Mój styl – eklektyzm kontrolowany

Kinga Majewska
Zdjęcie Kingi Majewskiej: Iwona Dziuk. Zdjęcia wnętrz: Kinga Majewska

Potrafi mieszać, kombinować, łączyć różne style. W efekcie jej działań powstaje spójne i harmonijne wnętrze, którego nie sposób powtórzyć. O kim mowa? O Kindze Majewskiej – projektantce, która umiłowała styl eklektyczny. Zafascynował ją na tyle, że przearanżowała swoje mieszkanie. Teraz pomaga innym urządzać jedyne w swoim rodzaju mieszkania.

“Najbardziej lubię tworzyć wnętrza niepowtarzalne, szyte na miarę i całkowicie skrojone pod potrzeby i osobowość osób, które tam mieszkają”

Marta Kubacka: Daleko Ci do bezdusznych i pozbawionych charakteru realizacji wielkich studiów projektowych. Taką informację można przeczytać na Twojej stronie internetowej www.pieknostylu.pl. Możesz to wyjaśnić?
Kinga Majewska: Mam poczucie, że wiele biur tworzy dość podobne realizacje, w których brakuje składników tworzących charakter. Oczywiście są takie, które podziwiam, dlatego że ich realizacje są niesztampowe i inspirujące. Stawiając siebie w opozycji do dużych studiów projektowych, chciałam zaznaczyć to, co jest dla mnie najważniejsze w procesie projektowym. Są to: pewien indywidualny rys, ciepły klimat, połączenie nieoczywistych elementów. Najbardziej lubię tworzyć wnętrza niepowtarzalne, szyte na miarę i całkowicie skrojone pod potrzeby i osobowość osób, które tam mieszkają.

M.K.: Nie lubisz nowoczesności?
K.M.: Zimny, bezduszny minimalizm to nie moja bajka. Lubię nowoczesność w duecie ze stylem vintage. Wtedy tworzy się dopiero niepowtarzalne połączenie.

M.K.: Zgromadziłaś spore grono obserwatorów w mediach społecznościowych. Można tam zobaczyć, jak urządziłaś swoje mieszkanie. Jest niczym profesjonalne portfolio. To zamierzone działanie czy tak po prostu wyszło?
K.M.: Profil na Instagramie stworzyłam w dosyć trudnych okolicznościach. Po pierwsze zaczęła się pandemia, która zamknęła nas na bodźce zewnętrzne
i kontakty z ludźmi, a po drugie rozpoczęła się moja przygoda z macierzyństwem. Kanał w mediach społecznościowych miał być oknem na świat, miejscem wymiany myśli z osobami, które tak jak ja są pasjonatami wnętrz i designu oraz jednym ze źródeł pomysłów na zmiany aranżacyjne w moim mieszkaniu. Regularnie podglądam, jak inne dziewczyny urządzają mieszkania. Zazwyczaj nie są to wnętrza katalogowe, ale prawdziwe domy, w których mieszkają ludzie
z krwi i kości. Takie właśnie wnętrza chcę kreować.

M.K.: Twoją twórczość można określić jako łączącą różne elementy stylów, w efekcie czego powstaje spójny i harmonijny wystrój. Jak tego dokonać, żeby nie
wiało nudą, ale też, żeby nie przesadzić?
K.M.: Myślę, że dotknęłaś teraz tego, co jest sednem dobrze zaprojektowanego wnętrza. Najtrudniejsze jest właśnie złapanie tej równowagi i harmonii.

M.K.: Jak więc mieszać style, żeby wyszło ciekawie?
K.M.: Nie ma tutaj złotej zasady. Wydaje mi się, że kluczem jest wyczucie i intuicja projektanta. Ja zawsze się tym kieruję i jeszcze się nie zawiodłam. Jeśli miałabym coś doradzić, to: kiedy mieszamy style, zadbajmy o to, żeby zachować dyscyplinę w doborze kolorów. I odwrotnie: jeśli zależy nam na wykorzystaniu wielu kolorów, to bądźmy konsekwentni w aspekcie stylu. To oczywiście duże uproszczenia, ale na pewno dla osób, które rozpoczynają przygodę z aranżacją wnętrz, takie zasady mogą okazać się bardzo pomocne.

M.K.: A co zrobić, żeby wystrój mieszkania był spójny?
K.M.: Jest wiele zasad, ale wspomnę o trzech, którymi najczęściej się kieruję. Na pewno kluczowa jest dobra, spójna baza: jednolita posadzka, drzwi, listwy przypodłogowe, karnisze i listwy dekorujące okna, zastosowanie tych samych materiałów wykończeniowych we wszystkich pomieszczeniach. Druga zasada, którą często stosuję, to zasada trzech kolorów i proporcji 60-30-10, czyli wybieram jeden kolor dominujący, drugi uzupełniający i trzeci jako akcent kolorystyczny. Po trzecie oświetlenie – staram się, aby miało wspólny mianownik. Nie muszą to być lampy z tej samej kolekcji (nawet nie powinny), ale dobrze, jeśli łączy je styl, kolor lub materiał, z którego są wykonane.

M.K.: Eklektyzm kojarzy się z wyszukanymi, unikatowymi przedmiotami. To rzeczy od projektantów, czyli bardzo drogie, albo znalezione w niecodziennych miejscach, na przykład na pchlim targu. Czy rzeczywiście tak jest?
K.M.: Nie do końca się z tym zgadzam. Myślę, że najbardziej liczy się pomysł na wnętrze, a czy meble i dodatki kupimy w drogim designerskim sklepie, czy popularnej sieciówce, to drugorzędna sprawa. Faktycznie, oryginalne, nadgryzione zębem czasu unikaty z targów staroci to jeden ze składników przepisu na ciekawe, eklektyczne wnętrze. Bardzo lubię taki klimat i myślę, że coraz więcej osób docenia również swoje pamiątki rodzinne i chętnie pokazuje je w swoich mieszkaniach.

M.K.: Łatwo jest urządzać mieszkanie od podstaw, a co zrobić, gdy jest już wyremontowane i wyposażone, ale okazuje się, że to nie jest to – bo nie czujesz się tu dobrze? Jak zmienić styl bez większych kosztów?
K.M.: Jeśli mamy pomysł i trochę czasu, możemy w łatwy sposób spersonalizować nijakie meble: malowanie, wymiana uchwytów, przyklejanie dekoracyjnych listew sztukateryjnych to najprostsze sposoby. Polecam też zawsze zagranie dodatkami: tekstylia, ceramika, kwiaty to elementy, które „robią klimat” i dzięki którym możemy szybko, łatwo i niedrogo odmienić styl mieszkania. Spektakularne zmiany możemy również wprowadzić poprzez położenie ciekawej tapety, położenie sztukaterii, zmianę koloru ścian czy podział przestrzeni na strefy poprzez np. postawienie przepierzenia z lameli. Do tych wszystkich zmian nie jest konieczny duży nakład finansowy i obecność ekipy remontowej. Liczą się dobre chęci i trochę czasu.

M.K.: Aby mieszkanie było ponadczasowe i równie dobrze prezentowało się nawet po dziesięciu latach od realizacji, chyba nie warto urządzać go zgodnie z najnowszymi trendami. Czy jest jakiś kompromis?
K.M.: Ważny jest umiar – warto postawić na jeden materiał wykończeniowy „w trendzie”, a pozostałe materiały wybrać bardziej bezpieczne. Takie podejście daje nam dużą szansę, że mieszkanie nam się nie opatrzy i jedyne, co będzie potrzebne po tych dziesięciu latach, to lekki lifting czy zmiana dodatków.

M.K.: Wykorzystujesz w swojej pracy tablicę inspiracji nazywaną inaczej moodboardem – ciekawa jestem, jak to wygląda.
K.M.: Moodboard to świetne narzędzie komunikacyjne pomiędzy projektantem a klientem. Na początku zawsze proszę klienta o przesłanie kilku inspiracji, na podstawie których typuję wspólne elementy, i już wiem, co się najbardziej podoba i w jakim kierunku idziemy. Następnie uwzględniając powyższe oraz warunki
i ograniczenia mieszkania, proponuję zestawienia kolorów, materiałów, wzorów, faktur, które będą optymalne. Ten etap jest bardzo ważny w projekcie, bo tak naprawdę dla klienta najważniejszy jest nastrój i energia wnętrza, a rysunki techniczne, które powstają później, to już materiał dla wykonawcy. Jeszcze nie zdarzyło mi się rozminąć z oczekiwaniami klienta.

M.K.: Dorota Szelągowska również kocha połączenie minimalizmu z eklektyzmem. Czy kiedyś inspirowałaś się jej pracami?
KM: Na pewno jest mi bardzo bliskie takie myślenie o projektowaniu. Jeśli chodzi o inspiracje, to jestem raczej zwolenniczką szukania ich w swojej głowie – to
właśnie lubię najbardziej w tej pracy – że daje możliwość kreacji.

M.K.: Czego możemy się po Tobie spodziewać w najbliższym czasie?
K.M.: Dotychczas zajmowałam się jedynie tworzeniem wnętrz dla klientów indywidualnych, a teraz na horyzoncie pojawił się projekt przestrzeni komercyjnej. Bardzo się na to wyzwanie cieszę – bo projekt będzie realizowany w starej, przedwojennej kamienicy, a to jest coś, co mi bardzo w duszy gra. Zachęcam do śledzenia mojej działalności na Instagramie i Facebooku.

Tel.: 604 426 389     IG: @pieknostylu     FB: @pieknostylu
www.pieknostylu.pl

Home staging na odległość?

Olga Błaszczyk

Da się zrobić!

Od kilku lat zajmuję się zawodowo home stagingiem i aranżacją wnętrz. Początkowo realizowałam wszystkie projekty stacjonarnie – w Łodzi i okolicach. Jednak pandemia i otwarcie się na wykorzystanie nowych technologii mocno zmieniły sytuację. Klienci otworzyli się na współpracę zdalną i realizowanie wszelkich projektów wnętrz na odległość. Czy stało się to także w branży home staging? I tak, i nie.

