Pomysł na małe mieszkanie.

W ostatnich latach coraz większą popularnością cieszą się małe mieszkania na wynajem. Według statystyk inwestorzy najchętniej kupują wykończone i w pełni wyposażone mieszkania o powierzchni ok. 35 mkw, które konkurują ceną z większymi metrażami. Małe mieszkanie to twardy orzech do zgryzienia dla rentiera, walczącego o zainteresowanie najemców – z jednej strony muszą się w nim znaleźć wszystkie konieczne sprzęty i meble, a z drugiej strony…

Continue reading

Nie lubię się zatrzymywać – Strefa Nieruchomości

Rozmawiała: Aneta Nagler

W projektowaniu wnętrz kieruje się funkcjonalnością. Dba o to, aby finalny efekt był zgodny z estetycznymi rozwiązaniami i oczekiwaniami klientów. Ważne jest
dla niej, aby otoczenie i wnętrza w polskich domach stały się miejscem do spędzania czasu z rodziną. Miejscem do odkrywania siebie oraz spotkań z przyjaciółmi. O kim mowa? Poznajcie Barbarę Lew – architekta i projektanta wnętrz – prowadząca pracownię ARCHIDECK oraz Lew Architekci.

Mówi, że każdy projekt to wyzwanie. Liczy się dla niej, aby zaprojektowane otoczenie dawało ludziom wiele radości dzięki swojej estetyce i dobrze przemyślanym rozwiązaniom. Cały swój czas i energię inwestuje w poszerzanie praktyki w dziedzinie projektowania wnętrz, wizualizacji i designu. A w wolnych chwilach lubi jeździć na wrotkach i zatrzymywać chwile w obiektywie aparatu…

Jesteś waleczną osobą, sądząc po Twoim nazwisku?

Rzeczywiście, często mnie o to ludzie pytają. Moje nazwisko mam jednak po mężu, co nie zmienia faktu, że oddaje ono z pewnością mój sposób bycia. Jestem taką osobą, która lubi w życiu dużo robić. Ze znaku zodiaku jestem Skorpionem i on z pewnością bardziej oddaje mój charakter. Ciągle wyznaczam sobie nowe zadania i z roku na rok coraz szybciej się rozwijam. Dla mnie jest to o tyle niesamowite, że kiedy robię sobie podsumowanie roku, to widzę, że z każdym następnym osiągam coraz więcej i mówię sobie: „ten rok to był niesamowity”. Staram się ciągle być na bieżąco z trendami i poznawać nowe obszary, co pozwala mi być coraz lepszą w tym, co robię.

Połączyliście z mężem dwa ciekawe profile studiów. Czy chodziło o połączenie Twoich studiów na architekturze z interdyscyplinarną wiedzą PJATK, łączącą obszar sztuk plastycznych, architektonicznych z nowoczesną wiedzą z pogranicza multimediów i sztuk wizualnych?

Moje studia na Wydziale Architektury Politechniki Warszawskiej to nie są typowe studia o wnętrzach, to nie jest wyłącznie artystyczny kierunek, raczej są to studia techniczne. Wprawdzie miałam zajęcia z aranżacji i projektowania wnętrz, ale przede wszystkim bardzo duży nacisk kładziony był na wiedzę z dziedziny technicznej. Takim typowym marzeniem każdego architekta, w tym moim, było dobranie się w parę z konstruktorem, żeby móc się idealnie uzupełniać podczas procesu projektowego. Ja z moim mężem byliśmy parą jeszcze przed studiami, uzupełnialiśmy się w każdej kwestii. Wybór jego studiów padł na Polsko-Japońską Akademię Technik Komputerowych i był dla mnie fajną równoważnią. Bartek wybrał studia artystyczne, co prawda nie wybrał kierunku o profilu konstruktorskim, tylko zdecydował się na grafikę komputerową. I wtedy zadaliśmy sobie pytanie, jak to połączyć, żeby wykorzystać to w naszej wspólnej pracy
i spędzać ze sobą dużo czasu. Kiedy pracuję nad projektem i aranżacją wnętrz, moja wiedza zdobyta na wydziale architektury ułatwia mi pracę z klientami. Pojawiają się bardzo często pytania, na przykład w kwestii ścian konstrukcyjnych budynku, instalacji, pionów. Dlatego ta techniczna wiedza pozwala mi na realizację każdego projektu od strony budowlanej. Z mężem świetnie się uzupełniamy pod kątem designu. Bartek skupia się na doborze detali i rozwiązywaniu szczegółów. Jest świetnym wizualizatorem. Doskonale wie, w jakim odcieniu dobrać podłogę czy farby, by najlepiej odzwierciedlić ideę projektowanego wnętrza. Jego artystyczne wyczucie kolorów, dodatków pozwala nam stworzyć doskonały projekt.

Czujesz się dziś bardziej architektem czy projektantem wnętrz, a może łączysz oba zawody w jednym, myśląc o projekcie dla klienta?

Obecnie jestem bardziej projektantem wnętrz. Na początku przeważała u mnie wiedza techniczna, pozyskana na architekturze. Jednak im dłużej, z biegiem lat projektuję wnętrza, to mogę zdecydowanie powiedzieć, że praktyka jest najlepszym mistrzem. Od lat pracuję we wnętrzach, co nie zmienia faktu, że dalej pracując z klientem czerpię garściami z mojej technicznej wiedzy, szczególnie na poziomie wdrażania projektu. Moje doświadczenie w tym zakresie nie ogranicza się tylko
do projektu, doboru materiałów, wizyt u klienta, ale bardzo często dotyczy nadzoru całego procesu realizacji. Moja wiedza z zakresu architektury przydaje się zatem w dalszym ciągu. Podczas prac ekipy remontowej potrafię wytłumaczyć, dlaczego i gdzie trzeba przesunąć np. ściankę działową, czy i na ile można wysunąć wentylację. Ponadto moja rola to również łączenie wiedzy z zakresu kompozycji z umiejętnością wyobraźni przestrzennej. Niektórzy klienci oczekują otwartej powierzchni, inni wolą więcej pomieszczeń o mniejszej powierzchni. Każdy klient jest inny i ma inne potrzeby. Moją rolą jest tak zaprojektować dla nich przestrzeń, aby odpowiadała na ich potrzeby, była funkcjonalna.

Opowiedz o pracy z Waszym klientem? Jesteście na każdym etapie projektu? Czy raczej klienci wolą dostać pomysł, wizualizację i dopiero wtedy następują ustalenia? A może sami przychodzą z własnym moodboardem i oczekują właśnie takich realizacji?

Czasami w projektach indywidualnych klienci przychodzą z własnymi pomysłami, mają całe tablice zapisanych inspiracji. Wówczas pracujemy na konkretnym pomyśle, wprowadzając jedynie zmiany w kontekście wielkości powierzchni, doboru materiałów, kolorów.
Kiedy klient nie ma własnych pomysłów, mam przygotowaną propozycję różnych wariantów wnętrz. Najczęściej po godzinie wspólnych rozmów i przeglądania inspiracji, klient wybiera ten własny, wymarzony projekt. Wcześniej sam przeglądając zdjęcia nie widzi pomysłu na swoje mieszkanie. Oglądając z projektantem, otrzymuje wskazówki, jaki kolor do jakiego wnętrza można dobrać, jak uzyskać dany efekt czy zapewnić funkcjonalność wnętrza. Wtedy łatwiej jest mu podjąć decyzję.

A jak wygląda proces realizacji projektu? Zaczyna się etap wykonania prac i nagle ekipa remontowa psuje Wasz projekt lub stwierdza, że się nie da. Co wtedy? Pomagacie rozwiązać problem, jesteście z klientem aż do momentu namacalnego efektu?

Już na początku klient może sobie wybrać, czy sam realizuje projekt, czy decyduje się na kompleksową ofertę pod klucz. W pierwszym wariancie, mimo że klient dostaje tylko projekt, zawsze może do mnie zadzwonić, żeby skonsultować etap remontowy, np. wykonawca nie popatrzył dokładnie na projekt i położył płytki w niewłaściwym kolorze na podłodze, a zgodnie z projektem miały być zamontowane na ścianie, czy przesunął ściankę o 15 cm, powodując, że np. sofa się nie mieści w projektowanym układzie pokoju albo braknie miejsca na szafę. Wtedy klient kontaktując się ze mną, może otrzymać poradę, co można zrobić dalej, żeby ocalić sytuację. Nigdy nie zostawiam klientów samym sobie. Ale to w takich momentach klienci widzą, że obecność projektanta podczas całego procesu projektowego, aż po wykończenie mieszkania, pozwala im uniknąć wielu problemów i stresujących sytuacji, nie mówiąc już o czasie. Przy wyborze kompleksowej oferty tzw. pod klucz, prowadzimy projekt od A do Z. Jesteśmy od momentu pomysłu, stworzenia wraz z klientem projektu, poprzez wykonanie wraz z wykonawcą, nadzór przy realizacji, aż po efekt końcowy, związany z doborem dodatków, mebli.

Czy klienci częściej wybierają zatem ofertę samego projektu, czy chcą mieć projekt pod klucz, włącznie z wybraniem dodatków do mieszkania?

