Inwestycja w Kwatery Pracownicze: Opowieść o Dynamicznym Rozwoju Branży

Natalia Gorszkowa

Wiele osób na spotkaniach biznesowych czy konferencjach pyta mnie, czy kwatery pracownicze mają nadal sens? W ciągu ostatnich trzech lat byliśmy świadkami dynamicznych zmian, zarówno na scenie gospodarczej, jak i społecznej.  Jako ekspert branżowy z doświadczeniem w zarządzaniu kwaterami pracowniczymi, postanowiłam przeanalizować, jak te zmiany wpłynęły na naszą dziedzinę i jakie perspektywy rozwoju stoją przed inwestorami w kwaterach pracowniczych. To nie tylko przemyślenia, to również zaproszenie do zainwestowania w tę dynamiczną branżę, oparte na moim kilkuletnim doświadczeniu.

Wkraczając w świat kwater pracowniczych pod koniec 2020 roku, nie mogłam przewidzieć, że najbliższe lata przyniosą tak dynamiczne zmiany. Pandemia, zamknięcia zakładów pracy, szkoły przechodzące na zdalne nauczanie – wszystko to sprawiło, że rynek nieruchomości musiał się dostosować do nowej rzeczywistości. Zdecydowałam się na nietypowy model biznesowy, który po przeanalizowaniu rynku, sytuacji wówczas panującej był wg mnie bardzo dobrze rokującym biznesem. Posiadając 30 tysięcy złotych oszczędności i rezygnując z etatu, postanowiłam rozwijać pomysł kwater pracowniczych. Wybrałam model wynajmu od właścicieli nieruchomości, co okazało się strzałem w dziesiątkę. Po zaledwie miesiącu miałam już 2 duże domy i 4 mieszkania. Zamiast inwestować w nieruchomości na własność, wynajmowałam je i podnajmowałam Agencjom Pracy oraz firmom z własnymi pracownikami.

Początki były trudne, ale elastyczność i dostosowywanie się do bieżących potrzeb rynku przyniosły szybki sukces. Nawiązałam kontakty z Agencjami Pracy, kwaterując pracowników, którzy musieli odbyć obowiązkową kwarantannę. Po 6 miesiącach działalności miałam już 300 najemców, a większość restrykcji została zdjęta, otwierając mi drogę do dynamicznego rozwoju.

W kolejnym roku, 2021, zdecydowałam się na ekspansję, obejmując rynki Trójmiasta, Pruszcza Gdańskiego, Grudziądza, Olsztyna i Rzeszowa. Z 6 nieruchomości przeskoczyłam na 20, a liczba najemców rosła lawinowo. W tym czasie zaczęłam również świadomie kierować ofertę w stronę pracowników produkcyjnych, współpracując z zakładami produkcyjnymi, gdzie zapotrzebowanie rosło wraz z luzowaniem restrykcji.


W rok 2022 wkroczyłam do branży kwater pracowniczych z ogromnym zapałem do pracy. Jednak pamiętamy wszyscy datę 23 lutego, kiedy to rozpoczęła się wojna na Ukrainie. Choć początkowo zakładano jej krótkotrwałość, nikt nie przewidział, że konflikt będzie trwał do dzisiaj. Zdarzenia te radykalnie zmieniły krajobraz biznesowy, wywołując masowy napływ osób poszukujących zakwaterowania.

W wyniku tego nagłego wzrostu popytu, zaczęły się tworzyć długie kolejki chętnych do wynajęcia nieruchomości. Zjawisko to dodatkowo pogłębiało się, gdy na jedno miejsce pracy przypadało aż 30 osób. Dynamicznie minęło pół roku, w którym intensywnie pozyskiwałam kolejne nieruchomości, starając się sprostać rosnącemu zapotrzebowaniu na zakwaterowanie. Oczywiście, z uwagi na tę nieprzewidywalną sytuację, właściciele mieszkań wykorzystali rosnący popyt, co zaowocowało znacznym wzrostem cen wynajmu nieruchomości. To stanowiło kolejne wyzwanie, z którym musiałam skutecznie się zmierzyć, utrzymując jakość świadczonych usług w warunkach dynamicznie zmieniającego się rynku.

Końcówka 2022 roku przyniosła kolejne trudności związane z sankcjami na rynek rosyjski i spadkiem produkcji w niektórych zakładach. W rezultacie produkcja w niektórych miejscach pracy zaczynała wykazywać spadki. Polska, znana z produkcji różnorodnych towarów, zwłaszcza ubrań z renomowanych sieciówek, musiała elastycznie reagować na te zmiany. Śledzenie rynku, obserwacja wydarzeń i bieżąca adaptacja oferty mieszkań to klucz do utrzymania konkurencyjności. W tym właśnie okresie miałam do czynienia z wyzwaniem, gdy sześć moich mieszkań stało się nagle pustych. Szybko zdecydowałam się na dostosowanie formy wynajmu, kierując ofertę bardziej w stronę osób prywatnych i rodzin. Ten strategiczny ruch pozwolił mi przetrwać okres spadku zapotrzebowania na pracowników w zakładach, z którymi wcześniej współpracowały agencje pracy. Działając z zasadą, że “kwaterę robi się raz, a ona później latami zarabia dla nas!” zainwestowałam czas i wysiłek do przekształcenia moich nieruchomości. To podejście umożliwiło mi utrzymanie każdej z nich na rynku, bez konieczności rezygnowania z kolejnych mieszkań. Kwatery, raz odpowiednio dostosowane do zmieniających się potrzeb, stanowią nie tylko źródło stabilnych dochodów, ale także długoterminowy kapitał.

2023 rok to kolejne zmiany na rynku branży nieruchomości. Powrót Ukraińców do ojczyzny postawił przed rynkiem pracy nowe wyzwania. Agencje pracy zaczynały napotykać problemy związane z brakiem pracowników. Obserwowaliśmy zmiany w profilu najemców, zaznaczając wyraźne przesunięcie od pracowników z Ukrainy i Białorusi w stronę nowej fali pracowników z Filipin. Pomimo tego, nadal był odczuwany niedobór pracowników z Ukrainy, co skłoniło pracodawców do pozyskiwania nowych sił z innych krajów. Polska cały czas potrzebuje pracowników, a kwatery pracownicze stają się kluczowym elementem w utrzymaniu gospodarki, dostarczając zakwaterowanie dla pracowników z różnych kultur. Jednak trzeba pamiętać, że każda nowa fala pracowników wymaga dostosowania oferty, a kluczowym elementem jest utrzymanie elastyczności i umiejętne zarządzanie.

Dlatego obserwując sytuację skorygowałam strategię wynajmu kwater. Skoncentrowałam się na adaptacji mieszkań do potrzeb nowych najemców, zaczynając od Filipińczyków, a następnie przechodząc do Hindusów czy Afroamerykanów. Przyjęłam elastyczne podejście, wybierając mieszkania o nieco niższym standardzie, jednak inwestując w ich odświeżenie czy odmalowanie. Działając na rynku mebli używanych, postawiłam na używane meble, minimalizując tym samym koszty wyposażenia nieruchomości. To podejście pozwala mi zniwelować potencjalne straty, gdyby któryś z pracowników uszkodził sprzęt.

Podsumowując zmiany, jakie zaszły na rynku kwater pracowniczych w latach 2020-2023, przychodzi mi na myśl pytanie: “Co musiałoby się wydarzyć, aby kwestia kwater przestała istnieć?” Mimo przejścia przez pandemię z wieloma restrykcjami oraz doświadczenia wojny u sąsiadów, rynkowe zapotrzebowanie na zakwaterowanie pracowników utrzymuje się i wykazuje tendencję wzrostową. Polska, produkując nadal ubrania, jedzenie i części do samochodów, nie może sobie pozwolić na zrezygnowanie z zatrudniania pracowników z zagranicy. Uważam, że kwatery pracownicze stanowią niezbędny element na rynku zakwaterowania z uwagi na konieczność zapewnienia pracownikom adekwatnego miejsca zamieszkania. W obliczu ograniczonej dostępności zakwaterowania dla pracowników, agencje pracy coraz częściej będą zwracały się z tym wyzwaniem do profesjonalnych usług kwatermistrzowskich. Kwatermistrz pełnić będzie tu kluczową rolę jako specjalista ds. efektywnego zarządzania kwaterami pracowniczymi, rozwiązując problematykę zakwaterowania pracowników na rynku pracy.

Dla potencjalnych inwestorów przekazuję jedno przesłanie – kwatery pracownicze to nie tylko biznes, to inwestycja w przyszłość. Dynamiczne dostosowywanie się do zmian, elastyczność i umiejętne zarządzanie to klucz do osiągnięcia sukcesu w tej branży. Popyt na zakwaterowanie pracowników nie zniknie, a rozwijające się rynki pracy z różnych zakątków świata otwierają nowe perspektywy. Inwestowanie w kwatery pracownicze może przynieść nie tylko zyski finansowe, ale również satysfakcję z uczestnictwa w kreowaniu przyszłości tego dynamicznego rynku.

Gorące trendy w Home Stagingu na 2024

Home Staging jako sztuka przygotowania nieruchomości do szybkiej, skutecznej i zyskownej sprzedaży lub wynajmu rządzi się swoimi prawami. To przede wszystkim: depersonalizacja,  odgracenie wnętrza, wprowadzenie do niego naturalnego światła, a także odświeżenie przestrzeni. Te uniwersalne działania pomagają stworzyć przestrzeń atrakcyjną dla jak największej liczba osób – tym samym prowadząc do błyskawicznej transakcji.

Czy zatem Home Staging podąża za trendami? Czy jego celem nie jest po prostu przekształcenie pustych, zamieszkałych lub przestarzałych przestrzeni w przyjazne, atrakcyjne domy? Czy trendy przypadkiem mu nie przeszkadzają, a może w ogóle nie mają na niego wpływu?

Kiedy żegnamy rok 2023 świat architektury wnętrz z niecierpliwością czeka na nowy rozdział. To on zapowiada trendy obiecujące więcej ciepła, głębię emocji oraz odejście od technologicznej monotonii w naszych domach.

A co to oznacza dla branży?

Przyjrzyjmy się ekscytującym trendom w zakresie home stagingu, które kształtować będą obraz wnętrz inwestycyjnych w 2024 roku.

1. Przywracanie ciepła wnętrzom

Pożegnajmy szpitalną atmosferę zimnych, białych salonów, ponieważ rok 2024 zwiastuje pojawienie się przytulnych brązów i kolorów ziemi. Powrót ciepłych tonów nie ogranicza się wyłącznie do tkanin – rozszerza swój zasięg na meble i każdy choćby najmniejszy detal. Minimalizm nabiera nowej definicji – charakteryzującej się organicznym podejściem i przytulnym charakterem. Przygotujmy się na ciepłe, pełne rozmaitych tekstur przestrzenie – ozdobione ziemistymi paletami kolorów, gdzie kremy, brązy, rdza oraz stonowane zielenie zastępują dominującą do tej pory biel i szarości.

2. Trójwymiarowość i głębia

Opowiadając się za odejściem od płaskich wydruków ukrytych za szkłem – w ciężkich ramach, projektanci zachęcają obecnie do stosowania rzeźb montowanych na ścianach, aby nadać wnętrzom głębi i wymiaru. Sztuka rzeźbiarska zapewnia bardziej spektakularne wrażenia wizualne, zamieniając ściany w urzekające płótna odzwierciedlające kreatywność i indywidualność.

3. Odświeżenie i dostrzeżenie przestrzeni „zapomnianych”

Przygotujmy się na oczarowanie nieoczekiwanym – np. trend wyjątkowych murali we wnętrzach będzie się utrzymywał. Zaniedbane dotychczas przestrzenie, takie jak foyer i klatki schodowe, nie będą już spychane w cień. Zamiast tego zostaną przekształcone w płótna do artystycznej ekspresji, dodając intrygi i piękna wnętrzu. Kiedyś ignorowane klatki schodowe staną się urzekającą drogą z jednego piętra na drugie.

4. Eklektyzm

Rok 2024 zapowiada zwrot w kierunku wystroju, który nawiązuje do historii. Wysoce spersonalizowane przestrzenie i bogata paleta kolorów zajmą centralne miejsce w trendach.  Właściciele domów płynnie będą łączyć antyki i pamiątki rodzinne z nowymi, wykonanymi na zamówienie elementami. Wynik? Eklektyczne wnętrza będące kanwą osobistych narracji.

Wkraczając w rok 2024, trendy obiecują zatem rok personalizacji wnętrz, zrównoważonego rozwoju i odświeżającego odejścia od chłodnych tonów, które dominowały w przeszłości.

Niezależnie od tego, czy rozpoczynasz renowację na pełną skalę, czy po prostu chcesz odświeżyć swoją przestrzeń, wskazówki ekspertów prowadzą do stworzenia domu, który odzwierciedla niepowtarzalny styl i osobowość właściciela. Co jak wiemy totalnie nie idzie w parze z ideą home stagingu, który ma pokazać wnętrze zdepersonalizowane – aby każdy mógł sobie wyobrazić siebie w danej przestrzeni. Natomiast idea tworzenia wnętrza ciepłego, przyjaznego i otwartego już jak najbardziej znajdzie w home stagingu swoje zastosowanie..

Czy można zatem równoznacznie powiedzieć, że trendy wnętrzarskie wpływają na home staging? Odpowiedź zdaje się leżeć pomiędzy.

Trendy wnętrzarskie dotyczyć mogą bowiem bardzo wielu kwestii – poczynając od koloru ścian (o czym mówi np. Pantone), poprzez wybór mebli, a na układzie funkcjonalnym kończąc. Niewątpliwym jest, iż trendy są ważne we wszystkich aspektach projektowania wnętrz. Dlatego bardzo istotnym jest, aby home stager był na bieżąco z wnętrzarskimi nowinkami. I choć niekoniecznie powinien kupować meble w awangardowych, popularnych kolorach – może jednak wprowadzać do wnętrz aktualnie obowiązujące trendy poprzez dodatki, akcesoria, czy dzieła sztuki.

Kluczowym jest jednak, aby trendy dobierać i wykorzystywać w oparciu o ustalenie właściwej grupy docelowej dla nieruchomości. Inaczej bowiem kształtuje home staging ekskluzywnego domuczy apartamentu za kilka milionów (gdzie wyjątkowość i unikatowość wnętrza ma olbrzymie znaczenie), a całkiem inaczej 2 pokojowego mieszkania w centrum dużego miasta.

Jakie trendy warto jednak brać pod uwagę przygotowując nieruchomość na sprzedaż?

  1. Lustra – trendem w dalszym ciągu jest umieszczanie w mieszkaniach inwestycyjnych dużych luster, o ciekawych kształtach – powiększają przestrzeń i podnoszą prestiż nieruchomości
  2. Planowanie miejsca na przestrzeń do pracy – pokłosiem pandemii jest fakt, iż wielu ludzi zmieniło swój tryb życia i pracuje z domu
  3. Obłe kształty, miękkie tekstylia
  4. Naturalne światło
  5. Lampy – neutralne i białe odcienie! Nigdy żółte.
  6. Nawiązanie do natury – kolory ziemi, ekologiczne materiały
  7. Idea Smart Home
  8. Ciepły minimalizm
  9. Unikatowe płytki

Co się natomiast nie zmienia?

Wciąż pozostajemy przy neutralnych barwach – jasnych ziemistych, beżowych i białych – jako baza. Natomiast w aspekcie dodatków – nareszcie możemy poszaleć z kolorem. Trendy wnętrzarskie już od jakiegoś czasu zaprosiły barwy do wnętrz – zatem mieszkania dodają nam teraz więcej energii – i tak też powinno być w stagingu. Na szczęście lata szarości mamy już za sobą.

Dalej królują naturalne elementy – takie jak drewno czy kwiaty. Passe są wszystkie sztuczne dekoracje (np. popularne fejki), atrapy agd, jak i dmuchane materace zamiast łóżek.

Autorka: Ewelina Matyjasik-Lewandowska

Nagradzana i certyfikowana Home Stagerka, Projektantka, Inwestorka, Pośredniczka w obrocie nieruchomościami i Członek EAHSP.

  • Mówi o sobie „Zamieniam przeciętne mieszkania w ponadprzeciętny zysk” 
  • Działa na rynku nieruchomości od 2017 roku – współpracując zarówno z inwestorami, jak i osobami prywatnymi. 
  • Stylizuje, projektuje wnętrza prywatne, a także przygotowuje kompleksowe strategie marketingowe sprzedaży nieruchomości tworząc markę: Chasing the sun. 
  • Od 2022 roku wraz z Joanną Zbytek – Szubą tworzy Spotkania Wokół Pięknych Wnętrz. Związana także z Ogólnopolskim Stowarzyszeniem „Mieszkanicznik” – promującym dobre praktyki w branży nieruchomości oraz Europeskim Stowarzyszeniem Profesjonalnych Home Stagerów EAHSP. 
  • Publikacje jej prac pojawiły się w gazetach wnętrzarskich takich jak Elle Decoration, Dobrze Mieszkaj i Property Design. 
  • Autorka artykułów branżowych, aktywistka i propagatorka wiedzy o Home Stagingu. Udzieliła wywiadu dla Forbesa o Home Stagingu.

