamy

A. N.: A czy klienci mają świadomość, że budowanie marki nie odbywa się nagle, po dwóch, trzech spotkaniach. Że to wieloetapowy proces wielu działań wewnętrznych i zewnętrznych?

J. S.: Szczerze mówiąc, wydaje mi się, że nie mają świadomości. Dużo klientów zgłasza się do mnie na konsultacje, sądząc, że jeżeli spędzę z nimi cały dzień,
to od razu wskażę im drogę do sukcesu. To tak nie działa. Na początku każdemu klientowi mówię, że budowanie marki jest długofalowym procesem. To nie jest tak, że my się spotkamy 2 razy, ja zrobię listę, gdzie klient ma się pokazać i co wykupić, i to załatwi sprawę. Klienci wiedzą, że social media to mus, ale dla branży nieruchomościowej nie jest to wystarczające, jeśli myślimy o zbudowaniu silnej marki.

A. N.: Twoja rola wg mnie to z jednej strony uszycie na miarę sprawnej i metodycznej drogi, jak budować dany brand, a z drugiej strony uświadomienie klientowi, że jest to długofalowy proces.

J. S.: Do każdego klienta podchodzę indywidualnie. Moimi klientami są osoby, które mierzą się z brakiem czasu. Są to głównie deweloperzy, inwestorzy, prawnicy. Stąd też decydują się na współpracę ze mną, ponieważ ja pomagam klientowi, towarzyszę mu i w miarę możliwości zdejmuję cały ciężar organizacyjny. Po pierwsze znajduję miejsce, po drugie negocjuję wszystkie warunki wystąpień, przygotowuje strategię, ogarniam marketing i współpracę
z agencjami, odpowiadam za backstage wystąpienia, jestem obecna na szkoleniach i wystąpieniach z klientem. Pomagam także docierać do innych partnerów biznesowych. Klientowi pozostaje jedynie dostarczenie samej treści merytorycznej.

A. N.: W mojej opinii nie ma czegoś takiego jak schemat budowania marki.

J. S.: Dlatego zawsze powtarzam, że nigdy nie napiszę książki: „Jak budować markę krok po kroku?”. Dla mnie każdy klient startuje z innego miejsca, ma inne zasoby, jest w innej sytuacji, ma różne oczekiwania i różne wsparcie. Żaden klient nie dostaje ode mnie gotowych schematów działań, które ma wykonać. Zawsze działamy indywidualnie.

A. N.: Wspomniałaś, że masz najwięcej klientów z branży nieruchomości. Jak buduje się brandy i marki dla branży nieruchomościowej, gdzie mamy do czynienia z bardzo zapracowanymi osobami?

J. S.: Przede wszystkim z góry uprzedzam klienta, co będzie należało do zakresu jego obowiązków, których ani ja, ani mój zespół nie jesteśmy w stanie z niego zdjąć. To przede wszystkim przygotowanie merytorycznej części. Klient dostaje ode mnie wytyczne, jakich treści od niego potrzebuję. Czyli jeżeli szkoli
z deweloperki lub z kawalerek, to potrzebuję bardzo szczegółowe harmonogramy takich szkoleń, żebyśmy pod to mogli ułożyć działania promocyjne. Tak samo video czy webinary – to najczęściej marki osobiste – dlatego udział klienta w nagraniu jest nieodzowny. Jednak co się tyczy samej promocji, reklamy, obsługi social media, przygotowania strony, aspektów technicznych i organizacyjnych – w to nie angażuję mojego klienta, zajmuję się tym już z moim zespołem.

A. N.: Marka osobista powinna być unikalna, żeby się wyróżniać na tle konkurencji. Jak to osiągnąć? Jak wydobyć z klienta, z którym pracujesz, te jego niepowtarzalne cechy?

J. S.: Nie jest to łatwe i wymaga wielu rozmów. Każdy z nas ma swoją historię. Historię tego, jak doszedł do miejsca, w którym jest obecnie. Najczęściej po pierwszym czy drugim spotkaniu pytam klienta o jego historię, słucham jej, notuję i staram się wydobyć z niej wszystko, co może inspirować innych do działania. Próbuję zawsze przekonać klientów, żeby budowali markę na tym, kim są tak naprawdę. Osobiście uwielbiam marki, które są autentyczne, i jestem wielką przeciwniczką kreowania marek „na siłę”. To, co mnie bardzo fascynuje w branży nieruchomości i w historiach moich klientów, to fakt, że większość z nich przeszła iście hollywoodzką drogę „od zera do milionera”. Żaden z nich nie dostał spadku, nie miał wielkich pieniędzy ani jakiegoś dużego wsparcia. Wszystko,
co mają, osiągnęli swoją ciężką pracą. Bardzo to szanuję i podziwiam.

A. N.: Najpierw przygotowujesz zatem w oparciu o tę unikatową historię całą strategię. A jak z czasem?

J. S.: Bardzo często jest tak, że pracuję na tzw. deadline’ach, czyli mówię klientowi, że choćby się waliło i paliło, to my musimy coś wykonać do danego dnia.
Z oporem pracuje się trudno. Bardzo często słyszę, że po prostu klient tego nie zrobi, bo na przykład nie ma czasu. I tyle. Wówczas moim zadaniem jest znalezienie innej drogi do osiągnięcia naszego wspólnego celu.