Zazwyczaj klienci, chcąc skorzystać z usług home stagingu, nadal szukają homestagerki lokalnie, w swoim mieście. Takie rozwiązanie z pewnością ma swoje zalety, jednak tak jak w przypadku innych branż, tak i tu istnieją inne opcje. Bo co, jeśli w naszym mieście nikt nie oferuje tego typu usług? Lub gdy jakość, styl, cena lub dostępność lokalnych homestagerek nie jest zadowalająca? Albo gdy mamy nieruchomość za granicą i nie znamy lokalnego rynku usług home stagingu? W takich sytuacjach idealnym rozwiązaniem staje się usługa zdalna.

Home staging na odległość – jak to działa?

Home staging na odległość działa niemal tak samo jak stacjonarny z tą różnicą, że cała współpraca odbywa się poprzez telefon, maile i komunikatory. Proces zaczyna się od dostarczenia przez klienta zdjęć i filmików całej nieruchomości w jej aktualnym stanie. Niezbędny jest też rzut nieruchomości. Dalej w ramach określonego wspólnie z klientem budżetu i zakresu prac homestagerka przygotowuje kompletną listę zakupową uwzględniającą wszystkie materiały, meble
i akcesoria dekoracyjne użyte w projekcie. Jeśli jest to konieczne, może przygotować także kompletny projekt aranżacji wnętrza z rzutami, a czasem nawet wizualizacjami. Na tej podstawie klient realizuje projekt samodzielnie lub zleca część prac (np. zakupy online) homestagerce. Ostatnim etapem jest oczywiście umeblowanie i stylizacja, które może wykonać sam inwestor, opierając się na szczegółowych instrukcjach. W niektórych przypadkach na tym etapie homestagerka odpowiedzialna za projekt może zaprosić do współpracy lokalną koleżankę po fachu, a także zorganizować finalną sesję fotograficzną.

Kiedy skorzystać z home stagingu na odległość? Najlepiej sprawdzi się, gdy masz już wykończoną nieruchomość po remoncie, wymagającą umeblowania lub jedynie ubrania w dodatki. Ja do dnia dzisiejszego miałam okazję przeprowadzić kilkanaście zdalnych projektów – zarówno home stagingów, jak i metamorfoz na cele prywatne. Mimo że stacjonuję w Łodzi, projekty realizowałam z sukcesem m.in. na Śląsku, Warmii, w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Niektóre obejmowały kompleksowe zaprojektowanie przestrzeni wraz z kolorami ścian, podłogami czy stolarką, inne wymagały zaaranżowania wykończonego już mieszkania. Na przykładzie jednego z ostatnich takich projektów – przygotowania mieszkania na wynajem w Trójmieście – chcę Ci przybliżyć proces współpracy
z inwestorem przy zdalnym home stagingu.

Case study: mieszkanie na wynajem w Gdańsku

Ten projekt zaczął się na przełomie roku. Inwestor potrzebował wsparcia w przygotowaniu 10 mieszkań na wynajem długoterminowy w Trójmieście. Ostatecznie miałam przyjemność zaprojektować aranżację 3 z nich. Mieszkania były już wykończone, wykonane były zabudowy, urządzona łazienka i aneks kuchenny. To, co należało do mnie, to stworzenie szczegółowej listy zakupowej, uwzględniającej pełne umeblowanie oraz wybranie dekoracji, które w mieszkaniu miały pozostać na czas wynajmu, a także niezbędnych akcesoriów, takich jak pościel, przybory kuchenne czy zastawa stołowa. Mieszkanie, którego zdjęcia widzicie, miało 60 mkw.
i składało się z 2 sypialni, salonu z aneksem kuchennym, łazienki i balkonu. Na jego urządzenie dostałam 20 tysięcy złotych. W tej kwocie zmieściło się kompletne wyposażenie sypialni z łóżkiem, stolikami nocnymi i szafą. W drugiej sypialni urządzony został pokój do pracy z rozkładaną sofą. W salonie powstał kącik jadalny oraz wygodna strefa wypoczynkowa z sofą, fotelem, stolikami kawowymi i szafką RTV. Do wszystkich pomieszczeń zaplanowane zostały dekoracje, zasłony
i oświetlenie.

Klient otrzymał kompletną listę zakupową, na podstawie której samodzielnie kupił i zaaranżował wszystkie meble. Finalną stylizację wykonała Asia Wojtulska – homestagerka z Trójmiasta, z którą współpracowałam przy tym projekcie. Ona również zorganizowała końcową sesję zdjęciową. Piękne zdjęcia wykonała Natalia Kaczmarek z INKADR. A efekt? Mieszkanie wynajęte od ręki w cenie znacznie przekraczającej średnią rynkową.

Zdalny home staging – dlaczego warto?

Oczywiście korzyści ze zdalnego home stagingu są w pierwszej kolejności takie same, jak w przypadku stacjonarnej usługi. Tak jak to było w przypadku opisywanego mieszkania w Gdańsku, zyskujesz większe zainteresowanie nieruchomością, szybszą sprzedaż/wynajem i wyższą cenę. Jednak decydując się na usługę zdalną, otrzymujesz coś jeszcze: nieograniczony wybór. Nie ogranicza Cię lokalizacja – możesz wybierać spośród homestagerek nie tylko w swoim mieście, ale w całej Polsce. Możesz zdecydować na współpracę z osobą, która oferuje najlepszą jakość, której styl najbardziej Ci odpowiada lub z którą czujesz, że będzie Ci się dobrze pracować. W końcu kluczem do sukcesu jest zawsze współpraca i sprawna komunikacja. Możesz też kierować się ceną usług i dostępnością terminów. Niezależnie od tego, które kryterium jest dla Ciebie najważniejsze – zapraszam do kontaktu i zapoznania się z moją ofertą. Z przyjemnością przeprowadzę dla Ciebie zdalny home staging niezależnie od tego, gdzie zlokalizowana jest Twoja nieruchomość.

Olga Błaszczyk – certyfikowana homestagerka, dekoratorka, fotografka wnętrz. Założycielka i właścicielka pierwszej w Polsce wypożyczalni dekoracji na potrzeby home stagingu. Wieloletnią pasję do projektowania łączy z ponad 10-letnim doświadczeniem w zarządzaniu projektami, z sukcesem przenosząc je na grunt home stagingu i aranżacji wnętrz. W Łodzi prowadzi firmę Scenografia Wnętrz, świadcząc usługi dla klientów indywidualnych, pośredników i inwestorów
z całej Polski.
www.scenografiawnetrz.pl

Jak przygotować nieruchomość do sprzedaży poprzez home staging?

Joanna Popławska
Wsparcie redakcyjne: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz

Są pewne zasady i patenty, dzięki którym można szybciej i skuteczniej sprzedać lub wynająć mieszkanie. Razem
z homestagerką Joanną Popławską specjalnie dla Was w „Strefie Nieruchomości®” stworzyliśmy alfabet homestagerki.

A jak ASIA

Asia, właściwie Joanna Popławska. Kobieta wielu pasji i talentów. Z zawodu nauczyciel matematyki. Od kilku lat homestagerka, projektantka, dekoratorka, stylistka wnętrz, inwestorka i właścicielka renomowanej marki HOME FOR ME. Podróżniczka z fantazją. Jej realizacje cieszą oczy klientów nie tylko w Polsce, ale i na świecie, między innymi w Meksyku oraz w Nowym Jorku. Inspiruje i wspiera inne homestagerki, organizując z myślą o nich ciekawe wydarzenia i szkolenia.

B JAK BALKON

Pamiętajmy o balkonie, dzięki temu wzrośnie wartość nieruchomości. Klient nie tylko zobaczy w nim przyjemne miejsce do relaksu czy pracy (konieczne gniazdko elektryczne!), ale również potraktuje balkon jako dodatkowe pomieszczenie. Nie ma znaczenia, że być może wcale nie będzie tam spędzał czasu, ważne że pomyśli, że mógłby to zrobić. Na balkonie sprawdzają się żywe rośliny, wygodne krzesło lub fotel, stolik, na którym zmieszczą się kawa, laptop i książka. Nie zapominajmy o klimatycznym oświetleniu.

E JAK ELASTYCZNOŚĆ

Home staging jest szybką akcją. Dlatego zdarza się, że musimy nagle zmienić nasz pomysł na aranżację, wybrać inne dodatki, niż wstępnie zaplanowałyśmy. Nie mamy czasu, aby czekać kilka tygodni czy miesięcy, aż dany produkt znów pojawi się w sklepie. Największe sukcesy odnoszą homestagerki, które są elastyczne – w pomysłach i w działaniu.
Praca homestagerki z pewnością nie należy do monotonnych zajęć. Z uwagi na to, że rynek dynamicznie się zmienia, zwłaszcza ostatnio, musimy szybko dostosowywać się do nowej sytuacji. Jeśli chcesz być skuteczna i mieć wielu klientów, nie możesz zamykać się na współpracę z jedną grupą. To, że do tej pory przygotowywałaś mieszkania na przykład wyłącznie do wynajmu, nie może Cię ograniczać. Być może właśnie teraz przyszedł czas, abyś otworzyła się na pośredników albo zaczęła współpracować z fliperami.

K JAK KREATYWNOŚĆ

Pamiętaj o zasadzie mówiącej, że „nieruchomość nieruchomości nierówna”. Najwdzięczniejsze i najprostsze do home stagingu są mieszkania fliperskie, ponieważ nas nie ograniczają. Oczywiście jeśli zamawiający daje nam wolną rękę. Jeśli homesatgerka zajmuje się również projektowaniem – tak jak ja – wówczas ma jeszcze większą przestrzeń do działania. Trudności mogą się pojawiać, gdy rozpoczynamy współpracę z klientem indywidualnym. Nie możemy wejść do jego mieszkania i powiedzieć, że trzeba pozbyć się wszystkich mebli i przedmiotów. Naszym zadaniem jest wykorzystanie zastanej rzeczywistości w taki sposób, aby dzięki odpowiedniej aranżacji i dokupieniu kolejnych akcesoriów osiągnąć jak najlepszy efekt. Właśnie na tym polega kreacja. Musimy podchodzić do klientów
z życzliwością i otwartością. Próbujmy zawsze znaleźć w ich mieszkaniu coś oryginalnego.