Biznesowy duet. Wywiad z Ewą Dąbrowską i Zuzanną Nowik – Strefa Nieruchomości

Ewa Dąbrowska zaprojektowała przez 30 lat ponad 6 tysięcy mieszkań, uzyskała 300 tys. mkw. pozwoleń na budowę. Architekt z ogromnym doświadczeniem, zdeterminowana, aby na każdym etapie prac wspierać swoich klientów. Zuzanna Nowik, która poszła w ślady mamy, dziś jest cenionym ekspertem w swojej branży, prelegentką na konferencjach nieruchomościowych, liderką biznesu. Jest dumna ze współpracy z mamą, która – jak mówi w wywiadzie – nauczyła ją wytrwałości w dążeniu do celu. Dziś prowadzą w Łodzi znane firmy architektoniczne, współpracują ze sobą, uzupełniając się kompetencjami i różnym zakresem działań. Obie podkreślają, że praca przy nieruchomościach wymaga bardzo dużej cierpliwości i bywa nieprzewidywalna. Jednak finalny efekt i ukończenie projektu daje ogromną satysfakcję i spełnienie.

Aneta Nagler: Wiele kobiet nie lubi pytania: „Czy jesteś podobna do swojej mamy?”. Ty wspominasz z dumą, że podpatrywałaś mamę przy pracy i sama marzyłaś, żeby zostać bizneswoman, tak jak ona. Czy z perspektywy czasu uważasz, że to była dobra droga? Zuzanna Nowik: Zostałam architektem, bo jako dziecko obserwowałam mamę przy pracy i patrzyłam z zafascynowaniem, jak tworzy kolejne projekty, które nabierały kształtów – od rozwiązań urbanistycznych po budynki i funkcje. To było imponujące i dawało mi taki obraz, że mama kształtuje rzeczywistość. Ukończyłam studia i przez 12 lat współpracowałam z mamą, zdobywając doświadczenie pod jej nadzorem. Oczywiście moja praca ewoluowała przez te lata i dziś wiem, co sprawia mi największą przyjemność w tym zawodzie. Czy to była dobra droga? Nie wyobrażam sobie pracować w innej branży. Spełniam się jako architekt i jako inwestorka. Moich dzisiejszych osiągnieć na polu zawodowym nie byłoby bez wsparcia mamy.

A.N.: Pani Ewo, jakie były Wasze początki współpracy? Dochodziło czasem do tarć na styku mistrz – uczeń?

Ewa Dąbrowska: Zuzanna chłonęła wiedzę. Od początku najlepiej czuła się w nawiązywaniu współpracy z inwestorami, nastawiona była na kreację deweloperską i na pozyskiwanie nowych projektów. Ja najbardziej lubię etap tworzenia koncepcji w ścisłej współpracy z inwestorem. Mogę podzielić się wieloletnim doświadczeniem, wesprzeć go w realizacji inwestycji, wyrazić swoją kreatywność w namacalny sposób, budując przestrzeń dla ludzi. Na pewno obie mamy ducha rywalizacji. Jesteśmy perfekcjonistkami. Zwłaszcza gdy robiłyśmy koncepcję równolegle, zdarzało nam się obstawać przy swoim zdaniu.

A.N.: Wypracowywałyście kompromis?

E.D.: Dochodziłyśmy do wniosku, że inwestor wybierze koncepcję, która będzie lepsza dla niego.

A.N.: Zuzanno, co było najcenniejszym doświadczeniem we współpracy z mamą?

Z.N.: Umiejętność, jak przeanalizować nieruchomości, na co zwrócić uwagę. Mama zawsze bardzo dbała o to, żeby zastosować ekonomiczne rozwiązania konstrukcyjne, czyli projektowanie w osiach, w modułach. Pokazała mi, że jeżeli się powiedziało A, to trzeba powiedzieć B i zakończyć tę pracę, którą się zaczęło, mimo trudnych sytuacji. Praca przy nieruchomościach wymaga bardzo dużej cierpliwości. Jeśli ktoś liczy, że kupi nieruchomość i osiągnie czysty zysk, to może się zdziwić, ponieważ bywają bardzo trudne problemy do rozwiązania. I tu potrzebna jest ogromna praktyka, wiedza, jak rozmawiać z konserwatorem, z urzędem, z sąsiadami, jak rozwiązywać te skomplikowane sytuacje, które zawsze pojawiają się przy inwestycji.

A.N.: Obie podkreślacie, że na linii współpracy architekt – inwestor – deweloper ważne jest doświadczenie, terminowość i wzajemna współpraca.

Z.N.: To są kluczowe kwestie. Wykonawca w trakcie realizacji inwestycji, stając przed różnymi zagadnieniami budowlanymi, potrzebuje ścisłej współpracy z projektantami. Mama dba o sprawne rozwiązywanie problemów z dnia na dzień. Ta skrupulatność i ciągły kontakt z deweloperem, z podwykonawcami jest doceniany przez inwestorów.

E.D.: Niedawno miałam taką sytuację, gdzie wykonawca przygotował duży budynek do odbioru. Pojawiły się problemy z rzeczoznawcą ppoż. i z sanepidem. Dlaczego? Bo deweloper pozmieniał w międzyczasie wiele rzeczy bez dokumentacji. Zostałam poproszona o pomoc. To nie było takie proste, żeby uzyskać uzgodnienia z rzeczoznawcami. Nie mogłam powiedzieć, że mnie to nie interesuje. Moja rzetelność mi na to nie pozwalała.

A.N.: Pani Ewo, zaprojektowała Pani ponad 6000 mieszkań. Współpraca z doświadczonym architektem to gwarancja zakończenia inwestycji z sukcesem. A jednak często konkursy wygrywają młodzi architekci.

E.D.: Warto powiedzieć młodym inwestorom, którzy chcą wejść w inwestycje deweloperskie, że współpraca z architektem, który ma długoletnią praktykę, oznacza dużo większe prawdopodobieństwo ukończenia inwestycji zgodnie z planem, z dużo mniejszym ryzykiem problemów na budowie oraz przy sprzedaży mieszkań. Przygotowanie pełnobranżowego projektu budowlanego i wykonawczego wiąże się z szeregiem zagrożeń. Młodzi architekci, którzy mają ciekawe pomysły na bryłę, projektują piękne wizualizacje, ale bardzo często nie radzą sobie z problemami formalnymi, układami funkcjonalnymi i z kwestiami technicznymi. Bywało tak, że poprawiałam projekty po młodych architektach, gdzie siatka modularna garażu była zupełnie inna niż kondygnacji powtarzalnej. Jest cały szereg różnych błędów wynikających z braku doświadczenia. I tutaj doświadczenie w zawodzie, przewidzenie wielu zagrożeń, umiejętność szybkiego reagowania na zmiany pozwalają wygrać architektowi z praktyką.

A.N.: Pani Ewo, doświadczenie jest kluczowe w tym zawodzie. Jednak kreatywne podejście Zuzanny do pracy architekta otworzyło Wam nowe perspektywy. Jak współpraca z Zuzanną wpłynęła na Pani pracę?

E.D.: Przez lata współpracowałam z tą samą grupą deweloperów. Nie miałam czasu, żeby pozyskiwać kolejnych klientów, tak jak robi to dzisiaj Zuzanna. To były zupełnie inne czasy. Współpracowało się przez polecenia, a także konkursy, które nie zawsze były korzystne finansowo. Bywało tak, że deweloper robił konkurs i zgłaszało się kilkunastu architektów ze swoimi projektami, nad którymi trzeba było pracować pół roku bez zapłaty. Nigdy nie wiadomo było, z kim taki deweloper podpisze kontrakt. A niestety ogromne firmy deweloperskie wykorzystywały pracownie architektoniczne pod względem wiedzy, jak i koncepcji, nie płacąc za poświęcony czas. Uzupełniając swoje portfolio, wyliczyłam, że przez 30 lat pracy uzyskałam ponad 300 tys. mkw. pozwoleń na budowę.A ponad 100 tys. mkw. powierzchni to były darmowe koncepcje. To Zuzanna wypracowała zasadę płacenia za analizy i koncepcje, które wykonywałyśmy dla dewelopera. Nie było też możliwości, żeby się kreować na zewnątrz. Zuzanna po 2018 roku odłączyła się od mojej firmy i zaczęła działać niezależnie. Nastawiła się na kreowanie inwestycji deweloperskich i pozyskiwanie klientów. Bardzo mi imponował ten typ pracy i pokazywania się w social mediach,
które procentowały w jej marce i współpracy z deweloperami. Na pewno dziś jestem bardziej otwarta na nowe działania i pokazywanie się w mediach.

A.N.: Zuzanno, powiedziałaś w naszej rozmowie, że samolot nie może mieć dwóch głównych pilotów. Nie miałaś obaw, że z własną firmą architektoniczną będzie Ci trudniej na rynku?

Z.N.: Przez 12 lat pracy wspólnie przeszłyśmy przez kilkadziesiąt trudnych projektów, które spowodowały, że nabrałam bardzo dużego doświadczenia. I przede wszystkim wytrwałości w dążeniu do celu. Wiedziałam również, co sprawia mi największą przyjemność. Stworzyłam markę D+D, czyli Design plus Development, po to, żeby dalej się rozwijać i pokazywać moje osiągnięcia. Moja firma projektuje koncepcje, analizuje nieruchomości, oczywiście dalej przy współpracy z Grupą Pro na czele z mamą. Grupa Pro Design reprezentowana przez mamę prowadzi pełną obsługę inwestycyjną, od analiz, koncepcji, projektów budowlanych i wykonawczych aż po udział w odbiorach budynków.

E.D.: Niestety niewielu inwestorów zdaje sobie sprawę, ile trudu trzeba włożyć, żeby przygotować procesy formalne, aby taki grunt przygotować pod osiedle. A w dzisiejszych czasach ten proces uzyskiwania pozwolenia na budowę jest bardzo długi. Jeszcze parę lat temu było to od 3 do 4 miesięcy, a w tej chwili to jest okres oczekiwania do 1,5 roku.

Z.N.: Na szczęście zmienia się podejście deweloperów. Dziś coraz bardziej doceniają pracę architekta i to, że możemy dostarczyć grunty z pozwoleniem na budowę.

A.N.: Zuzanno, Ty dostrzegłaś niszę w tym, że deweloperzy preferują działki, które mają prawomocne pozwolenie na budowę.

Z.N.: Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę w tej chwili jest nieprzewidywalny. Ja skracam czas inwestycji dewelopera i jako land development specjalizuję się w wyszukiwaniu działek oraz przygotowywaniu całego procesu formalnego. Często razem z inwestorem nabywam grunty, a następnie wraz z mamą przygotowujemy je jako gotowca inwestycyjnego. Mam również pomysł, żeby w najbliższej przyszłości wykorzystać swoją wiedzę architektoniczną i zacząć budować.

A.N.: Grupa Pro Design i D+D Design Development jako zgrany duet biznesowy?

Z.N.: Tak, jak najbardziej. Żeby robić pełnobranżowe projekty budowlane i wykonawcze, trzeba mieć szereg godnych zaufania osób do współpracy. W Grupie Pro jest doświadczony zespół projektantów, instalatorów i sprawdzonych konstruktorów. Moja praca polega na skoordynowaniu
wszystkich procesów, żeby efekt finalny był satysfakcjonujący dla wszystkich stron. Dlatego myślę, że współpraca naszych obu firm i uzupełnianie naszych umiejętności – jest kluczem do wspólnego sukcesu.

Ewa Dąbrowska – z zawodu architekt z ponad 30-letnim doświadczeniem. Prowadzi biuro Grupa Pro Design. Specjalizuje się w projektowaniu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej. Z sukcesem zaprojektowała wiele osiedli mieszkalnych w całej Polsce, m.in. w Warszawie. Poza pracą udziela się towarzysko, uwielbia wyjazdy. Jej pasją jest moda, szycie, a także rozwój duchowy.

Zuzanna Nowik – architekt z ponad 16-letnim doświadczeniem w projektowaniu i przygotowywaniu inwestycji mieszkaniowych oraz usługowych. Obecnie zajmuje się land developmentem, czyli formalnym przygotowaniem gruntów pod inwestycje deweloperskie. Słynie z tego, że niestraszne są jej trudne do przygotowania
działki. Inwestorzy przy współpracy doceniają jej kreatywność oraz rzetelność.

Łączę nieruchomości i inwestorów. Wywiad z Wojtkiem Orzechowskim – Strefa Nieruchomości

Wojtek Orzechowski to nie tylko ekspert w dziedzinie nieruchomości, ale i źródło inspiracji dla tych, którzy chcą osiągnąć
sukces w świecie nieruchomości. Poprowadził przez inwestycyjne labirynty ponad 2000 absolwentów na warsztatach WIWN®, stając się dla nich źródłem motywacji. Jego filozofia inwestycyjna jest prosta, ale niezwykle skuteczna: „Spraw, aby nieruchomości szukały Ciebie, a nie Ty nieruchomości”. Wierzy, że w inwestycjach kluczowa jest wiedza, ale równie istotne są determinacja, umiejętność budowania relacji oraz zdolność do rywalizacji na konkurencyjnym rynku.

A.N.: W ramach Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN® przeszkoliłeś ponad 2 tys. osób, które po Twoim szkoleniu rozpoczynają swoją przygodę z flipowaniem. Jesteś w stanie ocenić, kto ma szansę na sukces, a kto tak naprawdę nie nadaje się do tego biznesu?

W.O.: Zauważam, że na warsztaty przyjeżdżają ludzie o różnym pochodzeniu zawodowym i wykształceniu. Od spawaczy przez kucharzy, nauczycieli, lekarzy, przedsiębiorców aż po pośredników, a ostatnio pojawił się nawet ksiądz. Na sali wszyscy mają równe szanse. Wiedza to jedno, ale kluczowe znaczenie mają: działanie, determinacja, kontakty i umiejętność konkurowania. Po szkoleniu stacjonarnym każdy z nas powinien przekształcić zdobytą wiedzę w czyny. To niezbędne, ponieważ inwestowanie to nie tylko zdobywanie wiedzy, ale też umiejętność wykorzystania jej w praktyce. Trzeba zbadać rynek, nawiązać relacje z wartościowymi dostawcami i inwestorami, a następnie działać. Jeżeli zatem ktoś ma te wszystkie cechy i jest zdeterminowany, to na pewno osiągnie sukces. Nasi absolwenci i liderzy odnotowują spektakularne zyski, czym inspirują innych.

A.N.: Oprócz warsztatów WIWN® stworzyłeś społeczność, która wzajemnie się wspiera i motywuje.

W.O.: W naszej społeczności rozwijamy zdolności zdobyte na warsztatach. Regularnie organizujemy spotkania regionalne, na których dzielimy się doświadczeniami, informacjami i kontaktami. Dzięki naszym liderom, którzy oferują wsparcie, jesteśmy w stanie osiągnąć więcej – działamy wspólnie, a nie w pojedynkę. Nasza siła tkwi w kooperacji, a nie konkurencji. Na przykład jeden z naszych absolwentów umożliwił nam spotkanie z pewnym deweloperem. Dzięki temu mogę pojechać na spotkanie i rozmawiać o konkretnych inwestycjach. Wspólne działania: moje, uczestników i absolwentów Warsztatów WIWN® pozwalają realizować więcej flipów, niż sam byłbym w stanie zrobić. Mamy ambitne plany. To pokazuje, jak cenna może być ta współpraca. Moje przewodnie, autorskie motto, brzmi: „Spraw, aby nieruchomości szukały Ciebie, a nie Ty nieruchomości”. Teraz, łącząc świat nieruchomości i inwestorów, zarabiamy i rozwijamy nasz kapitał, co stanowi wyjątkowe doświadczenie.

AN:. Czy swoją teorię, którą z sukcesem wdrażasz na warsztatach WIWN®, i cały proces inwestycyjny dopasowujesz do nowej sytuacji na rynku?