A. N.: Próbujesz ich otwierać? Mówisz: „Spróbujmy inaczej. Nie chcesz robić filmu, to ukryjemy kamerę i tak nagramy materiał”?

J. S.: Robimy podobnie. Tzn. jeżeli klient mówi, że nie jest gotowy na to, żeby nagrywać profesjonalne filmy, zaczynamy od tego, że nagrywamy w biurze telefonem. Klient po jakimś czasie już zaprzyjaźnia się z nowym medium. Następnie zapraszamy do biura kogoś, kto ustawi nam światło, kamery. Wszystko metodą małych kroków – w końcu budowanie marki to proces. Mało ludzi rodzi się od razu gwiazdami, wymiataczami sceny, gwiazdami YouTube’a. Bardzo często to jest ciężka praca od podstaw. Głównie to praca z przekonaniami klienta. Czasem biorę do współpracy osoby merytoryczne, które mówią klientowi, jak się ustawić do kamery czy jak pracować głosem.

A. N.: A co znaczą słowa „tylko odważne marki zarabiają”? Bo masz takie powiedzenie pod swoją własną marką: #tylkoodważnemarkizarabiają.

J. S.: Jeżeli nie masz odwagi na działania, których nie dokonywał nikt inny z Twojej branży, będzie Ci bardzo trudno zaistnieć. I nie mówię tu o kontrowersji,
o pójściu w negatywne emocje. Natomiast uważam, że obecnie, kiedy marek jest tak dużo, należy czymś się wyróżnić i trzeba mieć odwagę, żeby to zrobić. Jeżeli zgłasza się do mojego aktualnego klienta społeczność i mówi: „Chcemy się spotykać, integrować, rozmawiać face to face” – i oni to robią, to nie rozumiem, czemu ta branża w związku z covidem ich za to hejtuje. Pamiętajmy, że nikt tam nikogo na siłę nie ciągnie. Oni mają odwagę i m.in. dlatego podjęłam decyzję o współpracy z taką marką. Robią coś, czego nie robi nikt inny. Tak jak Daniel Siwiec, z którym pracowałam przez dwa lata. Miał odwagę nagrywać bardzo odważne filmiki na YouTube, mówić to, co myśli, występować pomimo wielu swoich słabości.

A. N.: Szczerość to chyba najważniejszy element współpracy dwóch stron, szczególnie jeżeli mamy wpływ na budowanie czyjegoś wizerunku.

J. S.: To przede wszystkim klient jest odpowiedzialny za efekt naszych działań. Ja zawsze będę mu towarzyszyła i będę podsuwała nowe pomysły, ale to, czy on je weźmie pod uwagę i wdroży, to już zależy od niego. Wielokrotnie klienci muszą mi zaufać, by zacząć robić rzeczy, na które nie są gotowi.

A. N.: A jak klient mówi: „To mi się podoba. Ta koncepcja jest słuszna. Ale te kwestie, które sugerujesz, nie podobają mi się, nie będziemy tego realizowali”, to przekonujesz, jakie są korzyści czy odpuszczasz?

J. S.: Zawsze walczę o swoje projekty. Dopiero jeżeli widzę po kliencie, że on definitywnie tego nie zrobi, to odpuszczam, ale za chwilę staram się i tak dojść do celu, tylko trochę inną drogą. Jestem z tych bardzo walecznych osób. W ogóle uważam, że jeżeli spotykam klienta, który i tak będzie robił tylko to, co on chce,
to my niewiele dalej zajdziemy. Nie można liczyć na inny efekt, robiąc wciąż to samo. Wielu klientom wydaje się, że ze strategii powybierają tylko te elementy, które im pasują. Niestety tak to nie wygląda. Budowanie marki to także przełamywanie jakichś swoich wewnętrznych oporów, rozwijanie siebie i próbowanie nowych rzeczy. To długa, mozolna praca. Ale na końcu tej drogi zawsze jest sukces. I ja towarzyszę klientowi w całym tym procesie.

Kredyty frankowe – Strefa Nieruchomości

Autor: Anna Damas
Radca Prawny z „Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni”
spółka partnerska

– czego jeszcze o nich nie wiemy?

W dniu 11 maja 2021 r. odbyło się posiedzenie pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego, która miała udzielić odpowiedzi na zagadnienia prawne dotyczące tematyki kredytów denominowanych i indeksowanych w walutach obcych, czyli tzw. kredytów frankowych.

Uchwała w tej kwestii nie została jednak podjęta, bowiem Sąd Najwyższy zdecydował się przed wydaniem orzeczenia wystąpić o kolejne opinie do pięciu instytucji, w tym Rzecznika Praw Obywatelskich, Rzecznika Praw Dziecka, Narodowego Banku Polskiego, Komisji Nadzoru Finansowego oraz Rzecznika Finansowego. W tej sytuacji rzesza kredytobiorców wydała się zostać pozbawiona odpowiedzi na pytania dotyczące ich położenia przez kolejne miesiące. Ale czy na pewno? W sprawach frankowiczów zapadło już przecież wiele orzeczeń i to zarówno wydanych przez Sąd Najwyższy w Polsce, jak i przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Warto zatem odpowiedzieć sobie na pytanie, czego jeszcze tak naprawdę nie wiemy o sytuacji frankowiczów i jakie wątpliwości pozostają do rozstrzygnięcia przez Sąd Najwyższy.

Kredyty frankowe – w czym tkwi problem?