To zależy. Oczywiście często wynika to z budżetu przeznaczonego na ten cel. Jeżeli klient ma bardzo ograniczony kosztorys, wówczas wybiera sam projekt. Jeżeli może sobie pozwolić na kompleksową usługę, wybiera projekt od A do Z z całkowitym naszym nadzorem, co zawsze polecam, ponieważ pozwala nie tylko uniknąć wielu błędów na etapie realizacji, ale i minimalizuje starty i czas projektu.
Od niedawna wprowadziłam również częściowy nadzór, czyli np. projektujemy mieszkanie, następnie sprawdzamy raz w tygodniu ekipę remontową, obserwując postępy prac, ale i zgodność ze specyfikacją. To już pozwala na weryfikację, czy nie wkrada się jakiś błąd i czy projekt zmierza we właściwym kierunku.
Brak nadzoru nad realizacją bardzo często kończy się różnymi błędami i wówczas można już tylko żałować, że nie przemyślało się faktu współpracy z architektem lub projektantem na etapie wykonania projektu.
Ważna informacja dla inwestorów, jeżeli wdrażają projekt bez nadzoru ze strony projektanta, warto każdy błąd wychwycony na początku poprawić od razu. Im bardziej zaawansowane będą prace, tym koszt przeróbek i zmian będzie o wiele wyższy. Np. błędne miejsca poprowadzenia gniazdek i kabli będą potem skutkowały tym, że trzeba będzie zrywać płytki lub przestawiać meble. Dlatego tak ważne jest kontrolowanie wszystkiego na bieżąco, ponieważ potem zmiany
i poprawki są nie tylko bardziej kosztowne, ale i wydłużają realizację w czasie.

No dobrze, mamy już etap prac remontowych za sobą. Czas na dodatki. Czy pomagacie w tym procesie aranżacji?

Oczywiście. W projekcie finalny wybór lamp, krzeseł, stołów, mebli czy detali, takich jak: poduszki, koce, zasłony, staje się nieodłącznym elementem naszej pracy,
tak aby pokazać klientowi finalny efekt, który bez tych wszystkich elementów często mógłby zatracić całość naszej wizji. Pomagamy klientowi poprzez wybór
tych mebli oraz elementów dekoracyjnych, przygotowując spis produktów, ale i sklepów, w których może je zamówić. Oczywiście zawsze robimy kilka wariantów, np. krzeseł, stołów, mebli, spośród których biorąc pod uwagę różne paramenty, zarówno wizualne, ale i cenowe, klient wybiera docelowy produkt, zgodny
z początkowym kosztorysem.

Najciekawszy projekt, jaki realizowała Wasza pracownia – wyzwanie dla projektanta i architekta?

Ostatnio realizowaliśmy bardzo ciekawą inwestycję – projekt poddasza o powierzchni około 120 mkw., które z jednej strony miało być niezależnym mieszkaniem, ale jednocześnie miejscem spotkań dla wielu osób, z wydzieloną częścią telewizyjno-imprezową. W tym projekcie nie było żadnych ograniczeń, mogliśmy dobierać materiały, intensywne kolory, oryginalne dodatki, jednym słowem – mogliśmy zaaranżować sami całość.
Największą radość dają nam na pewno wnętrza mieszkalne. Na pozór niby zawsze jest tak samo, ma być kuchnia, salon, część sypialna, pracownia itp. Później każdy z tych projektów idzie w swoją, indywidualną stronę, gdzie dobieramy za każdym razem inne materiały i w różnych konfiguracjach, np. stosujemy kamień nie tylko na blaty, ale i na ściany czy podłogi. Tak samo jest z zastosowaniem drewna, które zaczyna nam towarzyszyć nie tylko na podłogach, ale i na ścianach,
w kuchni, łazience, włącznie z zastosowaniem drewnianych akcentów na sufitach we wnętrzach czy drewnianych mebli.
Do tego dochodzi projektowane przez nas oświetlenie, gdzie skupiamy się nie tylko na oświetleniu głównym, ale dużą uwagę poświęcamy tzw. oświetleniu klimatycznemu, robiąc podświetlenia półek, ścian, zasłon. Staramy się, aby nasze projekty były funkcjonalne, ale i wprowadzały przytulną atmosferę.

Jaki typ projektów wybierają Polacy? Czy dominuje jakiś określony styl, np. klasyczny, skandynawski? Jakie tendencje obserwujecie?

Bardzo różnie się to przedstawia. Każdy z naszych klientów ma inny styl. To trochę jak z ubraniami. Z mieszkaniami jest podobnie. Musi odzwierciedlać styl
i upodobania inwestora. Z naszych obserwacji takim przewijającym się trendem jest minimalizm. Mamy wiele projektów, w których ukrywamy półki, instalacje, stosujemy maksymalnie uproszczone szafki, po to aby uwydatnić, zwiększyć i uporządkować przestrzeń. Stosujemy proste bryły, proste formy, skupiamy się głównie na funkcjonalności, na pełnej prostocie wnętrza.
Styl skandynawski rzeczywiście gości często w naszych projektach: jasne, proste i przytulne wnętrza.
Mamy też bardzo dużo projektów w ramach tzw. oferty premium, gdzie klienci decydują się na klasyczne akcenty i pomysły. Poza bielami, klienci oczekują
ozdobnych, złotych elementów przy komodach, sofach, zastosowania ekskluzywnych tapet. Ale nawet przy wyborze klasycznego stylu staramy się go łączyć
z nowoczesnymi trendami.

Za Wami kilka ważnych nagród: wyróżnienie Freelanceres 3D i pierwsza nagroda w konkursie Muraspec „Ściana kluczowym elementem wnętrza publicznego”. A przed Wami? O jakiej nagrodzie marzysz?

Największym wyróżnieniem byłaby na pewno dla mnie nagroda European Property Awards – międzynarodowa nagroda w zakresie aranżacji wnętrz. To jest na pewno ten kierunek, w którym chciałabym podążać. Oczywiście po drodze jest dużo konkursów w zakresie aranżacji – od designu detali, przez projekty poszczególnych pomieszczeń, np. łazienek, aż do projektów całych wnętrz mieszkalnych czy wnętrz publicznych. To jest na pewno jakaś część mojej drogi jako projektanta. Nie tylko komercyjne realizacje są priorytetem. Konkursy to też bardzo ważna część naszego życia zawodowego. Udział w nich to nie tylko możliwość zdobycia prestiżowej nagrody, ale jest to również szansa na osobisty rozwój. Projektując na konkurs, nie mamy żadnych ograniczeń ani wytycznych, mamy pełną swobodę artystyczną. Możemy puścić wodze wyobraźni i tworzyć to, co chcemy.

A co lubisz robić w wolnym czasie, gdy już nie ma projektów nad głową?

Uwielbiam fotografować, chodzić na spacery lub jeżdżąc na wrotkach, zwiedzać daną przestrzeń. Najbardziej jednak odpoczywam, zwiedzając dane miasto
i zatrzymując daną chwilę lub obraz w obiektywie mojego aparatu. To jest coś, co daje mi wolność i pozwala się zrelaksować. Mam też w planach uruchomienie sklepu, w którym będzie można nabyć moje fotografie. Jest to moja ogromna pasja. I na ten moment chciałabym, aby pozostała w sferze mojego czasu wolnego. Jest to w planach na przyszłość. I niech na razie tak zostanie.

Sukces wymaga działania – Strefa Nieruchomości

Rozmawiała: Marta Kubacka
Zdjęcia: Wojciech Kurek
Stylizacja: Katarzyna Kozłowska – Kołodziejska

Wasza przygoda z nieruchomościami zaczęła się w 2016 r. po tym, jak przypadkiem trafiliście w internecie na film Wojtka Orzechowskiego o strategii inwestowania w nieruchomości NSIN.pl. Postanowiliście sami zacząć zarabiać w ten sposób. Czy początki były łatwe, czy trudne?

Trudne. Po sprzedaży domu postanowiliśmy połowę pieniędzy przeznaczyć na wykończenie nowego domu, a połowę zainwestować. Pierwszym pomysłem było kupno kawalerki w nowym budownictwie, a następnie wynajęcie jej. Na szczęście w porę się rozmyśliliśmy i trafiliśmy na informację o warsztatach Wojciecha Orzechowskiego.

Co warsztaty Wojciecha Orzechowskiego wniosły nowego do Waszego życia, czego dokładnie się nauczyliście?

Kiedy postanowiliśmy wziąć udział w warsztatach, mieliśmy tylko podstawową wiedzę na temat nieruchomości. Wiele osób mówiło, że warto kupować kawalerki
i mieszkania dwupokojowe na wynajem. Okazało się, że jest inna droga. Wojtek uczy, żeby w pierwszej kolejności pomnażać kapitał przez aktywność, czyli zakup
i sprzedaż nieruchomości. Dopiero kiedy mamy zbudowany kapitał, jest czas na zakup nieruchomości na własność i czerpanie pasywnych przychodów z najmu. Ogólnie mówiąc, nauczyliśmy się wszystkiego, co jest potrzebne, aby się tym zajmować.

Działanie oraz umiejętne delegowanie działania na innych to klucz do sukcesu.

Jakie inwestycje obecnie realizujecie, czym różnią się od poprzednich?