W.O.: Rynek nieruchomości ciągle ewoluuje, a ja w swoich warsztatach dostosowuję się do zmian. Wprowadzam do programu szkoleń uprawomocnione prawnie nowe regulacje podatkowe, prawne czy zagadnienia dotyczące flipowania na rynku pierwotnym. Ponadto staram się utrzymywać
dobre relacje z deweloperami, negocjować korzystne warunki i zdobywać ich zaufanie, aby mogli dostarczać nam atrakcyjne nieruchomości, które potem trafiają do naszych absolwentów Warsztatów WIWN®.

A.N.: Rząd od 1 lipca br. wprowadził zakaz handlu cesjami dla zarobku. Co będzie dalej z cesjami na rynku pierwotnym nieruchomości?

W.O.: Myślę, że rząd chciał pokazać, że robi porządek we wszystkich obszarach: uszczelnia VAT, łapie zorganizowane grupy przestępcze, a teraz dobiera się do inwestorów i fliperów. Przepis będzie raczej martwy. Osoby prywatne nie mogą dokonywać tych cesji, ale firmy mają taką możliwość. Dlatego każdy przedsiębiorca, posiadający firmę, ma uprawnienie do przeprowadzenia takiej cesji. Obecnie nie stanowi to nawet problemu dla osób fizycznych, ponieważ ustawodawca wprowadził tę formę cesji jedynie dla deweloperów działających na podstawie nowej ustawy deweloperskiej. Warto zaznaczyć, że większość obecnych budynków wciąż opiera się na starej ustawie, co wyklucza ewentualne trudności z tym związane. Przy okazji warto dodać, że taki sposób cesji nie był korzystny pod względem opodatkowania VAT, co sprawiło, że wiele osób szukało alternatywnych rozwiązań w kontaktach z deweloperem. Lepszym rozwiązaniem niż cesja było wcześniejsze rozwiązanie umowy wraz ze wskazaniem nowego nabywcy. Jednakże – o ile nie zostanie to uznane za próbę omijania obowiązujących przepisów dotyczących cesji – nadal istnieje możliwość kontynuowania tego procesu. W związku z tym uważam, że nie powinno to stanowić problemu. I cesje będą funkcjonować po staremu.

A.N.: Jak dziś z perspektywy kilkunastu lat inwestowania w nieruchomości patrzysz na ten rynek? Co doradzasz: wynajmowanie czy nadal flipowanie?

W.O.: Ceny mieszkań według mnie nie spadną w najbliższej przyszłości. Wręcz przeciwnie, można oczekiwać dalszego wzrostu cen. Obserwuję ten trend od kilku lat i podczas moich webinarów oraz szkoleń staram się to wyjaśniać. Moja Najskuteczniejsza Strategia Inwestowania w Nieruchomości, czyli budowanie kapitału poprzez flipowanie, jest cały czas aktualna i pozwala w przeciągu siedmiu lat osiągnąć wolność finansową. Polecam moją książkę Zarabiaj na nieruchomościach, która stała się bestsellerem na rynku, a teraz w zaktualizowanej wersji znów trafi na rynek. Czy rynek flipowania nadal się opłaca? Oczywiście. Od zeszłego roku aż do teraz mamy przeprowadzonych 140 transakcji, z czego 17 sprzedanych z zyskiem, a 40 mieszkań jest rezerwowanych na następny rok. Nigdy natomiast bym tego nie zrobił, gdyby nie budowanie zaufania i przyciąganie inwestorów, którzy robią te inwestycje razem ze mną. Warto zwrócić też uwagę na rynek wynajmu. Dane z rynku najmu długoterminowego jeszcze niedawno pokazywały, że najemcy osiągają na nim stopę zwrotu wynoszącą 8% w skali roku, a obecnie jest to już raczej 6%. Oczywiście są inwestorzy, którym udaje się osiągać jeszcze wyższe stopy zwrotu, ale mowa tutaj o średniej, o której słyszy
się ogólnie z rynku najmu. W krajach zachodnich widzimy tendencję do inwestowania w nieruchomości pod wynajem, co prowadzi do większej konkurencji i spad ku czynszów. Jednak ceny nieruchomości w Polsce nadal rosną, nie odnotowujemy takich sytuacji jak na Zachodzie, gdzie zyski z najmu wahają się w granicach 2–4%. Obecna stopa zwrotu w Polsce wynosząca 6–8% daje jeszcze dużo możliwości. Z uwagi na obecny deficyt na rynku istnieje potencjał wzrostu cen nieruchomości. Wpływ na stopę zwrotu mają dwa czynniki: cena zakupu + remont i wyposażenie oraz czynsz pobierany od najemcy. Żeby stopa zwrotu spadła do 2-4% potrzeba aby nieruchomości wzrosły dwukrotnie w stosunku do dzisiejszych cen. Oczywiście, może być tak, że to czynsze zmaleją o połowę, ale to raczej mniejsze prawdopodobieństwo takiego scenariusza. To oznacza, że każdy inwestor powinien się zastanowić, jak chce wykorzystać tę sytuację. Ja sugeruję, zgodnie z moją strategią, obracać nieruchomościami, ale i dywersyfikować kapitał w mieszkania na wynajem.

A.N.: Czyli jeśli ktoś planuje zakup nieruchomości, to teraz jest odpowiedni moment.

W.O.: Dokładnie tak. Jeśli masz taką możliwość, teraz jest doskonały moment na zakup. Alternatywnie: jeśli już posiadasz mieszkanie, to teraz możesz wykorzystać możliwości rynku, aby zwiększać swój kapitał poprzez obrót nieruchomościami, ale docelowo warto inwestować w nieruchomości na wynajem.

A.N.: Kolejna edycja Maratonu WIWN® już się zbliża. Jaki jest cel tego wydarzenia?

W.O.: Cel jest niezmienny – chcemy gromadzić profesjonalistów i pasjonatów nieruchomości, dzielić się wiedzą o najnowszych trendach w branży i inspirować się nawzajem. To już 11. edycja naszej konferencji, która cieszy się ogromnym zainteresowaniem zarówno wśród doświadczonych inwestorów, jak i tych, którzy dopiero rozpoczynają swoją przygodę z nieruchomościami. Nasze spotkania odbywają się cyklicznie od 2017 roku. Podczas konferencji wystąpią inspirujący mówcy, zarówno ci, którzy dodają motywacji, jak i eksperci w dziedzinie biznesu i nieruchomości.

A.N.: Kogo spotkamy podczas eventu?

W.O.: W trakcie konferencji będziemy mieć przyjemność gościć praktyków rynku nieruchomości. Wśród prelegentów znajdą się osoby o niekonwencjonalnym
podejściu do branży, specjaliści od negocjacji, eksperci od budowania marek osobistych w nieruchomościach, doświadczeni inwestorzy i fliperzy, deweloperzy,
a także osoby specjalizujące się w kwaterach pracowniczych czy wynajmie krótkoterminowym. To będzie wyjątkowe wydarzenie, które nie tylko dostarczy wiedzy, ale także umożliwi nawiązanie cennych kontaktów i wymianę doświadczeń.

A.N.: Zdradzisz kilka nazwisk?

W.O.: Pojawi się Jerzy Sempowicz, znany z niekonwencjonalnego podejścia do działania w branży nieruchomości. Radosław Musiał opowie o życiu i deweloperce. Paweł Gołębiewski, autor Biblii negocjacji, podzieli się swoimi sekretami skutecznych negocjacji. Justyna Sprawka, ekspert z zakresu budowania marek osobistych, opowie, jakie popełnia się błędy w budowaniu marki w branży nieruchomości. Mariusz Ostapowicz, doświadczony fliper, pokaże, jakie stosować techniki, żeby osiągnąć sukces. Natalia Gorszkowa zdradzi swój przepis na sukces w prowadzeniu kwater pracowniczych. Marek
Hankus dokona analizy działek w inwestycjach deweloperskich. Paweł Albrecht przekaże praktyczną wiedzę na temat zarabiania poprzez pośrednictwo i sourcing, a także wyjaśni, jak to połączyć z flipowaniem nieruchomości. Będzie również prezentacja Macieja Welmana i Patryka Sołtysiaka (czyli duetu Flip na
Pierwotnym), którzy dostarczają perełki w dziedzinie nieruchomości. Dołączy też do nas jeden z naszych biznesowych guru – Daniel Kubat. Ja w swoim wystąpieniu podzielę się własnymi spostrzeżeniami na temat najmu krótkoterminowego. A na koniec Kamila Rowińska, jedna z najwybitniejszych w Polsce coacherek, zmotywuje nas do działania. Będzie okazja do zdobycia cennej wiedzy, a oprócz tego – do nawiązania wartościowych kontaktów i pozyskania najnowszych informacji. Według mnie to wszystko przyciągnie ludzi – mam nadzieję, że na nasze wydarzenie znów przyjedzie około tysiąca osób. Tym razem również spotkamy się wyjątkowym miejscu – w hotelu Hilton na Wawrze w Warszawie – aby wzajemnie się motywować, poznawać i działać.

Zapraszam serdecznie na konferencję.
Więcej informacji na temat konferencji
znajdziesz na stronie:
www.maraton.wiwn.pl

Wojciech Orzechowski – Biznesmen, Inwestor, Deweloper, Mentor. Twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN.pl®. Stworzył społeczność ponad 2000 osób inwestujących w nieruchomości, a ponad 900 absolwentów warsztatów WIWN® zrobiło swojego pierwszego flipa pod jego okiem. Przyjął w 2023 r. challenge zrealizowania 150 flipów w 2 lata. Autor książek Zarabiaj na Nieruchomościach, Wszystko o FLIPACH – 200 Pytań do Eksperta, współautor książki Finansowanie Nieruchomości. Pomysłodawca symulatora inwestowania w nieruchomości – gry Rentier®. Zapraszany do telewizji TVN, TVP, Polsat i DOMO+ w roli eksperta na rynku nieruchomości. Prelegent na Kongresach Stowarzyszenia Mieszkanicznik (Wojciech Orzechowski uzyskał status Najlepszego Flipera w 2022 r.). Organizator największej w Polsce konferencji dotyczącej inwestowania w nieruchomości – Maraton WIWN® www.maratonwiwn.pl. Wydawca kwartalnika „Strefa Nieruchomości®”. Autor bloga: zarabiajnanieruchomosciach.pl Deweloper, wraz z Tomaszem Górą realizuje 7 projektów deweloperskich/renowacyjnych w Łodzi o wartości przekraczającej 250 mln zł.

Potencjał inwestycyjny nieruchomości. Wywiad z Marciem Trybusem – Strefa Nieruchomości

Marcin Trybus, reprezentujący polski oddział i zarządzający inwestycjami włoskiej grupy King Cross, czyli spółki King Cross Developments, podjął nowe działania po sprzedaży poznańskiego centrum handlowego King Cross Marcelin. Jego strategia inwestycyjna obejmuje różnorodne projekty, łącząc w jednym celu turystykę i sektor mieszkaniowy. Zdecydował się na inwestycję w hotel w Warszawie, aparthotel w Uniejowie oraz rozwijanie infrastruktury turystycznej na Mazurach. Ponadto rozpoczął projekty deweloperskie w Gdyni, Łodzi i Uniejowie. Strateg biznesowy, który przy wyborze miejsca pod inwestycje kieruje się jej potencjałem, nienasyceniem rynku oraz badaniem trendów europejskich.

Aneta Nagler: W jednym z wywiadów powiedział Pan: „Wycofaliśmy się z centrów handlowych i chcemy skupić na przedsięwzięciach z innych segmentów nieruchomości komercyjnych”. Skąd pomysł, żeby wejść w rozwój bazy turystyczno-rekreacyjnej w Uniejowie?\

Marcin Trybus: Uniejów to jedyne uzdrowisko termalne w naszym kraju, a do tego jedno z nielicznych uzdrowisk położonych w centralnej Polsce. Cechuje je zatem doskonała lokalizacja. Biznesowo i gospodarczo to miejsce ma ogromny potencjał. Obserwujemy trendy i widzimy duże nienasycenie biznesowe, ale i mieszkaniowe tego obszaru. Dlatego z jednej strony zakupiony, istniejący już aparthotel Termy Uniejów, który świetnie prosperuje, a z drugiej strony postawienie na mieszkaniówkę.

A.N.: Zastanowiła mnie ta deweloperka. Zbadaliście rynek i dostrzegliście niszę mieszkaniową w Uniejowie?

M.T.: Pięć lat temu postanowiłem sobie taki cel, że wraz ze wspólnikami chciałbym się zajmować zarówno turystyką/hotelarstwem, jak i mieszkaniówką. Zaczęliśmy od Uniejowa, a dziś jesteśmy także w Gdyni i w Łodzi. W Uniejowie zbudowaliśmy łącznie osiem bloków. I to też taki trochę ewenement na skalę ogólnopolską, że w tak małym mieście jak Uniejów (3–4 tys. mieszkańców) zbudowaliśmy prawie 300 mieszkań. Oczywiście część lokali jest pod
turystów, część kupili mieszkańcy, a część właściciele firm dla swoich pracowników. Pierwsza faza mieszkań jest sprzedana w całości, a druga w 80%.

A.N.: Najbardziej spektakularna inwestycja to tworzona infrastruktura turystyczna na Mazurach. Sztynort ma potencjał inwestycyjny, ale czy nie jest to ryzykowny projekt?

M.T.: Ryzyko to kwestia względna. Zarówno ja, jak i moi wspólnicy lokalni, czyli Marek Makowski, właściciel firmy Gertis, szkoły żeglarskiej, i Kamil Stankiewicz, właściciel restauracji-pensjonatu Rybaczówka – znamy to miejsce bardzo dobrze od kilkunastu lat. Długo przyglądaliśmy się potencjałowi Mazur, a w szczególności Sztynortowi. Przy tej wiedzy, przy tym doświadczeniu, które mamy, ja bym powiedział, że to jest trudna inwestycja, natomiast nie jest specjalnie ryzykowna. Sztynort to największy port śródlądowy w Polsce i na Mazurach. Stanowi ogromny teren, który można sobie bardzo plastycznie kształtować i na którym można wymyślać kolejne funkcje. Do tego obszar ten jest objęty zarówno ochroną konserwatorską, jak i ochroną związaną z przyrodą, co sprawia, że w większości zostanie taki, jaki jest – zielony.

A.N.: Co znajduje się na terenie Sztynortu?

M.T.: Teren obejmuje kilkunastohektarowy park, pola, łąki. Wokoło jest naprawdę dużo zieleni. Natomiast ta część, którą możemy zagospodarować do działalności turystyczno-rekreacyjnej, stanowi ponad 50 hektarów. Wyremontowaliśmy prawie w 100% piękny pensjonat. W tym roku ukończyliśmy renowację portu, dzięki dotacjom zarówno unijnym, jak i funduszom norweskim. Posiadamy nowoczesną flotę
czarterową maxusów kierowanych głównie pod imprezy firmowe, choć cieszy się ona również popularnością, jeżeli chodzi o wynajmy indywidualne. Zbudowaliśmy miniosiedle 10 domów na wodzie. Oczywiście chcemy, żeby wszystko, co budujemy, współgrało z tutejszym dziedzictwem historycznym. Sztynort jest miejscem, gdzie jest położony jeden z najbardziej znanych pałaców na Mazurach, czyli pałac rodziny Lehndorffów. Niezwykle dbamy o estetykę tego wszystkiego, co robimy. Stawiamy na rozwiązania funkcjonalne, inżynieryjne, estetyczne, a także nawiązania do historii miejscowej i do natury.

A.N.: Na terenie Sztynortu planowane jest osiedle domów. Dziś przygotowanych do sprzedaży jest pięć jednorodzinnych domów. Co jest ich atutem?

M.T.: Cały rynek nieruchomości na Mazurach, szczególnie second-home, wygląda tak, że jest ogromna liczba działek na sprzedaż. Są ich tysiące – tanie, drogie – przeróżne. Ale właściwie prawie nie ma domów zbudowanych w sposób zorganizowany. Takich osiedli jest zaledwie kilka i posiadają po 5–10 domów. My zapewniamy coś unikatowego. W otoczeniu przyrody, blisko naszej infrastruktury portowej zbudowaliśmy 5 domów klasy premium. Domy
mają rozkładową, funkcjonalną przestrzeń o łącznym metrażu 170 mkw. Każda działka ma od 15 do 20 arów. Z jednej strony enklawa ciszy i spokoju, z drugiej bezpieczeństwo miniosiedla.

A.N.: Wielu inwestorów sprzedaje na Mazurach działki po 100–200 tys. zł. Tylko czy łatwo się buduje na Mazurach?

M.T.: Każdy chce robić spekulacje na gruntach, nikt tu nie buduje domów. Natomiast życzę powodzenia tym, którzy myślą, że kupią sobie działkę i zbudują dom w ciągu roku. Na Mazurach trudno jest z przyłączami, z ekipami, poza tym niełatwo nadzorować budowę domu, pracując gdzieś w korporacji w dużym mieście. Są rzeczy, z których ludzie nie zdają sobie sprawy.