Stosunkowo stabilna pozycja franka szwajcarskiego na rynku walutowym, utrzymująca się w latach dziewięćdziesiątych i pierwszej dekadzie XXI wieku, doprowadziła w tamtym okresie do wzrostu popularności kredytów hipotecznych zaciąganych w tej właśnie walucie. Na podstawie takich umów kredytobiorcy otrzymywali od banku określoną kwotę pieniężną (wyrażoną w walucie polskiej lub obcej – w zależności od tego, czy kredyt miał charakter indeksowany, czy denominowany), a następnie byli zobowiązani do jej zwrotu w ratach. Dla kredytobiorców główna różnica pomiędzy mechanizmem działania kredytu walutowego i złotówkowego wyrażała się w tym, że przy spłacie zobowiązania frankowego rata kredytu była poddawana waloryzacji, czyli przeliczeniu z jednej waluty na drugą. Obecnie główną osią sporów frankowych stał się ten właśnie mechanizm. W przeważającej mierze zawierane wówczas umowy kredytowe przewidywały bowiem, że waloryzacja będzie następowała w oparciu o miernik ustalany na podstawie bankowej tabeli kursów walut. Legło to u podstaw argumentacji kredytobiorców, którzy podnieśli, że zastosowanie takiego miernika wartości pieniądza może być nieuczciwe, ponieważ tabela kursów walut jest ustalana arbitralnie przez banki, a zatem de facto to banki określają wysokość zobowiązania kredytobiorców i nie mają w tym żadnych ograniczeń. Na tej podstawie doszło do wydania licznych orzeczeń Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumenta, mocą których postanowienia dotyczące waloryzacji kredytu i jego rat zostały uznane za niedozwolone klauzule umowne (in. klauzule abuzywne), które nie wiążą konsumenta. Pokłosiem tego stanowiska są spory sądowe pomiędzy frankowiczami
a bankami, które obecnie toczą się licznie w polskich sądach.

Umowa nieważna czy kredyt złotowy?

Stanowisko co do wad prawnych umów kredytów walutowych, które utrwaliło się już w doktrynie i orzecznictwie sądowym, zrodziło konieczność rozstrzygnięcia, jakie są skutki tej wadliwości. Na tym tle powstały zasadniczo dwie koncepcje. Pierwsza z nich zakłada, że wyeliminowanie z umowy kredytu klauzul waloryzacyjnych prowadzi do nieważności opartego na niej stosunku prawnego w całości. Skutkiem przyjęcia takiego założenia dla stron umowy kredytu jest obowiązek zwrotu wzajemnych świadczeń.
Według zwolenników drugiej koncepcji wadliwość klauzul waloryzacyjnych nie niweczy ważności umowy kredytu, lecz prowadzi do jej „odfrankowienia”. Oznaczałoby to, że umowa powinna być traktowana jak zwykły kredyt hipoteczny udzielony w złotówkach, a rozliczenie powinno uwzględniać oprocentowanie
i warunki cenowe ustalone w kontrakcie (które w przypadku kredytów walutowych były dla konsumentów korzystniejsze niż przy kredytach złotowych). Obecnie w orzeczeniach sądów dominuje przyjęcie pierwszej z wymienionych koncepcji. Po raz pierwszy Sąd Najwyższy opowiedział się za jej przyjęciem w wyroku z dnia 11 grudnia 2019 r. (sygn. akt V CSK 382/18). Przy tym ważne jest, że według stanowiska wyrażonego przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w głośnej sprawie C-260/18 Dziubak, ostatecznie to konsument powinien zdecydować, czy upadek umowy jest dla niego korzystny i czy chce skorzystać z sankcji nieważności kredytu.

Teoria salda i dwóch kondykcji

Skutkiem stwierdzenia nieważności umowy frankowej jest przyjęcie takiego stanu rzeczy, jakby kredyt nigdy nie został udzielony. Obie strony powinny więc zwrócić sobie to, co świadczyły w wykonaniu umowy. W praktyce zaczęło to powodować kolejne problemy i konieczność rozstrzygnięcia, w jaki sposób ten
zwrot ma nastąpić. Powstało pytanie, czy każda ze stron (tj. zarówno bank, jak i konsument) ma niezależne od siebie roszczenie o zwrot zapłaconych drugiej stronie kwot, czy też zasadne jest dokonanie potrącenia przez sąd dwóch przeciwnie skierowanych wierzytelności.
W tej drugiej sytuacji konsument mógłby dochodzić od banku jakichkolwiek roszczeń dopiero wówczas, gdyby po stronie banku doszło do powstania nadpłaty. Innymi słowy konsument byłby uprawniony do wytoczenia sprawy o zapłatę tylko wtedy, gdy suma kwot zapłaconych na rzecz banku przekroczyłaby wartość udzielonego mu kredytu.