Zanim kupiliśmy pierwszą nieruchomość, obejrzeliśmy około trzydziestu mieszkań. Później, w miarę nabywania doświadczenia, transakcje przeprowadzaliśmy sprawniej. Zaczynaliśmy od małych 36–38-metrowych dwupokojowych mieszkań w blokach z płyty. Później były coraz większe mieszkania. Nasze ostatnie projekty to gotowce inwestycyjne – 5-, 6- i 7-pokojowe w różnym metrażu.

To nie są standardowe flipy, przygotowujecie te mieszkania dla inwestorów. Na czym to polega?

Gotowiec inwestycyjny to produkt skierowany do inwestorów pragnących mieć całkowicie pasywny przychód z najmu. Mechanizm jest prosty. Kupujemy mieszkanie i przygotowujemy je do wynajmu. Jednocześnie z nowym właścicielem nieruchomości podpisujemy umowę na wynajem i opiekujemy się tym mieszkaniem. Podnajmujemy pokoje kolejnym osobom, dzięki temu dochód osiągamy zarówno my, jak i właściciel nieruchomości.

Chodzi o automatyzację procesów, to jest nasz klucz do usprawnienia pracy.

Czy lepiej jest realizować jednocześnie kilka mniejszych projektów, czy jeden większy?

Każda z opcji ma swoje zalety i wady. Podczas realizacji wielu małych projektów kapitał jest zdywersyfikowany. Minusem jest spore zaangażowanie czasowe przy prowadzeniu wielu mniejszych inwestycji. Duży projekt daje większy potencjał zysku, według zasady kupowania w hurcie, remontowania w hurcie i sprzedaży lub wynajmu w detalu.

Z której metamorfozy mieszkania jesteście najbardziej dumni i dlaczego?

Jesteśmy szczególnie dumni z metamorfozy mieszkania 44 mkw., które znajduje się w samym centrum Warszawy, przy rondzie ONZ. Wyznaczyliśmy nowy układ pomieszczeń, ponieważ dotychczasowy nie był funkcjonalny i utrudniał sprzedaż dotychczasowym właścicielom. Stworzyliśmy duży salon z aneksem kuchennym oraz przestronną łazienkę. Kuchnię na wymiar oraz zabudowę w łazience wykonaliśmy samodzielnie.

Czy zazwyczaj staracie się przeprowadzać generalny remont, czy czasem stosujecie zasady home stagingu i to wystarcza?

Bardzo lubimy tworzyć piękne, funkcjonalne i nowoczesne wnętrza. Kiedy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego w wielkiej płycie lub w niskich blokach z cegły z lat pięćdziesiątych, przeprowadzamy remont generalny. Przy apartamentowcach z lat 2007–2010 analizujemy, które elementy wnętrza będą pasować do nowej koncepcji wystroju. Patrząc na koszty, nie warto meblować mieszkania. Z drugiej zaś strony takie mieszkanie łatwiej sprzedać czy wynająć.

Kiedyś powtórzyliście za Wojtkiem Orzechowskim, że sukces wymaga działania. Nadal tak myślicie?

Działanie oraz umiejętne delegowanie działania na innych to klucz do sukcesu. Jeżeli ktoś postępuje dokładnie według strategii Wojciecha Orzechowskiego,
to osiągnie zamierzony cel po pewnym czasie. My chcieliśmy przyspieszyć ten proces i musieliśmy znaleźć sposób, aby to wszystko dobrze zorganizować.

Zdradzicie, jaki to sposób?

Dla przykładu, nadzór nad ekipą remontową może pełnić architekt. Dostaje więcej pieniędzy za swoją pracę, ale my mamy więcej czasu na kolejne projekty. Podobnie z wyszukiwaniem perełek wśród nieruchomości. Jest to bardzo czasochłonne i dlatego zajmuje się tym nasza siatka pośredników nieruchomości. Chodzi o automatyzację procesów, to jest nasz klucz do usprawnienia pracy.

Ile udało Wam się najwięcej zarobić na flipach? Ile tych flipów było?

Przez pierwsze dwa lata na sześciu flipach zarobiliśmy 200 000 zł. W tym roku razem z naszymi inwestorami realizujemy projekty w formule 50/50. Od stycznia do chwili obecnej kupiliśmy już dwanaście mieszkań w Warszawie i Łodzi. Nasz planowany zysk w tym roku przekroczy wynik z dwóch poprzednich lat. Najlepszy flip wyniósł ponad 100 000 zł przy zaangażowaniu kapitału na poziomie 500 000 zł. Oprócz zysków ważne jest również tworzenie pięknych wnętrz, dawanie starym mieszkaniom nowego życia i radości ludziom, którzy będą tam mieszkać.

Negocjator musi mieć dystans.

Jak zostać dobrym negocjatorem, tak aby rozwiązywać złożone problemy i osiągać twarde rezultaty, nie wytaczając ciężkiej artylerii – mówi Renata Zarzycka-Bienias, coach ICI, mediator i negocjator, trener akredytowany, autorka wielu audiobooków, artykułów naukowych i książek, a obecnie doktorantka na kierunku Administracji i Nauk Społecznych w Wyższej Szkole Informatyki i Zarządzania (UITM) w Rzeszowie.

Continue reading

Negocjacje – krótki kurs sprzedaży w perspektywie Wojciecha Woźniczki.

Na rynku nieruchomości zawsze warto negocjować, bo przestrzeń, kiedy obie strony wygrywają, jest z reguły większa niż tylko punkt, w którym sprzedający podał cenę w ogłoszeniu – mówi Wojciech Woźniczka, trener sprzedaży i negocjacji, autor książek „Negocjuj! Czyli jak zwyciężać w codziennych sytuacjach”, „Negocjuj 2” i „Nie sprzedawaj # Pozwól kupić”.

Continue reading

Nie lubię się zatrzymywać – Strefa Nieruchomości

Rozmawiała: Aneta Nagler

W projektowaniu wnętrz kieruje się funkcjonalnością. Dba o to, aby finalny efekt był zgodny z estetycznymi rozwiązaniami i oczekiwaniami klientów. Ważne jest dla niej, aby otoczenie i wnętrza w polskich domach stały się miejscem do spędzania czasu z rodziną. Miejscem do odkrywania siebie oraz spotkań z przyjaciółmi.

O kim mowa? Poznajcie Barbarę Lew – architekta i projektanta wnętrz – prowadząca pracownię ARCHIDECK oraz Lew Architekci.

Mówi, że każdy projekt to wyzwanie. Liczy się dla niej, aby zaprojektowane otoczenie dawało ludziom wiele radości dzięki swojej estetyce i dobrze przemyślanym rozwiązaniom. Cały swój czas i energię inwestuje w poszerzanie praktyki w dziedzinie projektowania wnętrz, wizualizacji i designu. A w wolnych chwilach lubi jeździć na wrotkach i zatrzymywać chwile w obiektywie aparatu…

Jesteś waleczną osobą, sądząc po Twoim nazwisku?

Rzeczywiście, często mnie o to ludzie pytają. Moje nazwisko mam jednak po mężu, co nie zmienia faktu, że odda- je ono z pewnością mój sposób bycia. Jestem taką osobą, która lubi w życiu dużo robić. Ze znaku zodiaku jestem Skorpionem i on z pewnością bardziej oddaje mój charakter. Ciągle wyznaczam sobie nowe zadania i z roku na rok coraz szybciej się rozwijam. Dla mnie jest to o tyle niesamowite, że kiedy robię sobie podsumowanie roku, to widzę, że z każdym następnym osiągam coraz więcej i mówię sobie: „ten rok to był niesamowity”. Staram się cią- gle być na bieżąco z trendami i pozna- wać nowe obszary, co pozwala mi być coraz lepszą w tym, co robię.

Połączyliście z mężem dwa cieka- we profile studiów. Czy chodziło o połączenie Twoich studiów na ar- chitekturze z interdyscyplinarną wiedzą PJATK, łączącą obszar sztuk plastycznych, architektonicznych z nowoczesną wiedzą z pogranicza multimediów i sztuk wizualnych?

Moje studia na Wydziale Architektury Politechniki Warszawskiej to nie są typowe studia o wnętrzach, to nie jest wyłącznie artystyczny kierunek, raczej są to studia techniczne. Wprawdzie miałam zajęcia z aranżacji i projektowania wnętrz, ale przede wszystkim bardzo duży nacisk kładziony był na wiedzę z dziedziny technicznej. Takim typowym marzeniem każdego architekta, w tym moim, było dobranie się w parę z konstruktorem, żeby móc się idealnie uzupełniać podczas procesu projektowego. Ja z moim mężem byliśmy parą jeszcze przed studiami, uzupełnialiśmy się w każdej kwestii. Wybór jego studiów padł na Polsko-Japońską Akademię Technik Komputerowych i był dla mnie fajną równoważnią. Bartek wybrał studia artystyczne, co prawda nie wybrał kierunku o profilu konstruktorskim, tylko zdecydował się na grafikę komputerową. I wtedy zadaliśmy sobie pytanie, jak to połączyć, żeby wy- korzystać to w naszej wspólnej pracy i spędzać ze sobą dużo czasu. Kiedy pracuję nad projektem i aranżacją wnętrz, moja wiedza zdobyta na wydziale architektury ułatwia mi pracę z klientami. Pojawiają się bardzo często pytania, na przykład w kwestii ścian konstrukcyjnych budynku, instalacji, pionów. Dlatego ta techniczna wiedza pozwala mi na realizację każdego projektu od strony budowlanej. Z mężem świetnie się uzupełniamy pod kątem designu. Bartek skupia się na doborze detali i rozwiązywaniu szczegółów. Jest świetnym wizualizatorem. Doskonale wie, w jakim odcieniu dobrać podłogę czy farby, by najlepiej odzwierciedlić ideę projektowanego wnętrza. Jego artystyczne wyczucie kolorów, dodatków pozwala nam stworzyć doskonały projekt.