A.N.: Koszt zakupu domu nie należy do najtańszych. Blisko 2 mln złotych.

M.T.: Nasze domy wydają się drogie, ale gdyby ktoś chciał sam wybudować w podobnym miejscu taką nieruchomość, to koszty będą podobne. A odchodzą dodatkowe czynności, jak załatwianie pozwoleń, współpraca z ekipami czy nadzór. Natomiast warto podkreślić, że udostępniamy
domy zarówno w stanie deweloperskim, jak i wykończone pod klucz. Używamy materiałów wysokiej klasy, klienci mogą być pewni, że wszystko jest wykonywane z niezwykłą starannością. Mam na myśli chociażby: stolarkę okienną, stolarkę drzwiową czy dach. Dbamy też izolacyjność, rozwiązania energooszczędne czy zastosowanie pompy ciepła. Unikatowość tego miejsca to nie tylko teren, okolica, bliska odległość do Węgorzewa, do Kętrzyna, ale i gwarancja, że nieopodal nic więcej nie powstanie.

A.N.: Kolejny krok to inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe. Projekt Flora Śródmieście w Łodzi to liczący osiem kondygnacji apartamentowiec, który w nieszablonowy sposób nawiązuje do XIX-wiecznych wielkomiejskich kamienic Łodzi. Skąd pomysł na inwestycję w Łodzi? Przekonał Pana potencjał inwestycyjny miasta czy przystępne ceny gruntów?

M.T.: Patrzyłem na tempo rozwoju miast i na to, jak Łódź nadgania te lata, które kiedyś straciła. Łódź stała się naprawdę fajnym miejscem do życia, dobrze skomunikowanym, z niezwykle ciekawą ofertą i kulturalną, i gastronomiczną, i eventową. Łódź to najlepiej skomunikowane miasto, leżące w centralnej Polsce. Ponadto tutaj klasę średnią spokojnie stać na to, żeby mieszkać i pracować w centrum. A to nie jest takie oczywiste w innych dużych miastach. Do tego dostrzegam potencjał wzrostowy tego miasta. Oczywiście nie będzie to nigdy poziom Warszawy, ale spokojnie dorówna takim aglomeracjom jak Poznań czy Kraków. Dlatego bardzo mi zależało na tym, żeby zaistnieć w Łodzi. Intensywnie pracujemy nad tym, żeby Flora Śródmieście była początkiem do kolejnych inwestycji w tym mieście.

A.N.: Nie boi się Pan problemów ze sprzedażą mieszkań? Bo ceny za metr kwadratowy w ścisłym centrum będą pewnie dużo wyższe, niż gdyby wybudować blok na obrzeżach miasta.

M.T.: Mam wrażenie, że w Łodzi jest najmniejsza dysproporcja między cenami w centrum a na peryferiach, między standardem premium a średnim. To jest trochę kwestia wyboru, a trochę kalkulacji, co nam się bardziej opłaca – mieszkać na peryferiach i dojeżdżać codziennie w korkach do pracy czy dołożyć i zamieszkać w centrum. W innych dużych miastach to nie jest kwestia wyboru, tylko kwestia konieczności czy rzeczywistości. W Warszawie większość osób nie może sobie pozwolić na to, żeby mieszkać w centrum. Nie mam też obaw co do sprzedaży mieszkań w naszej inwestycji Flora Śródmieście. Po pierwsze to jest superlokalizacja, po drugie superprojekt, a po trzecie inwestycję realizuje doświadczona ekipa. Ponadto, jak w każdym z naszych projektów, stawiamy na jakość materiałów zastosowanych w mieszkaniach. Do tego uważam, że wbrew pozorom będziemy mieli całkiem rozsądne ceny, biorąc pod uwagę i całość rynku, i te dysproporcje w innych miastach.

A.N.: Zapytam z ciekawości jako łodzianka i osoba, która również inwestuje w nieruchomości w Łodzi: jaka będzie cena za metr kwadratowy?

M.T.: Nasza propozycja na dziś to średnio 11 tys. netto, czyli ok. 12 tys. brutto, co za tę lokalizację, standard i wykończenie jest naprawdę korzystną ofertą. W tej inwestycji będzie minisiłownia, bawialnia dla dzieci, atrium pełne zieleni, lepsze materiały wykończeniowe, zielone tarasy. Uważam, że to bardzo dobry stosunek ceny do jakości. Oczywiście ceny będą zróżnicowane w zależności od piętra czy położenia. Większe działania sprzedażowe zaczniemy dopiero z początkiem budowy, z wyborem generalnego wykonawcy, co nastąpi jesienią tego roku. Natomiast już dzisiaj poziom zainteresowania tą inwestycją (liczba zapytań, rezerwacji, przedsprzedaży) satysfakcjonuje mnie.

Marcin Trybus – absolwent prawa na Uniwersytecie Warszawskim, od początku kariery zawodowej związany z grupą King Cross, od stanowiska prawnika do obecnie stanowiska członka zarządu we wszystkich spółkach z grupy działających na polskim rynku. Prawie 20-letnie doświadczenie zawodowe, główne inwestycje – centra handlowe King Cross Marcelin w Poznaniu (otwarcie 2005) oraz King Cross Leopolis we Lwowie (otwarcie 2010), po wycofaniu się grupy z rynku centrów handlowych inicjator oraz realizator przekształcenia firmy w podmiot działający głównie na rynku hotelarskim, turystycznym oraz mieszkaniowym.

Roksana Lipińska – Nie do zatrzymania – Strefa Nieruchomości

Roksana Lipińska jest deweloperką. Mówi o tym z pasją i dumą. Aby osiągnąć pozycję w świecie nieruchomości, musiała pokonać długą i wyboistą drogę. I nie chodzi wyłącznie o pokonywanie stereotypów. Jej historia jest o wiele bardziej złożona, mogłaby stać się scenariuszem niejednego filmu.

Aleksandra Zalewska-Stankiewicz, „Strefa Nieruchomości®”: Roksano, Twoje filmy na TikToku robią furorę, naszą rozmowę zacznę więc od akcentu filmowego. W historii kina tylko dwie kobiety otrzymały Oscara za reżyserię – Kathryn Bigelow i Chloé Zhao. W świecie deweloperskim kobietom też tak trudno przebić szklany sufit?
Roksana Lipińska: To dwa różne światy, natomiast porównanie trafne! Kobiety w branży filmowej działają dłużej niż kobiety w branży deweloperskiej, a mimo to wciąż słyszymy o braku równouprawnienia, niesprawiedliwym traktowaniu czy nierównych wynagrodzeniach w tym środowisku. Niemniej jednak aktorek, reżyserek, scenarzystek czy operatorek jest więcej niż deweloperek. W świecie nieruchomości wciąż zbyt mało kobiet próbuje przebić szklany sufit, większość woli działać w kuluarach. Za pośrednictwem mojego konta na TikToku „Deweloperka. Roksana” dodaję internautkom pewności siebie i pokazuję, że możemy działać w świecie nieruchomości na równi z mężczyznami.

Masz poczucie, że przecierasz nowy szlak? Dużo mówisz o stereotypach obowiązujących w tej branży, jednocześnie pokazując, jak sama sobie z nimi radzisz.
R.L.:
Nie jestem pierwszą deweloperką na polskim rynku, więc nie, natomiast na swój sposób modernizuję ten świat, który jest typowo męski. Mimo że w branży budowlanej kobiet jest sporo, to rzadko która jest widoczna. Wykonują ciężką pracę, niosą na swoich barkach ogromną odpowiedzialność, ale nie mówią o tym głośno i czekają. Bardzo liczę na to, że im więcej w różnych regionach Polski będzie takich działających deweloperek jak ja, tym szybciej inne kobiety odważą się
zabrać głos.

Z jakiego powodu kobiety w świecie nieruchomości nie chcą się wychylać?
R.L.:
Mają wątpliwości, czy są odpowiednio kompetentne. Ponadto jako społeczeństwo nie jesteśmy przyzwyczajeni do pani inspektor, pani prezes czy pani deweloper na budowie. Deweloperka kojarzy nam się z zawodem szorstkim, ciężkim oraz z siłą – i fizyczną, i psychiczną. Na nieśmiałość kobiet w tej branży wpływa również wychowanie. Nawet jeśli działamy w biznesie, oczekuje się od nas, że będziemy wymuskane i spolegliwe. A taki wizerunek nie pasuje do budowlanki.

Osiągnięcia kobiet w różnych dziedzinach (nie tylko w świecie nieruchomości) są dowodem na to, że warto powierzać nam prestiżowe i odpowiedzialne projekty. Nie drażni Cię, że wciąż jako kobieta musisz niemalże walczyć o to, żeby udowodnić swoje kompetencje?
R.L.:
Dlatego głośno o tym mówię. Wiele kobiet skarży się, przesyłając mi setki przykładów na dyskryminację. Też takich sytuacji doświadczam. Mojemu mężowi Kamilowi, który razem ze mną prowadzi firmę, nikt nie powie: „Źle to zrozumiałeś”, mężczyzna raczej usłyszy: „Czy wyjaśnić ci to jeszcze raz?”.

Ciekawi mnie, w jakich okolicznościach 11 lat temu w branży nieruchomości pojawiła się Roksana Lipińska. Kiedy postawiłaś pierwszą „szpilkę” na budowie?
R.L.:
Zanim odkryłam, że deweloperka jest moim powołaniem, pokonałam wyboistą drogę. Początkowo myślałam, że zostanę nauczycielką edukacji wczesnoszkolnej, taki wybrałam kierunek studiów. Ostatecznie ani jednego dnia nie przepracowałam na etacie, od razu próbowałam własnych sił w biznesie. Zaczynając od salonu pielęgnacji psów, poprzez agenta nieruchomości, aż po zarządzanie franczyzowym oddziałem ogólnopolskiej agencji nieruchomości. Pasja do tej branży zrodziła się dzięki Kamilowi. Z zapartym tchem słuchałam opowieści męża o tym, jak dzięki różnym transakcjom udaje mu się łączyć ludzi. Chciałam być częścią tego świata. Czułam, że mogę pomagać klientom zdejmować ten ciężar odpowiedzialności związany z budowaniem nieruchomości – po to, aby zajęli się tworzeniem ogniska domowego i budowaniem relacji z rodziną. Czyli tego, czego kiedyś bardzo brakowało w moim życiu.

Masz na koncie trudne doświadczenia, które Cię ukształtowały i zapewne miały wpływ na to, czym się zajmujesz. Co było punktem zwrotnym, kamieniem milowym w Twojej historii?
R.L.:
Wychowywałam się bez ojca, a moja mama nagle zmarła, gdy miałam 16 lat. Wraz z jej odejściem straciłam osobę, która była moim największym wsparciem. Na moje barki spadła odpowiedzialność utrzymania siebie i młodszej siostry. Straciłam życiowy fundament, brakowało mi prawdziwego domu. Nie w kontekście ścian i pokoi, bo ostatecznie zamieszkałyśmy z babcią, ale wizji marzenia i ciepła miłości.

To dlatego dziś budujesz domy dla innych?
R.L.:
Dokładnie tak, dom to nie tylko budynek. To przede wszystkim ludzie, emocje, więzi – pomiędzy dziećmi, rodzicami, małżonkami. Dzięki mojej pracy mogę stworzyć klientom możliwość, aby mieli realne fundamenty pod budowanie swoich marzeń. To jest moja podstawowa motywacja w mojej codziennej pracy.

Pewnie po tak trudnych doświadczeniach niewiele jest Cię w stanie złamać. Mówią o Tobie, że jesteś nie do zdarcia.
R.L.:
Mam 155 cm wzrostu, szczupłą posturę, dziewczęcy tembr głosu. Często słyszę pytania, jak taka drobna i sympatyczna osoba jest w stanie poradzić sobie
w prowadzeniu firmy w tak trudnej branży, w której wciąż trzeba rozwiązywać problemy. A dla mnie to nie są problemy, to wyzwania. Gdy zawalił mi się świat, mogłam się załamać, nie zdać matury, nie zawalczyć o siebie. Ale ja wtedy zadałam sobie pytanie, które często zadawała moja mama: „Roksanka, co teraz robimy?”. I ja wtedy zapytałam o to 16-letnią Roksanę. Wiem, że marzenia same się nie spełniają. Ich realizacja to ciężka praca. A tej byłam nauczona od dziecka. Gdy zamarzyłam o tym, aby grać na gitarze, szyłam szaliki, które później sprzedawałam. Gdy chciałam pojechać na wakacje, kolportowałam prasę katolicką, od drzwi do drzwi. Nigdy się nie poddałam, mam to we krwi.

Twoja mama też była silną osobowością?
R.L.:
Mamę pamiętam przez pryzmat moich wyobrażeń na jej temat, ale zawsze postrzegałam ją jako silną kobietę. Musiała utrzymać dwie córki, była samodzielna. Bardzo we mnie wierzyła i dzięki temu ja teraz wierzę w swoją wyjątkowość. Smuci mnie to, kiedy ludzie z drobnych przeszkód robią katastrofę. Od tego, w jaki sposób postrzegamy problemy, zależy to, jak sobie z nimi poradzimy. Ja od zawsze wiedziałam, że chcę mieć szczęśliwe życie, być mamą i żoną, mieć wspaniały dom, mimo że był moment, kiedy nie miałam gdzie mieszkać i byłam bez przysłowiowego grosza.

Musiałaś pokonać wiele przeszkód, aby odnaleźć własną drogę. W oczach wielu odniosłaś sukces. Co Twoim zdaniem składa się na sukces w deweloperce?
R.L.:
Pierwszy składnik to „zacząć”. Ludzie boją się porażki i nawet nie próbują. Prowadzenie biznesu to miks sukcesów i porażek oraz nieustanna praca nad własnym rozwojem. Jeśli posiadasz kompetencje – podejmij ryzyko i daj się porwać temu nurtowi. Mechanizm walki uaktywni się sam – jako ludzie jesteśmy stworzeni do tego, aby za wszelką cenę walczyć o nasze życie. W deweloperce jest dokładnie tak samo. Pewnie nie raz ktoś was nie doceni, będziecie musieli zmienić ścieżkę, ale gwarantuję, że się nie zatrzymacie. Gdy będziecie płynąć z nurtem, poczujecie odpowiedzialność za zadanie i doprowadzicie sprawy do końca z satysfakcją, a ta jest najcenniejsza.

„Każdy może zostać deweloperem, ale nie każdy się do tego nadaje” – to Twoje słowa. Jakie cechy powinny mieć osoby działające w tej branży?
R.L.:
Deweloper to manager całego przedsięwzięcia. Powinien łączyć trzy aspekty: budowlany, finansowy i sprzedażowy. Nie chodzi tu tylko o umiejętności twarde. Ważne jest też to, jak radzicie sobie ze stresem oraz to, czy lubicie pracować z ludźmi – współpraca to podstawa. Istotne jest także to, czy w siebie wierzycie i czy chcecie nad sobą pracować. Dużą rolę odgrywa doświadczenie – czy robiliście wcześniej coś podobnego i czy będziecie mogli przełożyć te doświadczenia na deweloperkę. Jeśli TAK, a do tego czujecie dreszczyk emocji związany z nowym wyzwaniem, to
prawdopodobnie jest to dobry moment, aby spróbować. A jeśli ktoś dopiero startuje, warto uczyć się od innych, nie tylko od jednej osoby, lecz od całych grup, bo możliwości są ogromne.

A kiedy lepiej się wstrzymać?
R.L.:
Jeśli paraliżuje was strach. Zawsze powtarzam, że jestem odważna, ale i rozważna. Aby postawić pierwszy krok, potrzebna jest i odwaga, i rozwaga. Branża budowlana jest bardzo dynamiczna, wciąż coś się zmienia. Jeśli chcecie wytrwać w tej branży, musicie wciąż nad sobą pracować, uzupełniać informacje. A kobiety dodatkowo muszą wywalczyć swoją pozycję. Na początku klienci będą nieufni, nie będą widzieli w was partnera biznesowego. Ale z każdym kolejnym doświadczeniem będziecie silniejsze, a ludzie zaczną bardziej w was wierzyć.

Jak radzisz sobie z presją i odpowiedzialnością za produkt, za czas realizacji inwestycji, za finanse? Z tymi aspektami skorelowana jest przecież działalność w branży nieruchomości.
R.L.:
Nieustannie pracuję nad swoim rozwojem, to pozwala mi patrzeć na sytuacje kryzysowe jak na szansę. Nawet gdy bywa nerwowo, zazwyczaj po takich przejściach relacje na linii deweloper– klient, czy deweloper–wykonawca zacieśniają się, aż w końcu znajdujemy nić porozumienia i wyjście z sytuacji. Wyzwań jest dużo – choćby papierologia, terminy, pogoda, od której budowlanka jest uzależniona. Gdy coś nie idzie planowo, emocje u klientów są wielkie, co
przekłada się również na mnie. W takich sytuacjach muszę odreagować.