Ważny termin przedawnienia

W ostatniej uchwale podjętej w dniu 16 lutego 2021 r. (sygn. akt: III CZP 11/20) Sąd Najwyższy opowiedział się jednak za słusznością zastosowania w takim przypadku teorii dwóch kondykcji, a zatem stwierdził, że roszczenia banku i kredytobiorcy należy rozdzielać. To oznacza, że kredytobiorca ma prawo domagać się od banku zwrotu spełnionych świadczeń, nawet jeśli nie spłacił jeszcze kredytu.
W tym kontekście bardzo istotne stają się terminy przedawnienia wzajemnych roszczeń stron umowy kredytu oraz ustalenie początkowej daty ich biegu. Co do zasady termin przedawnienia przewidziany dla roszczeń konsumenckich jest bowiem dłuższy (wynosi 10 lat) niż dla roszczeń banków, które mają 3 lata na dochodzenie swoich praw. Mogłoby więc dojść do sytuacji, w której konsumenci byliby uprawnieni do odzyskania od banku zapłaconych rat, zaś bank nie mógłby już skutecznie domagać się zwrotu wartości udzielonego kredytu.
W tej materii w ostatnim czasie wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który w wyroku z dnia 29 kwietnia 2021 r. wskazał, że to sąd krajowy ustala, od kiedy biegnie termin przedawnienia roszczeń banku, a także wskazuje wszystkie skutki, jakie może nieść za sobą nieważność.

Natomiast w dniu 7 maja 2021 r. Izba Cywilna Sądu Najwyższego podjęła uchwałę 7 sędziów, odpowiadającą m. in. na pytania dot. biegu terminu przedawnienia. Zgodnie z jej treścią termin przedawnienia roszczeń biegnie od momentu, kiedy bezskuteczność umowy stała się definitywna. Oznacza to, że przedawnienie
(i to zarówno dla konsumentów, jak i dla banków) zaczyna biec dopiero z momentem, kiedy kredytobiorca złoży bankowi reklamację co do kredytu walutowego. Warto jednak zaznaczyć, że pojęcie „definitywnej bezskuteczności umowy”, którym posłużył się SN, nie jest do końca precyzyjne i już teraz w obrocie prawnym można doszukać się wielu jego interpretacji.

Czy bankowi przysługuje wynagrodzenie?

Kwestią nadal nierozstrzygniętą jest też zasadność ewentualnych roszczeń banku o zapłatę wynagrodzenia za udostępnienie kapitału. W odpowiedzi na lawinę pozwów konsumenckich związanych z kredytami frankowymi banki zareagowały bowiem zapowiedziami skierowania przeciwko kredytobiorcom własnych roszczeń. Te miałyby być związane z bezumownym korzystaniem przez konsumentów z kapitału udostępnionego przez kredytodawcę w wykonaniu nieważnej umowy kredytu walutowego. Kwestia zasadności takich roszczeń nie została jeszcze rozstrzygnięta w orzecznictwie krajowym.

Więcej pytań czy odpowiedzi?

Jak widać, sprawy kredytów frankowych były przedmiotem wielokrotnych rozważań zarówno sądów krajowych, jak i organów unijnych. Nad wieloma kwestiami pochylił się już Sąd Najwyższy, wiele z nich poruszył także TSUE. Istotne jest też, że w sprawach „frankowiczów” nadal toczą się postępowania prowadzone
przed sądami powszechnymi i regularnie zapadają w nich orzeczenia końcowe. Co więcej, pomimo trzykrotnej zmiany terminu wydania przez Sąd Najwyższy uchwały wspomnianej na wstępie artykułu, liczba pozwów wnoszonych w tych sprawach stale rośnie. A zatem, choć uchwała ta jest z pewnością oczekiwana w środowisku banków i kredytobiorców, to jej dalszy brak nie wydaje się wstrzymywać praktyki orzeczniczej.

Radca prawny Anna Damas – kierownik działu procesowego kancelarii „Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni”, z kancelarią związana od 2015 roku. Doświadczenie w prowadzeniu spraw z udziałem podmiotów sektora finansowego zdobywała jeszcze na aplikacji, także występując jako pełnomocnik w sprawach frankowych w jednej z największych kancelarii w Polsce.

Czy wynajem nadal się opłaca? – Strefa Nieruchomości

Autor: Robert Kuliga, Artur Kucharzyk

Sytuacja na rynku najmu w opinii ekspertów Stowarzyszenia Mieszkanicznik

Robert Kuliga
Ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik w najmie,
projektowaniu i wykończeniach wnętrz.

Według Roberta Kuliga z warszawskiego Mieszkanicznika pandemia dała się mocno we znaki również stołecznemu rynkowi wynajmu, szczególnie krótkoterminowego, jak i długoterminowego. W jej wyniku popyt w Warszawie na najem krótkoterminowy praktycznie zanikł, a na najem długoterminowy zdecydowanie spadł zarówno ze strony studentów, turystów i tzw. imigrantów zarobkowych. Zwiększona w ten sposób podaż mieszkań musiała wpłynąć na zachwianie równowagi na rynku, co z kolei zmusiło wynajmujących do obniżek cen o 10-20%, a w przypadku najmu na pokoje nawet o 30%. Co ciekawe, jak wynika z naszych informacji, sytuacja z popytem na najem w wielu miejscowościach bezpośrednio otaczających Warszawę wyglądała zdecydowanie lepiej i tam ceny najmu praktycznie utrzymały się na poziomie sprzed pandemii, równowaga podażowo-popytowa nie została tak zachwiana, a w przypadku najmu domów można powiedzieć, iż mamy do czynienia nawet z małym boomem.

