Tak pięknie, że aż banalnie… – Strefa Nieruchomości

Tekst i zdjęcia: Łukasz Klimczak

Jak tego nie napiszę, to się uduszę: kobieta w tańcu, konie w galopie, fregata pod pełnymi żaglami! Trzy kanoniczne postacie piękna! No… Taki banał… (choć podobno musiało minąć 2,5 tysiąca lat flozofowania Europejczyków, by w końcu XIX w. wykrztusił to Honoriusz Balzac). Słowo „banał” utknęło mi w gardle, zanim rozwinęliśmy żagle i wyszliśmy z portu. Gdy postawiliśmy połowę żagli, błagałem o wybaczenie Balzaca, muzę kina pirackiego, bogów szant i modelarstwa szkutniczego. 

[betteroffer]

TO TYLKO FRAGMENT ARTYKUŁU.
ABY WYKUPIĆ DOSTĘP DO CAŁOŚCI, KLIKNIJ W PRZYCISK KUP TERAZ.

[/betteroffer]

[betterpay amount=”1.00″ button=”http://www.strefanieruchomosci.info/wp-content/uploads/2019/01/kup-teraz.png” validity=”0″ validity_unit=”d” ids=””]

Jak dostać się na Pogorię? Można z ulicy. Mnie zaciągnęła Ania. Ania przepłynęła już tysiące mil morskich. Razem z Kasią wyczarterowały statek i zebrały wśród znajomych całą załogę w godzinę. Cztery wachty, 47 osób – a kolejne tyle czekało na liście rezerwowej. To tak, jakby w godzinę zebrać obóz żeglarski. Cały pomost z Mikołajek na jednym pokładzie. Wszyscy na sygnał rzucili rodziny, pracę, plany urlopowe, by dolecieć do Malagi i przez 10 dni tyrać na żaglowcu, spać 4 godziny na dobę, jechać na szmacie, obierać ziemniaki i wymiotować na oceanie.

MALAGAGIBRALTAR-SINESCASCAIS 

Tak… choć czytałem książki o kapitanie Jacku Aubreyu, a budowę Omegi miałem w małym palcu, czułem, że choroba morska ma mi dużo do powiedzenia. Pogoria to trzymasztowa barkentyna. Z tysiącem metrów kwadratowych żagli. Nawet wytrawni jednomasztowi żeglarze nie ogarniają. Na rozkaz: wybierać „gordingi bombramsla” wachta, z minami wilków morskich, rzuca się mniej więcej w stronę dziobu, po czym przyczaiwszy się za tratwą ratunkową, odpala smartfony z pedeefem „Vademecum Pogorii”

Do tego dwudziestostopniowy przechył podczas obiadu i lewitowanie na koi podczas sztormu. Słowo! – u Balzaca tego nie doświadczycie. I najlepsze: wspinanie się na wysokość 30 metrów, na reje. Bez zabezpieczenia. Po drabince szerokości… 10 cm. Przy wyżej wspomnianym dwudziestostopniowym przechyle! Woooow! Ale jazda!.

Przed chorobą morską chronił nas nawał pracy, krótki wyczekany sen, emocje. Ponad lęk przewagę brały ciekawość i pragnienie przeżycia czegoś niepowtarzalnego. Wiecie… wspiąć się na fali na top masztu, po wantach, to jak wejść po drabince linowej, „pod wpływem”, na imprezę na jedenastym piętrze.

A potem cumujemy na redzie w portugalskim Sines. Pontonami przybijamy do portu. Białe domy, wino, owoce morza, Brazylijczycy grający w lokalnych tawernach. No dobrze. Tak pięknie, że aż banalnie…

Łukasz Klimczak 

Fotograf, reportażysta, grafk i muzyk. Podróżujący i szukający nowych wrażeń. Konno, pod żaglami czy z akwalungiem. Gruzjofl.

[/betterpay]

Projekt ŁÓDŹ.WORK – Strefa Nieruchomości

PRZY DOWBORCZYKÓW 18 OTWIERA SIĘ DLA NAJEMCÓW. Prace budowlane zostały już zakończone 

Nowa przestrzeń dla start-upów, agencji kreatywnych, freelancerów, firm IT, prawników, doradców oraz wszelkich innych, poszukujących niebanalnej powierzchni biurowej, zaczyna już działać w centrum Łodzi. W zrewitalizowanym budynku fabryki Teodora Meyerhofa już lada moment pojawią się pierwsi najemcy. Kolejni zgłaszają się z zapytaniami do inwestora, wpisując się na tzw. waiting list. Za realizację projektu ŁÓDŹ.WORK odpowiada spółka OKAM Global Commercial zależna od OKAM Capital, która znana jest w Łodzi m.in. z kulturalno-rozrywkowej przestrzeni przy ul. Piotrkowskiej 217

Początkowo w zabytkowej, XIX-wiecznej fabryce przy ul. Dowborczyków 18 mieściły się zakłady włókiennicze, potem przez wiele lat zakłady graficzne. Dziś fabryka zmieniła się w nowoczesny obiekt biurowy oferujący elastyczną i designerską powierzchnię utrzymaną w industrialnym klimacie. Każdy, kto chciałby go poczuć, może skorzystać z działającego w budynku „show-roomu”, w którym można zapoznać się z estetyką i funkcjonalnościami obiektu.

Jednym z największych atutów nowego biurowca są elastyczne zasady, na jakich odbywa się tu najem, zaczynający się już na poziomie 48 zł za m2 . Powierzchnię biurową w ŁÓDŹ.WORK można wynająć na okres nawet pół roku, moduły biurowe dowolnie łączyć i dzielić, a także samodzielnie decydować o aranżacji, dostosowując biuro do indywidualnych potrzeb. – Wychodząc naprzeciw oczekiwaniom najemców, przygotowaliśmy również elastyczne umowy typu „flex”, które upraszczają procedury i zapewniają możliwość wynajmu powierzchni nawet od 250 m2 . Każdego klienta staramy się traktować bardzo indywidualnie i dopasowywać naszą ofertę pod jego konkretne potrzeby o tłumaczy Arie Koren CEO, OKAM Global Commercial.

Niewątpliwą zaletą obiektu jest jego lokalizacja. Biurowiec wpisuje się w realizowaną od kilku lat koncepcję Nowego Centrum Łodzi, umiejscowionego między ulicami Narutowicza, Kopcińskiego, Tuwima i Piotrkowską. W obszarze tym, poza ŁÓDŹ.WORK, znajdują się nowoczesne obiekty takie jak: Narodowe Centrum Kultury Filmowej EC1, Centrum Nauki i Techniki czy dworzec Łódź Fabryczna. W pobliżu są liczne urzędy, kawiarnie, restauracje, hotele, przystanki komunikacji miejskiej, miejsca rekreacji i sportu.

To niejedyne zalety ŁÓDŹ.WORK. Najemcy, którzy zechcą wprowadzić się do dawnej fabryki Meyerhofa, mogą liczyć na szereg bardzo współczesnych udogodnień. – Najważniejszym z nich jest dobre skomunikowanie oraz duża ilość miejsc parkingowych, o które niełatwo w centrum miasta. Naszym najemcom oferujemy ponadto możliwość skorzystania z darmowej wypożyczalni: elektrycznych pojazdów Twizy, którymi można jeździć nawet ulicą Piotrkowską, rowerów, a także hulajnóg, które będą wyłącznie do użytku najemców. Na terenie obiektu dostępna jest stacja do ładowania pojazdów elektrycznych oraz miejsce do parkowania własnych rowerów i innych jednośladów. Użytkownicy tych pojazdów będą mogli skorzystać również z prysznica i przechowalni rzeczy – dodaje Dagmara Grębowska, Project Manager, OKAM Global Commercial, odpowiedzialna za wynajem powierzchni w ŁÓDŹ.WORK. Dbając o komfort i dobre samopoczucie osób pracujących w ŁÓDŹ.WORK, inwestor stworzył dla nich strefę świeżego powietrza w reprezentacyjnej recepcji wyposażonej w oczyszczacze powietrza, a także „strefę chillout” zlokalizowaną na zewnątrz budynku. 

OKAM Capital od ponad 15 lat jest liderem wśród frm developerskich specjalizującym się w budownictwie mieszkaniowym i komercyjnym. W portfolio OKAM znajdują się 22 projekty w 7 miastach w Polsce. W Łodzi, poza biurowcem Łódź. Work, OKAM jest właścicielem kreatywnej przestrzeni handlowo-biurowo-gastronomicznej przy ul. Piotrkowskiej 217. 

MODERN LOFT MIESZKANIA, KTÓRE ODKRYWAJĄ HISTORIĘ ŁODZI – Strefa Nieruchomości

Wielkimi krokami zbliża się rozpoczęcie prac rewitalizacyjnych na terenie dawnych zakładów włókienniczych Karla Gottlieba Sängera, Karola Weilego i Stanisława Landaua w Łodzi. Wkrótce pełną parą ruszy adaptacja XIX-wiecznej elektrowni, dziś wchodzącej w skład osiedla mieszkaniowego ART MODERN. Zabytkowy budynek pomieści Ϻϻ klimatycznych lofów o zróżnicowanym metrażu i układzie, które trafią do specjalnej oferty MODERN LOFT. Aktualnie jest to jedyna oferta lofów w mieście włókniarzy.