W jaki sposób to robisz?
R.L.:
Zdrowie psychiczne jest jak codzienna toaleta, dlatego gdy tylko czuję, że moje reakcje są zbyt nerwowe, zbieram myśli, medytuję – nawet w moim gabinecie mam strefy relaksu. Najskuteczniejszym lekarstwem jest jazda konna. Miłość do koni zaszczepił we mnie mój dziadek, dlatego jestem bardzo szczęśliwa, że moi synowie również się tym pasjonują. Konie są wspaniałymi zwierzętami, które wyczuwają emocje człowieka, dlatego jeżdżąc, muszę być skupiona i spokojna.

Mam wrażenie, że wszystko w deweloperce Cię cieszy. Który moment podczas realizacji inwestycji lubisz najbardziej?
R.L.:
Gdy ktoś mówi, że czegoś nie da się zrobić. Uwielbiam rozwiązywać problemy. Najbardziej odnajduję się w trudnych momentach – one mnie napędzają i sprawiają najwięcej satysfakcji. Uwielbiam też czas projektowania inwestycji, gdy zastanawiamy się, czego potrzebują ludzie. Ten etap przypomina pracę detektywa. Badam potrzeby rynku i klienta, jednocześnie pamiętając, że nie tworzę domu dla siebie.

A taki już stworzyłaś?
R.L.:
Kilka lat temu kupiliśmy od dewelopera nieruchomość, która na tamten czas była domem naszych marzeń. Niestety okazało się, że ma wiele mankamentów. Nawet my nie byliśmy w stanie uchronić się przed patodeweoperką… To również jeden z powodów, dla którego weszłam do branży deweloperskiej. Tak więc wyzwanie jeszcze przede mną, póki co tworzymy jego wizję.

Lubisz obserwować, jak ludzie reagują na efekt końcowy?
R.L.:
O, tak! Uwielbiam moment, kiedy ludzie odbierają klucze, wchodzą do pustej nieruchomości, w której są jeszcze białe ściany, ale oni oczyma wyobraźni widzą tam swoje marzenia, swoją rodzinę przy stole kuchennym, dzieci bawiące się w pokoju. Wtedy ich twarze całkowicie się zmieniają – widać, że są szczęśliwi.
Ten moment wynagradza trudy budowy. Wtedy najbardziej czuję, że było warto.

Jesteś typem nowoczesnej deweloperki, która jest z ludźmi, buduje relacje, działa w mediach społecznościowych, otwarcie mierzy się z komentarzami, nie zamiata spraw pod dywan. Masz wrażenie, że to niektórych irytuje?
R.L.:
Krytykę konstruktywną bardzo sobie cenię, ponieważ ona pozwala się rozwijać. Uważam, że to jedna z ważniejszych wartości w biznesie, jaką można
dostać od drugiej osoby. Choć nie mogę powiedzieć, że ta krytyka po mnie spływa – zawsze na początku się buntuję, jednak później analizuję inny punkt widzenia. Czym innym jest hejt – ten wyrządza dużo krzywdy. Dlatego reaguję. Uważam, że to jest ważne, aby działać w mediach społecznościowych, pokazując tę branżę od podszewki. Dzięki temu możemy się wzajemnie edukować.

Zbudowałaś solidny zespół składający się z wysokiej klasy specjalistów. Jakim kluczem się kierujesz, budując team, co jest najważniejsze?
R.L.:
Możemy mieć rożne charaktery, inaczej wyglądać, ale jeśli kierujemy się podobnymi wartościami, to jesteśmy w stanie osiągnąć wspólny cel. Tworzę zespół doświadczonych i kompetentnych osób, które mają dużą wiedzę. Ale nawet gdybym miała przed sobą człowieka z największym doświadczeniem, ale bez zrozumienia tego, w jaki sposób funkcjonuje SO!INVEST, to nasza współpraca byłaby niemożliwa. Dla nas najważniejsze są relacje z klientami, wykonawcami i inwestorami.

Jakie rozwiązania deweloperskie Cię inspirują, od kogo i skąd czerpiesz inspiracje?
R.L.:
Najwięcej uczą mnie moi klienci, gdy mówią o tym, co sprawdza się w ich domach. Cenię sobie ich zdanie, ponieważ mam świadomość, że działając wiele lat w deweloperce, można zacząć myśleć szablonowo. I nagle przychodzi klient, który mówi, że chciałby mieć w domu elektroniczny zamek, ponieważ często gubi klucze. Albo że ogrzewanie podłogowe mu nie wystarcza i chciałby, aby w łazience był kaloryfer, na którym będzie mógł wysuszyć ręcznik. Zawsze czerpię z tych informacji i wykorzystuję w kolejnych projektach. Inspirują mnie też inni ludzie z branży, którym doradzam. Mam na koncie dziesiątki projektów, które szczegółowo analizowałam i z których wyciągałam wnioski. To procentuje.

Aktualnie pracujesz nad nowym projektem deweloperskim w podkrakowskiej miejscowości Rząska. Na jakim on jest etapie?
R.L.:
Pierwszym projektem SO!INVEST była inwestycja „Twój Mników”, którą nazywam moim deweloperskim dzieckiem. Ta realizacja utwierdziła mnie w przekonaniu, że deweloperka jest moją właściwą drogą. Następnie zrealizowałam projekt „Nowy Mników”, obejmujący domki jednorodzinne ze wspólną strefą rekreacyjną dla mieszkańców. Zawsze marzyłam o tym, aby tworzyć takie miejsca. Często jest tak, że deweloperzy budują piękne osiedle, ale jego mieszkańcy nie mają przestrzeni, w której mogliby zwyczajnie porozmawiać, a ich dzieci – spędzić ze sobą czas. My takie miejsce stworzyliśmy. Kolejnym naszym wyzwaniem jest Osiedle Rząska, pod Krakowem. Wprawdzie prace projektowe jeszcze trwają, ale już na tym etapie jesteśmy bardzo dumni, że wpisaliśmy tę inwestycję idealnie w krajobraz.

Napisałaś na swoim kanale, że kiedy wchodziłaś w branżę deweloperską, to kierowała Tobą odwaga i wiara, że to odpowiednie miejsce dla Ciebie. Co doradziłabyś innym, którzy chcą działać w tym biznesie?
R.L.:
Jeśli macie podstawy, aby realizować się w tej branży, chcecie to zrobić i czujecie, że to jest wasza droga, a przy okazji towarzyszy wam dreszczyk emocji, to
znak, że deweloperka może zaprowadzić was bardzo daleko. Ponadto warto być fanem ciągłej edukacji.

Jako deweloperka chcesz wyznaczać nowe trendy. Jakich zmian oczekujesz od branży nieruchomości?
R.L.:
Branża budowlana bardzo się zmienia i wcale nie jest w niej tak źle, jak nam się wydaje. Owszem, zdarzają się czarne owce, ale nie one wyznaczają trendy. Słowa patodeweloperka, patorozwiązania są nagminnie używane, ale za nimi tak naprawdę kryje się zaledwie kilka, już dawno zakończonych, inwestycji. Natomiast często mamy do czynienia z patoklientami, którzy podejmując decyzję o zakupie nieruchomości, kierują się wyłącznie własną wizją. Nie weryfikują
historii danego dewelopera, nie sprawdzają, jakie projekty zrealizował. A gdy okazuje się, że deweloper jest nieuczciwy lub niesolidny, ci sami klienci mówią,
że cały rynek źle działa. Ale prawda jest taka, że ten deweloper nie został wyeliminowany z rynku między innymi dlatego, że inni klienci mu na to pozwolili. Drugim problemem jest tzw. patosiła doradcza. Mówię o sytuacjach, gdy klient, który jest zdecydowany na zakup nieruchomości, przyprowadza np. swojego przyjaciela, rodzica, brata. Patosiła doradza nie pod kątem potrzeb klienta, lecz swoich – w takich sytuacjach w głowie klienta rodzą się wątpliwości. Trzeci
problem to patoprzepisy, patourzędy, patopapierologia – nieprawidłowo funkcjonująca machina urzędowa często blokuje deweloperów. Jednak staram się nie narzekać, po prostu działam w tym biznesie zgodnie ze swoimi wartościami. Wiem, że można to robić dobrze, dzięki temu na tym rynku nie jest wcale tak „pato”, jak nam się wydaje.

Przyszłość kobiet w deweloperce wygląda obiecująco. Masz poczucie, że otwiera się przed Tobą nowy rozdział?
R.L.:
Tak, bo wiem, że sprawdziłam się w tym biznesie. Rozwijam skrzydła i sprawia mi to ogromną frajdę, tak więc idę po jeszcze odważniejsze projekty.

Zaczęłyśmy akcentem filmowym i na nim skończmy. Gdybyś miała wyreżyserować film na temat swojej działalności w deweloperce, jak byś go zatytułowała?
R.L.:
Nie do pokonania. Tak jak dom nie wybuduje się sam, tak jak rodzina się sama nie stworzy, tak i biznes nie będzie sam funkcjonował. Traktuję go jak moje trzecie dziecko. Mam poczucie, że doszłam do tego momentu, w którym jestem, dzięki ciężkiej pracy i motywacji. Mam w sobie duże poczucie sprawczości, wiem, że w życiu nic samo się nie dzieje. Tak, myślę, że tytuł Nie do pokonania idealnie do mnie pasuje.

To ja jeszcze dodam dwa tytuły: Buntowniczka z natury i Buntowniczka z wyboru. Co Ty na to?
R.L.:
Idealnie! Zdecydowanie jestem buntowniczką!

Spodziewaj się niespodziewanego! Z Jackiem Kusiakiem rozmawiała Aneta Nagler – Strefa Nieruchomości

Rozmawiała Aneta Nagler

Stowarzyszenie Mieszkanicznik niedługo świętuje 11 lat istnienia, a przez ten okres nastąpiło wiele zmian w tej organizacji, która dziś gromadzi 22 tys. osób. Zapraszam na rozmowę z współzałożycielem i prezesem Stowarzyszenia Mieszkanicznik – Jackiem Kusiakiem, który podzieli się swoimi obserwacjami na temat aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości.

A.N.: Stowarzyszenie Mieszkanicznik niebawem obchodzi 11-lecie swojego istnienia. Co przez ten okres wydarzyło się w stowarzyszeniu i w jakim kierunku podąża Mieszkanicznik?

J.K.: Tak, 11 lat minęło bardzo szybko. Stowarzyszenie było zakładane przez 12 osób, a obecnie jest nas 22 tys. w 22 oddziałach, łącznie zarządzamy 100 tys. nieruchomości. Nie oczekiwaliśmy, że rozrośnie się do tych rozmiarów. Jakie najważniejsze rzeczy się wydarzyły? Połączyliśmy ze sobą w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik 500 tys. osób. Najważniejsza kwestia to spotkania na żywo i szkolenia lokalne, które odbywają się co miesiąc w każdym oddziale. Do tego dochodzi 13 kongresów. Istotne jest dla nas, aby organizować spotkania stacjonarne, żeby w ogóle się połączyć, żeby poznać się lepiej. Te spotkania offline będą oczkiem w głowie. To są takie kamienie milowe w Mieszkaniczniku.

A.N.: Na początku, kiedy zaczynaliście w 2012 roku, członkami stowarzyszenia były przede wszystkim osoby zajmujące się wynajmem długoterminowym mieszkań. Aktualnie zrzeszacie też przedsiębiorców zajmujących się innymi formami. Jak to wygląda obecnie z perspektywy tych 11 lat?

J.K.: Tak, rzeczywiście, struktura znacząco się zmieniła, jeżeli chodzi o te branże. Sam jestem już 22 lata na rynku. Natomiast w 2012 roku w 99,9% dominował w stowarzyszeniu najem długoterminowy. Ja nadal rekomenduję tę formę działania na rynku nieruchomości. Aczkolwiek postawiłem również na flipy. Na przestrzeni lat widziałem, jak dochodziły do nas kolejne sektory: najem krótkoterminowy, najem hybrydowy, coraz więcej remontów oraz flipów. Później flipy na rynku pierwotnym, flipy na cesjach, flipy na rynku wtórnym, flipy na brudno, na czysto, ewentualnie deweloperka czy firmy, które zajmują się obsługą rynku nieruchomości, jak pośrednicy nieruchomości bądź doradcy kredytowi.

A.N.: A w jaki sposób pomagacie i udostępniacie wiedzę, jak poruszać się na rynku w bezpieczny sposób?

J.K.: Tak jak wspomniałem, głównym naszym celem jest robienie co miesiąc dwudziestu kilku spotkań w oddziałach lokalnych. Zanim się spotkamy, szerzymy również informacje w naszych mediach społecznościowych – Facebook (fanpage i odpowiednie grupy), LinkedIn, specjalne grupy na WhatsAppie. Dysponujemy również platformą VOD Akademia Mieszkanicznika, która mocno się rozwinęła w czasie pandemii, kiedy nie mogliśmy się spotykać. Wtedy było duże zapotrzebowanie na szkolenia online. Więc zapraszam także do Akademii, bo tam przekazujemy wiedzę. A ponadto stworzyliśmy jeszcze jedną taką gałąź Mieszkanicznika, gdzie spotykają się również inwestycje z inwestorami. Ten projekt nazywa się StokInvest (Strefa Okazji Inwestycyjnych), gdzie w jednym miejscu gromadzą się osoby, które mają wiedzę i inwestycję albo potencjał inwestycyjny czy jakieś pomysły na inwestycje, i mogą się nimi dzielić. Jedni przychodzą z inwestycjami, poszukując inwestorów, a drudzy są inwestorami i szukają inwestycji.

A.N.: Przejdźmy do gospodarki i sytuacji na rynku. Z jednej strony widać pogarszające się nastroje w przemyśle, stagnację i strach związany z wysoką inflacją, z wysokimi stopami kredytowymi, z WIBOR-em, który faktycznie spowodował,

że z rynku odpłynęło bardzo wiele osób, które się kredytowały i kupowały sobie mieszkania, chociażby właśnie w zakresie najmu długoterminowego. Ale z drugiej strony, jak się patrzy na rynek najmu, to on ma się bardzo dobrze – widać wręcz boom. W jakie mieszkania Ty jako osoba, która jest od ponad 20 lat związana z rynkiem nieruchomości, sugerowałbyś dziś zainwestować? Od czego warto zacząć?

J.K.: Zawsze i wszędzie powtarzamy kilka kwestii. Wiedza i kontakty są najważniejsze. Bo wybór danego profilu już jest, można powiedzieć, rzeczą drugorzędną. Więc w pierwszej kolejności dla początkujących na pewno zalecałbym, żeby to było trzy–sześć miesięcy zdobywania wiedzy bez inwestowania, bez wchodzenia w rynek. Ja od 22 lat sugeruję inwestować długoterminowo w kawalerki, jedno i dwupokojowe mieszkania, ponieważ one się zawsze obronią. To pokazały nawet czasy covidu, a także okres wojny, gdzie rynek szalał w jedną i drugą stronę. Później ewentualnie proponuję eksperymentować w tych nowych metodach zarabiania, czyli najem krótkoterminowy, flipy, kwatery pracownicze, które też się rozwinęły, bo jest napływ ludzi z Ukrainy.

A.N.: Wróćmy jeszcze do rynku najmu i do ogólnej sytuacji na rynku nieruchomości. Deweloperzy rozpoczynają teraz mniej nowych inwestycji. Ceny mimo to nie spadają, bo wiadomo, że po prostu jest mniejsza oferta na rynku, więc te ceny sumarycznie będą rosły. Ale z drugiej strony zmniejsza się także pula osób kupujących mieszkania, ponieważ ryzyko brania kredytów w obecnych warunkach jest większe niż kiedykolwiek. Mówiłeś o najmie długoterminowym i o nieruchomościach jako o jednym z filarów gromadzenia swojego kapitału i zabezpieczenia swojej przyszłości. Nie boisz się, że w ciągu najbliższych dwóch lat, czyli 2023–2024, będzie bardzo niska podaż tych mieszkań i wtedy ceny będą tak zawrotne, że zwykłemu Kowalskiemu niezwykle trudno będzie kupić mieszkanie?