Czujesz się dziś bardziej architektem czy projektantem wnętrz, a może łączysz oba zawody w jednym, myśląc o projekcie dla klienta?

Obecnie jestem bardziej projektantem wnętrz. Na początku przeważała u mnie wiedza techniczna, pozyskana na architekturze. Jednak im dłużej, z biegiem lat projektuję wnętrza, to mogę zdecydowanie powiedzieć, że praktyka jest najlepszym mistrzem. Od lat pracuję we wnętrzach, co nie zmienia faktu, że dalej pracując z klientem czerpię garściami z mojej technicznej wiedzy, szczególnie na poziomie wdrażania projektu. Moje doświadczenie

w tym zakresie nie ogranicza się tylko do projektu, doboru materiałów, wizyt u klienta, ale bardzo często dotyczy nadzoru całego procesu realizacji. Moja wiedza z zakresu architektury przydaje się zatem w dalszym ciągu. Podczas prac ekipy remontowej potrafię wytłumaczyć, dlaczego i gdzie trzeba prze- sunąć np. ściankę działową, czy i na ile można wysunąć wentylację. Ponadto moja rola to również łączenie wiedzy z zakresu kompozycji z umiejętnością wyobraźni przestrzennej. Niektórzy klienci oczekują otwartej powierzchni, inni wolą więcej pomieszczeń o mniejszej powierzchni. Każdy klient jest inny i ma inne potrzeby. Moją rolą jest tak zaprojektować dla nich przestrzeń, aby odpowiadała na ich potrzeby, była funkcjonalna.

Opowiedz o pracy z Waszym klientem? Jesteście na każdym etapie projektu? Czy raczej klienci wolą dostać pomysł, wizualizację i dopiero wtedy następują ustalenia? A może sami przychodzą z własnym moodboardem i oczekują właśnie takich realizacji?

Czasami w projektach indywidualnych klienci przychodzą z własnymi

pomysłami, mają całe tablice zapisanych inspiracji. Wówczas pracujemy na konkretnym pomyśle, wprowadzając jedynie zmiany w kontekście wielkości powierzchni, doboru materiałów, kolorów.

Kiedy klient nie ma własnych pomysłów, mam przygotowaną propozycję różnych wariantów wnętrz. Najczęściej po godzinie wspólnych rozmów i przeglądania inspiracji, klient wybiera ten własny, wymarzony projekt. Wcześniej sam przeglądając zdjęcia nie widzi pomysłu na swoje mieszkanie. Oglądając z projektantem, otrzymuje wskazówki,

jaki kolor do jakiego wnętrza można dobrać, jak uzyskać dany efekt czy zapewnić funkcjonalność wnętrza. Wte- dy łatwiej jest mu podjąć decyzję.

A jak wygląda proces realizacji projektu? Zaczyna się etap wykonania prac i nagle ekipa remontowa psuje Wasz projekt lub stwierdza, że się nie da. Co wtedy? Pomagacie rozwiązać problem, jesteście z klientem aż do momentu namacalnego efektu?

Już na początku klient może sobie wybrać, czy sam realizuje projekt, czy decyduje się na kompleksową ofertę pod klucz. W pierwszym wariancie, mimo że klient dostaje tylko projekt, zawsze może do mnie zadzwonić, żeby skonsultować etap remontowy, np. wykonawca nie popatrzył dokładnie na projekt i położył płytki w niewłaściwym kolorze na podłodze, a zgodnie z projektem miały być zamontowane na ścianie, czy przesunął ściankę o 15 cm, powodując, że np. sofa się nie mieści w projektowanym układzie pokoju albo braknie miejsca na szafę. Wtedy klient kontaktując się ze mną, może otrzymać poradę, co można zrobić dalej, żeby ocalić sytuację. Nigdy nie zostawiam klientów samym sobie. Ale to w takich momentach klienci widzą, że obecność projektanta podczas całego procesu projektowego, aż po wykończenie mieszkania, pozwala im uniknąć wielu problemów i stresujących sytuacji, nie mówiąc już o czasie.

Przy wyborze kompleksowej oferty tzw. pod klucz, prowadzimy projekt od A do Z. Jesteśmy od momentu pomysłu, stworzenia wraz z klientem projektu, poprzez wykonanie wraz z wykonawcą, nadzór przy realizacji, aż po efekt końcowy, związany z doborem dodatków, mebli.

Czy klienci częściej wybierają zatem ofertę samego projektu, czy chcą mieć projekt pod klucz, włącznie z wybraniem dodatków do mieszkania?

To zależy. Oczywiście często wynika to z budżetu przeznaczonego na ten cel. Jeżeli klient ma bardzo ograniczony kosztorys, wówczas wybiera sam projekt. Jeżeli może sobie pozwolić na kompleksową usługę, wybiera projekt od A do Z z całkowitym naszym nadzorem, co zawsze polecam, ponieważ pozwala nie tylko uniknąć wielu błędów na etapie realizacji, ale i minimalizuje starty i czas projektu.

Od niedawna wprowadziłam również częściowy nadzór, czyli np. projektu- jemy mieszkanie, następnie sprawdzamy raz w tygodniu ekipę remontową, obserwując postępy prac, ale i zgodność ze specyfikacją. To już pozwala na weryfikację, czy nie wkrada się jakiś błąd i czy projekt zmierza we właściwym kierunku.

Brak nadzoru nad realizacją bardzo często kończy się różnymi błędami i wówczas można już tylko żałować, że nie przemyślało się faktu współpracy z architektem lub projektantem na etapie wykonania projektu.

Ważna informacja dla inwestorów, jeżeli wdrażają projekt bez nadzoru ze strony projektanta, warto każdy błąd wychwycony na początku po- prawić od razu. Im bardziej zaawansowane będą prace, tym koszt przeróbek i zmian będzie o wiele wyższy. Np. błędne miejsca poprowadzenia gniazdek i kabli będą potem skutkowały tym, że trzeba będzie zrywać płytki lub przestawiać meble. Dlatego tak ważne jest kontrolowanie wszystkiego na bieżąco, ponieważ potem zmiany i poprawki są nie tylko bar- dziej kosztowne, ale i wydłużają realizację w czasie.

No dobrze, mamy już etap prac remontowych za sobą. Czas na dodatki. Czy pomagacie w tym procesie aranżacji?

Oczywiście. W projekcie finalny wybór lamp, krzeseł, stołów, mebli czy detali, takich jak: poduszki, koce, zasłony, staje się nieodłącznym elementem naszej pracy, tak aby pokazać klientowi finalny efekt, który bez tych wszystkich elementów czę- sto mógłby zatracić całość naszej wizji. Pomagamy klientowi poprzez wybór tych mebli oraz elementów dekoracyjnych, przygotowując spis produktów, ale i sklepów, w których może je zamówić. Oczywiście zawsze robimy kilka wariantów, np. krzeseł, stołów, mebli, spośród których biorąc pod uwagę różne paramenty, zarówno wizualne, ale i cenowe, klient wybiera docelowy produkt, zgodny z początkowym kosztorysem.

Najciekawszy projekt, jaki realizowała Wasza pracownia – wyzwanie dla projektanta i architekta?

Ostatnio realizowaliśmy bardzo cie- kawą inwestycję – projekt poddasza o powierzchni około 120 mkw. , które z jednej strony miało być niezależnym mieszkaniem, ale jednocześnie miejscem spotkań dla wielu osób, z wy- dzieloną częścią telewizyjno-imprezową. W tym projekcie nie było żadnych ograniczeń, mogliśmy dobierać materiały, intensywne kolory, oryginalne dodatki, jednym słowem – mogliśmy zaaranżować sami całość. Największą radość dają nam na pewno wnętrza mieszkalne. Na pozór niby zawsze jest tak samo, ma być kuchnia, salon, część sypialna, pracownia itp. Później każdy z tych projektów idzie w swoją, indywidualną stronę, gdzie dobieramy za każdym razem inne materiały i w różnych konfiguracjach, np. stosujemy kamień nie tylko na blaty, ale i na ściany czy podłogi. Tak samo jest z zastosowaniem drewna, które zaczyna nam towarzyszyć nie tylko na podłogach, ale i na ścianach, w kuchni, łazience, włącznie z zastosowaniem drewnianych akcentów na sufitach we wnętrzach czy drewnianych mebli.

Do tego dochodzi projektowane przez nas oświetlenie, gdzie skupiamy się nie tylko na oświetleniu głównym, ale dużą uwagę poświęcamy tzw. oświetleniu klimatycznemu, robiąc podświetlenia półek, ścian, zasłon. Staramy się, aby nasze projekty były funkcjonalne, ale i wprowadzały przytulną atmosferę.