M jak MARZENIA

Home staging opiera się na tym, aby spełnić marzenia klientów, do których kierujemy daną nieruchomość. Jeśli klient poczuje, że realizujemy jego oczekiwania, będzie gotowy zapłacić więcej. Chodzi o to, aby klient zakochał się w danym mieszkaniu, nawet jeśli jego lokalizacja czy metraż nie do końca mu odpowiadają.
Często home staging jest ograniczany do układania poduszek, ale to nie o poduszki chodzi, tylko właśnie o marzenia. Naszym zadaniem jest przygotowanie mieszkania w taki sposób, aby klient, wchodząc do niego, uświadomił sobie, że o nim marzył. Najpierw jednak musimy zastanowić się, kto będzie grupą docelową. Inne potrzeby ma singiel, inne para z dzieckiem. Jeśli kierujemy mieszkanie do rodziny, wstawmy do pokoju dziecięcego na przykład namiot tipi. Jeśli do studenta – nie zapomnijmy o ekspresie do kawy.
Kiedyś zajmowałam się home stagingiem nieruchomości w Meksyku. Sprawdził się pewien trik – wymieniliśmy piekarnik na większy, dzięki czemu Amerykanie mogli upiec w nim indyka. A jak wiemy, święto Thanksgiving Day jest jedną z najważniejszych dla nich chwil w roku. Spełniliśmy ich marzenie, mieszkanie zaczęło cieszyć się jeszcze większym zainteresowaniem.

N JAK NISKI BUDŻET

Homestagerka musi pamiętać o tym, aby dbać o niski budżet klienta. Jednak na samym początku większość homestagerek podchodzi do zleceń bardziej projektowo niż budżetowo. To błąd. Im więcej pieniędzy właściciel wyda na home staging, tym mniej zarobi.
Oczywiście polecam zakupy w takich sklepach, jak Ikea czy Pepco, ale czasem warto kupić droższy produkt. Świetnym rozwiązaniem są również wypożyczalnie dla homestagerów – działają m.in. w Warszawie, Łodzi czy Ożarowie. I jeszcze jedna ważna sprawa – o pieniądzach rozmawiajmy otwarcie i zawsze na początku współpracy z klientem ustalmy konkretny budżet na realizację. Homestagerki nie wyceniają swojej pracy od godziny czy metrów kwadratowych, lecz od realnej pracy włożonej w daną nieruchomość.

O JAK ODPERSONALIZOWANIE

Bardzo ważną rzeczą jest odpersonalizowanie nieruchomości. Chodzi o to, aby klient po wejściu do mieszkania wyobraził sobie, że jest w hotelu. Jednak nie poczuje się, że jest u siebie, jeśli zobaczy w mieszkaniu rzeczy osobiste. Dlatego trzeba usunąć wszystkie zdjęcia, magnesy i inne pamiątki z podróży czy akcesoria religijne. Mieszkanie powinno być neutralne. Nie powinno w nim być alkoholu, nawet luksusowego. Nigdy nie wiemy, jaką historię ma nasz klient. Zamiast butelki wina polecam postawić na stole karafkę z wodą, miętą i cytryną.
W mieszkaniu powinny znaleźć się nowe rzeczy pierwszej potrzeby: kosmetyki, ręcznik, mydło do rąk, biała rolka papieru toaletowego (koniecznie cała!),
w kuchni świeże zioła, na stole podkładki, w pokoju dziennym świeże kwiaty w wazonach oraz kwiaty doniczkowe.

R JAK REMONT

Home staging nie jest ukrywaniem wad. Nie możemy dziury w podłodze zakryć dywanem. Jeśli jest usterka, trzeba ją zlikwidować. Aby obronić cenę, musimy przeprowadzić niezbędne naprawy. Aby nie doszło do sytuacji, że przez nieprzykręconą klamkę czy urwaną półkę kupujący będzie chciał zapłacić 20 tys. zł mniej za nieruchomość wartą pół miliona złotych.

T JAK TEMPERATURA

Ważne, aby dostosować temperaturę wewnątrz mieszkania do tej panującej na zewnątrz. W upalnym dniu wszyscy marzą o tym, aby ukoił ich chłód. Jeśli
w mieszkaniu nie ma klimatyzacji, włączmy wiatrak, aby powietrze w lokalu było chłodniejsze. Jeśli zimą sprzedajemy mieszkanie, które nie jest zamieszkane, nie zapomnijmy wcześniej włączyć kaloryferów.

Z JAK ZMYSŁY

Wzrok, węch, słuch, dotyk – te wszystkie zmysły odgrywają bardzo duże znaczenie przy podejmowaniu decyzji o zakupie bądź wynajmie mieszkania. Po pierwsze – musi być ono odpowiednio zaaranżowane kolorystycznie. W przypadku flipów jest to łatwiejsze – robimy to, co jest modne tu i teraz. Większość klientów ma problem z wyjściem poza obecne trendy. Niech zasłony wiszą na krawędzi okna, a nie na oknie. Klient marzy o tym, aby przez cały dzień było jasno.
Nie używajmy sztucznych zapachów – nigdy nie wiemy, jaką reakcję mogą wywołać u naszego klienta. Mieszkanie powinno być wywietrzone i wyczyszczone. Najlepszym zapachem w mieszkaniu jest zapach świeżości, co latem osiągniemy przekrajając cytrynę. Zimą można zaparzyć kawę, podgrzać w piekarniku ciastko cynamonowe. Latem na talerzu pięknie będą wyglądać owoce, a zimą – babeczka.

Nowa ustawa deweloperska – „przemebluje” rynek deweloperski

Dorota Dymyt-Holko

Zarządzanie ryzykiem prawnym w branży budowlanej, monitorowanie przepisów i stałe ich wprowadzanie do krwioobiegu organizacji staje się kluczowym elementem prowadzenia inwestycji.

Nowa ustawa deweloperska, nowe MPZP, nowe warunki techniczne, nowe przepisy i zapowiedzi kolejnych zmian w prawie budowlanym. Ministerstwo nie próżnuje, a rynek potrzebuje wytchnienia. Branża budowlana zaczyna tonąć w gąszczu zmieniających się przepisów i procedur, deweloperzy szykują się na daleko idące zmiany. Nowa ustawa deweloperska „przemebluje” rynek, podniesie koszty i utrudni prowadzenie inwestycji. Wprowadzenie nowej ustawy o planowaniu przestrzennym tylko doleje oliwy na już rozgrzanym rynku. Nadążanie za zmianami prawnymi staje się wyzwaniem zarówno dla firm deweloperskich, budowlanych, jak również dla całej branży związanej z nieruchomościami.

Fliperzy również nie mogą czuć się komfortowo ze względu na wprowadzenie nowej definicji nabywcy. Według nowej ustawy (art. 5 pkt 5) jest osobą fizyczną, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper jedną
z umów, o których mowa w tej ustawie. Biorąc pod uwagę prawo przedsiębiorców (art. 3 i 4), przedsiębiorcą jest również osoba fizyczna wykonująca działalność gospodarczą, czyli zorganizowaną działalność zarobkową, wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły.
Od którego lokalu flipper staje się przedsiębiorcą? Tego przepisy już nie wyjaśniają. Koniec z hurtowymi zakupami i odsprzedażą lokali indywidualnym nabywcom?
Ustawa wprowadza obowiązek zapewnienia rachunku powierniczego przez cały okres realizacji sprzedaży w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego (aż do chwili przeniesienia własności ostatniego z lokali), tj. również po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku – art. 7 ust. 3 w zw. Z art. 16 ust. 3 i 4 nowej ustawy deweloperskiej wynika, że umowy między deweloperem (przedsiębiorcą) a flipperem-przedsiębiorcą nie będą zawierać mieszkaniowych rachunków powierniczych – skutek: ograniczenie możliwości cesji 1:1 na nabywcę konsumenta, tj. przeniesienia w całości bez zmian ogółu praw i obowiązków flippera-przedsiębiorcy z umów zobowiązujących zawartych przez niego z deweloperem na nabywcę-konsumenta, w związku z brakiem możliwości zapewnienia
nabywcy-konsumentowi ochrony w postaci mieszkaniowego rachunku powierniczego. Zamieszanie?
Idźmy dalej. Procedury odbiorowe lokali – również zostały zmienione, wprowadzono pojęcie wady istotnej, która nie posiada definicji. Orzecznictwo? Bogate, należy z niego wywodzić, czy dana wada jest istotna. Trzeba przy tym pamiętać, że pod uwagę bierzemy zdanie nabywcy. Rzeczoznawca budowlany (powoływany przez klienta) ma udowodnić jej występowanie. Przypomnę, że klient może odmówić odbioru lokalu.