Mimo kameralnej skali przestrzeni, wybór mieszkań w ramach oferty MODERN LOFT jest niezwykle awangardowy i eklektyczny – podobnie jak sztuka i historia samej Łodzi. Inwestorzy znajdą tu m.in. dwupoziomowe, liczące ponad 100 mkw. penthouse’y umożliwiające zaaranżowanie czterech pokoi, w tym domowego gabinetu do pracy, domowej sauny czy efektownego, aż dwudziestometrowego tarasu. Do oferty trafiły także kompaktowe lofty o powierzchni już od 43 mkw – To wyjątkowa propozycja dla statecznego singla, młodej pary lub po prostu każdego, kto własną przestrzeń do życia i pracy pragnie postrzegać w kategoriach sztuki – podkreśla Anna Osińsk, Sales and Marketing Manager w OPG Property Professionals, firmie zarządzającej projektem.

TRADYCJA…

Przyszli mieszkańcy zyskają coś więcej, niż stylowe i funkcjonalne mieszkania. Starannie opracowane, ceglane elewacje czy olbrzymie pod względem wielkości, zamknięte półokręgami otwory okienne, które dawniej doświetlały halę maszyn, stanowią żywe detale przenoszące nas do czasów kulturalnego i przemysłowego rozkwitu Łodzi. – Dawna elektrownia wyróżnia się znaczącą jakością architektoniczną i jest jednym z najpóźniejszych przykładów tego typu obiektów na terenie miasta, zrealizowanych w stylistyce modernistycznej – podkreśla Michał Styś, Dyrektor Zarządzający OPG Property Professionals. – Powstając w latach 20. ubiegłego wieku, budynek był świadkiem twórczości takich wielkich artystów, jak Katarzyna Kobro czy Władysław Strzemiński. MODERN LOFT stanowi więc prawdziwą gratkę dla osób zakochanych w barwnej historii i architekturze Łodzi – dodaje.

…I NOWOCZESNOŚĆ

Industrialna surowość, jaka charakteryzuje loftowe wnętrza, bynajmniej nie musi iść w parze z brakiem współczesnych udogodnień. O komfort mieszkańców MODERN LOFT zadba szereg możliwych do wprowadzenia funkcjonalności spod znaku Smart Home, umożliwiających sterowanie i automatyzację systemów ogrzewania, chłodzenia czy oświetlenia. Dodatkowym atutem będzie dostosowanie przestrzeni do potrzeb osób o ograniczonej zdolności ruchowej – Dzięki szeregowi funkcjonalnych rozwiązań, m.in. w postaci pochylni przy wejściu do budynku, przestronnej windy i dojść do poszczególnych mieszkań czy choćby pryszniców bezbrodzikowych, zarówno nasi mieszkańcy, jak i ich goście będą czuć się w pełni komfortowo – podkreśla Anna Osińska. 

DOBRY ADRES 

Dodatkowym atutem inwestycji jest kameralna, a jednocześnie bardzo dobrze skomunikowana z centrum lokalizacja. W najbliższym otoczeniu osiedla ART MODERN znajduje się m.in. aż pięć parków miejskich, Centrum Handlowe Sukcesja i Pasaż Łódzki, a także rozbudowana infrastruktura wypoczynkowo-rekreacyjna, na czele z centrum sportowym Politechniki Łódzkiej Zatoka Sportu oraz lodowiskiem Bombonierka. Aktualnie kończą się prace budowlane przy II etapie osiedla. Tuż obok zabytkowej elektrowni do użytku oddany zostanie nowoczesny, 6-piętrowy budynek mieszczący 73 rozkładowe i wysoce funkcjonalne mieszkania. Jeszcze w tym roku ruszyć ma budowa III etapu, w ramach którego powstanie kolejnych 106 lokali, od kompaktowych kawalerek o powierzchni 25 mkw., przez rozkładowe mieszkania trzy- i czteropokojowe, aż po luksusowe, ponad stumetrowe apartamenty znajdujące się na ostatnim, piątym piętrze. Część mieszkań z oferty III etapu znalazło już nabywców.

Trendy w aranżacjach mieszkań na sprzedaż – Strefa Nieruchomości

Tekst: Sylwia Płonka

Czy walczyłaś/walczyłeś kiedyś z ekipą remontową? Nie mogłaś/mogłeś zdecydować się, którą lampę wybrać…? Czy jest Ci to skądś znane?!

Wychodzimy Wam naprzeciw i odpowiadamy na wszystkie problemy związane z remontem i aranżacją wnętrz. Luksusowych wnętrz, które nigdy nie tracą na swojej wartości. Kiedy kilka lat temu razem ze swoimi wspólnikami podjęliśmy decyzję o rozpoczęciu inwestowania w nieruchomości, chcieliśmy się czymś wyróżnić, było mnóstwo inwestorów, więc chcieliśmy znaleźć swoją drogę… i tak wyremontowaliśmy pierwsze… drugie i kolejne mieszkania.

Nie były to jednak zwykłe mieszkania. Nasze inwestycje były w wyższym standardzie i w pełni umeblowane, w porównaniu do tych, które można było spotkać na rynku. 

Sektor premium – okazał się być naszym kierunkiem. Chcieliśmy trafć do klientów, którzy oczekują czegoś więcej, ale nie mają na to czasu czy dodatkowych pieniędzy. Mieszkania sprzedają się w bardzo dobrych cenach, nasi klienci są zadowoleni, ponieważ otrzymują gotowe mieszkania, do których mogą się tylko wprowadzić.

Z potrzeby rynku moje Biuro Projektowe zajęło się głównie projektami mieszkań dla inwestorów w segmencie PREMIUM. Wykonaliśmy już mnóstwo projektów takich mieszkań, chcemy się wyróżniać, bo TYLKO WYJĄTKOWI przetrwają na aktualnym rynku.

Klienci z sektora premium zasługują na indywidualne podejście. Projekt mieszkania rozpoczyna się od dokładnego wysłuchania potrzeb i upodobań inwestora. Szukamy inspiracji, przedstawiamy układy funkcjonalne, wstępne wizualizacje oraz niezbędne produkty, które dopełnią wnętrze. A wszystko po to, aby klient czuł się dopieszczony na każdym etapie naszej współpracy. Powstają zarówno wnętrza klasyczne, jak i przytulne, dla osób ceniących sobie spokój i harmonię, ale nie brakuje mieszkań z odrobiną szaleństwa w postaci czarnych suftów, luster w sztukaterii czy kwiatów na ścianach dedykowanym klientom stawiającym na oryginalność. Tak zaprojektowane mieszkania znajdują swoich nowych właścicieli w ekspresowym tempie. Tworzymy również wnętrza na indywidualne potrzeby klienta. Zależy nam, żeby klienci cieszyli się mieszkaniami każdego dnia. KREATYWNOŚĆ I NIETUZINKOWOŚĆ to cechy, którymi kierujemy się w naszej pracy