Jaki typ projektów wybierają Polacy? Czy dominuje jakiś określony styl, np. klasyczny, skandynawski? Jakie tendencje obserwujecie?

Bardzo różnie się to przedstawia. Każdy z naszych klientów ma inny styl. To trochę jak z ubraniami. Z mieszkaniami jest podobnie. Musi odzwierciedlać styl i upodobania inwestora. Z naszych obserwacji takim przewijającym się trendem jest minimalizm. Mamy wiele projektów, w których ukrywamy półki, instalacje, stosujemy maksymalnie uproszczone szafki, po to aby uwydatnić, zwiększyć i uporządkować przestrzeń. Stosujemy proste bryły, proste formy, skupiamy się głównie na funkcjonalności, na pełnej prostocie wnętrza.

Styl skandynawski rzeczywiście gości często w naszych projektach: jasne, proste i przytulne wnętrza.
Mamy też bardzo dużo projektów w ramach tzw. oferty premium, gdzie klienci decydują się na klasyczne akcenty i pomysły. Poza bielami, klienci oczekują ozdobnych, złotych elementów przy komodach, sofach, zastosowania ekskluzywnych tapet. Ale nawet przy wy- borze klasycznego stylu staramy się go łączyć z nowoczesnymi trendami.

Za Wami kilka ważnych nagród: wyróżnienie Freelanceres 3D i pierwsza nagroda w konkursie Muraspec „Ściana kluczowym elementem wnętrza publicznego”. A przed Wami? O jakiej nagrodzie marzysz?

Największym wyróżnieniem byłaby na pewno dla mnie nagroda European Property Awards – międzynarodowa nagroda w zakresie aranżacji wnętrz. To jest na pewno ten kierunek, w którym chciałabym podążać. Oczywiście po drodze jest dużo konkursów w zakresie aranżacji – od designu detali, przez projekty poszczególnych pomieszczeń, np. łazienek, aż do projektów całych wnętrz mieszkalnych czy wnętrz publicznych. To jest na pewno jakaś część mojej drogi jako projektanta. Nie tylko komercyjne realizacje są priorytetem. Konkursy to też bardzo ważna część naszego życia zawodowego. Udział w nich to nie tylko możliwość zdobycia prestiżowej nagrody, ale jest to również szansa na osobisty rozwój. Projektując na konkurs, nie mamy żadnych ograniczeń ani wytycznych, mamy pełną swobodę artystyczną. Możemy puścić wodze wyobraźni i tworzyć to, co chcemy.

A co lubisz robić w wolnym czasie, gdy już nie ma projektów nad głową?

Uwielbiam fotografować, chodzić na spacery lub jeżdżąc na wrotkach, zwiedzać daną przestrzeń. Najbardziej jednak odpoczywam, zwiedzając dane miasto i zatrzymując daną chwilę lub obraz w obiektywie mojego aparatu. To jest coś, co daje mi wolność i pozwala się zrelaksować. Mam też w planach uruchomienie sklepu, w którym będzie można nabyć moje fotografie. Jest to moja ogromna pasja. I na ten moment chciałabym, aby pozostała w sferze mojego czasu wolnego. Jest to w planach na przyszłość. I niech na razie tak zostanie.

Porady prawne – Strefa Nieruchomości

Autor: Michał Przybysz

Przepisy prawne w zakresie nieruchomości mogą przyprawić o ból głowy niejednego inwestora. Dlatego wraz z Kancelarią Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna chcemy Wam wyjaśnić zawiłe i skomplikowane sytuacje. Co zrobić, gdy chcemy wprowadzić nieruchomość do spółki z o.o., spółki komandytowej? A gdy zakładamy spółkę, ale jeszcze nasza firma nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT, czy będziemy mogli odzyskać VAT, czy nie?

1. Jakie jest prawo do odliczenia podatku VAT od zakupów dokonanych przed zarejestrowaniem przedsiębiorcy jako czynnego podatnika VAT?

ISTOTA PROBLEMU

Problem odliczenia podatku od towarów i usług (dalej: VAT) od zakupów dokonanych przed zarejestrowaniem jako czynny podatnik VAT jest zagadnieniem budzącym wątpliwości podatników i stale obecnym w obrocie prawnym.
Z taką sytuacją mamy do czynienia m.in. wtedy, gdy nieruchomość nabywana jest przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w organizacji, tj. taką, która dopiero została zawiązana i nie została jeszcze oficjalnie zarejestrowana w Krajowym Rejestrze Sądowym (dalej: KRS) przez sąd rejestrowy. Zanim spółka zostanie zarejestrowana w rejestrze przedsiębiorców oraz otrzyma NIP, na podstawie którego będzie mogła wystąpić z wnioskiem o zarejestrowanie w VAT, musi upłynąć co najmniej kilka dni.
Innym aspektem tego problemu są podatnicy zarejestrowani w KRS, którzy często dopiero po dokonaniu pewnej inwestycji stwierdzają, iż chcieliby mieć prawo do dokonania odliczenia podatku naliczonego.
Wszystko to wiąże się z prawem podatnika do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego od otrzymanych faktur zakupowych. W praktyce jednak często powstają wątpliwości dotyczące tego, jak należy postępować w sytuacji, gdy nie nastąpiła jeszcze formalna rejestracja dla celów podatku VAT poprzez złożenie
w urzędzie skarbowym druku VAT-R.

ODLICZENIE VAT OD ZAKUPÓW SPRZED REJESTRACJI ORAZ OBOWIĄZEK POSIADANIA STATUSU CZYNNEGO PODATNIKA VAT

Przez długi czas niektóre urzędy skarbowe stały na stanowisku, iż podatnikowi nie przysługuje odliczenie VAT naliczonego przed rejestracją. Dopiero po licznych orzeczeniach sądowych organy podatkowe ukształtowały jednolite stanowisko w tej kwestii, uzależniając jednak takie uprawnienie podatnika od spełnienia dodatkowych przesłanek formalnych. Obecnie najważniejszą z nich jest obowiązek podatnika do posiadania statusu czynnego podatnika VAT z chwilą wykazania odliczenia (czyli złożenia deklaracji VAT). Podstawowym warunkiem do skorzystania z możliwości do odliczenia podatku VAT jest spełnienie przesłanek wskazanych w art. 86 ust. 1 Ustawy o podatku od towarów i usług. Z przepisu wynika, że podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia VAT od zakupów towarów
i usług wykorzystywanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Brak jest w tym oraz innych przepisach ograniczenia, zgodnie z którym wyłączeniu podlegałyby zakupy dokonane przed rejestracją podatnika VAT, a tym samym należy stwierdzić, iż brak rejestracji przed zakupem nie wyłącza prawa podatnika do odliczenia VAT.

ODLICZENIE VAT OD NABYCIA TOWARÓW LUB USŁUG PRZED REJESTRACJĄ A PRAKTYKA

Przykład: 1 kwietnia 2018 roku zawarto umowę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Od dnia zawiązania spółki do 1 października 2018 roku nabywała ona towary i usługi, które były niezbędne do prowadzenia przez nią działalności gospodarczej. Jednakże spółka zdecydowała się złożyć do urzędu skarbowego VAT-R dopiero 2 października, kiedy rzeczywiście zaczyna prowadzić swoją działalność gospodarczą.
W takiej sytuacji spółka ma prawo do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony wynikający z faktur zakupowych.
Uzasadnia to fakt, iż obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, jednakże przepisy nie uzależniają prawa do odliczenia podatku VAT od posiadania statusu podatnika VAT czynnego już w chwili otrzymywania faktury.
Inaczej byłoby jednak w sytuacji, gdyby podatnik w ogóle nie został zarejestrowany jako podatnik VAT, a mimo to chciał skorzystać z prawa do odliczenia, gdyż
prawo do odliczenia przysługuje wyłącznie zarejestrowanym podatnikom.

INNE WARUNKI FORMALNE DO SKORZYSTANIA Z PRAWA DO ODLICZENIA PODATKU

W najnowszych interpretacjach podatkowych oraz wyrokach wskazuje się, iż prawo do odliczenia podatku naliczonego przez podatnika dokonującego zakupów jeszcze przed rejestracją jako podatnika VAT uzależnione jest od spełnienia dodatkowych warunków formalnych. Wskazuje się, iż w celu realizacji przysługującego podatnikowi prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktury zakupu np. nieruchomości, podatnik powinien dokonać m.in. zgłoszenia lub aktualizacji zgłoszenia VAT-R (jeśli już był zarejestrowany), wskazując w nim jako datę rozpoczęcia działalności dzień dokonania zakupu i okres, za jaki będzie składana pierwsza deklaracja podatkowa. Dodatkowo podatnik powinien złożyć deklarację podatkową za właściwy okres oraz zadbać o to, by dokumenty potwierdzające zakup były prawidłowe (przykładowo: organy uznają, iż podatnik nie ma prawa do odliczenia w sytuacji, gdy faktura dokumentująca nabycie tych towarów jest wystawiona na inny podmiot, np. wspólników spółki).
Zgodnie z art. 86 Ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym
w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Jeżeli jednak podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w określonym terminie, to może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej składanej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych. Jeśli jednak podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i w tym terminie, to może on obniżyć kwotę podatku należnego przez dokonanie korekty deklaracji podatkowej za okres, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, nie później jednak niż w ciągu pięciu lat licząc od początku roku, w którym powstało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.