Jeżeli na dodatek mieliśmy podpisaną umowę rezerwacyjną, to sytuacja znacznie się komplikuje. Mamy różne „ścieżki” odbiorowe i procedury działania
w przypadku np. odmówienia odbioru lokalu, nieuznania wady istotnej przez dewelopera i mnogości wad wpisanych do protokołu.
Jeżeli chodzi o rozliczenia i harmonogramy, to banki uzyskały dodatkowe uprawnienia, nadzór i weryfikację przed wypłatą transz. Ostatnia transza jest zablokowana do czasu przeniesienia własności na nabywcę. Deweloperzy muszą posiadać „poduszki” finansowe, aby prowadzić inwestycję i na bieżąco móc rozliczać się z wykonawcami.
Wprowadzenie umowy rezerwacyjnej i kolejne procedury, jakie z niej wynikają, określenie wysokości maksymalnego zadatku – to dalsze zmiany. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to następna komplikacja, do tego dochodzi rozliczanie i podwyższanie kosztów w zależności od typu rachunku powierniczego (zamknięty, otwarty).
Generalni wykonawcy również będą musieli zapoznać się z zapisami nowej ustawy. To na nich będzie ciążyć obowiązek dostarczania oświadczeń o rozliczeniach, dostosowania harmonogramów pod umowy z inwestorem, płatności czy też terminowego usuwania wad (nabywca będzie mógł bez zgody sądu zlecić wykonanie zastępcze na koszt dewelopera, jeżeli wyznaczone terminy miną).
Wydaje się, że obecnie największym wyzwaniem będzie nie tylko rynek materiałów budowlanych i ryzyko wzrostu kosztów oraz brak ekip, ale również monitorowanie zmian ustawowych. Stała weryfikacja przepisów staje się must have każdej inwestycji. To już nie tylko umowy „na złe czasy”, lecz także zabezpieczanie się przed nadchodzącymi zmianami. Wprowadzanie przepisów do firm stanie się najważniejszym elementem układanki.

Dorota Dymyt-Holko – prawnik, absolwentka Szkoły Głównej Handlowej, doktorantka Uczelni Łazarskiego na kierunku prawo o specjalności: zarządzanie ryzykiem prawnym. Menager projektu w Inplag Sp. z o.o.

Ile dziś kosztuje kredyt?

Piotr Sakiewicz

Czy dalej się opłaca brać go pod flipa?

Rozmawiamy z Piotrem Sakiewiczem na temat aktualnej sytuacji kredytobiorców, w dobie zmieniającej się inflacji, jak i podwyższanych stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.

Redakcja: Ostatnie miesiące przyniosły wiele niesprzyjających scenariuszy na rynku finansów w Polsce. Jak wygląda dziś sytuacja polskiego kredytobiorcy?

Piotr Sakiewicz: Kredytobiorcy zmagają się z wieloma przeciwnościami – wysokie stopy procentowe, które przekładają się na wysokie raty kredytu, oraz obniżona zdolność kredytowa. Źródłem problemu jest między innymi inflacja, która – niezależnie od podejmowanych działań rządu w postaci tarcz antyinflacyjnych czy podnoszenia wspomnianych stóp procentowych – plasuje się dziś na rekordowym poziomie. Ponadto od 1 kwietnia Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła dodatkowe zalecenie do metodyki liczenia zdolności kredytowej; niegdyś bufor KNF-u plasował się na poziomie 2,5%, dziś natomiast banki muszą zastosować 5% – co w połączeniu z wysokimi stopami procentowymi wpływa na jeszcze gorsze określenie zdolności kredytowej. Słowem – obecna rzeczywistość rynku kredytowego jest zupełnie inna niż np. rok temu.

Redakcja: Zdolność kredytowa Polaków drastycznie spadła. Czy możemy to pokazać na przykładzie?

P.S.: Aby zobrazować w sposób możliwie uproszczony obecny poziom zdolności w odniesieniu do poziomu sprzed podwyżek stóp, posłużę się przykładem. Przyjmijmy następujące założenia: jedna osoba w gospodarstwie, pracująca na umowie o pracę, z dochodem miesięcznym 10 000 zł netto, która nie posiada zobowiązań oraz osób na utrzymaniu – zdolność w czerwcu 2021 wynosiła ok. 1 mln, a rok później, w czerwcu 2022, wynosi ok. 500 tys. zł – czyli dla przedmiotowego przykładu notujemy spadek dostępnej kwoty o około połowę.

Redakcja: Rada Polityki Pieniężnej podwyższa po raz kolejny stopy procentowe. Mówi się jednak o łagodzeniu polityki kredytowej.

P.S.: Warto także mieć na uwadze, że czarny scenariusz rynku kredytów hipotecznych nie musi mieć długoterminowej ważności – mówi się już o planowanym łagodzeniu polityki kredytowej przez banki, które w jakiś sposób będą chciały skompensować gorzej liczoną zdolność swoich klientów. Część banków zamierza łagodzić metodykę oceny zdolności kredytowej, na przykład przez akceptację świadczenia 500+ lub skrócenie wymaganego okresu prowadzonej działalności gospodarczej; w niektórych bankach mówi się o planie skrócenia z 24 miesięcy do okresu 12 miesięcy.

Redakcja: Co dziś bardziej się opłaca? Oprocentowanie zmienne czy stałe?

P.S.: To, co prawdopodobnie także będzie się zmieniać w perspektywie czasu, to proporcja kredytów z oprocentowaniem zmiennym vs stałym. Do 1 lipca 2021 (data, od której wszystkie banki muszą mieć w swojej ofercie kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym) portfel kredytów w Polsce przedstawiał proporcję ok. 98% kredytów opartych na oprocentowaniu zmiennym i 2% opartych na oprocentowaniu stałym. Dla przykładu: np. w Belgii te proporcje są odwrotne. Obecnie poprzez szeroką dostępność ofert z oprocentowaniem stałym oraz wpływ rosnących stóp procentowych na ratę kredytu duża część uczestników rynku kredytowego już teraz decyduje się na zamianę/przeniesienie obecnego kredytu na oprocentowanie stałe, tak aby zamrozić ratę na określonym poziomie. Osoby, które zaciągają obecnie zobowiązania kredytowe, także zdecydowanie chętniej wybierają ten wariant. Warto pamiętać, że nawet jak stopy za jakiś czas spadną, kredyt można ponownie przenieść (refinansować) do innego banku – na lepszych warunkach, jakie wówczas będą obowiązywać. Warunkiem będzie posiadanie zdolności kredytowej, która przy niższych stopach będzie większa.
Dodatkowo obecny poziom oprocentowania dla wariantu stałego nie jest już dużo wyższy niż dla zmiennego, jak to miało miejsce jeszcze do niedawna. Co więcej, kilka banków oferuje niższe oprocentowanie stałe niż zmienne. Zatem obecnie kredyt z oprocentowaniem stałym wydaje się opcją, którą należy mocno rozważyć. Sprawa jednak wymaga jak zawsze indywidualnej analizy danego przypadku.

Redakcja: Jak mogą wyglądać raty kredytu hipotecznego przy obecnych warunkach? Proszę podać przykładowe wyliczenia dla trzech kwot kredytu – 250 tys., 500 tys. i 750 tys. zł.

RATA KREDYTU HIPOTECZNEGO
(okres 30 lat, wkład własny 20%, oprocentowanie 8,44%)
kwota kredyturata kredytu (kapitał + odsetki)
250 000 zł1 911,66 zł
500 000 zł3 823,33 zł
750 000 zł5 734,99 zł
  • Podane kwoty rat nie obejmują produktów dodatkowych, takich jak ubezpieczenie pomostowe, na życie czy nieruchomości.

Redakcja: W tej sytuacji, kiedy zdolność spadła o połowę, występują większe trudności w uzyskaniu kredytu. Jaka jest dziś perspektywa flipera?

P.S.: Należy zauważyć, że z perspektywy flipera wyższe koszty odsetek nie mają aż takiego dużego znaczenia. W tym przypadku skupiamy się głównie na kosztach wejścia w kredyt, czyli np. prowizji za uruchomienie kredytu, czy analizujemy koszt ubezpieczenia na życie / od utraty pracy oraz wyjścia z kredytu, czyli prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Mówimy o krótkim interwale czasu, kiedy kredyt będzie używany, np. okresie 3 miesięcy. Zatem oprocentowanie kredytu w dużo mniejszym stopniu będzie determinowało koszt tego finansowania. Jeśli koszty uruchomienia kredytu i jego wcześniejszej spłaty skorelujemy z ofertą w ten sposób, aby ich wynik po obu stronach był równy lub bliski 0, to de facto koszt kredytu, mimo wyższych stóp procentowych, nie będzie aż tak znacząco wpływał na koszt takiego finansowania.

Redakcja: Alternatywa dla kredytu hipotecznego?

P.S.: Obecnie różnica w oprocentowaniu pomiędzy kredytem hipotecznym a kredytem firmowym, np. kredytem w rachunku bieżącym, jest dużo mniejsza niż np. rok temu. Warto zatem rozważyć także ten drugi produkt w kontekście finansowania flipów. Szczególnie że często nie wymaga on zabezpieczenia twardego (hipoteki) ani nie wymaga wykazywania wkładu własnego. Jeśli dodamy do tego informację, że środki możemy mieć zapewnione na koncie, zanim rozpoczniemy poszukiwanie nieruchomości, a oprocentowanie nalicza się tylko od wykorzystanych środków, to ten produkt może stanowić świetną alternatywę dla kredytu hipotecznego. Co więcej – zdolność jest liczona w ujęciu przychodowo-dochodowym, więc może zaistnieć sytuacja, w której nie będziemy mieli zdolności na kredyt hipoteczny, ale będziemy ją posiadać na kredyt firmowy.

Redakcja: Jakie koszty poniesie inwestor przy finansowaniu flipa?

P.S.: Poniżej przedstawiam przykładowe zestawienie na podstawie dwóch powyższych produktów, tj. kredytu hipotecznego i kredytu firmowego (kredyt
w rachunku bieżącym)

Założenia: czas wykorzystania
kredytu – 3 miesiące
Kredyt hipoteczny
(opr. 8,44 %)
Kredyt firmowy – kredyt
w rachunku (opr. 10,1%)
KWOTA KREDYTU250 000 zł250 000 zł
koszt odsetek5 271,76 zł6 303,51
koszt ubezpieczenia pomostowego31,25 złn/d
koszt początkowy – prowizja0,00 zł0,00 zł
ubezpieczenie płatne przy uruchomieniu0,00 złn/d
ubezpieczenie na życie płatne miesięcznie262,50 złn/d
ubezpieczenie nieruchomości150,00 złn/d
prowizja za wcześniejsza spłatę0,00 złn/d
SUMA KOSZTÓW (3 miesiące)5 565,51 zł6 303,51 zł

Oczywiście przy finalizacji flipa inwestor zyska trochę mniej niż w zeszłym roku, ponieważ koszt kredytu jest nieco wyższy. Jednak inwestycja wciąż jest bardzo opłacalna, a koszty pozyskania kapitału, w stosunku do możliwości wygenerowania określonego zysku, w dalszym ciągu pozostają niskie.