Wszystko o FLIPACH 200 PYTAŃ DO EKSPERTA – Strefa Nieruchomości

Fragmenty książki

  1. JEŚLI PLANUJĘ OBRÓT WIĘCEJ NIŻ JEDNĄ NIERUCHOMOŚCIĄ, CZY MUSZĘ ZAŁOŻYĆ DZIAŁALNOŚĆ GOSPODARCZĄ?
    (str. 13)
    Jeśli będą to tylko dwie nieruchomości i na tym skończysz swoją przygodę z inwestowaniem, odradzałbym zakładanie działalności gospodarczej. Zwyczajnie się to nie opłaca i raczej nie będziesz miał z tego powodu problemów natury prawnej lub innych. Jeśli natomiast planujesz obracać STREFA ROZWOJU OSOBISTEGO książki nieruchomościami w dłuższej perspektywie czasowej, trzeba założyć działalność gospodarczą zarejestrowaną na własne nazwisko. Po czwartym roku inwestowania, według mojej strategii NSIN (Najskuteczniejszej strategii inwestowania w Nieruchomości), warto przekształcić swoją jednoosobową działalność gospodarczą na spółkę prawa handlowego (spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością lub komandytową). Ustawa o prowadzeniu działalności gospodarczej z 1994 roku mówi o tym, że jeżeli robisz coś w celach zarobkowych i powielasz te działania, jesteś zobowiązany do założenia działalności gospodarczej.
  2. JAK ZACZĄĆ, MAJĄC 30 TYS. ZŁ?
    (str.21)
    Zbadaj lokalny rynek nieruchomości i ustal cenę zakupu, korzystając ze wzoru powodzenia inwestycji, który proponuję na mojej stronie. Wybierz nieruchomość wzorcową. Kwestia finansowania inwestycji za pomocą kredytu jest za każdym razem indywidualna i zależy od wielu czynników: Twojej historii kredytowej, Twojej aktualnej zdolności kredytowej w chwili składania wniosku o kredyt itp. Po zbadaniu rynku wybierz nieruchomość wzorcową, której jesteś pewien. Możesz posiłkować się kredytem mieszkaniowym hipotecznym dla osób fizycznych, na preferencyjnych warunkach, ale może to być także kredyt gotówkowy inwestycyjny lub obrotowy w ramach konta firmowego. Jak widzisz, możliwości jest pełen wachlarz.
  3. JAKIE JEST RYZYKO PORAŻKI, GDY INWESTUJEMY W DUŻYCH MIASTACH, KTÓRYCH NIE ZNAMY? (str. 22-23) Osobiście polecam inwestować w miastach wojewódzkich. To najbezpieczniejszy rynek dla tego typu działań. Odradzam mniejsze miejscowości. Miasto „idealne” powinno charakteryzować się dużą populacją, przemysłem; powinno przyciągać mieszkańców z okolicznych miejscowości oraz z innych województw możliwością podjęcia pracy, nauki i studiów. Większość miast wojewódzkich spełnia te wymagania. Niezależnie, czy jest to Opole, Białystok, Kielce czy Szczecin, Kraków, Poznań, Wrocław lub Warszawa – we wszystkich tych miastach uczestnicy moich warsztatów skutecznie inwestują i odnoszą sukcesy. Rozważając daną miejscowość pod kątem inwestycji w nieruchomości, musisz określić, jakie jest na danym rynku zapotrzebowanie na mieszkania oraz jaka jest wysokość rocznego obrotu na rynku mieszkań. Możesz to oczywiście porównywać z innymi miastami, także przeliczając wysokość obrotu na liczbę mieszkańców. Na przykład jeżeli w Krakowie rocznie sprzedaje się 2 tysiące mieszkań, a Kraków ma 800 tys. mieszkańców, stosunek tej liczby do wielkości populacji wynosi 0,25 proc. W innym mieście (dajmy na to w Lublinie) rocznie sprzedaje się 1,5 tys. mieszkań, a populacja liczy 300 tysięcy, zatem stosunek rocznego obrotu na rynku mieszkań do liczby mieszkańców wynosi 0,5 proc. (przyjąłem dane fkcyjne). Analizując w ten sposób rynek, przyglądając się liczbie zawieranych rocznie transakcji, jesteśmy w stanie ocenić, gdzie sprzedaje się więcej mieszkań w stosunku do liczby mieszkańców. Bezpieczniej jest oczywiście inwestować na rynku, gdzie ten współczynnik jest wyższy. Natomiast nie wyklucza to możliwości inwestowania z powodzeniem w mniejszych miastach, na przykład takich jak Legnica, gdzie jest ok. 100 tys. mieszkańców. Rynek mieszkaniowy w Legnicy zdecydowanie odbiega od warunków w położonym niedaleko Wrocławiu, niemniej jednak to także może być dobry rynek do inwestowania. Wszystko zależy od Ciebie. Sam możesz na własny użytek przeprowadzić takie badania i ustalić procent zbywalności. Zadaj sobie pytanie: gdzie jest większy popyt, gdzie zrobię więcej transakcji? Zasadniczo jeżeli inwestujesz w dużych miastach, ryzyko niepowodzenia jest o wiele niższe niż w mniejszych miastach. Przy czym musisz pamiętać, że inwestycja wymaga Twojej obecności, częstych dojazdów.Jakie są Twoje możliwości w tej kwestii? Jeżeli mieszkasz w odległości do 40 km od miejsca inwestycji i jesteś w stanie w ciągu 30-60 minut dotrzeć do tej nieruchomości, to już bardzo dobrze. Na pewno często pojawi się taka potrzeba. Ale nawet gdy mieszkasz w większym mieście takim jak Łódź, Kraków czy Warszawa, dotarcie do Twojej nieruchomości, szczególnie w godzinach szczytu, może zająć Ci nawet dwie godziny. Dlatego ważne, aby zadać sobie pytanie, czy jesteś w stanie być raz na dwa dni w tej nieruchomości i jej doglądać. Jeśli tak, prace pójdą zdecydowanie sprawniej i poziom ryzyka będzie niższy. 
  4. DECYDUJEMY SIĘ NA ZAKUP KAMIENICY WRAZ Z LOKATORAMI – CO WTEDY? (str. 24-25) Najlepsze rozwiązanie przy tego rodzaju inwestycjach to kupno całej kamienicy. Kamienice niosą ze sobą wiele niespodzianek, więc jeżeli miałbyś się decydować na taką nieruchomość, wtedy najlepiej kupić ją w całości, aby łatwiej nią było zarządzać. Sytuacja, w której kupujesz kamienicę wraz z lokatorami, wydaje się jednak bardziej problematyczna. Musisz bowiem zapewnić mieszkańcom lokale zastępcze. Eksmisja czasami bywa uciążliwa i trudna do przeprowadzenia. Może się okazać, że będziesz miał szczęście i dojdziesz do porozumienia z lokatorami, a oni sami gdzieś się przeniosą, znajdą inne mieszkanie, albo przeprowadzą się do lokalu, który Ty im znajdziesz. Może się jednak zdarzyć, że pojawią się problemy w komunikacji z lokatorami, konieczna będzie eksmisja, co nie należy do łatwych zadań, zwłaszcza wtedy, gdy dochodzą do tego problemy z egzekucją należności od zadłużonych lokatorów. Jednak jest to oczywiście cenne doświadczenie, którego możesz kiedyś zapragnąć. Nabierzesz wprawy i zobaczysz, czy chcesz w taki sposób dalej inwestować, czy nie. 
  5. CO ZROBIĆ, JEŚLI NIE MAM GOTÓWKI? (str.28-30) Gotówka to środek służący dotarciu do celu. Wyobraź sobie, że masz przebyć drogę z Krakowa do Gdańska. Co robisz? Szukasz jakiegoś środka transportu. Czy jego brak sprawi, że Twoje plany nie powiodą się? Podejrzewam, że gdyby Ci bardzo zależało, stanąłbyś na głowie, aby jednak pokonać ten odcinek i dotrzeć do celu. Pożyczyłbyś samochód, kupił lub wynajął. Może przebyłbyś ten odcinek komunikacją publiczną (pociągiem, autobusem), a może poleciałbyś samolotem? Istnieje wiele możliwości i raczej osiągnięcie tego celu nie stanowiłoby dla Ciebie problemu. A teraz masz cel, jakim jest upragniona wolność finansowa, ale okazuje się, że nie masz pieniędzy. Co robisz? Zapewniam Cię, że obserwując uczestników moich warsztatów, stwierdzam, że oni nie mają z tym problemów. Są tak zmotywowani, że działają skutecznie i odnoszą sukcesy. Zorganizowanie kapitału na inwestycję nie stanowi dla nich żadnego problemu. Podejmują różnego rodzaju wyzwania. Na pierwszych stronach mojej książki „Zarabiaj na nieruchomościach” opisuję dokładnie, jak pozyskać kapitał i zorganizować finansowanie inwestycji. Możesz oprzeć się na kapitale obcym – pożyczce od sąsiadów, od rodziny, na kredycie w banku lub na innej formie finansowania nieruchomości. Być może masz nieruchomości, które są nierentowne, może masz sprzęt albo inne środki trwałe, których nie używasz, a które mógłbyś sprzedać. Może masz inne możliwości o których jeszcze nie pomyślałeś? To wszystko można wykorzystać – sprzedać, zastawić, wynająć – i zrealizować swój cel. Jeżeli nie jesteś w stanie otrzymać kredytu, ponieważ nie masz zdolności kredytowej, trzeba się zastanowić, co powinieneś zrobić, aby tę zdolność kredytową stworzyć. Dzisiaj naprawdę na wiele sposobów można sprostać oczekiwaniom banków. Zastanów się, co możesz w tej kwestii zrobić. Jeżeli zdolność kredytowa nie wchodzi na razie w grę, pożycz pieniądze od rodziny, znajomych lub przyjaciół. Jeśli nie ma w Twoim otoczeniu jednej takiej osoby, pożycz od czterech. Może musisz najpierw zdobyć ich zaufanie, a może już je masz? Możesz także pożyczyć od innych inwestorów. Na moich Warsztatach Inwestowania w Nieruchomości uczestnicy pożyczają sobie nawzajem pieniądze. Jest to wspaniałe i niesamowite! Zorganizowanie pożyczki w wysokości 15 tys. zł zajmuje nam półtorej minuty, zorganizowanie pożyczki na 100 tysięcy zajęło nam ostatnio dwa dni. Poza tym dysponujemy spółką finansową benton.pl, która pomaga finansować nieruchomości i stanowi świetną alternatywę dla finansowania bankowego. Sposobów jest wiele. Wszystko zależy od Twojej kreatywności. Jeżeli bardzo będziesz chciał kupić daną nieruchomość, pieniądze się znajdą. Ostatnio jeden uczestnik warsztatów z Gdańska zadzwonił i powiedział: „Wojtek, wczoraj kupiłem drugą nieruchomość. Dzisiaj kupiłem trzecią i nie wiem, czy nie popełniłem błędu, bo nie mam już finansowania na tę trzecią nieruchomość. Póki co wpłaciłem tylko zadatek. Czy sobie poradzę?” Odpowiedziałem, że to nie jest żaden problem. I poradził sobie! Jeśli będzie trzeba, pieniądze się znajdą.
  6. CZY NIE LEPIEJ OD RAZU RZUCIĆ PRACĘ I ZAJĄĆ SIĘ INWESTOWANIEM W NIERUCHOMOŚCI NA DUŻĄ SKALĘ? (str.30) Nie, dlatego że szybkie dojście do wolności finansowej jest możliwe tylko wtedy, jeśli pieniądze zarobione podczas inwestowania w nieruchomości reinwestujesz, a nie przejadasz. Dlatego lepiej zaciśnij pasa, obracaj swoim kapitałem, aby go szybko pomnożyć. Zachowaj pracę i stały dochód, który pozwoli Ci normalnie żyć i finansować bieżące potrzeby. To jest według mnie najwłaściwsza ścieżka rozwoju dla początkującego inwestora i najlepszy sposób na osiągnięcie wolności finansowej. Poza tym pamiętaj, że to praca daje Ci dobrą zdolność kredytową. Lepszą zdolność kredytową ma się na etacie, niż wtedy, gdy prowadzimy własną działalność gospodarczą. Zachęcam Cię więc do tego, abyś wytrwał w pracy jak najdłużej. Polecam Ci lekturę książki Roberta Kiyosakiego pt. „Zanim rzucisz pracę w korporacji” dostępną w sklepie internetowym www.skleprentiera.pl.