Pomimo wciąż stosunkowo trudnej na chwilę obecną sytuacji, perspektywa wzrastającej liczby szczepień, otwierania gospodarki, czy wreszcie wzmożonej sezonowo aktywności rynku najmu, pozwala już teraz z większym optymizmem patrzeć w przyszłość.
Rynek nie zna pojęcia próżni, pandemia pod wieloma względami już wpłynęła pozytywnie na rozwój konkurencyjności rynku nieruchomości
i najmu. Z jednej strony zweryfikowała atrakcyjność niektórych modeli inwestowania, np. podnajem, z drugiej wymusiła na inwestorach np. lepsze
zarządzanie ryzykiem inwestycyjnym, większe zainteresowanie użyciem nowych technologii, chociażby w formie wirtualnych spacerów, zdalnej komunikacji
z najemcami czy zdalnego przedłużania i podpisywania umów. Długoterminowo rynek najmu będzie się w Polsce nadal rozwijał, szczególnie w miejscowościach ze stałym przyrostem populacji.
Młode pokolenie będzie bardziej zainteresowane najmem, niż kupnem własnej nieruchomości, zatem popyt na mieszkania na wynajem w dobrym standardzie
i przystępnych cenach będzie nadal duży, co w sposób naturalny będzie wypełniane przez inwestorów.
Rynek będzie jednak coraz bardziej konkurencyjny i zmieniać się będzie jego struktura ze wzrastającym znaczeniem najmu instytucjonalnego, większe będzie również zainteresowanie wynajmem domów.
Inwestorzy nadal zainteresowani lokowaniem środków w nieruchomości na wynajem, zamiast kierować się tzw. owczym pędem, powinny dokonać analizy sytuacji na ich lokalnym rynku i już obecnie mieć dodatkowy pomysł na zagospodarowanie swoich lokali, niż tylko konkurowanie ceną, inaczej będą mieć coraz większe problemy z ich wynajmem, a ich rentowności będą maleć.

Artur Kucharzyk
Mentor Stowarzyszenia Mieszkanicznik, ekspert w podnajmie
i inwestowaniu w mieszkania na wynajem.

Aktualna sytuacja na rynku najmu jest bardzo zróżnicowana, w zależności od konkretnego miasta oraz od charakteru nieruchomości przeznaczonej na wynajem. W miastach studenckich największy kryzys można było odczuć w momencie ogłoszenia zajęć zdalnych. Gros studentów podjęło decyzję o zrezygnowaniu z najmu mieszkań czy pokoi i przeniosło się do domów rodzinnych. W tej sytuacji najbardziej ucierpieli wynajmujący mieszkania na pokoje, których głównymi najemcami byli właśnie studenci. Odpływ studentów odbił się również echem na wynajmujących mieszkania „niestudenckie” – w ofercie pojawiło się więcej mieszkań, więc potencjalni najemcy mieli w czym wybierać. Obronną ręką mimo wszystko wyszły mieszkania w dobrej lokalizacji (np. centrum miasta) oraz w dobrym i bardzo dobrym standardzie. Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że mieszkania i pokoje spełniające powyższe kryteria można było nadal wynajmować po cenach zbliżonych do okresu przed lockdownem. Chętnych było co prawda mniej, ale mimo wszystko nie było większego problemu z wynajęciem. Najmniejszym,
a czasem nawet zerowym zainteresowaniem „cieszyły się” i nadal „cieszą” mieszkania w słabym standardzie, nadające się do odświeżenia lub remontu. Tutaj pomimo stosowania obniżek ceny, czasem nawet o 50%, mieszkania te pozostawały niewynajęte. Kluczowym elementem w najmie okazał się w całej tej sytuacji profesjonalizm wynajmującego – czy był on w stanie szybko reagować na pojawiające się zmiany i np. dostosować mieszkanie do aktualnych potrzeb rynku, czy nadal uważał, że „pewnie już niedługo sytuacja wróci do normy i skoro do tej pory jakoś się wynajmowało, to nadal tak będzie”. Nie bez znaczenia była też dobrze sporządzona umowa najmu, która mogła zagwarantować wynajmującemu brak pustostanu, a przynajmniej dłuższy okres wypowiedzenia umowy, dzięki czemu wynajmujący miał czas na odpowiednią reakcję. Inaczej sytuacja przedstawia się w mniejszych miejscowościach (kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców), gdzie nie ma uczelni. Z moich doświadczeń wynika, że tych miast kryzys specjalnie nie dotknął. Często w miejscowościach takich rynek najmu jest średnio rozwinięty i nie ma zbyt wielu mieszkań w dobrym standardzie, a czasami nawet w ogóle nie ma zbyt wielu ofert najmu. Dzięki temu mając ciekawe mieszkanie (standard
i lokalizacja), jako wynajmujący można było spać spokojnie, wiedząc, że najemców nie braknie, a ceny nie zostaną zachwiane. Moim zdaniem kluczowym aspektem warunkującym popyt w najmie oraz regulującym ceny będzie informacja, czy od września uczniowie wrócą do szkół, a od października studenci na uczelnie.

Stopy zwrotu z wynajmu mieszkań – Strefa Nieruchomości

Autor: Robert Korczyński

zrównują się z inflacją

W ostatnich latach popyt na rynku mieszkaniowym istotnie napędzały osoby, które chciały zainwestować w wynajem. Stopy zwrotu z takiego zakupu były znacznie wyższe niż oprocentowanie lokat, a rosnące dynamicznie ceny mieszkań zachęcały do inwestycji. Pandemia zmieniła jednak sytuację na rynku. Odpłynęli z niego studenci i pracownicy z zagranicy, zanikł najem krótkoterminowy, a ceny wynajmu poszły w dół. W miastach takich jak Warszawa czy Kraków w 2020 r. spadki sięgały niemal 10% r/r, wskazują eksperci Emmerson Evaluation.