J.K.: Oczywiście, może się tak stać. Nikt nie ma szklanej kuli, żeby przewidzieć, co się wydarzy. I w naszym dzisiejszym świecie powinniśmy chyba zachowywać się zgodnie z dewizą: spodziewajmy się niespodziewanego. Ja bym do tego podchodził z takim pytaniem, które zadaję sobie codziennie rano: co mnie dzisiaj zaskoczy? I jak wspomniałaś, może zaistnieć taka sytuacja, że na rynku będzie sporo nazbieranej, a nie kredytowej gotówki, będzie mało nieruchomości i nagle rzeczywiście te ceny znowu wystrzelą. Natomiast nie zapominajmy o jednej rzeczy – wzrosły oprocentowania kredytów. I zobaczymy, co się wydarzy z osobami, które obecnie brały wakacje kredytowe czy specjalne dofinansowania i pożyczki z Banku Gospodarstwa Krajowego. Być może za moment, kiedy to się skończy, okaże się, że będzie dużo ludzi, których niestety nie będzie stać na opłacenie raty kredytowej, która urosła nawet 100–150%! Jeśli nie będą mogli spłacać, to nagle pojawi się na rynku wiele nieruchomości, sprzedawanych właśnie z uwagi na brak możliwości obsługi kredytów. Kolejne zagrożenie, jakie widzę, jest powiązane z wojną w Ukrainie. Tak jak szybko przypłynęła do nas fala uchodźców i zapełniła sektor najmu, tak szybko znaczna część Ukraińców może wrócić do swojej ojczyzny, by ją odbudować, gdy tylko walki ustaną – a wtedy będziemy widzieli korektę na rynku najmu.

A.N.: Powracając jeszcze do nieruchomości: ponieważ sam specjalizujesz się w najmie długoterminowym, to czy wynajmując mieszkanie, korzystasz z umów najmu okazjonalnego, czy stosujesz jakieś inne dopasowane umowy, przygotowane przez prawników? Jak Ty sobie z tym radzisz?

J.K.: Umowa jest tylko jedną z pięciu części bezpiecznego najmu. Ona nie stanowi najważniejszego zabezpieczenia. Ja od 22 lat korzystam z umowy najmu cywilnego. Nie zastosowałem nigdy umowy najmu okazjonalnego. Jednak tak naprawdę 80% sukcesu to jest odpowiednia selekcja najemców. Dobrze podpisana umowa – czy to w zakresie najmu okazjonalnego, czy umowy cywilnej – to jest druga składowa. Trzecia – to jest odpowiednia kaucja, w zależności od tego, czy to jest jedno, dwu czy trzymiesięczne. Czwarty punkt jest niesamowicie ważny – chodzi o bardzo szybkie reagowanie, żeby najemcy wiedzieli, że mają do czynienia z profesjonalistą. A piąty punkt – należy zdać sobie sprawę, że każda sytuacja jest inna, jeżeli chodzi o wynajmowanie, więc musimy mieć ludzi, do których możemy się zwrócić z pytaniem, jak daną kwestię rozwiązać.

A.N.: A miałeś jakieś trudne sytuacje? Trudnych najemców, z którymi był problem, jeżeli chodzi o wyprowadzenie się albo zaleganie z czynszem? Jak sobie z tym radziłeś?

J.K.: Tak, oczywiście, borykałem się z trudniejszymi przypadkami. Na przykład wtedy, gdy mieliśmy na umowie zapisane, że będzie jedna osoba, a nagle się okazywało, że w mieszkaniu są dwie, bo najemca sprowadził sobie kogoś na stałe do mieszkania, a przecież wtedy zużycie mieszkania jest już inne. Podobna sytuacja ma miejsce, gdy dodatkowo pojawia się dziecko, o którym się nie wie, a potem opiekunka – czyli już cztery osoby. I nie można wówczas tkwić w stagnacji. Nie możemy traktować czterech osób tak samo jak jedną. Pozwalanie sobie na takie zachowanie jest niedopuszczalne. Należy jak najszybciej rozwiązać umowę bądź ją zmodyfikować. W lokalu mogą mieszkać jedynie te osoby, które są w umowie. Oczywiście odwiedziny na weekend są w porządku, ale nie może być tak, że najemca nie zgłasza właścicielowi, że pojawia się więcej lokatorów na dłużej.

A.N.: No dobrze. To na koniec zapytam Cię jeszcze o Twoją książkę. O czym będzie i do kogo ją kierujesz?

J.K.: Ta książka powstaje na bazie mojego doświadczenia. Będzie podzielona na dwie części – na życie prywatne i życie biznesowe. Właśnie w tym momencie wrzucam na konto Mieszkanicznika na YouTubie takie odcinki, w których dzielę się różnymi poradami. I rzeczywiście książka będzie dostarczała czytelnikowi takich sugestii, jak sobie radziłem w wielorakich, trudnych sytuacjach – zarówno w biznesie, jak i w życiu prywatnym. Piszę również, jak zadbać o zdrowie w tym całym pędzącym świecie. Żebyśmy żyli długo i dobrze. I mieli taki balans związany z życiem służbowym i tym niezwiązanym z pracą. Nie można być przechylonym w żadną stronę. Oprócz tego opowiadam o tym, jak pracowałem w Polsce i za granicą (m.in. we Francji, Niemczech, Hiszpanii i Grecji, gdzie spędziłem łącznie 11 lat). Uzbierałem różnego rodzaju doświadczenia życiowe, którymi chcę się podzielić z czytelnikami, członkami stowarzyszenia, sympatykami, przyjaciółmi oraz rodziną.

Wilk z Wielkiej Integracji – Wywiad z Kubą Midlem

Rozmawiała Aneta Nagler

W jego życiu dzieje się tyle, co kiedyś na giełdzie przy Wall Street. Szczególnie podczas Wielkiej Integracji, której jest pomysłodawcą i organizatorem. I chociaż wilków tam cała wataha, to on przewodzi stadu. Kuba Midel – wyjadacz nieruchomościowych biznesów, organizator warsztatów rentierskich, youtuber. O rynku nieruchomości wie wszystko i chętnie dzieli się swoją wiedzą z innymi.

Aneta Nagler: Jak Ty znajdujesz na to wszystko czas?

Kuba Midel: Dużo podróżuję, przez co rzadko jestem w Polsce. Jak już jestem na miejscu, to przez te kilka dni intensywnie pracuję. Mam ten przywilej, że mogę wybierać, co i kiedy chcę robić. Jestem wolnym człowiekiem.

A.N.: Dochodzą do tego jeszcze wyjazdy integracyjne, eventy.

K.M.: Dokładnie dwie imprezy integracyjne w roku, ale sam się tym nie zajmuję. Musisz wiedzieć, że sztuką jest dzielić

się pieniędzmi z podwykonawcami. Wtedy masz czas na wszystko.

A.N.: Czyli delegujesz zadania innym osobom, dzięki temu znajdujesz na to wszystko czas?

K.M.: Zwolniłem wszystkich pracowników na umowę o pracę. Obecnie współpracuję z dziesiątkami, jak nie setkami osób. Tak było chociażby na Wielkiej Integracji. Imprezę współtworzyło łącznie około 150 osób. Jako gospodarz chciałem, żeby wszystko było idealnie. Nie można jednak wszystkiego przewidzieć.

A.N.: Branża eventowo-szkoleniowa to praca wielu ludzi, głównie za kulisami. Jako organizator czujesz satysfakcję z tego, że dzięki pracy zespołowej wszystko się udało. A mimo to uczestnicy i tak czepiają się szczegółów.

K.M.: Trzeba to robić najlepiej, jak można, ale idealnie nie wyjdzie nigdy. Wie to każdy, kto organizował imprezę na taką skalę.

A.N.: Co było największą wartością Wielkiej Integracji?

K.M.: Na pewno wystąpienie Marka Kondrata. To jest człowiek, jaki jest – podobno trudny, ale potrafi wyjaśnić różne zjawiska z szerokiej perspektywy. Siedziałem w pierwszym rzędzie, słuchałem i byłem pod wrażeniem.

A.N.: Ja też słuchałam z zapartym tchem.

K.M.: Właśnie na tym to polega. To potężna integracja, na którą przyjeżdżają ludzie z całego świata – z Kanady, ze Stanów Zjednoczonych, z Niemiec, z Holandii. Wszyscy czujemy się razem dobrze. Spotykamy się po to, aby wysłuchać ze sceny prelegentów i poznać różne punkty widzenia. Myślę, że tyle energii płynęło ze sceny czy nawet w kuluarach, że jeżeli ktoś z tego nie skorzystał, to zrobił błąd.

A.N.: Kolejna impreza odbędzie się 6-7 stycznia. Co będzie się działo?

K.M.: Nie wiem, jaka będzie pogoda, ile osób weźmie udział. Wszystko przed nami. Na pewno będzie podsumowanie ostatnich 5 lat. Wystąpi Adrian Gorzycki, Łukasz Smolarski, Michał Kiereś i sporo innych youtuberów. Dla osób, które poszukują inspiracji, wartościowe może okazać się wystąpienie Krzysztofa Stanowskiego. Będą więc nie tylko przedstawiciele branży nieruchomości, ale wszelkich biznesów. Jeszcze nie chcę zdradzać wszystkich szczegółów, ale nie ukrywam, że 6 stycznia obchodzę 40. urodziny – więc będzie się działo!

A.N.: Czekamy w takim razie z niecierpliwością. Porozmawiajmy teraz o twoich wyczynach w mediach społecznościowych. Ostatnio na Twoim Facebooku pojawił się wpis, że praca youtubera wcale nie jest łatwa. Pomimo trudności brniesz w to dalej. Pojawiły się programy telewizyjne.

K.M.: Chciałem obalić mit, że jak ktoś jest rentierem, to żyje z najmu i nic innego nie może robić. To jest kompletna bzdura. To, że masz dobre przychody z nieruchomości, nie oznacza, że możesz nic nie robić.

Ten etap mam za sobą. Lubię, jak coś się dzieje. Produkcje telewizyjne są sporym wyzwaniem. Czasem spędzam pół dnia na planie. Mam możliwość współtworzenia wizji z dyrektorami programowymi, z zarządem, z producentami.

A.N.: A oprócz tego czym się zajmujesz? Kupujesz dalej nieruchomości? Czy to dobry czas na zakupy, skoro ceny zaczynają spadać?

K.M.: Tak, kupuję, bo kupuje się wtedy, gdy ceny spadają. W myśl zasady: bądźcie odważni, kiedy wszyscy drżą, i drżyjcie, kiedy wszyscy są odważni.

A.N.: Jasne, że w czasach kryzysu zawsze jest tak, że niektórzy wyprzedają i wtedy można znaleźć najlepszą okazję. Jednak kupowanie w momencie, kiedy faktycznie mamy duży kryzys gospodarczy, ogromną inflację, wysokie stopy procentowe, które są horrendalne…

K.M.: Ekonomia mówi tak: jeżeli kredyt kosztuje cię 10%, a inflacja jest na poziomie 15%, to warto brać kredyt.

A.N.: Jakie mieszkania warto teraz kupować?

K.M.: Małe mieszkania, bo mają najlepszą stopę zwrotu. Kupujesz za 300 tys. zł mieszkanie, masz z tego 2 tysiące miesięcznie. Pokaż mi taki biznes, gdzie wkładasz 300 tys. zł, nic nie robisz i masz 24 tys. dochodu rocznie. Nie ma lepszego biznesu niż wynajem nieruchomości. I nigdy nie będzie. Flipy się skończyły. Były opłacalne, kiedy mieszkania były niedoszacowane. Natomiast podnajem to świetna sprawa dla młodych ludzi. Bo gdy ktoś ma pracę, to nie będzie się bawił w podnajem.

A.N.: Pozostaje pytanie, co dalej będzie się działo. Jak Ty to oceniasz?

K.M.: Mamy zblokowane kredyty. Ludzie chcą kupować, ale nie mogą. Nieruchomości byłyby dwa razy droższe, tylko nagle przykręcono kurek z finansowaniem. Nie ma pieniędzy. Osobiście czekam na spadki i wierzę, że nastąpią. Pewny jednak nie jestem. Z tego, co widzę, zatrzymał się rynek wtórny. Kowalski z Kowalskim nie handlują ze sobą mieszkaniem w wieżowcu, żeby się wymienić – większy na mniejszy. Natomiast rynek deweloperski zamarł – po pierwsze dlatego, że swoje zarobił, a po drugie ze względu na to, że deweloperzy z premedytacją wstrzymali sprzedaż. Rozumiem to, bo po co deweloper ma wyprzedawać coś za 7 tysięcy, skoro sprzedawał po 9 tysięcy. Lepiej jest poczekać. Jedno wiem na pewno – najem ma się dobrze, jak nigdy przedtem.

A.N.: To Twoja jedyna i słuszna droga?

K.M.: Droga, którą wybrałem. Nie ma lepszego interesu na świecie. Dlatego czekam na zmianę planów zagospodarowania przestrzennego, sprzedaję ziemię i kupuję kolejne mieszkania na wynajem. Ktoś może ocenić, że to jest zła droga. Być może są lepsze biznesy. Ja życzę innym, żeby zarabiali jak najwięcej. Mnie jako przedsiębiorcy ten mały procent nieruchomości dał na tyle duży oddech, że mogę dożywotnio nie wracać z wakacji.

A.N.: A deweloperka? Planujesz w to wejść?

K.M.: Nie planuję. Nie mam czasu na łączenie strategii. Bo jeżeli zacznę inwestować w kryptowaluty, giełdę, inny biznes, do tego nieruchomości, to się okaże, że nie mam czasu iść na grzyby… a bardzo lubię.

A.N.: O tym też powiedziałeś w książce Sztuka równowagi finansowej. Wspominasz tam o tym, żeby znaleźć ten czas dla siebie i funkcjonować zgodnie z własnym stylem.

K.M.: Obserwuję przedsiębiorców od pięciu lat, zawodowo, na konsultacjach. Ludzie są często zmęczeni swoim biznesem. Ja nie, bo mam czas dla siebie.

A.N.: Myślę, że oni potrzebują Cię, żebyś powiedział: „Tak, to jest dobry kierunek”.

K.M.: Albo zły. Czasem trzeba im jakiś pomysł wybić z głowy. W większości przypadków, zwłaszcza w nieruchomościach, nie można się przewrócić. Jest tylko pytanie: jak daleko dojdziesz? To banalnie prosty biznes. Powiem Ci więcej. W ciągu czterech tygodni byłem w 18 krajach – od koła podbiegunowego w Norwegii, Finlandii, Szwecji po Włochy i całe Bałkany – Grecja, Chorwacja, Czarnogóra, Albania. Tydzień we Włoszech i tydzień w Turcji. W Polsce jest najlepiej. Zacznijmy doceniać to, co mamy.

A.N.: Niektórzy uważają, że jesteś niespójny w tym, co mówisz i robisz.

K.M.: Są zarzuty, że jestem niespójny, że kłamię. Że raz mówię: „Muszę pracować”, później: „Jestem rentierem”. Przyznaję się. Jestem największym kłamczuchem świata.

A.N.: Jak to?

K.M.: Jestem na pewno jedną nogą w systemie luksusu, pogoni, pracy, posiadania, pozycji, jakiejś maski, nawet samemu przed sobą. A druga moja strona, nie wiem, czy lepsza, czy gorsza – to jest facet, który nie chce kłopotów. Za to chce mieć klapki, kosz na grzyby, dzieciaki przy sobie, rower, czas na pływanie, pizzę i browara za 5 zł. Są różne etapy w życiu. Wróciłem z wakacji i mam ochotę pracować, to pracuję. Nawet codziennie, dopóki sprawia mi to przyjemność.

A.N.: Powiedziałeś kiedyś, że rentierstwo zaczyna się w głowie.

K.M.: Tak, podpisuję się pod tym w 100%. I sam po sobie widzę, że jestem zachłannym na życie człowiekiem.

A.N.: Ale wiesz, że Ciebie się z tym kojarzy. Mam na myśli pierwszy wywiad dla „Strefy Nieruchomości®”. Ty masz w sobie coś takiego, że puszczasz w eter jakieś zdanie i wywołujesz lawinę komentarzy.

K.M.: Niepotrzebnie. To nie jest kontrowersja. To jest prawda – z mojego, subiektywnego punktu widzenia.

A.N.: Czego w najbliższej przyszłości można się spodziewać po najsłynniejszym wilku watahy nieruchomościowej?

K.M.: Bardzo dziękuję za komplement. Remontuję swój dom – będzie siłownia, garaże, spiżarnia. Chcę sprzedać działki, a pieniądze zainwestować w nieruchomości. Planuję w ciągu dwóch lat stworzyć portfel kilkunastu mieszkań pod wynajem. Chcę być ojcem, mężem, iron-manem, youtuberem oraz prowadzącym…

A.N.: Tego Ci życzę, wilku nieruchomości.