PIOTR SAKIEWICZ – CEO POWER HOLDING / EKSPERT KREDYTOWY
Od ponad 10 lat związany z branżą finansową. Ekspert z zakresu finansowania nieruchomości i kredytów hipotecznych. Wraz ze swoim zespołem pomaga
w uzyskiwaniu najkorzystniejszych rozwiązań kredytowych dla klientów indywidualnych i biznesowych. Związany ze społecznością WIWN, której wraz ze swoim zespołem pomógł uzyskać ponad 550 kredytów „na flipa”.
Założyciel Grupy POWER HOLDING, w której jest odpowiedzialny za zaprojektowanie modelu biznesowego, budowanie struktur oraz tworzenie procesów operacyjnych. Grupa Finansowa POWER HOLDING świadczy usługi w zakresie finansowania, ubezpieczeń, szkoleń, pośrednictwa w branży nieruchomości,
a także doradztwa biznesowego. Jej sukces jest głównie wynikiem stosowania prekursorskich metod.

Jak uzyskać kredyt w Dubaju?

Marta Malak

Uzyskanie kredytu hipotecznego może być bardzo frustrującą częścią zakupu nowego domu. Warto poznać podstawy. Kiedy dowiesz się, jak działają kredyty hipoteczne w Zjednoczonych Emiratach Arabskich (ZEA), będziesz bardziej przygotowany do zakupu nieruchomości. Zakup nieruchomości w Dubaju dla wielu osób nadal brzmi egzotycznie, choć sukcesywnie od lat rośnie w Polsce zainteresowanie zakupem apartamentu w ZEA. Część inwestorów zakup nieruchomości traktuje jako przyczółek do przeniesienia za granicę działalności gospodarczej. A zakup nieruchomości drogę tę znacznie ułatwia. Wpierw jednak poznaj zasady ubiegania się o kredyt. Rozmowa z Martą Malak, mieszkającą na co dzień w Dubaju.

SN: Na początku najważniejsze pytanie: kto w ogóle może otrzymać kredyty w Zjednoczonych Emiratach Arabskich (ZEA)?
M.M.: Kredyt w ZEA może otrzymać zarówno osoba posiadająca rezydencję w kraju, jak i nierezydent – czyli osoba posiadająca rezydencję za granicą. Niezależnie od tego, czy jesteśmy samozatrudnieni, czy pracujemy na etacie, mamy możliwość otrzymania kredytu.

SN: Czy możesz opisać proces ubiegania się o kredyt hipoteczny?
M.M.: Najczęściej zaczynamy od kontaktu z klientem oraz przeprowadzamy krótki wywiad po to, by zrozumieć, jaka opcja kredytowa jest najlepsza dla naszego klienta. Po rozpoznaniu decydujemy, który bank ma najlepiej dopasowaną ofertę. Po wybraniu oferty składamy wszystkie potrzebne dokumenty do otrzymania tak zwanego pre-approval. W tym samym czasie zaczynamy proces szukania nieruchomości dla naszego klienta, a bank przeprowadza wycenę mieszkania (valuation). Na koniec otrzymujemy ostateczną akceptację kredytu.

SN: Jakich dokumentów potrzebujemy, aby ubiegać się o kredyt na zakup nieruchomości?
M.M.: To zależy od tego, czy jesteśmy rezydentem, czy nie.

SN: O jakie kredytowanie możemy się ubiegać w obu przypadkach?
M.M.: Będąc rezydentem, możemy aplikować o kredyt w wysokości do 80% wartości nieruchomości. Reszta, czyli 20%, będzie stanowić wpłatę własną. Mowa
o nieruchomościach o wartości do 5 000 000 AED. Przy inwestycjach powyżej tej kwoty możemy ubiegać się o 70% kredytu (tutaj wpłata własna będzie więc wynosić 30% ceny nieruchomości). Jako nierezydentowi przysługuje nam kredyt z 40-procentową wpłatą własną, a więc stanowiący jedynie 60% wartości nieruchomości.

SN: Jakiego oprocentowania możemy się spodziewać, decydując się na kredyt w ZEA?
M.M.: Dla rezydentów od 3,5%, w zależności od wybranego kredytu czy banku, z kolei dla nierezydentów od 5,03%.

SN: Jaka jest według Ciebie najlepsza opcja spłaty kredytu? Na jaki okres warto wybrać kredyt?
M.M.: Maksymalnie możemy otrzymać kredyt na 25 lat. Według mnie najbezpieczniej jest wziąć kredyt na dłuższy okres, by mieć mniejsze zobowiązania miesięczne. Oczywiście istnieje możliwość spłacenia kredytu przed czasem. Każdy bank ma swoje zasady oraz regulacje w tym zakresie – najczęściej występuje kara w wysokości 1% pozostającego kredytu lub 10 000 AED (w zależności od tego, która opcja jest korzystniejsza). Należy pamiętać, by przed ostatecznym wybraniem oferty kredytowej sprawdzić wszystkie szczegóły.

SN: Ile czasu może zająć proces ubiegania się o kredyt?
M.M.: Jeśli wszystko przebiega bez dodatkowych komplikacji, całość (aż do zakupu nieruchomości) powinna się zamknąć w okresie 4-7 tygodni.

SN: O jaką kwotę możemy wnioskować?
M.M.: Minimalna kwota to 250 000 AED. Nie ma informacji o kwocie maksymalnej – tutaj oferta musi być indywidualnie dostosowana do klienta.

SN: Czy poza kredytem mamy jeszcze inne opcje?
M.M.: Tak, deweloperzy w ZEA bardzo często oferują plany spłaty swoich projektów. Najczęściej są to oferty spłaty od 2 do 5 lat. W tym przypadku nie musimy ubiegać się o kredyt.

SN: Powiedz jeszcze, jak na tę chwilę wygląda rynek nieruchomości w Dubaju.
M.M.: Dubaj przeżywa obecnie niesamowity rozkwit. Bardzo duży napływ klientów zagranicznych sprawił, że rynek nieruchomości niezwykle się ożywił. Ceny znacznie wzrosły, szczególnie w centralnych dzielnicach Dubaju – mówimy tu o wzroście ok. 15% przez ostatnie kilka miesięcy. Niemal codziennie odbywają się transakcje o wartości średnio 1,5 mln AED.

SN: Jakie są aktualnie najciekawsze projekty na rynku?
M.M.: Zdecydowanie są to: Emaar Beachfront, Damac Lagoons & Damac Safa Two, Sobha Hartland oraz Peninsula & Six Sense by Select Group.

SN: Dziękuję za rozmowę.
M.M.: Dziękuję.

Wszelkie informacje na temat projektów oraz rynku nieruchomości znajdziemy na stronie oraz w social mediach:
Marta Malak – agentka nieruchomości z 9-letnim doświadczeniem w zarządzaniu, sprzedaży i wynajmie nieruchomości w Dubaju.
Współwłaścicielka firmy importującej żywność do Zjednoczonych Emiratów Arabskich.
CEO
www.usquare.ae
m.malak@usquare.ae
IG: usquare.ae
www.malakrealestate.com

Zdalne zarządzanie wynajmem długoterminowym

dla każdego z dobrym intuicyjnym programem lub aplikacją internetową.

Czy w rozliczaniu i zarządzaniu wynajmem nieruchomości potrzebne jest wsparcie specjalistycznych programów czy bardziej internetowych aplikacji? Na pewno aplikacje mobilne są bardzo ważne, kiedy mamy do czynienia z wieloma najemcami oraz wynajmowane nieruchomości posiadają różne przeznaczenie. Coraz częściej właściciel lub firma zarządzająca ma sporo trudności, aby wszystkie informacje i dane były dostępne w jednym miejscu dla wszystkich stron umowy.

Rozliczanie najemców na pokoje czy rozliczanie najmu całych mieszkań i budynków komercyjnych w jednej aplikacji mobilnej daje spore możliwości oszczędzania zasobów i czasu. Kontrola procesów zawierania umów najmu, przekazywania lokali, dokumentów księgowych czy rozliczania najemców może odbywać się w sposób zdalny i bezpieczny. Jak dobrze i szybko zarządzać swoim wynajmem długoterminowym poprzez automatyzowanie wielu procesów? Wystarczy mieć sprawdzony program lub korzystać z aplikacji internetowej: iNajem.pl – systemu online do rozliczania i zarządzania pokojami, mieszkaniami i lokalami usługowymi.

Dla kogo?

System obsługi wynajmu powinien być funkcjonalny i kompleksowy w obsłudze, gdyż żaden wynajem nieruchomości nie jest taki sam. Są różni użytkownicy, którzy posiadają jedno lub dwa mieszkania, a są i tacy, którzy posiadają dom na pokoje i lokal komercyjny a zwłaszcza jest coraz więcej profesjonalnych firm, które muszą panować nad setkami nieruchomości i jeszcze większą ilością najemców. Do tego dochodzą różne scenariusze rozliczeń z najemcami, różni wynajmujący z indywidualnym opodatkowaniem przychodów z wynajmowanych nieruchomości. Występują przecież różne wzory umów najmu, różne inne ważne dokumenty niezbędne w tej branży. Portal iNajem.pl jest zaprojektowany przez praktyków w taki sposób aby pomagać automatyzować wiele procesów
w zależności od indywidualnych wymagań. iNajem.pl może być nieocenionym wsparciem w codziennej pracy każdego zarządcy. Zapewniające liczne funkcjonalności oprogramowanie umożliwia automatyzację i kontrolę kluczowych czynności, wchodzących w zakres obowiązków profesjonalnych zarządców lub pośredników nieruchomości, którzy chcą dywersyfikować swoje dotychczasowe usługi pośrednictwa.