W swoim najnowszym raporcie „Evaluer Index 2021” specjaliści od wycen nieruchomości z Emmerson Evaluation przeanalizowali rynki mieszkaniowe największych polskich aglomeracji. W swojej analizie wskazują, że pandemia zmieniła rynek najmu w Polsce na wielu poziomach. Ograniczenia
w przemieszczaniu się skutkowały brakiem najemców biznesowych oraz zanikiem turystyki krajowej i zagranicznej, co przyczyniło się do ograniczenia rynku najmu krótkoterminowego. Skutki tego były szczególnie zauważalne w centralnych dzielnicach największych aglomeracji, które dotychczas ukierunkowane były głównie na turystów oraz najemców biznesowych. Miastem, które najbardziej ucierpiało na skutek braku turystów chętnych na wynajem krótkoterminowy, był Kraków. Z mniejszą liczbą chętnych musiał zmierzyć się także rynek najmu długoterminowego. Popyt spadł ze względu na odpływ studentów oraz osób, które planowały przenieść się do większego miasta w celach pracowniczych. Wiele osób wstrzymało się z decyzją o przeprowadzce i zostało w domu rodzinnym lub do niego wróciło, gdyż pracuje w trybie home office. Wśród chętnych na wynajem ubyło także cudzoziemców, głównie pracowników z zagranicy, np. Ukrainy. Wzrost dostępnej oferty mieszkań na wynajem, przy równoczesnym spadku popytu odbił się negatywnie na stawkach czynszów najmu. Na początku pandemii wielu właścicieli mieszkań nie decydowało się na obniżki czynszów najmu, obserwując dalszy rozwój sytuacji. Dopiero po kilku miesiącach wzrostu liczby pustostanów, nastąpiła reakcja rynku w postaci obniżenia stawek. W analizowanych miastach największe spadki odnotowano na rynku krakowskim – średnio o 9,6% oraz w Warszawie i Łodzi, gdzie obniżki sięgały 9,5% rok do roku. Najmniejszym wahaniom uległy stawki w Poznaniu, gdzie w ciągu 2020 roku ceny wynajmu spadły średnio o 5,7%.

Warszawa, Trójmiasto i Wrocław z najdroższym wynajmem

Według raportu w rankingu najwyższych stawek czynszów w Polsce króluje stolica. W Warszawie najwięcej ofert autorzy raportu odnotowali na Śródmieściu, Mokotowie i Woli. Od lat najdroższą dzielnicą pozostaje Śródmieście z medianami stawek czynszów od 1 750 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 3300 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych. Trójmiejski rynek cenami mieszkań na wynajem dorównuje stolicy. Najdrożej w 2020 r. było w Sopocie, gdzie mediany stawek czynszów wyniosły od 1 700 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 2 700 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych. W Gdańsku były nieco niższe. W przypadku lokali
1-pokojowych mediany stawek czynszu wynosiły 1400 zł/m-c netto, 2-pokojowych 1 900 zł/m-c, a 3-pokojowych 2 300 zł/m-c. Najtańsza pozostała Gdynia z medianą stawki czynszu od 1 100 zł/m-c w przypadku kawalerek do 2 000 zł/m-c w przypadku 3-pokojowych lokali. Podium najwyższych stawek czynszów zamyka Wrocław. W stolicy Dolnego Śląska najdroższe mieszkania na wynajem można było znaleźć na Starym Mieście – z medianą od 1 600 zł/m-c dla 1-pokojowych do 2400 zł/m-c dla 3-pokojowych. Wysokie stawki analitycy Emmerson Evaluation zaobserwowali także w dzielnicy Krzyki, szczególnie w rejonie Przedmieścia Oławskiego oraz w zachodniej części rejonu Południe.

Stopy zwrotu zrównują się z inflacją

W ubiegłym roku średnie stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem kształtowały się w przedziale 3% – 4,8%. Jej wysokość eksperci Emmerson Evaluation wyliczyli jako relację rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu do ceny transakcyjnej mieszkania oraz jego wykończenia bądź
remontu. Przyjęty model uwzględnia zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5% oraz straty w dochodach związane z 2-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie najemcy. Najwyższą rentowność uzyskiwano z wynajmu mieszkań w Łodzi i we Wrocławiu. Było to odpowiednio 4,8%
i 4,7% w przypadku mieszkań 1-pokojowych oraz 4,6% i 4% dla 2-pokojowych. Najmniej rentowne okazały się największe, 3-pokojowe mieszkania (4% dla Łodzi
i 3,8% dla Wrocławia). Na rynku trójmiejskim jedne z najwyższych stóp zwrotu osiągały mieszkania położone w Sopocie (od 4,1% dla mieszkań 3-pokojowych do 4,5% dla kawalerek), a najniższe w Gdyni (od 3,6% do 4,4%). Najniższy wskaźnik rentowności wynajmu spośród największych miast odnotowano w Warszawie
i Krakowie. W stolicy mieścił się w przedziale od 3,4% (dla mieszkań 3-pokojowych) do 4% (dla mieszkań 1-pokojowych). Wskaźniki dla Krakowa były nieco niższe i wynosiły odpowiednio 3,3% i 4%. Zdaniem ekspertów Emmerson Evaluation, spadek rentowności w wymienionych miastach spowodowany był przede wszystkim zwiększeniem podaży, która została zasilona mieszkaniami przeznaczonymi wcześniej na wynajem krótkoterminowy.