Najem lokali a COVID-19 ASPEKTY PRAWNE – Strefa Nieruchomości

Tekst: Marcin Witkowski – Radca prawny Chudzik i Wspólnicy Radcowie Prawni Sp. p.

Epidemia COVID-19 dotyka praktycznie wszystkich dziedzin życia społecznego i gospodarczego. Nie ominęła także rynku najmu lokali. W jaki sposób epidemia COVID-19 wpływa na wykonywanie umów najmu lokali?

Wprowadzone w związku z epidemią COVID-19 ograniczenia i zakazy w prowadzeniu działalności gospodarczej wywarły istotny wpływ na sytuację prawną stron stosunku najmu lokali, zwłaszcza lokali komercyjnych. Brak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w najmowanych lokalach postawił najemców w bardzo trudnej sytuacji. Dla wielu najemców regulowanie umówionego czynszu najmu stało się prawdziwym wyzwaniem.

Naturalną odpowiedzią najemców było podjęcie z wynajmującymi negocjacji odnośnie obniżenia czynszu najmu. Często to wynajmujący występowali z inicjatywą obniżenia czynszu najmu. Co jednak w sytuacji, gdy strony umowy najmu nie doszły do porozumienia w tym zakresie?

W przypadku lokali znajdujących się w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2 tzw. „tarcza antykryzysowa” wprowadziła rozwiązanie, zgodnie z którym w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w ww. obiektach handlowych wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej.

Nie jest jednak jasne, jak należy rozumieć wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu. Podstawowym zobowiązaniem wynajmującego jest oddanie lokalu do używania. Czy wynajmujący może zatem żądać zwrotu lokalu, a najemca powinien go opróżnić i wydać wynajmującemu? Wydaje się, że nie taka była intencja ustawodawcy. Wygaśnięcie zobowiązań stron umowy najmu należy, jak się zdaje, odnosić do świadczeń powstałych w okresie trwania ww. zakazu. Najemca nie musi zatem w tym okresie płacić czynszu i opłat eksploatacyjnych, jednak nie ma obowiązku zwrotu lokalu wynajmującemu. Z kolei wynajmujący nie ma obowiązku zwracania najemcy kaucji gwarancyjnej czy gwarancji bankowej, jak również oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Należy podkreślić, że na najemcę został jednocześnie nałożony obowiązek złożenia wynajmującemu oferty przedłużenia czasu trwania umowy najmu o czas obowiązywania zakazu prowadzenia działalności przedłużony o dodatkowe sześć miesięcy. Najemca powinien złożyć taką ofertę w terminie trzech miesięcy od ustania zakazu prowadzenia działalności. Jeżeli najemca nie złoży oferty w przepisanym terminie, wynajmujący będzie mógł żądać zapłaty czynszu i opłat eksploatacyjnych za okres trwania zakazu.

W wielu miastach i gminach wprowadzono lokalne tarcze antykryzysowe. Najemcy komercyjnych lokali komunalnych dotknięci skutkami epidemii COVID-19 mogą skorzystać z różnych form pomocy, np. obniżenia czynszu najmu do 1 zł netto miesięczne (Łódź) czy obniżenia o 50 proc. dotychczasowego czynszu na okres 3 miesięcy (kwiecień, maj, czerwiec 2020 r.) oraz możliwości potrącenia obniżonego czynszu i 50 proc. opłat za media w okresie 3 miesięcy (kwiecień, maj, czerwiec 2020 r.) z wpłaconej kaucji (Poznań).

Innym potencjalnym rozwiązaniem, z którego mogliby skorzystać przede wszystkim najemcy lokali komercyjnych, jest tzw. klauzula rebus sic stantibus, którą uregulowano w art. 3571 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Na podstawie powołanego przepisu najemca mógłby na przykład żądać obniżenia czynszu najmu. Rozwiązanie to ma jednak swoje mankamenty. Przede wszystkim sprawa sądowa może trwać nawet kilka lat. W związku ze znoszeniem ograniczeń i zakazów wprowadzonych w związku z pandemią COVID-19 może się okazać, że na chwilę orzekania przez sąd przesłanki określone w powołanym przepisie nie będą spełnione. Obniżenie czynszu najmu nie jest jedyną dostępną opcją. Strony umowy najmu mogą się zdecydować na zmianę okresu obowiązywania umowy najmu albo jej rozwiązanie.

Zmiana okresu trwania umowy najmu albo jej rozwiązanie może nastąpić na podstawie porozumienia stron. W przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony najemca może wypowiedzieć umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia określonego w umowie bądź w kodeksie cywilnym. Zarówno w odniesieniu do umów zawartych na czas oznaczony, jak i nieoznaczony najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadkach określonych w umowie najmu. Nie zawsze jednak epidemia COVID-19 będzie mogła być podstawą wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym w świetle okoliczności wskazanych w danej umowie najmu.

Tzw. „tarcza antykryzysowa” zakazuje natomiast wynajmującym wypowiadania umów najmu lub wysokości czynszu w okresie do dnia 30 czerwca 2020 r. Powyższym rozwiązaniem nie są jednak objęci m.in. najemcy lokali mieszkalnych, którzy pomimo pisemnego upomnienia używają lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem.

Dodać należy także, iż „tarcza antykryzysowa” wprowadziła możliwość przedłużenia do 30 czerwca 2020 r. umów najmu zawartych przed dniem 31 marca 2020 r., które uległyby rozwiązaniu przed dniem 30 czerwca 2020 roku. Przedłużenie umowy najmu następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy, które powinno być złożone wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy najmu. Z tego rozwiązania nie mogą jednak skorzystać m.in. najemcy, którzy w ciągu 6 miesięcy przed dniem 31 marca 2020 r. pozostawali w zwłoce z zapłatą czynszu bądź innych opłat za używanie lokalu za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc.

Kredyty na nowych zasadach – Strefa Nieruchomości

Tekst: Katarzyna Grzeszczyk

W związku z panującą pandemią koronawirusa COVID-19 banki wdrożyły działania o charakterze prewencyjnym. Mają one na celu ograniczenie ryzyka dla finansowania niektórych transakcji.

Przeważająca część banków zwiększyła wymagany minimalny wkład własny do nawet 40 proc. 

Wśród banków wymagających największego zaangażowania klientów – na poziomie 40 proc., znajdziemy BOŚ. 30 proc. wymaga ING oraz Pekao S.A., w przypadku gdy zabezpieczeniem jest dom lub lokal o powierzchni powyżej 80 m2 . W pozostałych przypadkach Pekao S.A. wymaga 15 proc. lub 20 proc. wkładu własnego. 20 proc. wymaga również BNP Paribas i PKO BP.

Duże zmiany zaszły także w Banku Millennium. Dla nieruchomości wycenionych powyżej 500 tys. zł bank kredytuje maksimum 80 proc. tej wartości. W dużych miastach, powyżej 250 tys. mieszkańców, zwiększony wkład własny obowiązuje przy zakupie powyżej 750 tys. zł. W pozostałych przypadkach wciąż możemy liczyć na 10 proc. wkładu własnego. Minimalne zaangażowanie klientów możliwe jest również w Aliorze, w większości przypadków w mBanku oraz w niektórych wypadkach w Santanderze. 

Zaostrzenie polityki kredytowej objawia się również zmianami w ocenie scoringowej, czyli szeroko pojętej ocenie wiarygodności kredytobiorcy. Banki bardziej restrykcyjnie podchodzą do wszelkich opóźnień w spłacaniu kredytów, ilości posiadanych zobowiązań czy ogólnej sytuacji rodzinnej oraz mieszkaniowej klienta. Zmiany te wiążą się z niższą przyznawalnością kredytów.