K.M.: Bardzo dziękuję. Przepraszam za rubaszność, buńczuczność i zuchwałość, ale chciałem, żeby było prawdziwie. Widzimy się na Wielkiej Integracji.

A.N.: Widzimy!

Zawirowania na rynku nieruchomości – hossa czy bessa?

Rozmawiała Aneta Nagler

Dzieje się na rynku nieruchomości! Ceny mieszkań, oprocentowanie kredytów hipotecznych, brak zdolności kredytowej oraz oferty sprzedaży mocno zaskakują Polaków. Inwestorzy obserwują bacznie rynek nieruchomości, nawet bardziej niż ci, którym drogę do niego zamknie zbyt niska zdolność kredytowa. Co sądzi o aktualnej sytuacji Wojciech Orzechowski – inwestor, deweloper, twórca Warsztatów WIWN® – dowiemy się z wywiadu na temat bieżącej sytuacji na rynku nieruchomości.

Aneta Nagler: w Polsce w posiadaniu osób prywatnych jest ponad 1,2 mln mieszkań uznawanych za pustostany. Niezależnie od tego, czy są to lokale kupione inwestycyjne, czy odziedziczone, wielu właścicieli z pewnością czekało na górkę cen, by się ich pozbyć. To może być najlepszy moment na przejęcie okazji. Co Ty o tym sądzisz?

Wojciech Orzechowski: Najpierw spróbujmy odnaleźć się w nowej rzeczywistości, w tym, co się dzieje na rynku, po to, aby określić, czy jesteśmy na górce, czy jesteśmy przed spadkami, czy już sprzedawać, czy jeszcze się wstrzymać. Gdy spojrzymy na świat, to zewsząd pojawiają się informacje, że mamy kryzys lub się do niego zbliżamy. Ja jestem zdania, że niezależnie od tego, co się dzieje na świecie, to wcale nie musi mieć oddźwięku w nieruchomościach. To jest pewien absurd gospodarczy. Utożsamiamy jeden kryzys w gospodarce z innymi sektorami. A nawet jeśli w gospodarce dzieje się źle, rośnie bezrobocie, inflacja, wzrastają stopy procentowe – to jednak te wszystkie czynniki wcale nie muszą oznaczać korekty cenowej na rynku nieruchomości w Polsce. Już ostatni kryzys z 2008 r. pokazał, że gdy na całym świecie czuło się tąpnięcie w światowych gospodarkach, to w Polsce określano to mianem spowolnienia lub recesji technicznej, ponieważ w Polsce PKB nie było ujemne przez długi czas. Wraz za tym nie pojawił się drastyczny wzrost bezrobocia. Rynek nieruchomości zareagował wówczas nieznacznie, ale polska gospodarka miała się całkiem nieźle. Warto zauważyć, że wtedy mieliśmy kryzys finansowy, który przełożył się na wyższe stopy procentowe i upadek wielu deweloperów. Pamiętajmy, że to był okres przed ustawą deweloperską, zatem wielu deweloperów zmieniało ceny, aby wyjść na prostą, co też wpłynęło wówczas na ceny nieruchomości. Rynek pierwotny wymusił wtedy korektę na rynku wtórnym. A straty cenowe na rynku wyrównywały się od 2012 r. aż do 2016 r. W latach 2016-2021 nastąpił znaczny wzrost cen, co było związane z niepewną sytuacją na świecie. I co ważne, o ile ceny wzrosły o 100% na przełomie 2007/2008 r., to teraz ten poziom wzrostów miał miejsce w okresie pięciu lat. Równie istotne jest to, że siła nabywcza Polaków pozostała na tym samym poziomie, gdyż wynagrodzenia rosły i dziś Polaków stać na zakup nieruchomości, co potwierdzają statystki z ostatnich 10 lat, w których można zauważyć, że wzrost wynagrodzeń w gospodarce wzrósł w tym czasie także o 100%. To, co można aktualnie zaobserwować na rynku, to duże spowolnienie, które jest efektem paniki związanej z inflacją, ze wzrostem stóp procentowych, z wojną w Ukrainie oraz niepewnością gospodarczą Polaków. Uczymy się jednak żyć z tą sytuacją. Na pewno dwuletni lockdown i COVID przyzwyczaiły nas do sytuacji ekstremalnych i dzisiejsze zmiany na rynku gospodarczym traktujemy z większą rezerwą. Co do okazji na rynku, to zawsze czasy paniki i strachu sprzyjają osobom, które kupują mieszkania z zyskiem.

A.N.: a co z cenami?

W.O.: Sądzę, że ceny mieszkań przez najbliższy, 2023 rok będą na tym samym poziomie. Prawdopodobnie po roku, gdy będziemy się zbliżać do wyborów, to stopy procentowe będą obniżane, aby wymusić ruch w gospodarce oraz wzrost optymizmu u wyborców. Mówiłem ostatnio o 19 powodach, dla których ceny będą rosły. Można o tym przeczytać w ostatnim numerze kwartalnika „Strefa Nieruchomości®”. Zatem pytanie, czy inwestor chce dziś sprzedać mieszkanie z obawy przed sytuacją, czy woli poczekać rok i sprzedać po wyższej cenie. Analizując dzisiejsze okoliczności i biorąc pod uwagę analizy na najbliższe pół roku, nie przewiduję większej korekty cenowej. Gdyby okazało się, że wojna w Ukrainie będzie dobiegać końca, to tym bardziej nabierzemy optymizmu i będziemy zachęceni do inwestowania. Na pewno najbliższy rok będzie rokiem spowolnienia, ale nie przewiduję masowych bankructw i wysokiego bezrobocia. Z ankiety, którą przeprowadziłem wśród ponad 500 inwestorów, otrzymałem informacje, że mamy duże spowolnienie w sprzedaży, ale w 2023 r. nastąpi jednak wzrost cen, a po obniżce stóp procentowych nastąpi przyspieszenie na rynku.

A.N.: Dostrzega się korekty na rynku pierwotnym, ale są miasta, które odnotowują nadal wzrosty. Porównując ceny metra kwadratowego mieszkań obowiązujące w lipcu 2022 r. z analogicznym okresem ubiegłego roku, widać spore wzrosty. Rekordzistami są Poznań i Gdańsk, gdzie ceny metra kwadratowego mieszkań wzrosły o ponad jedną czwartą. Zatem kupować nadal mieszkania czy sprzedawać?

W.O.: Warto tutaj odnieść się raz jeszcze do ankiety, którą zrobiliśmy w społeczności WIWN®. Bazujemy nie tyle na cenach ofertowych, które widać w Internecie, ile na realnych cenach mieszkań inwestorów. To jest tak, że na razie deweloperzy zrezygnowali z większych zysków. Zarabiali na deweloperce 30%, ale w czasach mniejszej prosperity są w stanie zejść do 20%. To się przełoży na kilkuprocentowe spadki cenowe, bo udział zysku to jest ułamek wartości ceny. Półtora roku temu, kiedy deweloperzy budowali, niezwykle popularne było kupowanie nieruchomości w rezerwacji, w systemie 10/90, 20/80 na dalszą cesję. I dzisiaj inwestorzy flipujący na rynku odbierają te nieruchomości. Niektórzy komentują: „O rany, jest wysyp, ludzie nie chcą kupować, tylko wystawiają dalej na sprzedaż na cesji”. A prawda jest taka, że inwestorzy po prostu realizują skutecznie politykę inwestycyjną polegającą na sprzedaży nieruchomości na cesji, czego szczyt, który przypadał 1-1,5 roku temu w rezerwacjach, dzisiaj jest widoczny w Internecie w sprzedaży. Ale to jeszcze nie jest żadna zapowiedź krytycznej sytuacji. No i mamy jeszcze trzecią kwestię.

My jako inwestorzy schodzimy z zysku 120 tys. na takiej nieruchomości wartej 500 tys. I ponieważ jest spowolnienie, chcemy przyśpieszyć sprzedaż, więc korygujemy cenę o 40 tys. i zarabiamy kwotę 80 tys. Oczywiście ktoś to odnotuje jako spadek cenowy, a tak naprawdę to jeszcze nie są spadki cenowe, bo my na razie rezygnujemy z części naszych zysków. I to nie będzie miało schematu powszechnej korekty. To są tylko zauważalne jednostkowo sytuacje. Reasumując, powiem jedną rzecz. Rok temu żałowałem, że nie kupiłem 100 nieruchomości więcej do portfela inwestycyjnego, dwa lata temu żałowałem podobnie. I dzisiaj – w roku 2022 r. chciałbym zrobić 100 flipów. Jeżeli chodzi o inwestycje, połowę zrealizowałem. Mam 14 mieszkań sprzedanych, 22 realizacje w trakcie, oraz 16 wystawionych na sprzedaż. Ale na kolejny rok, 1,5 roku mam zarezerwowanych 50 mieszkań w systemie 10/90, gdzie czekam na odbiór. Te inwestycje będę przejmował z inwestorami. Słuchając wypowiedzi sławnych youtuberów, inwestorów, widzę, że oni również idą w tym kierunku. I to jest absurd i paradoks, że ceny nieruchomości przed rokiem były tańsze i wtedy nie kupowaliśmy, a dzisiaj są droższe i kupujemy, bo niebawem będą jeszcze droższe.

A.N.: Początek 2022 r. zapowiadał wiele zmian w gospodarce, jak i na rynku nieruchomości. Wojna w Ukrainie, galopująca inflacja, Nowy Ład, zapowiedź zmian w ustawie deweloperskiej. Jak zachowały się w tym czasie ceny nieruchomości?

W.O.: Pod koniec roku 2021 czas w nieruchomościach nie napawał optymizmem. Wiele osób twierdziło, że mamy bańkę na rynku nieruchomości. I pamiętam swoje wystąpienie na FXCuffs w Krakowie w lutym tego roku, gdzie konferansjer, który mnie zapowiadał, powiedział: „Jak wy to znowu zrobiliście? Miała być korekta, miało być spowolnienie, miało być ciężko. A tu dalej kolejna szansa, polegająca na tym, że 2 mln uchodźców przybyło do Polski. A jeśli oni będą chcieli zostać tu na stałe, to potrzeba dodatkowych 500 tys. mieszkań, żeby zapewnić im możliwości mieszkaniowe”. I faktycznie. Jeżeli nawet tylko 20% z nich zostanie, to mamy 80 tys. dodatkowych mieszkań, których będą potrzebować. Deficyt na rynku nieruchomości się pogłębia. Dzisiaj odnotowujemy wśród deweloperów ograniczoną podaż – wszystko przez ich zniechęcenie do inwestowania z powodu Nowego Ładu i nowej ustawy deweloperskiej. Natomiast jeśli za rok wszystko się uspokoi, to ceny nieruchomości pójdą w górę, bo ludzie znów będą mieli zdolność kredytową. Skutki dotyczące kupna/sprzedaży nieruchomości my dopiero odczujemy. Ukraińcy, których nie stać dzisiaj na zakup, szukają lokum na rynku najmu. W związku z tym, co się stało w Ukrainie, przeżywamy obecnie boom na rynku najmu. Niezwykle trudno jest wynająć mieszkanie, bo takich nieruchomości po prostu nie ma, a ceny są wyższe. Więc pod tym względem wojna stworzyła nowe perspektywy dla rynku najmu.

A.N.: Jak wg Ciebie rosyjska agresja w Ukrainie wpłynęła na postrzeganie Polski jako rynku nieruchomości?

W.O.: Wojna w Ukrainie, wbrew przewidywaniom, nie odcisnęła się mocno na polskim rynku nieruchomości. Jej wpływ, jak wspominałem, jest najsilniej widoczny na rynku najmu, który musi poradzić sobie ze zwiększonym popytem ze strony uchodźców. Jeśli chodzi o nabywanie mieszkań, Ukraińcy na razie są mniejszym odbiorcą, co potwierdzają m.in. deweloperzy. Nie widać też spadku cen mieszkań, który rzekomo miała spowodować wojna. Z moich obserwacji wynika, że wojna w Ukrainie wpłynie na ceny nieruchomości windując ceny nieruchomości – z uwagi na konieczność ulokowania – jak podawał w sierpniu TVN – 1,3 mln uchodźców. Od lutego przekroczyło granicę ponad 6 mln Ukraińców, ale na stałe przebywa 1,3 mln. Wielu z nich wróciło albo pojechało dalej. *

A.N.: Wojna może ostudzić nastroje inwestorów i obniżyć przyszłe wartości inwestycji. Wpływ na to mogą mieć również: sytuacja gospodarcza w Polsce i na świecie oraz konsekwencje wysokiej inflacji i podnoszonych stóp procentowych. Co Ty o tym sądzisz? Dla kogo jest to szansa, a dla kogo zagrożenie?

W.O.: Kryzys wcale nie doprowadzi do spadku wartości mieszkań, boom na rynku najmu sprawia, że inwestorzy chętnie kupują pod wynajem, myśląc o Uchodźcach. Osoby, które mają pieniądze, zgodnie z moją metodą, kupują za gotówkę, a nie w kredycie. Uważam, że skoro pandemia nie obniżyła cen mieszkań, to wojna też nie da im rady. Jak czytam różne opinie, to: zdaniem ekspertów na zmiany na rynku wywołane sytuacją w Ukrainie przyjdzie nam jeszcze poczekać. Biorąc jednak pod uwagę, że pandemia nie spowodowała spadku cen mieszkań, można zgadywać, że podobnie będzie z wojną.

To wszystko jest zgodne z moją strategią, o której można posłuchać pod adresem www.najlepszastrategia.pl. Jest tam moje wystąpienie na FXCuffs sprzed kilku lat. I o dziwo, moje słowa wciąż są aktualne. Myślę, że jesteśmy bardzo blisko sytuacji, w której inflacja zmniejszy swoje tempo wzrostu, a wręcz będzie przyjmować mniejsze wartości. To spowoduje obniżenie stóp procentowych. Sądzę, że raczej będzie lepiej, i patrzę na to optymistycznie. A co do korekty to wg mnie do niej nie dojdzie (oczywiście mówię to w odniesieniu do aktualnej sytuacji i najbliższych 6 miesięcy).

A.N.: Dziś karty rozdają klienci gotówkowi. Właściciele mieszkań niechętnie podpisują przedwstępne umowy sprzedaży z klientami kredytowymi. Czy strategia kupowania mieszkań pod flipy jest wg Ciebie słusznym kierunkiem?

W.O.: Jak czytałem w ostatnich analizach rynku kredytów hipotecznych, popyt na hipoteki w lipcu 2022 r. spadł o 67% rok do roku, czyli tąpnięcie na tym rynku pogłębiło się względem historycznie najsłabszego czerwca, gdy spadek sięgnął 60%. Transakcja na kredyt to ryzyko i strata czasu dla właściciela mieszkania czy dewelopera. Teraz banki bardzo restrykcyjnie oceniają klientów, którzy chcą się zadłużyć na mieszkanie. Dlatego też sprzedający niezbyt chętnie zawierają umowy przedwstępne z klientami kredytowymi. Transakcja w takim przypadku jest zawieszona na miesiąc– dwa. Bank musi w tym czasie prześwietlić potencjalnego kredytobiorcę. A jeśli klient nie dostanie kredytu, proces sprzedaży trzeba zaczynać od nowa. Właściciel mieszkania traci czas i pieniądze. Coraz częściej się zdarza, że klienci, którzy chcą skorzystać z kredytu, dostają z banku negatywną decyzję. Niestabilna sytuacja na rynku kredytów nie pozostaje bez konsekwencji. Sprzedający nagminnie rezygnują z transakcji finansowanych środkami z banku. Widać ogromny trend kupowania mniejszych lokali za gotówkę, bez udziału kredytu. Wiadomo, że podniesienie stóp procentowych wpłynęło na politykę banków, udzielających kredytów. Dzisiaj liczba udzielanych kredytów spadła. Mamy mniejszą zdolność kredytową, co za tym idzie – kupujemy mniejsze mieszkania. I ludzie kupują to, co muszą/mogą kupić, a nie to, co by chcieli. A więc wartości cenowe będą o wiele niższe. Natomiast oczywiście, że ciągle jest szansa dla fliperów – zdecydowanie łatwiej będzie znaleźć perełkę, ponieważ wiele osób będzie miało trudności finansowe przy podnoszonych ratach kredytów mieszkań kupowanych np. pod wynajem.

A.N.: Jednocześnie rośnie zainteresowanie rynkiem premium, gdzie transakcje odbywają się za gotówkę. Jako właściciel luksusowych inwestycji deweloperskich w centrum Łodzi, co sądzisz o tym trendzie?