2. Kupuję nieruchomość wartą 1 mln zł. Kolejnym krokiem jest wycena u rzeczoznawcy, który mówi, że jest ona warta 1,5 mln zł. Chciałbym nieruchomość wnieść aportem do sp. z o.o. spółki komandytowej. Czy zapłacę wówczas PCC? Następnie chciałbym znaleźć kupca i sprzedać za 1,5 mln zł. Czy w takiej sytuacji nie zapłacę podatku dochodowego? Czy możliwa jest taka konstrukcja?

Michał Przybysz:
Przywołane przez Pana zagadnienie jest bardzo złożone. Niestety konstrukcja, zgodnie z którą udałoby się całkowicie uniknąć opodatkowania od takich transakcji, nie jest możliwa.
Zaczynając od początku przedstawionego przez Pana stanu faktycznego, rozumiem, iż chciałby Pan nabyć nieruchomość do swojego majątku prywatnego – tj. niezwiązanego z działalnością gospodarczą. W takim razie przy zakupie nieruchomości musiałby Pan zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości 2 proc. rynkowej wartości nieruchomości, w sytuacji, gdy wskazana transakcja nie podlegałaby podatkowi VAT. Skoro kupi Pan nieruchomość za 1 mln złotych mimo iż rynkowa wartość nieruchomości wynosi 1,5 mln, to należy mieć na uwadze fakt, iż urząd skarbowy może zakwestionować niższą z tych wartości, wskazaną jako podstawę opodatkowania, oraz wezwać podatnika do jej podwyższenia.

PODATEK PIT

W zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych w Pana przypadku zastosowanie znajdzie regulacja, zgodnie z którą w przypadku wspólnika będącego osobą fizyczną, który wnosi wkład niepieniężny do spółki komandytowej, powstanie przychód z tytułu dokonania tej czynności, który jednak będzie zwolniony
z opodatkowania, stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 50b Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Należy jednak pamiętać, iż w momencie sprzedaży wskazanej nieruchomości, która byłaby przedmiotem aportu, po stronie wspólników powstanie obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego. W zależności od tego, do jakiego aktywa będzie przyporządkowana dana nieruchomość, opodatkowanie będzie wyglądało w następujący sposób:

  • dochodem do opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości stanowiących środki trwałe będzie (ustalona w stosunku do udziału wnioskodawcy w spółce) różnica pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych, powiększona o ewentualne odpisy amortyzacyjne;
  • dochodem ze sprzedaży nieruchomości stanowiących w spółce komandytowej towary handlowe będzie (ustalona w stosunku do udziału wnioskodawcy
    w spółce) różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością wynikającą z ksiąg spółki komandytowej ustalona na dzień wniesienia wkładu (nie większa niż wartość rynkowa wkładu na dzień wniesienia).

Z uwagi na fakt, iż z góry planuje Pan sprzedaż nieruchomości, nieruchomość najprawdopodobniej stanowiłaby towar handlowy. A zatem przyjmując ostatecznie uproszczenie, iż wartość ustalona na dzień wkładu wynosiłaby 1 000 000 złotych, zaś ze sprzedaży nieruchomości uzyskałby Pan 1 500 000 złotych, opodatkowaniu podlegałaby różnica wskazanych wartości.

PODATEK VAT

Może się okazać, iż po Pana stronie powstanie obowiązek zapłaty podatku VAT już w momencie wnoszenia aportu do spółki. Jest tak, gdyż wniesienie wkładu
przez wspólnika traktowane może być jako dostawa towarów bądź odpłatne świadczenie usług. Organy podatkowe mogą bowiem uznać, iż wniesienie wkładu do spółki osobowej stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT i skutkuje koniecznością opodatkowania tej czynności podatkiem VAT. Z takim przypadkiem możemy mieć do czynienia zwłaszcza w sytuacji, gdy jednym z zakładających bądź przystępujących do spółki osobowej będzie przedsiębiorca. Organy uznają bowiem, że wniesienie wkładu następuje w ramach działalności gospodarczej (ponieważ już przy zakupie nieruchomości planowana jest jej sprzedaż z zamiarem osiągnięcia zysku) i wiąże się z koniecznością opodatkowania takiej czynności.
Wydaje się iż podobny stan faktyczny został opisany w następującej indywidualnej interpretacji prawa podatkowego wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej
w Poznaniu w dniu 30 grudnia 2015 r., sygn. ILPP1/4512-1-763/15-4/UG, w której to organ wskazał, że:
,,[…] wnioskodawca nie wykorzystał gruntu do potrzeb osobistych, lecz nabył go i podjął konkretne działania inwestycyjne, które wykraczają poza zwykłe prawo rozporządzania prywatną własnością. Powyższe okoliczności nie mogą świadczyć o wyłącznym działaniu zainteresowanego zmierzającym do wykonywania jedynie prawa własności majątku osobistego w celu wykorzystania na potrzeby prywatne i dowodzą, że została wypełniona definicja prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a wnioskodawca działa jako podatnik VAT”.

PODATEK PCC

Jeśli zostałby zapłacony od wskazanej transakcji podatek VAT, to nie wystąpiłby obowiązek zapłaty podatku PCC. Jednakże w przeciwnym razie należy pamiętać, iż wniesienie wkładu niepieniężnego do spółki wiąże się z opodatkowaniem tym podatkiem. W tym zakresie wspólnicy zobowiązani są do zapłaty podatku wg stawki 0,5 proc. (art. 7 ust. 1 pkt. 9 Ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), zaś podstawą opodatkowania będzie co do zasady wartość wkładu określona w umowie spółki (art. 6 ust. 1 pkt 8) lit. a).

Strategie wyboru OFERTY KREDYTOWEJ – Strefa Nieruchomości

Autorzy: Katarzyna Wojaczek, Piotr Sakiewicz

Strategie wyboru OFERTY KREDYTOWEJ

Bogaty wachlarz ofert kredytowych należy dopasować indywidualnie do potrzeb kredytobiorcy. Warto uwzględnić różne czynniki, które determinują wybór odpowiedniego finansowania. 

A zatem, jaką ofertę wybrać, kupując nieruchomość na własne potrzeby? Czym się kierować, kiedy zakup i finansowanie nieruchomości jest związane z szybką sprzedażą flipa? A co, gdy chcemy się posiłkować kredytem, gdy naszym celem jest mieszkanie na wynajem. Odpowiemy na te pytania, które nurtują naszych czytelników, w materiale przygotowanym we współpracy z Piotrem Sakiewiczem, dyrektorem zarządzającym POWER HOLDING Sp. z o.o..

ZAKUP NIERUCHOMOŚCI NA WŁASNE POTRZEBY

Osoby planujące tego typu inwestycje winny wybierać oferty, które mają najniższy całkowity koszt kredytu. Ten parametr obejmuje zbiór wszystkich kosztów pojawiających się w momencie wnioskowania, uruchamiania, spłaty i zakończenia spłaty kredytu (oprocentowanie zmienne). Przeważającym czynnikiem, który wpływa na koszt całkowity, jest oprocentowanie kredytu. 

Składają się na nie dwa elementy:

  1. WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate) – stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom– stawka ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej; jest to parametr zmienny oprocentowania, aktualizowany przez banki zazwyczaj co trzy lub sześć miesięcy;
  2. marża banku – stały element oprocentowania, różny w zależności od wyboru oferty banku, naszego wkładu własnego oraz innych czynników.

Istnieje także forma oprocentowania stałego. Wówczas bank gwarantuje nam oprocentowanie na stałym, niezmiennym poziomie przez okres np. pięciu lat. Jest to opcja wybierana bardzo rzadko. Wielkość oprocentowania stałego jest wyższa, ale jakakolwiek zmiana WIBOR nie wpływa na zmianę oprocentowania. W sytuacji zmiany WIBOR nie jesteśmy narażeni na zmianę oprocentowania. 

PLANOWANIE WCZEŚNIEJSZEJ SPŁATY KREDYTU

Jeśli spodziewamy się na przykład środków ze sprzedaży innej nieruchomości albo z darowizny czy spadku itd., wówczas powinniśmy wziąć pod uwagę możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Zgodnie z nową ustawą o kredycie hipotecznym banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę tylko przez pierwsze trzy lata od zaciągnięcia kredytu.

INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI NA WYNAJEM

W tym wypadku zalecany normatywny okres spłaty kredytu to 30 lat. Z czego wynika taki okres?
Nasza stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału, czyli ROE, jest wówczas największa, ponieważ rata kredytu rozłożona w czasie jest w tym wypadku najniższa. Kwota czynszu, za jaką najmujemy mieszkanie, pomniejszona o wysokość raty kredytu wyznacza nasz miesięczny zysk – czyli to, co zostaje w portfelu. Jeśli zsumujemy nadwyżki miesięczne w skali roku i podzielimy to przez zainwestowany kapitał (wkład własny), otrzymamy stopę zwrotu z naszego wkładu własnego w kredyt. Im mniejszy wkład własny, tym wyższa stopa zwrotu.