Klienci, którzy osiągają dochody z zagranicy, działalności gospodarczej, umów cywilno-prawnych oraz umów o pracę na czas określony, mogą mieć problem z uzyskaniem kredytu w niektórych bankach. Zwłaszcza jeżeli jest to jedyne źródło dochodu w gospodarstwie domowym. Wszystkie te obostrzenia dotyczą głównie kredytobiorców pracujących i świadczących usługi w branżach zagrożonych (jednak większość banków nie akceptuje umów cywilno-prawnych bez względu na branżę).

Część banków umożliwiła dostarczenie wniosków kredytowych w formie elektronicznej. Zmiany zaszły również w formie wyceny nieruchomości. W większości przypadków odbywa się ona zdalnie, tym samym szybciej. Dodatkowo część banków wydłużyła ważność decyzji kredytowej. Daje to więcej czasu klientom m.in. na spełnienie warunków do podpisania umowy. Czasy procesowe w niektórych bankach zostały wydłużone.

Niemniej zaostrzenie polityki kredytowej wcale nie oznacza, że finansowanie w czasie pandemii jest niemożliwe. Przeciwnie, obniżenie stóp procentowych zachęca do kredytowania. Koszt uzyskania środków z banku jest niski, co zwiększa rentowność potencjalnych inwestycji. Warto skonsultować swoje zamierzenia z ekspertem, tak aby uzyskać odpowiednie rozwiązanie, adekwatne do naszej sytuacji finansowej.

Katarzyna Grzeszczyk

Związana z rynkiem finansowym od 2010 r. Od 2016 roku należy do zespołu ekspertów POWER FINANCES. Jej obszarem specjalizacji jest obsługa klientów inwestycyjnych.

Kontakt do eksperta finansowego:
e-mail: katarzyna.grzeszczyk@powerfnances.pl
GSM: 730 658 731

Siła crowdfundingu – Strefa Nieruchomości

Tekst: Daniel Cisowski

To, co niedostępne dla jednostki, możliwe jest w grupie! Ta prosta i wręcz oczywista myśl przyświeca mi od prawie 3 lat, przez które miałem możliwość współpracy w zakresie nieruchomości z ponad 50 inwestorami. Przez ten czas, dzięki doświadczeniu i często nowo poznawanym aktywnym w branży osobom, nauczyłem się, że finanse na dobrą inwestycję znajdą się zawsze.

CZYM JEST CROWDFUNDING? 

Crowdfunding, czyli w tym przypadku inwestowanie grupowe, w Polsce dopiero raczkuje – nieśmiało dając możliwość inwestowania na naprawdę przyzwoity procent przy angażowaniu niewielkich kwot pieniędzy. Dlaczego warto rozważyć wejście w tego typu biznes? Co trzeba wiedzieć? Jak to wygląda od kuchni? Jakie są plusy i minusy? Zapraszam do lektury.

Współpraca w modelu grupowym w zakresie nieruchomości wydaje się być jednym z niewielu pewnych źródeł dochodu pasywnego. Same nieruchomości, historycznie patrząc, są jednym z nielicznych naprawdę bezpiecznych aktywów, biorąc pod uwagę długą perspektywę.

Czy zatem da się połączyć szerokie możliwości crowdfundingu z branżą REAL ESTATE? Oczywiście, i wiemy to nie od dziś. Można by wyliczać przypadki różnego rodzaju pozyskiwania od obywateli środków na budowę hoteli, magazynów czy apartamentowców. Kiedyś zebranie grupy inwestorów było dużym wyzwaniem. Dziś możemy dość prosto realizować to przez Internet. W Europie istnieją dziesiątki platform kojarzących okazję z kapitałem. Funkcjonują też takie, które skupione są głównie na rynku nieruchomości, a dzięki nim możemy inwestować nawet niewielkie kwoty.

Platformy crowdfundingowe, w uproszczeniu, możemy podzielić na co najmniej trzy warianty:

  • Pierwszy – charytatywny, gdzie pomagamy bezinteresownie tym, którzy tego potrzebują.
  • Drugi – udziałowy, dzięki któremu możemy w zamian za udostępnienie kapitału na określonych z góry warunkach zyskać udziały w spółce. Jeśli biznes się uda, otrzymujemy dywidendę i zarabiamy na wzroście wartości naszych udziałów. 
  • Trzeci – crowfunding “dłużny” umożliwiający realizację projektów za pożyczone, na często bardzo atrakcyjnych warunkach, pieniądze. Uczestnicząc jako inwestor w rynku nieruchomości, te dwa ostatnie warto poznać bliżej.

Crowdfunding udziałowy jest często wykorzystywany do realizacji projektów deweloperskich, rewitalizacji kamienic czy przy inwestowaniu w spółki budujące portfel mieszkań na wynajem. Jest to bardzo bezpieczna forma pomnażania środków. Często dostępna niestety tylko dla posiadaczy kilkudziesięciu tysięcy złotych wolnych środków. Nie jest to reguła, warto więc dobrze poszukać. Rynek mieszkań deweloperskich raczej ma się dobrze, dzięki czemu można liczyć na dobre zyski. Ryzyko ogranicza własności nieruchomości – spółka, do której wchodzimy, najczęściej ją nabywa lub już posiada. Oczywiście model nie jest idealny. Dlatego nie zapominajmy dobrze przyjrzeć się wycenie działki, wyliczeniom w ofercie, doświadczeniu osób decyzyjnych, zbadajmy również potencjał projektu.

Posiadacze mniejszych oszczędności także znajdą coś dla siebie. Dobrym pomysłem będzie przemyślenie inwestycji w modelu dłużnym. Wiem, że samo słowo dług czy pożyczka wywołuje negatywne reakcje. Zerknijmy jednak na możliwości. Kwota 500 000 zł to kapitał zebrany z połączenia 100 osób posiadających 5000 zł lub 1000 chętnych inwestorów mających tylko 500 zł. Jeśli uda nam się zgrać – mamy gotowy schemat wykorzystywany do wspólnego zarabiania. Z małych kwot zyski nie są astronomiczne, jednak może warto spojrzeć na to jak na ciekawy rodzaj oszczędzania? Czy jednak bezpieczny? Wytłuścić należy fakt, że często małe kwoty udostępniane w zakresie umów inwestycyjnych nie są zabezpieczane nieruchomością. Często jest to zbyt problematyczne, dlatego warto dowiedzieć się, czy kolejne kroki wykonawcy inwestycji będą raportowane. Dzięki temu mamy dostęp do świeżych informacji nt. losów zainwestowanych środków. To jednak nie wszystko. Podstawą, jak w przypadku finansowania udziałowego, jest rzetelne sprawdzenie projektu, założeń i odpowiedzialnych za niego osób.

Daniel Cisowski 

Prezes zarządu spółki LOKATO. Przedsiębiorca z doświadczeniem w kilku branżach, który działanie w nieruchomościach zaczynał po dużym upadku, będąc grubo „poniżej zera”. Twórca kilku brandów związanych z nieruchomościami. Od początku prężnie działający w oparciu o inwestowanie grupowe. Teraz jego misją jest propagowanie idei crowdfoundingu, jak i pomoc osobom w „biznesowych tarapatach”. Prywatnie mąż, ojciec dwójki cudownych dzieci.

CENY MIESZKAŃ Z RYNKU WTÓRNEGO odporne na koronawirusa! – Strefa Nieruchomości

Tekst: Marta Kubacka

Zapytaliśmy pośredników z różnych miast w Polsce – jak zaraza wpłynęła na popyt i podaż oraz ceny nieruchomości w miesiącach marzec – maj 2020 r. Rynek nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych, nie zareagował nerwowo na pandemię koronawirusa. Nie widać większych wahań. Jedno jest pewne. Żądni okazji cenowych inwestorzy ruszyli z kopyta do akcji. Efekt? Ci, którzy szukali perełek inwestycyjnych, mogą czuć się rozczarowani.

Polacy w ostatnim czasie są szczególnie zainteresowani zakupem domów z ogrodem i działek rekreacyjnych. Taka sytuacja nikogo nie dziwi. Pandemia koronawirusa, która zamknęła nas w czterech ścianach, pozwoliła docenić warunki mieszkaniowe, w tym posiadanie ogrodu. Nie wszyscy jednak mogą pozwolić sobie na takie nieruchomości i mimo wszystko decydują się na mieszkania. 

JAKICH MIESZKAŃ SZUKAJĄ POLACY? 

Na rynku wtórnym nadal najwięcej osób poszukuje mieszkań z dolną granicąmetrażu 40 mkw, a z górną 54mkw. –  Widać jednak, że w tym segmencie poszukujących ubywa na korzyść kolejnego przedziału metrażowego 55–69 mkw. W kwietniu takimi mieszkaniami było zainteresowanych 23 proc. osób, miesiąc wcześniej było to 19 proc. – informuje Jacek Makowski, Prezes Zarządu Gratka.pl, serwisu z ogłoszeniami nieruchomości.