Łatwe zawieranie umów najmu, sporządzanie protokołów przekazania i automatyczne rozrachunki z najemcami.
Połączone konta użytkowników: Wynajmującego i Najemcy (konto bezpłatne) dają możliwość tradycyjnego lub zdalnego zawierania umów najmu, aneksów czy protokołów zdawczo-odbiorczych. Po wprowadzeniu do systemu danej nieruchomości i jej indywidualnych cech, i parametrów wynajmu wraz z aktualnym cennikiem dostawców mediów, i opłat eksploatacyjnych – system daje możliwość rozliczania najemców na różne sposoby (wg faktycznego zużycia, prognozowanego zużycia, zaliczkowo i na podstawie refaktury). Lokator automatycznie lub półautomatycznie otrzymuje dokumenty rozliczeniowe za czynsze, opłaty stałe i zmienne. Innowacyjny sposób płatności bez dodatkowych obciążeń dla obu stron umowy daje możliwość automatycznego księgowania zapłat. Użytkownik ma wgląd w przepływy pieniężne w czasie rzeczywistym. Wszystko może odbywać się bez potrzeby importowania wyciągów bankowych choć taka możliwość również istnieje dla tradycyjnego sposobu tworzenia rozrachunków.

Czynsz bazowy a może efektywny? Łatwy sposób do zastosowania bonusu w rozliczeniach z najemcami.
Czynsz bazowy to podstawowa stawka za wynajem lokalu naliczana w systemie miesięcznym a czynsz efektywny jest pomniejszony o wartość warunkowego rabatu. To jest kolejna innowacją w iNajem.pl pomagająca dyscyplinować a raczej motywować najemców jak zapewnia prezes zarządu Marcin Rybiński. Jest możliwość ustawienia w systemie m.in. czynszu bazowego i czynszu pomniejszonego – efektywnego. Wszystko automatycznie wygeneruje się na umowie najmu
z możliwością dalszej indywidualnej edycji treści warunków umowy. Nie tylko odsetki za opóźnienie ale właśnie ten bonus jest najlepszym czynnikiem motywującym do terminowych płatności. iNajem.pl automatycznie naliczy czynsz efektywny, pod warunkiem, że najemca za poprzedni miesiąc zapłacił terminowo. Jeżeli jeszcze ustalimy w umowie najmu dodatkowy rabat kwotowy za wykonanie płatności online szybkim przelewem wtedy najemca ma jeszcze silniejszą motywację aby zapłaty dokonywać w ten sposób. Zaoszczędzi to sporo czasu każdej osobie, która musi wprowadzać wyciągi bankowe i dokonywać ręcznego rozrachunku. System wszystko wykona w pełni automatycznie bez potrzeby ręcznego rozliczania płatności. System sprawdzi jaki czynsz należy zastosować w kolejnym miesiącu po dokonaniu automatycznych rozrachunków.

Bezpieczeństwo danych i możliwość wyliczenia podatków (PIT i VAT)
Pracując z portalem iNajem.pl, użytkownik może nie martwić się o bezpieczeństwo gromadzonych danych i o ich ewentualną utratę. Dodatkowo aplikacja daje możliwość wyliczenia zobowiązań podatkowych w zależności od aktualnej formy opodatkowania przychodów podatnika (ryczałt, zasady ogólne, KPiR i rejestr VAT). To wygodne rozwiązanie dające wgląd w dane 24 h na dobę i ułatwiające komunikacje obu stron umowy najmu. Szczególnie jest to ważne w firmach zarządzających nieruchomościami. Firma iNajem.pl PSA może wdrożyć kompletnie indywidualne rozwiązanie dla szczególnie wymagających klientów. To nowe rozwiązanie na rynku lecz już docenione przez użytkowników, które można przetestować korzystając z 30-dniowej darmowej wersji próbnej lub zapoznać się
z wersją demo.

Najem okazjonalny – czy warto?

Agnieszka Łukaszewska, Michał Łukaszewski

Jeśli posiadasz mieszkanie na wynajem, zapewne wiesz, że dobrze skonstruowana i prawidłowo zawarta umowa najmu zabezpieczy Twoje interesy i zaoszczędzi Ci wiele czasu, pieniędzy i stresu.

Jaką umowę podpisać z najemcą?

Powszechnie wiadomo, że polskie prawo najemcę chroni o wiele bardziej niż właściciela (patrz: „Ustawa o ochronie praw lokatorów…” z 2001 r.).
W 2010 roku Ustawodawca wprowadził do wyżej wymienionej ustawy przepisy o umowie najmu okazjonalnego, dające właścicielom mieszkań przeznaczonych na wynajem szansę na nieco lepsze zabezpieczenie swoich interesów. Czy aby na pewno zapisy o najmie okazjonalnym dostatecznie dobrze chronią interesy właściciela najmowanej nieruchomości? Przyjrzyjmy się im dokładnie i sprawdźmy to.

Jakie korzyści płyną dla właściciela mieszkania z najmu okazjonalnego?
Zawarcie umowy najmu okazjonalnego ma tę przewagę nad zwykłą umową najmu, że pozwala na szybsze przeprowadzenie eksmisji lokatora, który po wygaśnięciu umowy nie chce opuścić lokalu. Nie tylko szybsze, ale przede wszystkim legalne.

W praktyce wygląda to tak:

  • zawierając zwykłą umowę najmu, wniosek o eksmisję składasz drogą sadową – na wyrok eksmisyjny możesz czekać nawet kilka lat, a potem kolejnych kilka lat na lokal zastępczy;
  • zawierając umowę najmu okazjonalnego, rygor egzekucyjny masz już w ręku – sąd w trybie zaocznym rozpatruje wniosek o nadanie wykonalności rygorowi egzekucji.

O czym powinieneś pamiętać, by taka umowa miała moc prawną?

  • Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na piśmie.
    Powinna nie tylko zawierać dokładne dane osobowe obu stron, lecz także określać wszelkie zasady obowiązujące pomiędzy wynajmującym a najemcą, takie jak: okres obowiązywania umowy, wysokość czynszu, termin jego regulowania oraz wysokość kaucji zabezpieczającej.
  • Twoim najemcą może być jedynie osoba fizyczna, która będzie najmować Twoją nieruchomość dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.
  • Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta tylko na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat.
  • Jeśli podpisałeś umowę najmu okazjonalnego, pamiętaj, aby w terminie 14 dni zgłosić ten fakt właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Bez tego zgłoszenia zawarta umowa będzie traktowana jak zwykła umowa najmu, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów.

Co jest dodatkowo potrzebne do umowy najmu okazjonalnego, a czego nie robi się przy umowach zwykłych:

Po podpisaniu umowy najmu najemca musi złożyć oświadczenie u notariusza, w którym dobrowolnie poddaje się rygorowi egzekucji na podstawie art. 777 kpc,
w którym zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.
W przypadku umowy najmu okazjonalnego najemca musi także wskazać adres nieruchomości, w której będzie mógł zamieszkać w razie eksmisji.
Jednocześnie właściciel wskazanej przez najemcę nieruchomości musi złożyć oświadczenie, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w swoim lokalu
w razie jego eksmisji z lokalu wynajmowanego. Dla uwiarygodnienia tego oświadczenia podpis właściciela może być poświadczony przez notariusza.
Wydawać by się mogło, że spełniając wszystkie powyższe warunki, jesteś zabezpieczony przed nieuczciwym najemcą. Co jednak, kiedy adres do eksmisji wskazany w oświadczeniu przestanie być aktualny?
Co jeśli właściciel „nieruchomości wskazanej” postanowi sprzedać swoją nieruchomość, straci do niej prawo, zwyczajnie rozmyśli się lub umrze?
Zgodnie z ustawą najemca ma 21 dni na znalezienie innej osoby, która podpisze nowe oświadczenie o przyjęciu go pod swój dach w razie eksmisji.
A co, jeśli najemca nie poinformuje Cię o takiej sytuacji?
Co to oznacza dla Ciebie jako właściciela?
Twoje interesy przestają być chronione, ponieważ o tej sytuacji dowiadujesz się dopiero w momencie kryzysowym.
Co zrobić, aby nie doszło do takiej sytuacji?
Jest na to rozwiązanie. Sam możesz wskazać adres do eksmisji Twojego lokatora. Szczególnie jeśli wiesz, że jest to adres pewny, czyli taki, którego właściciel nie wycofa się w trakcie trwania umowy.

Skąd zatem wziąć pewny adres, z gwarancją, że nie zniknie?

Zajrzyj na stronę www.okazjonalny.info.
Spółka NAJEM OKAZJONALNY jest właścicielem nieruchomości w Polsce, do których będzie mógł być eksmitowany najemca, gdyby doszło do procedury wykonania egzekucji opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego.

Z naszej usługi możesz skorzystać, gdy:

  • Twój przyszły najemca nie ma możliwości wskazania adresu do eksmisji (np. jest obcokrajowcem),
  • nie ufasz adresowi, który wskaże Twój przyszły najemca (pamiętaj, że ten adres w każdej chwili może przestać być aktualny).