ZAKUP I FINANSOWANIE NIERUCHOMOŚCI POD DZIAŁALNOŚĆ ZWIĄZANĄ Z OBROTEM NIERUCHOMOŚCIAMI (FLIPY)

Gdy decydujemy się na tego typu strategię, wówczas priorytetem inwestora będą jak najniższe koszty kredytu, rozpatrywane w krótkim okresie czasu – zazwyczaj od 3 do 12 miesięcy. Jest to czas potrzebny na zakup, remont i dalszą odsprzedaż nieruchomości. Zatem kredyt zaciągamy na 30 lat dla uzyskania lepszej płynności finansowej w trakcie spłaty (niższe raty kapitałowo-odsetkowe) oraz uzyskania lepszej zdolności kredytowej. W przypadku tej strategii inwestycyjnej będziemy dbać o jak najniższe koszty wejścia i wyjścia z kredytu – koszty okołokredytowe. To one będą stanowiły główne koszty naszego kredytu, w przedziale 0–6 proc.

W skład kosztów okołokredytowych wchodzą:

  • prowizja za udzielenie kredytu (jednorazowa opłata dla banku za udzielenie kredytu, 0–5 proc. w zależności od rodzaju kredytu i oferty banku),
  • ubezpieczenie niskiego wkładu (jeśli wkład własny jest mniejszy niż 20 proc. wartości zabezpieczenia),
  • ubezpieczenie pomostowe (do czasu prawomocnego wpisu hipoteki na rzecz danego banku, zwykle oscyluje w okolicy 1 proc., występuje w przypadku kredytów zabezpieczonych),
  • ubezpieczenie na życie (dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu dla banku, a także dodatkowy koszt dla kredytobiorcy; jest płatne z góry za okres kilku lat, na przykład dwóch czy czterech, lub miesięcznie z ratą kredytu – w zależności od banku; w przypadku płatności za kilka lat z góry często jest możliwe jego kredytowanie),
  • ubezpieczenie od utraty pracy i hospitalizacji (dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu dla banku, a także dodatkowy koszt dla kredytobiorcy; płatne z góry za okres na przykład czterech lat lub miesięcznie z ratą kredytu – w zależności od banku; w przypadku płatności za kilka lat z góry często jest możliwe jego kredytowanie),
  • ubezpieczenie nieruchomości (obligatoryjne w przypadku kredytów zabezpieczonych hipoteką – cesja praw z polisy od ognia i innych zdarzeń losowych na bank),
  • inne ubezpieczenia (na przykład przy kredytach firmowych),
  • prowizja za wcześniejszą spłatę (jednorazowa prowizja za przedterminową spłatę kredytu – w przypadku spłaty przed upływem trzech lat od uruchomienia kredytu).

Rynek pierwotny OCZAMI INWESTORA – Strefa Nieruchomości

Autorzy: Maciej Welman, Patryk Sołtysiak

Czy warto obracać mieszkaniami zakupionymi od dewelopera? Czy rynek pierwotny może być rentowny? Czy może jednak ceny są zbyt wysokie, a czas oczekiwania na mieszkania sprawi, że kapitał będzie zbyt długo zamrożony? Takie pytania często rodzą się w momencie, gdy spoglądamy na rynek pierwotny przechodząc obok budowanych inwestycji.

Wyższa cena i czas oczekiwania na mieszkanie to jest fakt i tego uniknąć się nie da! Rynek pierwotny ma jednak wiele zalet nad którymi warto się pochylić
i zastanowić czy mogą one mieć znaczenie dla inwestora w momencie lokowania kapitału.

BEZPIECZEŃSTWO TRANSAKCJI

Dnia 29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa deweloperska, aby uregulować zasady, na jakich zawierane są umowy deweloperskie oraz chronić prawa nabywców w przypadku upadłości przedsiębiorcy lub innych sytuacji losowych. Nałożyła bowiem obowiązek zakładania przez deweloperów rachunków powierniczych, dzięki czemu środki gromadzone są na koncie chronionym przez bank, a do dewelopera trafiają dopiero po zakończonej inwestycji (rachunek powierniczy zamknięty) lub zgodnie z postępem wykonanych prac budowlanych wypłacane są deweloperowi transzami (rachunek powierniczy otwarty).
W przypadku upadłości dewelopera pieniądze trzymane są na bezpiecznym koncie bankowym.

GWARANCJA TRANSAKCJI

Na rynku wtórnym zdarzają się przypadki, w których inwestor po ustaleniu warunków transakcji odnośnie ceny ze stroną sprzedającą mieszkanie, umawia się jednocześnie na umowę przedwstępną. Następnie okazuje się, że strona sprzedająca, w międzyczasie, kontynuowała proces sprzedaży mieszkania. W momencie kiedy dochodzi do terminu umowy przedwstępnej inwestor dowiaduje się o innym kliencie, który jest zainteresowany zakupem mieszkania o wyższej cenie
i w tym momencie rozpoczynała się licytacja.
Na rynku pierwotnym takie przypadki się nie zdarzają. Deweloper ustala strategię sprzedaży co do wysokości ceny i systemu zakupu mieszkań. W przypadku gdy zostaną wynegocjowane warunki transakcji przez inwestora to znaczy, że deweloper na nie przystał i nie ulegną one zmianie w późniejszym czasie!

NIEWIELKI WKŁAD WŁASNY

Procedura sprzedaży mieszkań umożliwia zakup mieszkania poprzez wykorzystanie kredytu hipotecznego. Żeby inwestycja była rentowna w przypadku zakupu mieszkania, na które inwestor musi jeszcze poczekać (na przykład 6 miesięcy), należy wynegocjować z deweloperem odpowiedni harmonogram płatności
w systemie na przykład 10/90. Oznacza to, że 10% środków (wkład własny) wpłacamy przy podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałe 90 % (środki zaciągnięte z kredytu) dopiero przy zakończeniu inwestycji przed odbiorem mieszkania. Pozwala to na zmniejszenie kosztów kredytowych, jakimi są odsetki przy miesięcznych opłatach.

NOWOCZESNE BUDOWNICTWO

Rynek wtórny niestety się nie zmieni, to co powstało już zostanie i znacznych różnic wizualnych w bryle nie będzie po ewentualnej renowacji. Rynek pierwotny natomiast potrafi zaskoczyć wraz z każdą nową inwestycją podążając za trendami zmieniającej się rzeczywistości. Rynek pierwotny z biegiem czasu będzie ułatwiać życie mieszkańcom. Sprawia, że czują się bezpiecznie na zamkniętych, funkcjonalnych osiedlach, z atrakcyjnym częściami wspólnymi i układami pomieszczeń.

RĘKOJMIA DEWELOPERA

Może stanowić podstawę dochodzenia roszczeń od dewelopera w przypadku wad nieruchomości, a w odróżnieniu od gwarancji możemy skorzystać z uprawnień
z niej wynikających zawsze, niezależnie od stanowiska i dobrej woli dewelopera. Obowiązuje przez okres 5 lat od dnia, w którym mieszkanie zostało przekazane nabywcy przez sprzedającego.

Rynek pierwotny ma jednak wiele zalet nad którymi warto się pochylić i zastanowić czy mogą one mieć znaczenie dla inwestora w momencie lokowania kapitału.

WYSOKA CENA

Faktycznie mieszkania z rynku pierwotnego w standardzie deweloperskim mają relatywnie wysoką cenę. Biorąc pod uwagę fakt, że rozpoczynając pracę wykończeniowe na mieszkaniu inwestor nie musi planować wymiany instalacji hydraulicznej, elektrycznej, wymiany okien, grzejników, drzwi zewnętrznych, wykonania wylewek, prostowania ścian, bo na „dzień dobry” ma to zrobione! A co jeśli znajdzie mieszkanie w standardzie deweloperskim po cenie rynkowej mieszkania używanego, lub niższej ? Takie nie są wyjątkiem, można jest powtarzalnie wyszukiwać.

W GRĘ WCHODZI OCZEKIWANIE NA MIESZKANIE

Mając do dyspozycji stosunkowo niewielki kapitał i zdolność kredytową można znaleźć mieszkanie gotowe do obioru w atrakcyjnej cenie i zaplanować cały rok inwestycyjny. Ideą inwestowania na rynku pierwotnym jest to aby mieszkanie czekało na inwestora, a nie inwestor czekał na mieszkanie.

Patryk Sołtysiak

Z wykształcenia jestem chemikiem oraz towaroznawcą, lecz w rzeczywistości lepiej czuję się w roli inwestora i negocjatora. W 2014 roku przeszedłem Warsztaty Inwestowania W Nieruchomości pod patronatem Wojciecha Orzechowskiego. Specjalizuję się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości – pozwala mi to spełniać moje marzenia i jednocześnie pomagać innym znaleźć sposób na lepsze życie.

Maciej Welman

Jestem inwestorem, deweloperem, doradcą kredytowym i… pasjonatem motoryzacji. Ukończyłem studia na kierunkach zarządzanie i marketing. Każdego dnia zagłębiam się w dziedzinie nieruchomości i szukam niestandardowych koncepcji inwestycyjnych. Od 4 lat obracam mieszkaniami na rynku pierwotnym z dużym powodzeniem.