Agenci nieruchomości z różnych miast w Polsce są zgodni, że w ostatnim czasie oprócz domów i działek klienci szukali mieszkan z ogródkiem. – To normalne, że na wiosnę klienci szukają mieszkań z ogródkiem, w tym roku to zainteresowanie jest jeszcze większe. Niestety takich nieruchomości na rynku wtórnym jest niewiele – informuje Iweta Bura z bura nieruchomości Expert. 

Wzrosło również zainteresowanie mieszkaniami kupowanymi w celach inwestycyjnych pod wynajem. –  Od dwóch tygodni widzimy wzrost chęci zakupu mieszkań pod wynajem. Moi klienci wychodzą z założenia, że w odróżnieniu od nieruchomości pieniądz straci na wartości dodaje Iweta Burda, agentka biura Expert, które działa w okolicach Stargardu i Pyrzyc (woj. zachodniopomorskie). Opinię potwierdza Aleksandra Kosek z biura CITY LIGHTS Nieruchomości z Jawora (woj. dolnośląskie). – Klienci szukali najczęściej małych mieszkań 1- czy 2-pokojowych, najlepiej na I piętrze, w celach inwestycyjnych. Poszukiwane przez rodziny z dziećmi były również większe mieszkania 3- czy 4-pokojowe z ogródkami na parterze – dodaje Aleksandra Kosek.

MNIEJSZE MIASTO – MNIEJSZY POPYT! 

Początek pandemii zatrzymał nie tylko rynek nieruchomości. Nasze życie wywróciło się do góry nogami. Strach przed zarażeniem spowodował, że gołym okiem widoczny był spadek zainteresowania nieruchomościami. Kupujący nie chcieli uczestniczyć w prezentacjach. Sprzedający nie chcieli do swoich nieruchomości wpuszczać obcych osób. Problemem było załatwienie formalności w urzędzie i u notariusza. Taka sytuacja miała miejsce szczególnie w mniejszych miastach. Iweta Burda z Biura Nieruchomości Expert opowiada o tym, jak strach ogarnął klientów – Pamiętam ostatnią prezentację 11 marca. Mieszkanie wstępnie się podobało. Klienci właśnie takiej nieruchomości szukali. Niestety, poinformowali mnie, że wstrzymują się z decyzją, bo nie wiedzą, czy dostaną kredyt i czy nie stracą pracy. Brali pod uwagę również, że ceny może się obniżą – relacjonuje Iweta Burda. – Później klienci przestali dzwonić. Staraliśmy się więc przeprowadzać prezentacje na żywo z nieruchomości niezamieszkanych, ale 70 proc. naszych ofert jest zamieszkana. Patrząc w kalendarz, który zawsze jest wypełniony po brzegi, przeglądałam puste kartki. Miasto zamarło. Sytuacja zmieniła się dopiero po 20 kwietnia o opowiada agentka z Biura Nieruchomości Expert z siedzibą w Stargardzie i Pyrzycach.

Innego zdania są agenci z biura nieruchomości w Katowicach i Warszawie. Marta Kulawik z biura nieruchomości RE/MAX Gold z Katowic twierdzi, że popyt w ogóle się nie zmienił. Podobnego zdania jest Michał Spodymek z warszawskiego biura nieruchomości GOESTE – Jako jedna z nielicznych agencji nieruchomości zdecydowaną większość ofert od kilku lat prezentujemy w formie wideo, dlatego sytuacja z epidemią jeszcze bardziej podkreśliła nasze walory, które dotychczas były gadżetami wspomagającymi prezentacje gruntów. Niestety do końca kwietnia była to ciężka praca, bo często właściciele obawiali się wizytowania ich mieszkań i ciężko było się wykazać. Niemniej do czerwca mieliśmy więcej transakcji niż do marca – czyli nie było źle. Gdy pojawiła się opinia, że będzie trudniej o kredyt mieszkaniowy, to zainteresowanie mieszkaniami przez osoby kredytujące się wzrosło. Ciężko tu dokładnie określić, jakie to mieszkania – bo dość szeroka ta grupa. Możliwe, że to chwilowy trend związany z zagrożeniem utrzymania pracy, ciągłości finansowej, co jest wymogiem przy większości kredytów hipotecznych. Natomiast od połowy maja bardzo silnie wzrasta liczba osób zainteresowanych zakupem mieszkań – wyjaśnia warszawski agent GOESTE Michał Spodymek.

ZABRAKŁO „TANICH” OFERT 

W portalu Gratka.pl podaż ofert spadła, ale nieznacznie. o Pod koniec maja liczba ofert była niższa o 6 proc. w porównaniu do końca stycznia tego roku, czyli tuż przed pandemią – poinformował Jacek Makowski, Prezes Zarządu Gratka.pl. Podobnie sytuacja wyglądała w serwisie Otodom. o Obserwowaliśmy w marcu i kwietniu niewielki spadek liczby ogłoszeń względem lutego. Niewykluczone, że część osób planujących sprzedać mieszkanie wstrzymała się z jego wystawieniem na czas pandemii – poinformował Jarosław Krawczyk z Otodom.

DO MERITUM – CO Z CENAMI MIESZKAŃ? 

Dane opublikowane przez Narodowy Bank Polski pokazują, że ceny mieszkań w 1. kwartale 2020 roku wykazywały tendencję wzrostową dla analizowanych miast w Polsce na rynku wtórnym. Dla siedmiu największych miast w Polsce ceny ofertowe na rynku wtórnym za 1. kwartał 2020 roku wzrosły o 4,4 proc., natomiast transakcyjne o 2,8 proc. Był to jednak okres, zanim uderzyła pandemia koronawirusa. 

Co ciekawe, zawirowania nie przełożyły się na zmiany poziomu cen. –  Z danych serwisu Gratka.pl, średnie ceny mieszkań w Polsce w marcu, kwietniu i maju były na podobnym poziomie. Nie widać było drastycznych spadków cen, ale także ceny przestały rosnąć – co było widoczne w miesiącach przed pandemią. W kilku lokalizacjach – głównie dotyczy to prestiżowych dzielnic dużych miast – ceny lekko poszły do góry – poinformował Jacek Makowski, Prezes Zarządu Gratka.pl. 

Z analizy Otodom wynika, że można było zauważyć niewielkie wahania cen. Średnie ceny ofertowe spadły w czterech z dziewięciu miast, które poddano analizie. Względem marca najbardziej obniżyły się (o 2,4 proc.) średnie ceny ofertowe w Katowicach, a także Szczecinie (ok. 0,5 proc.), Krakowie (0,4 proc.) i Warszawie (0,1 proc.). W pozostałych analizowanych miastach odnotowano wzrosty stawek. – W marcu ceny mieszkań na rynku wtórnym wciąż rosły, w kwietniu – zatrzymały się. Wśród największych miast w kwietniu spadek dotknął Katowic (-2 proc. względem marca). W Lublinie i Poznaniu ceny wzrosły o 1 proc. W pozostałych miastach ceny utkwiły w miejscu, co jest pewną zmianą, bo wcześniej nieprzerwanie rosły od wielu miesięcy – tłumaczył Jarosław Krawczyk z Otodom.

Zapytaliśmy o zdanie inwestorkę Małgorzatę Lewandowską z Merytorycznie o nieruchomościach, która na bieżąco śledzi sytuację na rynku wtórnym lokali mieszkalnych. –  Według moich obserwacji w połowie marca po wprowadzonym zakazie przemieszczania się nastąpiło załamanie się rynku nieruchomości pod względem zawieranych transakcji. Obawa o zdrowie skutecznie odstraszyła potencjalnych kupujących od oglądania mieszkań. Nie wpłynęło to jednak zasadniczo na ceny nieruchomości. Te według moich spostrzeżeń, nie zmieniły się wyjaśnia Małgorzata Lewandowska.

Chociaż brak jest ofcjalnych danych za 2. kwartał 2020 roku, to obserwując rynek nieruchomości, możemy zauważyć, że deweloperzy przystąpili do zmasowanych działań marketingowych i promocyjnych. Jeżeli przełoży się to na dużą zmianę cen transakcyjnych, to takie promocyjne akcje pociągną za sobą rynek wtórny. – Nie spodziewałabym się jednak analogicznych obniżek cen, jak przy kryzysie w 2008 roku. Wtedy marże deweloperskie sięgały 40 proc., a teraz są one o połowę mniejsze. Z tej prostej matematyki wynika, że spodziewane obniżki będą raczej kilkuprocentowe – tłumaczy inwestorka Małgorzata Lewandowska, Merytorycznie o nieruchomościach.

CENY OFERTOWE TAKIE JAK TRANSAKCYJNE? 