W czasie pandemii wynajmujący musieli stawić czoła nie tylko mniejszemu popytowi ze strony lokatorów i związanymi z tym spadkami czynszów, ale także najwyższej od ośmiu lat inflacji. Na koniec 2020 roku sięgała ona 3,4%, a w 2021 przyśpieszyła jeszcze mocniej, w marcu przekraczając poziom 4%. Z drugiej strony inwestycja w mieszkanie na wynajem wciąż daje możliwość niwelowania jej wpływu, czego nie mogą zapewnić już niezwykle nisko oprocentowane lokaty bankowe. To przyciąga osoby chcące chronić swoje oszczędności, szczególnie że ceny mieszkań ciągle rosną, a niskie stopy procentowe dają dostęp do taniego kredytu. Niemniej jednak pandemia zostawi po sobie ślad na tym rynku. W 2021 r. zdecydowanie mniej nabywców będzie kupowało mieszkania w celu najmu krótkoterminowego. Wzrośnie natomiast właśnie udział nabywców mieszkań w celu ochrony kapitału oraz na własne potrzeby.

Nowi gracze na rynku

Analitycy Emmerson Evaluation zwracają również uwagę na wzmożoną aktywność na rynku najmu instytucjonalnego (PRS – Private Rented Sector). Od kilku lat w Polsce mówi się o rozwoju rynku najmu instytucjonalnego. W 2020 r. inwestorzy zawarli kilka znaczących transakcji i nabyli obiekty w fazie przed rozpoczęciem budowy lub w trakcie budowy. Powstałe mieszkania zostaną przeznaczone na wynajem, a procesem będzie zarządzać firma, a nie indywidualny inwestor. Przy czym lokale te będą miały jednolity standard i zasady wynajmu, co również odróżnia je od oferty prywatnych właścicieli. To stosunkowo nowy segment na rynku najmu w Polsce, mający bardzo niski udział w jego całości. Obecnie funkcjonujące mieszkania w systemie najmu instytucjonalnego stanowią zaledwie 2% wszystkich mieszkań oddanych do użytkowania w 2020 r. – Przewidujemy, że najem instytucjonalny będzie rósł dynamicznie, ale startuje z bardzo niskiej bazy i potrzeba będzie lat, aby stanowił konkurencję dla obecnie dominującego wynajmu indywidualnego. Przyczyni się natomiast do wzmocnienia popytu i będzie kolejnym czynnikiem napędzającym koniunkturę na rynku. Z uwagi na rosnący rynek PRS, można oczekiwać, że część deweloperów poza dotychczasową tradycyjną sprzedażą mieszkań, będzie realizowała więcej obiektów przeznaczonych na wynajem na potrzeby funduszy inwestycyjnych – podkreśla autor projektu. Cały raport „Evaluer Index 2021” jest dostępny pod adresem:
https://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2021/04/raport-evaluer-index-2021.pdf.

Ceny mieszkań w pierwszym kwartale 2021 – Strefa Nieruchomości

Autor: Aneta Nagler

– analiza

Kolejne miesiące będą znów stały pod znakiem luzowania obostrzeń. Sytuacja na rynku nieruchomości jest raczej stabilna, mimo że epidemia niezmiennie pozostaje głównym czynnikiem ryzyka w prognozowaniu koniunktury. Nadal utrzymuje się wysoki popyt na rynku mieszkaniowym – tak wtórnym, jak
i pierwotnym. Sprawdziliśmy, jak zmieniły się ceny mieszkań w największych miastach w Polsce. Gdzie zatem teraz najlepiej inwestować?

Nieruchomości wciąż bezpieczne?

Rynek nieruchomości jako jeden z niewielu wyszedł obronną ręką z całego szaleństwa kolejnych lockdownów i kryzysów. A nawet w ostatnich miesiącach zachowywał się dość przewidywalnie. Polacy nie bali się kupować mieszkań ani w nie inwestować. Na każdym kroku można przeczytać i usłyszeć, że mieszkaniówka jest bezpieczną przystanią dla naszych oszczędności, ale też szansą na pomnożenie kapitału. Nieruchomości mają dobre perspektywy na wzrost wartości – inne formy lokowania kapitału, np. obligacje, lokaty i waluty, wypadają na tym tle o wiele mniej atrakcyjnie.

Ceny mieszkań 2021 – od czego zależą?

Po wyraźnym spowolnieniu wzrostu cen mieszkań w drugiej połowie 2020 r., w roku 2021 oczekiwana jest stabilizacja na rynku mieszkaniowym – czytamy
w raporcie PKO Banku Polskiego. Wpływają na to m.in. to spadki cen wynajmu i duża podaż nowych mieszkań. Prognozując ceny nieruchomości w drugiej części 2021 roku, trzeba wziąć pod uwagę przede wszystkim sytuację epidemiczną. To, co będzie działo się na rynku mieszkaniowym, zależy od tego, w jakim stopniu zostanie opanowane rozprzestrzenianie się koronawirusa. Potencjalnych czynników ryzyka jest sporo, choć z drugiej strony ciężko jest wyobrazić sobie na ten
moment sytuację, z którą rynek nieruchomości by sobie w jakiś szczególny sposób nie poradził – na przykład nieskuteczny program szczepień, ostre hamowanie
w gospodarce, załamanie na rynku pracy czy znaczny wzrost inflacji.