Masz więcej pytań? Zapraszamy na naszą stronę oraz do kontaktu telefonicznego i mailowego:
Michał Łukaszewski
tel. 883 625 360
najem@okazjonalny.info
Agnieszka Łukaszewska
tel. 502 559 070
agnieszka@okazjonalny.info

Agnieszka Łukaszewska – zawodowo marketerka, nieruchomościowa cool- -hunterka i trendsetterka dla biura LCM Nieruchomości. Współwłaścicielka firmy Najem Okazjonalny. Zaangażowana w budowanie i rozwój obydwu marek #Okazjonalny.info i #LCMnieruchomości. Bacznie śledzi trendy na rynku nieruchomości, analizuje potrzeby i wyznacza kierunki działania w obydwu firmach. Z jednej strony entuzjastka porządkowania, usprawniania i optymalizacji działań (zarządzanie jakością). Z drugiej strony artystyczna dusza – fotografka wnętrz, operatorka drona i autorka wirtualnych spacerów w LCM Nieruchomości. Jej drugie imię to „Intuicja”. Prywatnie mama trójki dorastających dzieci i dumna żona Lidera Nieruchomości. Właścicielka trzech psów, kota, dwóch żółwi
i stada świnek morskich. Miłośniczka swojego ziołowego ogródka. Biegowa amatorka.

Michał Łukaszewski – z rynkiem nieruchomości związany od ponad 18 lat. Od 2004 roku licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, a od 2008 właściciel biura pośrednictwa LCM Nieruchomości w Toruniu, które z sukcesami pomaga klientom uczestniczyć w transakcjach kupna, sprzedaży oraz wynajmu nieruchomości na rynku toruńskim. W 2020 roku LCM Nieruchomości zostało uznane za najlepsze biuro nieruchomości w województwie kujawsko-pomorskim w prestiżowym konkursie LIDER NIERUCHOMOŚCI OTODOM organizowanym przez portal otodom.pl. Autor i twórca innowacyjnej usługi na rynku nieruchomości polegającej na zabezpieczeniu adresu przy umowie najmu okazjonalnego. Od stycznia 2017 roku właściciel firmy Najem Okazjonalny, do której należy marka okazjonalny.info Firma NAJEM OKAZJONALNY jest właścicielem nieruchomości w Polsce, w których będzie mógł zamieszkać najemca, gdyby doszło do procedury wykonania egzekucji opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego. Doskonale zorientowany w realiach i bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości. Zawsze przygotowany, zawsze dokładny, zawsze punktualny. Prywatnie ojciec trójki dzieci, miłośnik spacerów z psami, entuzjasta wycieczek rowerowych, dobrego kina i piłki nożnej.

Zabezpieczenie umów najmu zawieranych z obywatelami Ukrainy

Radca prawny Lidia Banasiak

Obecna sytuacja gospodarczo-ekonomiczna w tej części Europy dynamicznie wpływa na rynek najmu w Polsce. Wiele osób zastanawia się, czy wynajmować mieszkania obywatelom Ukrainy, a jeżeli tak, to na jakich zasadach oraz jak najlepiej zadbać o swój interes. Na te pytania nie ma jednej, właściwej odpowiedzi, gdyż wiele zależy od stanu faktycznego, z którym mamy do czynienia.

W polskim systemie prawnym znajdziemy różnego rodzaju rozwiązania, których umiejętny dobór pomoże zminimalizować ryzyko takiej transakcji dla stron oraz – przynajmniej w teorii – spowodować, że zarówno najemca, jak i wynajmujący będą mogli spać spokojnie.

Najemco, chcę wiedzieć, kim jesteś

Polski system prawny nie narzuca żadnych dodatkowych wymagań, jeżeli chodzi o zawieranie umów z cudzoziemcami. Należy jednak pamiętać o podstawowych zasadach staranności w obrocie prawnym. Niezbędnym minimum ze strony wynajmującego będzie zweryfikowanie tożsamości przyszłego najemcy. Powinien on okazać się paszportem bądź dokumentem legalizującym pobyt na terenie Rzeczpospolitej (np. kartą pobytu, jeżeli została ona już wydana). Dane identyfikujące, takie jak: imię, nazwisko, data i miejsce urodzenia oraz seria i numer dokumentu wraz z organem wydającym oraz datą ważności takiego dokumentu, powinny znaleźć się w umowie.
Celem lepszego poznania drugiej strony warto przeprowadzić z kandydatem na najemcę również dodatkowy wywiad- -rozmowę. W ten sposób można dowiedzieć się, jakie ma on plany życiowe – jak długo zamierza przebywać w Polsce, czy pracuje / zamierza podjąć pracę, czy planuje powrót do Ukrainy, jeżeli sytuacja się uspokoi, etc. Oczywiście wszystko w granicach wyczucia.

Dogadajmy się

Przyjmijmy, że strony podjęły już wiążącą decyzję o wyborze najmu, jako stosunku prawnego, na podstawie którego lokal zostanie najemcy udostępniony. Celem przypomnienia trzeba wskazać, że w przeciwieństwie do użyczenia czy też prekarium najem będzie wiązał się z obowiązkiem uiszczania czynszu po stronie najemcy. Bez wątpienia na tym etapie pojawi się problem, w jakim języku negocjować oraz jak zapisywać wzajemne ustalenia, zwłaszcza gdy płaszczyzna porozumienia jest, oględnie mówiąc, nie do końca perfekcyjna („trochę się rozumiemy, a trochę na migi”).
Ważne jest, aby najemca rozumiał treść ustaleń. Rozwiązaniem idealnym byłoby sporządzenie umowy w dwóch językach – po polsku i w języku ojczystym, którym posługuje się druga strona. Można również sporządzić umowę w języku polskim i angielskim, po upewnieniu się, że najemca posługuje się tym językiem w stopniu pozwalającym na zrozumienie warunków najmu. W niektórych przypadkach może wystarczyć sporządzenie umowy wyłącznie w języku polskim z dodatkową adnotacją, że najemca posługuje się językiem polskim i zrozumiał jej treść.

Jak wynająć, żeby nie stracić

Właściciel mieszkania, który chce wynająć lokal obywatelowi Ukrainy, ma do wyboru trzy rozwiązania: umowę najmu zawieraną na zasadach ogólnych, umowę najmu okazjonalnego oraz umowę najmu instytucjonalnego. Przyjrzyjmy się pokrótce każdej z nich.

  • Umowa najmu na zasadach ogólnych
    Zawierana na czas określony bądź nieokreślony w zwykłej formie pisemnej. Umowa taka może być rozwiązana na piśmie, w przypadkach ściśle określonych przez prawo. Dotyczy to m.in. sytuacji, w której najemca nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (z reguły trzy miesiące). Wcześniej jednak właściciel powinien uprzedzić na piśmie lokatora o zamiarze wypowiedzenia i dać mu dodatkowy, miesięczny termin na zapłacenie zaległości.
    Niestety, umowa ta ma zasadniczą wadę – trudno rozstać się z lokatorami, którzy nie płacą. Jeżeli pomimo wezwań nie wyprowadzą się oni z mieszkania, konieczne będzie dochodzenie swoich praw na drodze sądowej – wystąpienie z pozwem o eksmisję. Wyrok eksmisyjny również może nie dawać gwarancji zwolnienia lokalu, jeżeli sąd orzeknie, że najemcy przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Wtedy wyprowadzka z mieszkania będzie możliwa, jeżeli gmina dostarczy lokatorowi taki lokal – a to może trwać latami. Takiej wady pozbawione są natomiast dwie następne umowy.
  • Umowa najmu okazjonalnego
    Umowa najmu okazjonalnego lokalu to umowa najmu mieszkania, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej
    w zakresie wynajmowania lokali. Umowa zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
    Jedną z przesłanek koniecznych do zawarcia takiej umowy jest konieczność dołączenia do umowy oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego,
    w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu. Dodatkowo najemca powinien wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz dołączyć oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.
    Uwaga! Ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa, czyli tzw. specustawa ukraińska, wyłączyła w wypadku uchodźcy z Ukrainy obowiązek załączania ww. oświadczeń.
  • Umowa najmu instytucjonalnego
    Możliwość zawarcia tego rodzaju umowy najmu zastrzeżona jest dla osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Tak jak poprzednio, również i w tym wypadku niezbędna będzie wizyta u notariusza celem złożenia przez najemcę oświadczenia, w którym podda się egzekucji oraz przyjmie do wiadomości, że w razie konieczności opróżnienia lokalu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.
    Obecność dodatkowych oświadczeń w dwóch ostatnich typach umów nie oznacza automatyzmu w rozstawaniu się z niechcianymi najemcami, co najwyżej upraszcza procedury. Nie obejdzie się bez przeprowadzenia eksmisji, jednakże w skróconej formie – na bazie aktu notarialnego, nie zaś wyroku sądu.

Na złe czasy

Podstawowym sposobem zabezpieczenia płatności czynszu po stronie właściciela jest pobranie od najemcy kaucji. Najczęściej przybiera ona wysokość dwóch-trzech czynszów. Wpłata kaucji może być również warunkiem realizacji umowy najmu. W umowie z obywatelem Ukrainy można wyobrazić sobie również poręczenie za zobowiązania z niej wynikające przez obywatela polskiego. Dobrym pomysłem będzie również zawarcie umowy ubezpieczenia mieszkania od najczęściej występujących ryzyk. Z reguły zakres takich ubezpieczeń obejmuje zdarzenia losowe (zalania, pożary), dewastacje czy też kradzieże z włamaniem.

Podsumowując: decydując się na zawarcie umowy najmu z obywatelem Ukrainy, warto przede wszystkim poznać drugą stronę, rozpoznać swoje potrzeby
i wybrać odpowiednią umowę oraz obowiązkowo przewidzieć w niej zabezpieczenia typu kaucja czy też dodatkowe poręczenie na wypadek problemów
z płatnościami.

Lidia Banasiak – autorka jest radcą prawnym w Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni sp. p. z siedzibą w Łodzi. Z Kancelarią współpracuje od 2020 roku. Na co dzień zajmuje się bieżącą obsługą prawną przedsiębiorców. Specjalizuje się w prawie umów gospodarczych oraz prawie nieruchomości.