Marta Kulawik z biura nieruchomości RE/MAX Gold nie zauważyła, aby ceny ofertowe różniły się od transakcyjnych. o Dużo osób szukało ofert pod inwestycje, ale sprzedający nie zgadzali się na obniżkę cen, bo ceny ofertowe był realne, niezawyżone. Dlatego nieruchomości sprzedawały się w cenach ofertowych – wyjaśnia agentka z Katowic. Podobnego zdania jest Iweta Burda. – Ceny transakcyjne również były takie jak te w ofertach. Klienci bacznie obserwowali ceny nieruchomości, czekali, jak sytuacja się rozwinie, czy ceny spadną, czy wzrosną. Klienci gotówkowi ewidentnie chcieli coś ugrać, ale stabilna sytuacja zweryfikowała ich plany. Ceny pozostały bez zmian i nic nie wskazuje na jakąkolwiek obniżkę. Być może czas to zweryfikuje, przez coraz większy problem z otrzymaniem kredytu hipotecznego – twierdzi pośredniczka ze Stargardu. Nie innego zdania jest pośredniczka z Jawora – W marcu i kwietniu nie nastąpiły zmiany, ani w cenach ofertowych, ani transakcyjnych. Sprzedający nie zgadzali się na żadne obniżki, negocjacje zakończyły się bez żadnych rabatów czy upustów. Co ciekawe, w maju klienci sprzedający zgłaszali się o podwyższenie ceny ofertowej nieruchomości – informuje Aleksandra Kosek.

Michał Spodymek opowiada, że w ostatnich dwóch miesiącach pojawiło się wiele różnych prognoz co do przyszłych cen nieruchomości, co miało wpływ na podejmowanie decyzji przez klientów. – Pod wpływem tych opinii niektórzy nagle oczekiwali eldorada i wręcz podnosili ceny. W przypadku transakcji, które obsłużyliśmy, różnice między ceną ofertową a transakcyjną nie różniły się bardziej niż w poprzednich okresach – wyjaśnia Michał Spodymek. Według danych z Narodowego Banku Polskiego w Warszawie pod koniec 2019 r. na rynku wtórnym różnica w cenach ofertowych a transakcyjnych mieszkań wynosiła średnio 20 proc. 

PATRZĄC ROK WSTECZ 

Prezes serwisu Gratka.pl wyjaśnia, że w porównaniu do tych samych miesięcy w zeszłym roku podaż mieszkań na rynku wtórnym spadła. Natomiast już pod koniec kwietnia 2020 r. widać było ożywienie i ofert zaczęło przybywać w podobnym stopniu jak przed pandemią. Z danych serwisu Gratka. pl wynika, że maj przyniósł już zdecydowaną poprawę podaży ofert mieszkaniowych. 

Jakie zmiany można było zaobserwować w kwestii cen w porównaniu do analogicznego okresu z zeszłego roku? –  Porównując marzec i kwiecień 2020 z analogicznymi miesiącami ubiegłego roku, widzimy wyraźnie, że ceny są obecnie wyższe niż rok temu. W zależności od miasta w marcu 2020 było od 9 proc. do 18 proc. drożej niż w 2019 roku. W kwietniu różnice są nieco mniejsze – od 5 proc. do 16 proc. – wyjaśnił Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom. 

W ujęciu ogólnokrajowym ceny mieszkań na rynku wtórnym pozostają na poziomie ok. 7 proc. wyższym niż rok wcześniej. Natomiast już w konkretnych lokalizacjach ceny wzrosły – w stosunku do tych w 2019 r. – nawet o kilkanaście procent. Tak było m.in. w aglomeracji śląskiej – wzrost o 15 proc, w Krakowie – wzrost o 12 proc. albo w Warszawie – Wzrost o 11 proc.

Marta Kulawik z biura RE/MAX Gold potwierdza, że ceny w porównaniu do poprzedniego roku wzrosły. Podobnie twierdzi pośredniczka Iweta Burda. – W przeciągu ostatnich 12 miesięcy ceny u nas wzrosły o 30-40 tysięcy złotych na małym mieszkaniu, nawet do 100 tys. na większym. Czasem koszt zakupu mieszkania jest zbliżony do kosztu zakupu domu. W kwestii ilości transakcji nie ma porównania do poprzednich lat. W miesiącach marzec – maj 2020 transakcji było kilka, a powinno być przynajmniej kilkanaście – informuje Iweta Burda z biura Expert. W Jaworze według relacji Aleksandry Kosek ceny wzrosły do analogicznego okresu sprzed roku o 30-40 proc. Michał Spodymek z warszawskiego biura nieruchomości GOESTE również potwierdza, że ceny nie spadły – wręcz wzrosły. 

Epidemiczne zawirowania rynku pierwotnego – analiza – Strefa Nieruchomości

Tekst: Piotr Jach

Gdy oddawaliśmy do druku poprzedni numer „Strefy Nieruchomości”, na samym początku epidemii koronawirusa w Polsce, rokowania co do jej wpływu na rynek nieruchomości były jeśli nie trwożliwe, to przynajmniej bardzo ostrożne. Trzy miesiące później można już śmiało powiedzieć, że branża nieruchomości – w przeciwieństwie do bardzo wielu innych – oparła się atakowi SARS CoV – 2. Przynajmniej na razie. Wydaje się, że załamania, krachu i plajt udało się uniknąć. Przepowiadany spadek cen nie okazał się ogólnopolską regułą. Z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl widać, że tylko w niektórych regionach na rynku pierwotnym doszło do lekkich wahnięć stawek cen ofertowych, lecz ogólna tendencja jest wciąż taka sama – ceny mieszkań rosną. Przeanalizowaliśmy ceny na rynku pierwotnym.

MARZEC

Najtrudniejsze – co było łatwo przewidzieć – okazały się  pierwsze tygodnie epidemii. Dla rynku nieruchomości przełom nastąpił w drugiej części marca, kiedy sytuacja w kraju wymusiła na rządzie konieczność wprowadzenia licznych obostrzeń mających na celu ograniczenie rozprzestrzeniania się koronawirusa. Społeczna izolacja, zamknięcie wielu przedsiębiorstw, częściowe zamrożenie handlu, a także panująca w całym kraju atmosfera zagrożenia wobec nieznanego szybko odcisnęły swe piętno na wielu dziedzinach gospodarki. Aczkolwiek jeszcze w marcu widać było, że oczekiwania fnansowe sprzedawców mieszkań wciąż rosną.

We Wrocławiu w tym miesiącu ceny na chwilę spadły (najbardziej, o 5 proc., w sektorze dłuższych metraży – od 60 do 90 mkw.), nieznacznie taniej zrobiło się w Katowicach, spadła też średnia cena metra kwadratowego w Warszawie (aczkolwiek w tym samym czasie stolica pobiła też pewien rekord – 1,5-procentowy skok cen najmniejszych metraży (do 38 mkw.) wywindował ich cenę do 11 284 zł/mkw.).

Natomiast w Łodzi kawalerki zdrożały jeszcze bardziej, bo o 6,5 proc. Metr wyceniano w marcu na 7597 zł. Tymczasem w Krakowie najmniejsze mieszkania w tym czasie potaniały. Średnia cena spadła wprawdzie niewiele, o 1,4 proc., do poziomu 10 452 zł

Drożyzna szerzyła się w Gdańsku, gdzie wzrosły średnie ceny wszystkich metraży na rynku pierwotnym. Tam też najbardziej podrożały mieszkania najmniejsze, których cena wyniosła 11 231 zł/mkw., mocno zbliżając się do stawek warszawskich. Gdańsk wyróżnił się ponadto najwyższym rocznym wzrostem średniej ceny ofertowej nowych mieszkań. Lokale od deweloperów zdrożały tam rok do roku o 18,4 proc. (nominalnie o 1486 zł/mkw.). Najmocniej wpłynęły na to rosnące ceny lokali o średniej wielkości powierzchni, od 38 do 60 mkw., które w marcu osiągnęły średnie ceny 9761 zł/mkw. – o 27,6 proc. więcej (nominalnie o 2109 zł/mkw.) niż rok wcześniej. 

Spore wzrosty rok do roku zaobserwowano także w Warszawie (17,1 proc.), Katowicach (14,1 proc.), Lublinie (12 proc.), Łodzi (12 proc.) oraz Krakowie (10,9 proc.). Najbardziej stabilnie było w Poznaniu, gdzie ceny wzrosły jedynie o 4,4 proc.

KWIECIEŃ

Z perspektywy czasu widać doskonale, że marcowe wahania cenowe były jeszcze następstwem znakomitej passy w nieruchomościach, która ciągnęła się wcześniej całymi miesiącami. Dopiero kwiecień zaczął napędzać strachu, gdy mogło się wydawać, że powoli zaczynają się spełniać czarne scenariusze z początków pandemii. Krzywe wzrostu cen wyhamowały. Deweloperzy jakby wystraszyli się pewnej stagnacji rynku, którą można było zaobserwować w pierwszych tygodniach ataku koronawirusa. Trochę przerażeni nadejściem pandemii klienci zajęli się bowiem bardziej przyziemnymi sprawa mi niż poszukiwaniem mieszkań. Nie ułatwiała tego zresztą społeczna izolacja. Dostępne dane dowodzą, że na początku kwietnia wyraźnie spadła liczba wyszukiwań mieszkań w Internecie, który dla wielu poszukujących lokum jest pierwszym i podstawowym źródłem poszukiwania ofert. Ogłoszony przez rząd stan epidemii, związane z nim zamknięcie m.in. biur sprzedaży i obrotu nieruchomościami oraz obostrzenia znacznie utrudniające swobodne przemieszczanie się sprawiły, że sprzedaż – mówiąc kolokwialnie – siadła. Oczywiście nie całkowicie. Pomimo różnych trudności i opóźnień nie zaobserwowano fali odstąpień od zakupów. Nie doszło do masowego rezygnowania z rezerwacji – szacunki mówią, że wycofało się z nich ok. 20 proc. klientów. Klienci, którzy przed nastaniem epidemii zdecydowali się na zakup mieszkania, z reguły finalizowali transakcje, choćby z poślizgiem, do czego często dochodziło. Niektórzy już wzięli na nie kredyty, z których nie mogli się wycofać, dla innych podjęta niemałym wysiłkiem decyzja o nabyciu lokum okazała się ważniejsza niż lęk przed epidemią.