Zmiany cen mieszkań w największych miastach w Polsce

Jak wynika z analizy serwisu Morizon.pl, w której pod uwagę wzięto ceny z 18 największych miast Polski, w ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki wszędzie poszły
w górę. Największy skok cenowy zanotował Szczecin – średnia cena mkw. używanego mieszkania w stolicy Pomorza Zachodniego wzrosła w porównaniu
z I kwartałem 2020 roku z 6215 zł do 7081 zł, tj. aż o 13,9%. W przypadku przeciętnego mieszkania 2-pokojowego o pow. 50 mkw. cena metra jest wyższa o 866 zł i oznacza wzrost ceny całkowitej o ponad 43 000 zł. Kolejne 3 miejsca w zestawieniu miast o najwyższych wzrostach cen zajęły: Lublin, Kielce i Białystok – miasta, w których stawki za mkw. były w pierwszym kwartale 2021 r. o 8-9%, tj. ok. 500 zł wyższe niż przed rokiem.

Utrzymujący się mimo (albo dzięki) pandemii wzrost cen ofertowych mieszkań znajduje swe odzwierciedlenie we wzroście wartości Indeksu Cen Mieszkań – wskaźnika trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym. Wg najnowszego – marcowego odczytu wartość ICM wynosi 1272,1 pkt. i jest o 45 pkt., tj. 3,7% wyższa niż przed rokiem.

Ciekawe zestawienie przedstawiają także Expander / Expander Advisors, Rentier.io, którzy przygotowali raport na temat „kosmicznych” wzrostów cen, które wyliczono na podstawie analizy 108 133 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 stycznia do 31 marca 2021 r.

W I kw. 2021 r. ceny mieszkań w internetowych ofertach sprzedaży wciąż rosły. Chodzi o Sosnowiec, gdzie mediana stawek dla małych lokali (do 35 m2) wzrosła
o niebotyczne 66% r/r, a średnich i dużych mieszkań o 25% r/r. W pozostałych miastach najmocniej zdrożały duże mieszkania (średnio o 7,4% r/r). Poza wspomnianym Sosnowcem, znaczące wzrosty w tym segmencie miały miejsce w Gdyni (+18%) i Krakowie (+13%).

Poza Sosnowcem, który w tym zastawieniu spotkał się z największymi zmianami, okazuje się, że największe podwyżki miały miejsce w przypadku dużych (powyżej 60 mkw.) mieszkań – wzrost o 7,4% r/r. Małe zdrożały średnio o 6,5%. W segmencie średniej wielkości (35-60 mkw.) mieszkań zaobserwowaliśmy najmniejsze wzrosty – o 6,1%. Dzieje się tak, ponieważ jest tu kilka miast, w których zmiany są minimalne, np. Poznań czy Toruń. W Katowicach ceny są wręcz nieco niższe niż przed rokiem.

Aktywizacja rynku najmu

Tu może zmienić się najwięcej. Przed nadejściem koronawirusa, rynek najmu lekko podupadł, wynika to z faktu, że wielu studentów wyjechało do rodzinnych domów ze względu na zdalne nauczanie. To samo dotyczy pracowników stacjonarnych biur. Teoretycznie do kraju wróciło sporo Polaków zarabiających na Zachodzie, lecz nie wystarczyło to, aby wypełnić powstałą na rynku najmu przestrzeń.

Zakładając opanowanie epidemii w pierwszej połowie 2021 roku, możemy się jednak spodziewać powrotu studentów na uczelnie od października. Będzie to oczywiście oznaczało wzrost zainteresowania mieszkaniami na wynajem. Większy popyt prawdopodobnie szybko przełoży się także na wyższe ceny najmu – i to nie tylko w miastach akademickich, ponieważ do biur będą powoli wracać również pracownicy biurowi.

Kredyty – rośnie popyt

Z powodu poważnego kryzysu gospodarczego oraz niepewnej sytuacji, w zeszłym roku wiele osób planujących zakup mieszkania odłożyło tę decyzję w czasie. Banki zdecydowały się na zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów, a zainteresowani – najczęściej młodzi ludzie szukający pierwszej nieruchomości na własność – zrezygnowali z zakupu. Ustabilizowanie sytuacji związanej z koronawirusem i sytuacji gospodarczej pozwoliła konsumentom powrócić do wcześniejszych planów. Sprzyjają temu niskie stopy procentowe skutkujące tanimi kredytami. Już sama poprawa na rynku pracy i spodziewany dalszy wzrost cen mieszkań powinny przełożyć się na wzrost wypłat kredytów mieszkaniowych o około 10 proc.

Z raportu PKO BP wynika, że akcja kredytowa kolejny kwartał utrzymywała się na wysokim poziomie, wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych
w 2020 r. – wg danych Związku Banków Polskich – wyniosła 60,7 mld zł (-3,1 proc. rdr). Z danych bazy AMRON wynika, że średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w 2020 wzrosła do 295,6 tys. zł (6,4 proc. rdr). W IV kw. 2020 wynosiła 305,1 tys. zł (7,7 proc. rdr; 5,5 proc. kw. do kw.). Zatem czeka nas kolejny owocny kwartał w boom nieruchomościowy.