Rynek pierwotny i wtórny – Zrobiło się nerwowo

Marta Kubacka

W I kw. 2022 r. wzrost cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym we wszystkich stolicach województw (oprócz Warszawy) spowolnił względem IV kw. 2021 r. Na rynku wtórnym wzrost cen mieszkań w największych aglomeracjach w I kw. 2022 r. również wyhamował względem IV kw. 2021 r. – czytamy
w raporcie „Rynek Mieszkaniowy 2q22”.

Rynek pierwotny
Na rynku pierwotnym obserwowaliśmy zabójczy skutek spadku dostępności kredytów, czyli lawinowy odpływ popytu na rynkach największych miast. Sytuację szczegółowo opisał Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Maj przyniósł potężne tąpniecie w sprzedaży nowych mieszkań. Szczególnie spektakularne odnotowaliśmy w największych miastach. W Warszawie i Poznaniu tak słabego miesiąca pod względem sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym nie było od czasu lockdownu związanego z pandemią COVID-19 w kwietniu 2020 r.

W stolicy Wielkopolski deweloperzy znaleźli chętnych na zaledwie 154 lokale! Dla porównania w ubiegłym roku sprzedawali ich średnio 426 w miesiącu,
a w okresie pierwszych czterech miesięcy tego roku ta średnia wynosiła 400 mieszkań. Majowy wynik świadczy o dramatycznym spadku sprzedaży. To pokazuje, jak silna jest zależność między rynkiem mieszkaniowym oraz rynkiem kredytów hipotecznych. Dlaczego? Otóż ich liczba zaczęła się kurczyć od października ubiegłego roku.
Nie trudno się domyślić, że jest to efekt podwyżek stóp procentowych. Tymczasem w marcu Biuro Informacji Kredytowej odnotowało spore ożywienie na rynku kredytowym. Ponieważ od kwietnia miała zacząć obowiązywać nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która drastycznie obniżyła zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań, wielu po prostu chciało się załapać na korzystniejsze zasady. I faktycznie w kwietniu skutkowało to wzrostem liczby zawartych umów deweloperskich. Nie trwało to jednak długo. Kwiecień przyniósł też tąpnięcie na rynku kredytów mieszkaniowych, co w maju przełożyło się na sprzedaż mieszkań. Czy na ich ceny również?
Maj przyniósł zastopowanie wzrostu średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. W Katowicach, Krakowie, Łodzi i Poznaniu średnia utrzymała poziom z kwietnia, a w Gdańsku spadła nawet o 2%. Jest to efekt wprowadzenia na rynek puli mieszkań ze średnią ceną ok. 9 tys. zł za
mkw., czyli znacznie odbiegającą w dół od średniej w ofercie, która w maju sięgnęła 11,4 tys. zł za mkw.
Dodajmy, że tylko jednoprocentową zwyżkę średniej ceny metra kwadratowego odnotowaliśmy w Warszawie i Wrocławiu.
Problem w tym, że deweloperzy, widząc, co się dzieje, zaciągnęli hamulec ręczny na rozpoczynane inwestycje. W maju aż 88-procentowy spadek liczby mieszkań wprowadzanych na rynek odnotowaliśmy w Poznaniu. We Wrocławiu majowa podaż była niższa od kwietniowej o 65%, a w Warszawie – o 26%.
Niestety, w warunkach wysokiej inflacji wciąż rosną ceny materiałów budowlanych i koszty budowy. Z danych serwisu Intercenbud, który analizuje ceny dostawców oraz zawarte w kosztorysach wykonawców robót budowlanych, wynika, że w drugim kwartale tego roku wyroby stalowe podrożały średnio o 53%, wyroby z betonu – o 29%, materiały ociepleniowe – o 24%, a stolarka – o 23%. W drugim kwartale o nieco ponad 3% potaniało drewno, którego ceny w skali całego roku poszły w górę średnio aż o ponad 52%. Oczywiście materiały drożeją z powodu wzrostu kosztów produkcji. Rosną przecież ceny energii, płace pracowników czy koszty transportu.

W tej sytuacji, nawet jeśli średnie ceny metra kwadratowego zaczną spadać, bo deweloperzy np. przecenią mniej chodliwe mieszkania w swojej ofercie, to poprzeczka cenowa prawdopodobnie będzie szła w górę. Zmiany najlepiej widać, porównując strukturę cenową mieszkań. Przez ostatni rok we wszystkich miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej 8 tys. zł za mkw.
Najbardziej spektakularną zmianę zaobserwowaliśmy w Poznaniu, gdzie w maju ubiegłego roku aż 71% mieszkań w ofercie firm deweloperskich kosztowało mniej niż 8 tys. zł za mkw. Po roku udział tak tanich lokali wynosi… 7%!
Jeśli w najbliższych miesiącach banki jeszcze mocniej przykręcą kurek z kredytami, to na krótką metę cieszyć będą mogli się jedynie inwestorzy z grubo wypchanym portfelem, którzy kupują mieszkania za gotówkę, lub fundusze inwestujące w mieszkania na wynajem. Dla młodych ludzi, którzy nie mają oszczędności lub bogatych rodziców, własne M pozostanie niedostępne.

Marek Wielgo
ekspert portalu
GetHome.pl

Rynek wtórny
Ogromne zmiany widać również na rynku nieruchomości wtórnych. Szczegółowo opisał je Marcin Drogomirecki, analityk rynku nieruchomości, ekspert portalu Morizon.pl.
Pierwsza jaskółka wiosny nie czyni, ale jej pojawienie się odczytywane jest jako swoisty zwiastun zmian. Czy takim zwiastunem zmiany trendu cenowego na wtórnym rynku mieszkaniowym będzie zanotowany po raz pierwszy od półtora roku spadek wartości Indeksu Cen Mieszkań? Nie można tego wykluczyć.

Mamy do czynienia z początkową fazą korekty czy wstępem do stabilizacji cen? Trudno dziś dać odpowiedź na to pytanie, ale faktem jest, że po osiemnastu miesiącach nieprzerwanych wzrostów Indeks Cen Mieszkań (ICM) – publikowany przez serwis nieruchomości Morizon.pl wskaźnik trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym – zanotował spadek. W maju jego wartość spadła w porównaniu z kwietniem o 5,6 pkt. (0,4%) i wynosi obecnie 1492,3 pkt.
Zważywszy, że w okresie wspomnianych 18 miesięcy wartość ICM wzrosła o 263,7 pkt., tj. aż o 21,4%, spadek o 0,4% nie jest niczym spektakularnym. Jednak istotne jest to, że do niego doszło, że długotrwały wzrost cen spotkał się z oporem.
Rosnąca w szybkim tempie inflacja skłaniająca zamożniejszych klientów do lokowania oszczędności w nieruchomościach, niska podaż nowych ofert sprzedaży mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, ale także stale rosnące koszty budowy nowych lokali – zdają się wykluczać możliwość spadku cen mieszkań. Jednak ochłodzenie popytu spowodowane spadkiem dostępności kredytów hipotecznych też nie pozostaje obojętne dla rynku. Z tego względu część ofert sprzedaży, które zostały wycenione przez zbywców w oparciu o stawki zapamiętane z okresu trwania niedawnego boomu, może przez długi czas nie doczekać się na chętnych do zakupu. Aby doprowadzić do transakcji w przypadku części już dostępnych na rynku mieszkań, jak i tych, które w najbliższym czasie się pojawią, prawdopodobnie konieczne będzie dokonywanie obniżek cen i wykazywanie się właścicieli większą elastycznością względem potencjalnie zainteresowanych zakupem klientów.
Indeks Cen Mieszkań wyraża łączną wartość względną średnich cen ofertowych mieszkań używanych wystawionych do sprzedaży w serwisach Grupy Morizon (m. in.: Morizon.pl, Domy.pl, Oferty.net, Bezposrednie.com) obliczaną na podstawie średnich cen ofertowych w 10 największych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Szczecin, Bydgoszcz, Lublin, Katowice) ważoną liczbą mieszkańców tych miast. Bazową datą dla indeksu jest wrzesień 2007 roku, a wartość bazowa wynosi 1000 punktów.

Marcin Drogomirecki
ekspert portalu
Morizon.pl

Rynek jest cykliczny

W raporcie „Rynek Mieszkaniowy 2q22” eksperci przedstawili prognozę na kolejne miesiące. – W scenariuszu bazowym zakładamy spadek cen mieszkań
w okresie II kw. 2022 r. – I kw. 2023 r. w przedziale 0% do -5%. Na prognozę składają się: (1) silny spadek popytu kredytowego w warunkach znacznych podwyżek stóp procentowych; (2) znaczny spadek zdolności kredytowej gospodarstw domowych po wdrożeniu ostatnich zaleceń nadzoru bankowego; (3) założenie wzrostu stopy referencyjnej do poziomu ok. 7% i utrzymanie jej na tym poziomie w okresie prognozy; (4) powolna reakcja podaży na słabszy popyt na mieszkania, szczególnie w sytuacji w dalszym ciągu dużej liczby projektów w budowie – twierdzą analitycy PKO Banku Polskiego.
Wielce prawdopodobne, że zbliżamy się do końca cyklu wzrostów cen nieruchomości. Taka sytuacja może potrwać jeszcze kilka kwartałów. Skąd takie wnioski? Analizując dane historyczne, warto zauważyć, że w latach: 1974, 1990, 2007 na rynku nieruchomości występowały szczyty koniunkturalne. Te okresy dzieli około 17 lat. Można więc spodziewać się, że ceny nieruchomości osiągną najwyższe wartości w okolicach 2024 roku. Później zaczną spadać.
Wnioski na tym etapie są oczywiście jak wróżenie ze szklanej kuli. Jest bowiem wiele różnorodnych czynników, które mogą jeszcze wywrócić rynek nieruchomości do góry nogami. W warunkach dużej nieprzewidywalności otoczenia nie można wykluczyć scenariusza utrzymania wzrostowej tendencji cen mieszkań. Niczego nie można być pewnym, rynek jeszcze nigdy nie był tak zmienny.