Jak wynika z ankiety przeprowadzonej 11 i 12 marca wśród agentów sieci Metrohouse, samo zbliżające się zagrożenie pandemią SARS-CoV-2 przyczyniło się do zmniejszenia popytu na mieszkania (potwierdziło to 44 proc. badanych), co wywołało zamęt na rynku nieruchomości. Zdaniem 81 proc. ankietowanych pośredników rynek mieszkaniowy miał odczuć zmniejszenie popytu także w nadchodzącym czasie.

– Rynek nieruchomości hamuje i to w szybkim tempie. Coraz mniej klientów szuka mieszkań, notariusze są zmuszeni do zamykania kancelarii, chcąc skorzystać z ulg dla zatrudniających do dziewięciu pracowników, banki zmniejszają obroty związane z udzielaniem kredytów. Wobec powyższego koronawirus negatywnie wpływa na obroty na rynku nieruchomości, a klienci są coraz mniej zainteresowani zakupem mieszkań – komentował dla agencji Newseria Biznes ekonomista dr Rafał Parvi, ekspert Wyższej Szkoły Bankowej w Opolu. – Wiele osób zastanawia się, czy utrzyma swoje miejsce pracy, a 7 na 10 firm obawia się o swoją płynność finansową, z czym wiążą się zwolnienia pracowników. To jest w tej chwili największy problem, a nie wybór mieszkania.

To prawdopodobnie brak klientów zadecydował o obniżkach cenowych na rynku pierwotnym, jakie można było zaobserwować w kwietniu. Deweloperzy zatęsknili za kupcami. Redukcje stawek miały ich zachęcić do powrotu i nie osłabić wcześniejszego zainteresowania kupnem mieszkań. Dlatego drugi miesiąc pandemii ostudził nieco oczekiwania fnansowe sprzedawców.

Kwiecień był drugim miesiącem z rzędu z korektą cen na rynku warszawskim, gdzie średnia cena spadła do 9801 zł/mkw., o 1,5 proc. mniej niż w marcu. Podobnie było w Katowicach, gdzie korekta była nieznacznie wyższa, o -2 proc. W Łodzi również mieszkania potaniały, choć obniżka nie była wysoka, zaledwie 0,6 proc. Wystarczyło to jednak, aby Łódź ze średnią stawką 6456 zł za mkw. stała się najtańszym z dziewięciu największych metropolii w Polsce.

Wzrosły, kontynuując trend obserwowany od początku roku, ceny mieszkań w Krakowie (1,8 proc. miesiąc do miesiąca), Poznaniu (1,4 proc.) oraz Lublinie (2,2 proc.). W Szczecinie zanotowano skok cen aż o 10,7 proc. (nominalnie o 755 zł/mkw.), co tłumaczono jednak pojawieniem się na rynku sporej liczby luksusowych, a więc drogich apartamentów. Dzięki takiemu zrządzeniu losu stolica Pomorza Zachodniego zanotowała najwyższy w kraju wzrost cen rok do roku, który wyniósł 19,1 proc. (nominalnie 1248 zł/mkw.) Większy niż 10-procentowy wzrost stawek w skali roku odnotowano także w Krakowie (12,3 proc.), Lublinie (12,2 proc.), Warszawie (12,1 proc.), Katowicach (11,5 proc.) i we Wrocławiu (10,1 proc.). 

CO Z TEGO WYNIKA? 

Wydaje się obecnie, że zapoczątkowane na przełomie marca i kwietnia „tąpnięcie” na rynku nieruchomości będące efektem pierwszego starcia z zarazą zaczęło ustępować już w drugiej połowie kwietnia, a w maju całkowicie odpuściło. Polacy oswoili się z pandemią i korzystając z większej ilości wolnego czasu spędzanego w domu, wrócili między innymi do poszukiwania mieszkań.

– W kwietniu notowaliśmy niższą sprzedaż, gdyż klienci czasowo wstrzymali swoje decyzje. W maju nastąpił powrót zakupowy. Co jednak ważne, do stanu sprzed epidemii wróciły nasze statystyki, tj. liczba zapytań o ofertę mieszkań: telefonów oraz e-maili – przyznała w wypowiedzi dla Pulsu Biznesu Ewa Perkowska z zarządu Budimeksu Nieruchomości.

Swoją rolę mogły w tym odegrać różnorodne promocje, jakimi zaczęli wabić klientów deweloperzy. Na wachlarz okazji składały się rzadziej upusty cenowe, częściej były to darmowe miejsca parkingowe, lokatorskie komórki w gratisie albo nieodpłatne projekty wykończenia wnętrz. Jak ocenia Ireneusz Sudak w artykule dla portalu „Subiektywnie o finansach”, w większości są to tylko dobre chwyty marketingowe:

– Obniżki cen nie przekraczają kwot, o które ceny mieszkań wzrosły w ostatnim roku. To oznacza, że deweloperzy są gotowi „oddać” nadwyżkową marżę, o którą zwiększyli swoje zyski w niedalekiej przeszłości. Poza tym bonusami objęte są tylko wybrane inwestycje, a nawet tylko niektóre mieszkania. Z drugiej strony, jeśli ktoś ma gotówkę, chce kupić mieszkanie teraz i umie negocjować, to może ugrać więcej niż jeszcze kilka miesięcy temu – uważa Sudak.

– Epidemia koronawirusa nie dotknęła budownictwa mieszkaniowego tak mocno jak innych inwestycji nieruchomościowych. Nagle okazało się, że kiedy handel czy hotele przeżywają swoje ciężkie czasy, sytuacja na rynku mieszkaniowym nie jest aż tak chwiejna i stanowi niezwykle stabilną lokatę dla kapitału. Ani popyt, ani podaż nie uległy większemu zachwianiu. Co warto podkreślić, wciąż bardzo duża część mieszkań, nieproporcjonalna wręcz, porównując to do krajów Zachodu, jest kupowana u nas za gotówkę. To dowodzi, że to wciąż atrakcyjna dla Polaków forma lokaty kapitału. W sytuacjach niepewności ludzie uciekają do inwestycji możliwie bezpiecznych. Mieszkanie do takich inwestycji należy – przekonywał Adam Pustelnik, ekspert Savils. 

Na początku maja wydawało się już, że nieruchomości oprą się wirusowi – taki optymizm wykazywało wielu deweloperów, lecz tych stać wszakże na optymizm. Przez kilka wcześniejszych lat tylko powiększali swój kapitał na trwającej nieprzerwanie hossie. 

Nie brak jednak głosów studzących ten entuzjazm. Opublikowany na początku czerwca raport PKO BP przestrzegał, że w drugiej połowie roku najprawdopodobniej nastąpi kolejna korekta cen, która będzie efektem spadku popytu przy ciągle dużej liczbie oddawanych nowych mieszkań. Przy utrzymaniu się w drugiej połowie roku umiarkowanej recesji, w całym 2020 r. można oczekiwać spadku cen mieszkań o około 15 proc. Trend spadkowy nie powinien jednak trwać dłużej niż do połowy 2021 roku – ocenili ekonomiści banku. 

W raporcie PKO BP można przeczytać że od połowy marca widoczny jest spadek sprzedaży mieszkań (szacowany na 50-60 proc.) oraz wycofywanie się około 20 proc. klientów z umów rezerwacyjnych. Zmniejszyła się także liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy – o około 25 proc. Zaostrzeniu uległa natomiast polityka kredytowa banków (większy wymagany wkład własny, wzrost marży), przez co kredyty stały się trudniej dostępne. Na poparcie swoich tez eksperci powołują się także na zamrożenie rynku wynajmu krótkoterminowego, jak i schłodzenie rynku wynajmu długoterminowego (przy pogorszeniu sytuacji na rynku pracy). Jednocześnie dostrzegają czynniki, które mogą oddziaływać w przeciwnym kierunku (wzrostu cen lub mniejszej przeceny). Wśród nich wymieniają niskie stopy procentowe, które zniechęcają do lokaty bankowej i zachęcają do poszukiwania innych aktywów (w tym nieruchomości). Oprócz tego można się spodziewać także programów rządowych wsparcia tak dla deweloperów, jak też kupujących mieszkania.