Kreacja nowej rzeczywistości – Strefa Nieruchomości

Rozmawiała: Marta Kubacka

Kreacja nowej rzeczywistości

Tomasz Góra poznał tajniki rynku nieruchomości i w tym obszarze czuje się najlepiej. Wraz z rentierem Wojciechem Orzechowskim z powodzeniem realizuje projekty na najwyższym poziomie. Obecnie przygotowuje trzy ogromne inwestycje, które z pewnością wpiszą się w historię Łodzi. Wizualizacje zachwycają nowatorskim podejściem do kreowania architektonicznej przyszłości miasta.

Miniakademik to nowatorski projekt budowy bloku, w którym znajdzie się 45 mieszkań oraz lokale usługowe. Nieruchomość ta nie będzie dostępna dla klientów indywidualnych, ponieważ jest przygotowywana jako obiekt do wynajmu długoterminowego. Skąd ten pomysł?

Zauważyliśmy, że występuje popyt na tego typu lokale. Mamy w Łodzi dużą grupę studentów oraz pracowników relokowanych i ekspatów, poszukujących mieszkań na wynajem w dobrym standardzie. Konstrukcja budynku będzie nowoczesna, ale nawiązująca do zabudowy pobliskich kamienic czynszowych. Klient kupi budynek z wynajętymi mieszkaniami, podpisanymi umowami najmu oraz wynajętymi powierzchniami komercyjnymi. Założenie biznesowe jest takie, że oddamy klientowi nieruchomość wraz z komercyjnymi powierzchniami, która będzie miała swoje dochody. To ważne, bo oprócz samej wartości przekazujemy prosperujący biznes.

Drugi projekt to „Wiszące ogrody”, czyli renowacja kamienicy przy ulicy Tuwima w Łodzi. Domyślam się, że celem inwestycji jest wykorzystanie potencjału i uroku kamienicy?

O kamienicy przy ulicy Tuwima 48 trzeba mówić w perspektywie jej położenia na mapie miasta. Nieruchomość jest zlokalizowana 300 metrów od Nowego Centrum Łodzi. To teren miasta wydzielony ulicami Narutowicza, Kopcińskiego, Tuwima i Piotrkowską. Przez wiele lat ta dzielnica była zaniedbana. Ci, którzy mogli, przenieśli się na nowe osiedla, ale nie wszyscy mieli na to szansę. Zmiana tej sytuacji nastąpiła w ostatnich latach. Przez ostatnie pięć lat są prowadzone przez miasto intensywne działania pod nazwą „Miasto kamienic”, które polegają na odnawianiu starych kamienic. Wraz z moim wspólnikiem Wojciechem Orzechowskim reprezentujemy takich inwestorów, którzy dostrzegli w tym miejscu szansę na biznes. Chcemy to wykorzystać i kreować tam nową rzeczywistość.

Czyli jaką? Nowa rzeczywistość to „Wiszące ogrody”?

Projekt jest skierowany do grupy zamożnych klientów. Będzie tam dokładnie czterdzieści jeden apartamentów oraz trzy lokale użytkowe. Powierzchnia apartamentów będzie wynosiła od 25 do 125 mkw. Planujemy tam nowoczesną konstrukcję, zachowując jednocześnie historyczną fasadę. Na dachach będą znajdowały się tarasy z ogrodami. Zależy nam na zupełnie innym postrzeganiu przestrzeni w mieście. Na całym świecie takie rozwiązania są stosowane i najważniejsze, że się sprawdzają.

Szukamy rozwiązań, które sprawdziły się w innych częściach Europy. Podnosimy standardy, aby sprostać oczekiwaniom odbiorcy i być konkurencyjnymi dla innych deweloperów.

Rozpoczął Pan również kolejny bardzo ciekawy projekt deweloperski „Słoneczne tarasy”. Co będzie charakteryzowało ten 6-kondygnacyjny kompleks mieszkaniowy w samym sercu Łodzi?

Ideą jest wypełnianie luk, które powstały po wyburzeniach starych budynków. Zachowujemy to, co w zabudowie wielkomiejskiej jest najciekawszego. Będą tam trzy dziedzińce, a front budynku będzie miał spektakularny wygląd. Metalizujące kolory budynku będą nawiązywały do industrialnej historii miasta. Pod kompleksem będzie znajdował się podziemny garaż. Około tysiąca metrów kwadratowych będzie przeznaczone do celów handlowo-usługowych, a pozostała część będzie wykorzystana na mieszkania. Najmniejsze zlokalizowane będą na dole, a na wyższych piętrach będą znajdowały się większe apartamenty.

Dlaczego „Słoneczne tarasy”?

Jedna część tego kompleksu będzie zbudowana w kształcie piramidy. Każde kolejne piętro będzie węższe o jeden metr, przy każdym balkonie będzie wyrastało małe drzewko. To jest innowacyjny pomysł, bo zależy nam, aby tworzyć architekturę niestandardową. Szukamy rozwiązań, które sprawdziły się w innych częściach Europy. Podnosimy standardy, aby sprostać oczekiwaniom odbiorcy i być konkurencyjnymi dla innych deweloperów.

Podnosimy standardy, aby sprostać oczekiwaniom odbiorcy i być konkurencyjnymi dla innych deweloperów.

Jaka jest różnica między tymi projektami, do kogo one są skierowane?

Przy projekcie miniakademika koncentrujemy się na kliencie, który poszukuje powierzchni już wynajętej. To będzie standardowy poziom, który ma spełniać oczekiwania finalnego odbiorcy, jakim są studenci i przyjezdni pracownicy. Projekt „Wiszące ogrody” kierujemy do grupy zamożnych odbiorców oraz osób, które poszukują oryginalnych, wyjątkowych rozwiązań. W projekcie „Słoneczne tarasy” mamy ofertę zarówno dla klienta szukającego mieszkań inwestycyjnych, jak też bardzo wymagającego klienta poszukującego apartamentów.

Zaprasza Pan do udziału w tych projektach inwestorów, którzy dzięki swojemu wkładowi w pasywny sposób są w stanie w niedługim czasie sporo zarobić. Ile trzeba zainwestować, a ile można zyskać?

Mamy zróżnicowaną ofertę. Aby wziąć udział w projekcie miniakademika, trzeba zainwestować minimalnie 400 000 zł. Poziom zarobku wyniesie w granicach 25% w skali roku, projekt jest 2,5-letni. Projekt „Wiszących ogrodów” już jest zamknięty, ale aby z nami współpracować, trzeba było zainwestować 100 000 zł, stopa zwrotu była określona na poziomie 21%. Czekamy jeszcze na propozycje inwestorów do projektu „Słonecznych tarasów”. Zainwestować trzeba 200 000 zł, planowany dochód ma wynieść około 19% w skali roku, projekt jest 2,5-letni. 

Jak wiadomo rynek łódzkich nieruchomości rozwija się w sposób niezwykle dynamiczny. Inwestowanie w takich okolicznościach musi być przemyślane. Co wyróżnia te projekty na tle pozostałych inwestycji w Łodzi?

Sam wybór Łodzi do lokowania trzech dużych projektów związany jest z sytuacją w mieście. Dużym problemem Łodzi są utrudnienia komunikacyjne. Nasze inwestycje są w miejscach, gdzie ludzie będą mieli szeroką ofertę pracy i równocześnie miejsce do życia, bez zbędnych dojazdów. Tutaj jest centrum Europy i Polski. Są doskonałe warunki do rozwoju biznesu. Kolejnym elementem, który wpłynie na popyt proponowanych przez nas rozwiązań, są nowe powierzchnie biurowe. Nasza oferta, jej standard, architektura oraz proponowane rozwiązania skierowane są bezpośrednio do pracowników firm, których siedziby będą zlokalizowane w nowo powstających biurowcach. Obecnie buduje się ponad dwieście tysięcy metrów powierzchni biurowych. Bliskość położenia tych lokalizacji w stosunku do Nowego Centrum Łodzi niewątpliwie wyróżnia naszą ofertę spośród innych dostępnych na rynku, co jest niewątpliwie zaletą.
W każdym projekcie Wojciech Orzechowski jest wspólnikiem. Jego nazwisko i obecność gwarantuje komandytariuszom bezpieczeństwo. To On ich reprezentuje, pilnuje ich interesów, ale i sam wnosi swój kapitał, tak aby dbać o całe przedsięwzięcie jak o własne. To gwarantuje uzyskiwanie jak najwyższej stopy zwrotu z zainwestowanego kapitału.

Wraz z Wojciechem Orzechowskim realizuje Pan ogromne inwestycje w Łodzi, ale nie tylko. Czy wspólna pasja i sympatia do robienia biznesu na rynku nieruchomości zagwarantowała Panu wymarzony komfort życia i spełnienie marzeń?

Jestem pewny, że jestem w tym miejscu, w którym powinienem być. Nie czuję jednak, że to już wszystko, co mogę w tej branży zrobić. Obecnie koncertuję się na działaniach operacyjnych i realizacji kolejnych etapów. Podsumowania i oceny jeszcze przed nami.