W.O.: Rynek nieruchomości w segmencie luksusowym stale się rozwija, szczególnie w czasach wysokiej inflacji. Klienci w tym sektorze mogą liczyć na nowoczesne udogodnienia oraz prestiż wynikający z mieszkania w wyjątkowym i ekskluzywnym miejscu. Co więcej, nie słabnie też zainteresowanie zakupem apartamentów ani mieszkań premium poza Warszawą. Opierając się na raporcie opracowanym przez NBP, wiemy, że średnia dostępność mieszkań na tle największych polskich miast najlepiej wygląda w Łodzi, w której prowadzę siedem inwestycji deweloperskich. Nieruchomości z wyższej półki są traktowane inwestycyjnie dla klienta gotówkowego. Ale chciałbym, żebyśmy zwrócili uwagę na pewną bardzo istotną kwestię. To jest to, co wspomniałem wcześniej. Polacy się bogacą! Nabierają apetytu. Chcieliby mieszkać lepiej, w lepszych warunkach, posiadać dobra luksusowe. A więc dostrzegamy wartość życia w centrum miast, np. w zabytkowych, pięknych miejscach zrewitalizowanej Łodzi. Wspomnę w tym miejscu o jednej z moich inwestycji – Wiszących Ogrodach – zostało tu sprzedanych ponad 40 mieszkań, właściwie wróciło do nas tylko jedno mieszkanie od osoby, która nie dostała kredytowania. My realizujemy w tej inwestycji deweloperskiej pięć–sześć flipów luksusowych, czyli tworzymy apartamenty premium i będziemy celować w grupę zamożnych inwestorów zagranicznych, którzy doceniają tę jakość. A zatem rynek mieszkań luksusowych na pewno ma się dobrze, tym bardziej że – jak wspomniałem – transakcje kupna są dokonywane za gotówkę, bogaci mają tę gotówkę i nie posiłkują się kredytem. Inwestują swoje pieniądze na tym rynku, szczególnie teraz, przy dużej inflacji, która pożera wartość złotego. Nieruchomości dają nam możliwość zarabiania w czasie, bo ich wartość rośnie wraz ze wzrostem inflacji. Bogaci wiedzą, że należy lokować swój kapitał w nieruchomościach. Dlatego rynek nieruchomości luksusowych wciąż się rozwija i mimo spowolnienia w innych sektorach branża premium pozostaje na stabilnym poziomie.

Powtarzalny schemat, czyli Flip na Pierwotnym

Rozmawiała Aneta Nagler, Zdjęcia: Magdalena Moniczewska

– Inwestor musi mieć wiedzę, żeby wytypować dobrze nieruchomość, jak i obliczyć przyszły zysk. Sytuacja na rynku ostatnimi czasy szybko się zmienia i jeśli nie będzie się uzbrojonym w wiedzę na temat podstaw działania rynku i mechanizmów, które nim rządzą, to można polec na inwestycji – tak mówią Maciej Welman i Patryk Sołtysiak. I jak się okazuje, nawet w czasach kryzysu można na inwestycji osiągnąć spektakularny zysk rzędu 600 tys. złotych. Porozmawiamy o tym: jak zaplanować proces inwestycyjny, jak dostosować produkt do klienta oraz jak się zarabia w czasach galopującej inflacji i szybujących stóp procentowych.

Aneta Nagler: Podczas naszej ostatniej rozmowy, którą przeprowadziliśmy w 9 numerze „Strefy Nieruchomości®”, postawiliście sobie cel, aby deweloper wybudował blok dla absolwentów Waszego szkolenia „Flip na pierwotnym”. Czy udało się zrealizować ten cel?

Maciej Welman: Tak, cel został w 100% zrealizowany. Deweloper wybudował blok dla nas i absolwentów naszych warsztatów „Flip na pierwotnym”. Powstało 28 mieszkań na ulicy Śląskiej w Łodzi. Mieszkania wspólnie z naszymi absolwentami sprzedaliśmy z dużym zyskiem. Nagraliśmy o tym filmy na YouTubie. Zapraszam do obejrzenia. Ponadto przygotowaliśmy w ostatnim roku książkę „Jakie znaczenie ma cena na rynku pierwotnym”, która jest efektem naszych szkoleń, jak i obserwacji rynku w szalonym, 2021 roku.

A.N.: W Waszej książce jeden z rozdziałów to: „Czynniki ekonomiczne kształtujące cenę mieszkań na rynku pierwotnym”. W odniesieniu do aktualnej sytuacji gospodarczej, szybującej inflacji, wysokich stóp procentowych, trwającej wojny w Ukrainie – jak te czynniki wg was wpływają na rynek nieruchomości?

Patryk Sołtysiak: Przyrównuje się obecną sytuację do tej z 2008 roku. Natomiast kryzys, który był w 2008 roku, wynikał typowo z działań finansowych, napędzających rynek nieruchomości. Rekordowo niskie stopy procentowe, liberalna polityka kredytowa w Stanach Zjednoczonych, zakup pod korek, kredytowanie się bez założenia sytuacji kryzysowej. To było powodem realnego spadku cen na rynku nieruchomości. To była faktycznie bańka, czyli oderwanie się cen nieruchomości od zdolności zakupowej klientów. W 2008 roku w Warszawie kupowaliśmy połowę m kw. mieszkania za miesięczne wynagrodzenie, natomiast dzisiaj to jest już średnio 0,8 m kw. Tak samo możemy to przyrównać do uncji złota. W 2008 roku kupowaliśmy m kw. mieszkania w Warszawie za 5 uncji złota, dzisiaj to są 2 uncje złota. Mamy do czynienia z odklejeniem się cen mieszkań na rynku pierwotnym czy wtórnym od zdolności zakupowych klientów. Dlatego tutaj z zupełnie innych przyczyn wynika aktualna stagnacja, panująca w drugiej połowie 2022 roku.

A.N.: Pomówmy o sytuacji na rynku. Ostatni odczyt barometrów nastroju przygotowywany przez Obido.pl pokazuje, że mamy wyhamowanie wzrostów i stagnację na rynku nieruchomości. Czy jeżeli spadki cen mieszkań będą na poziomie 10%, to wpłynie to na klienta docelowego, który kupuje mieszkanie od inwestora? Pamiętajmy, że zdolność kredytowaspadławciągurokuoponad 70%,akolejnezwyżkistópprocentowych nie sprzyjają klientom kredytowym.

M.W.: Prawda jest taka, że jeżeli chodzi o tego finalnego klienta, to dzisiaj jego problemem nie jest cena nieruchomości. Osoby, które stać na zakup i płacenie raty za kredyt hipoteczny, nie dostają kredytu z uwagi na przepisy i obostrzenia KNF-u. Dowodem są na to horrendalne stawki najmu, gdzie w Warszawie na Mokotowie trzeba zapłacić za wynajem 60-metrowego mieszkania 7 tys. plus czynsz. Taka osoba spokojnie mogłaby spłacać kredyt hipoteczny, ale nie ma zdolności kredytowej, ponieważ KNF liczy plus 5%. I to się nakłada na to, że ceny najmu skoczyły teraz drastycznie. Nawet jeśli deweloper obniży jutro cenę o 10%, czyli z 600 tys. na 540 tys., to nie spowoduje to, że ten klient będzie miał zdolność kredytową i kupi to mieszkanie. On dalej będzie w tym samym miejscu, w którym jest dzisiaj, czyli nie będzie w stanie zrealizować transakcji. Tym samym ta cena nie wpłynie na jego decyzję zakupową. Nastroje zakupowe, jeśli mówimy o tym barometrze, nie są spowodowane tylko polityką kredytową, ale tym, co się dzieje w mediach.

A.N.: Pojawiają się opinie różnych analityków, że tak naprawdę nie dojdzie do pęknięcia bańki na rynku mieszkaniowym, bo jej po prostu nie ma. I będziemy obserwować jedynie korektę cen mieszkań. Jaka jest zatem wg Was sytuacja na rynku pierwotnym?

P.S.: Obecna sytuacja na rynku pierwotnym jest zależna od wielu czynników i od tego, kto kupuje mieszkania. Z punktu widzenia Kowalskiego, który nie ma zdolności kredytowej, niestety nie ma sposobności, żeby taką nieruchomość kupić. Natomiast dzisiaj rządzi gotówka. I biorąc pod uwagę to, że dzisiaj kupuje dalej klient gotówkowy, z punktu widzenia inwestora obracającego mieszkaniami na tym rynku, mamy do czynienia z sytuacją odwrotną, która była w pandemii zarówno w 2020, jak i w 2021 roku. W tym okresie królował rynek tzw. medium, czyli rynek dla klasy średniej (budżetowo notabene jest to 70% rynku). Taki rodzaj inwestycji, który jest budowany w popularnych sypialniach największych miast, typu Mokotów, Bielany, Ursus, Białołęka w Warszawie lub Rataje i Piątkowo w Poznaniu. Dzisiaj natomiast są to inwestycje, wokół których porusza się klient gotówkowy. Są to możliwie najtańsze mieszkania z rynku pierwotnego, które posiadają najważniejsze cechy, jak dostęp do komunikacji i punktów usługowych, albo unikatowe inwestycje, które mają to coś, czyli motyw przewodni, wokół którego powstaje cały projekt, który gromadzi ludzi podobnych do siebie.

A.N.: Czy dla klienta kupującego nieruchomość za gotówkę liczą się dalej takie parametry, jak cena i lokalizacja, czy wiodące są dodatkowe udogodnienia, jak np. smart home lub rozwiązania sprzyjające ekologii?

P.S.: Oczywiście, dalej te podstawowe czynniki są najważniejsze. Z tym że musimy wziąć pod uwagę, że na rynku pierwotnym głównym wyznacznikiem nie jest tylko cena. Rynek pierwotny jest bardzo zróżnicowany – mamy standard średni, budżetowy, premium. Istnieją bloki z mieszkaniami, które są standardowe, mają balkon czy loggie, ale w tym samym bloku możemy natrafić na mieszkanie z tarasem. Tak że tutaj wiele innych czynników kształtuje cenę.

A.N.: Mówisz, że rynek cechuje się różnymi innymi aspektami i elementami niż rynek wtórny. To powiedzmy o tych korzyściach oraz ograniczeniach, które powstają przy zakupie mieszkań z rynku pierwotnego.

M.W.: Jeżeli chodzi o korzyści wynikające z zakupu mieszkania na rynku pierwotnym dla klienta indywidualnego, to przede wszystkim: nowoczesne budownictwo i związane z nim normy energetyczne. Przy obecnych problemach z dostępem do zasobów energetycznych ma to dla docelowego klienta strategiczne znaczenie. Dziś świadectwo charakterystyki energetycznej trzeba wykonać poprzez ocenę obliczenia zapotrzebowania domu na energię potrzebną do: ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody, a także klimatyzacji i oświetlenia. Jak się kiedyś zmieniały normy, to była piętnastka, dwudziestka – i ten budynek spełniał normy cieplne. A dzisiaj sam styropian to nie wszystko, trzeba dołożyć trochę paneli fotowoltaicznych, jakąś pompę powietrza, pompę ciepła, deweloper musi coś dać, żeby budynek był bardziej energooszczędny. Ceny eksploatacji mieszkania w budynkach w bloku z płyty będą nieproporcjonalnie większe niż w nowoczesnych blokach.

A.N.: Wielu fliperów, z którymi rozmawiam, mówi, że czas sprzedaży nieruchomości wydłużył się z miesiąca do trzech–czterech.

M.W.: On się w ogóle nie wydłużył, on wrócił do normalności. Do tego, co było trzy lata temu. Mieszkania zawsze się sprzedawało około pół roku. My jesteśmy w biznesie osiem lat. Jak zaczynaliśmy szkolić innych, to na każdym szkoleniu mówiliśmy, że od momentu odbioru kluczy do momentu sprzedaży trzeba liczyć pół roku. I to jest to, co ja powiedziałem na Maratonie WIWN® – jak sprzedawaliście mieszkania w miesiąc czy dwa, to świetnie, ale taka sytuacja miała miejsce tylko przez ostatnie dwa lata. Inwestorzy, którzy weszli na rynek w 2020 roku, są tak zwanymi dziećmi hossy. Nie można sprzedawać w miesiąc aktywa wartego pół miliona czy milion złotych dla kogoś, kto podejmuje decyzję o kredycie na 30 lat – bo to jest nienaturalne dla rynku.

A.N.: Możemy zatem powiedzieć, że owszem, załamała się dobra koniunktura, ale tak naprawdę wracamy do czasów sprzed hossy i rynek wraca do normy.

M.W.: Gdy inwestor nie może sprzedać mieszkania przez dwa miesiące i pyta mnie, co się dzieje na rynku, to nawet nie analizuję danej sytuacji, bo jest to po prostu zbyt krótki okres na dokonanie jakiegokolwiek wniosku. Tak więc proszę o telefon cztery miesiące później, dopiero po takim czasie jestem w stanie cokolwiek stwierdzić.

P.S.: To nie jest tak, że jest dalsza hossa i zasady się nie zmieniły. Bo się zmieniły. W takim sensie, że po pierwsze nic się nie sprzedaje w dwa tygodnie – tak się działo w zeszłym roku i w połowie 2020 roku, jak wystrzelił rynek kredytowy. Jednak to była sytuacja nienaturalna. Wracamy do sytuacji naturalnej, ale nie mamy dziś klienta kredytowego. Więc trzeba umiejętnie dobrać produkt pod klienta gotówkowego. My nie patrzymy dzisiaj, ile zarobimy na takiej nieruchomości, tylko zwracamy uwagę na to, komu i co sprzedamy. Ci najbardziej doświadczeni fliperzy potrafią zarobić na nieruchomości nawet przy trzecim obróceniu takim mieszkaniem. Podam jeden przykład. Ja zarobiłem 100 tys. zł na mieszkaniu, dokładając 30% wartości nieruchomości. Odkupił to ode mnie świadomy fliper, zapłacił 100%, wykończył i zarobił 220 tys. zł. Czyli finalnie zarobek z tej transakcji wyniósł 320 tys. zł. I takich przypadków jest co najmniej kilka. Tylko trzeba wiedzieć, co kupić i jak zaplanować proces inwestycyjny.

A.N.: O tym mówicie na swoich szkoleniach „Flip na pierwotnym”. Przybliżmy czytelnikowi, jak się planuje rok inwestycyjny, biorąc pod uwagę, że czas przekazania nieruchomości do sprzedaży, jak i cały czas transakcji się wydłużył.

M.W.: Nasze szkolenie, na które zapraszamy, mówi szeroko o planowaniu inwestycyjnym. Ale zanim do niego przejdę, chciałbym powiedzieć, że po naszym szkoleniu, każdy inwestor będzie potrafił rozróżnić, jakie są indywidualne cechy nieruchomości, i odpowiednio je kategoryzować, pozna zagrożenia w całym procesie, będzie wiedział, jak negocjować warunki cenowe i pozacenowe z deweloperem, tak żeby mógł odpowiednio wyjść z inwestycji we właściwym czasie. I będzie wiedział, spoglądając na daną inwestycję, od samego zakupu do sprzedaży, jak w poszczególnych punktach w procesie się zachowywać. Jak wykończyć mieszkanie i czy w ogóle warto to robić, biorąc pod uwagę cenę sprzedaży.

A.N.: A sam schemat działania?

P.S.: Co do modelu inwestycyjnego, to pewnie niektórych zaskoczę, ale nasz model od pięciu lat jest praktycznie taki sam. Jeżeli zaczynam inwestowanie w nieruchomości na rynku pierwotnym i mam na to kapitał, to powinienem na rok zarezerwować sobie trzy mieszkania – jedno: gotowe na dziś, do którego mogę sobie wejść ze swoją ekipą i je wykańczać, kolejne: takie, żeby było gotowe za pół roku do maks. ośmiu miesięcy, i trzecie: takie, które będzie dostępne za ok. 12 miesięcy, aby powtórzyć schemat. Zatem my sugerujemy, aby zaplanować trzy mieszkania w odstępie: 6–8–12. Jeżeli mam większy budżet, mogę je robić na zakładkę co cztery miesiące, ale idea jest taka sama od początku: mieszkanie co pół roku. Mając kapitał, mogę kupić dzisiaj mieszkanie za pół miliona złotych. Mieszkanie kosztuje 500 tys., płacę tę kwotę deweloperowi i tym samym kupuję lokal. I mając jeszcze wolne 150 tys., rezerwuję dwa mieszkania – za 100 tys. zł (do niego klucze odbiorę w maju przyszłego roku) i za 50 tys. zł (klucze odbiorę we wrześniu przyszłego roku). I dzięki temu mam zaplanowany cały rok pracy na bazie bezpiecznego wyjścia z inwestycji.

A.N.: Czyli sukces i skuteczność takiego systemu opiera się na dobrze zaplanowanym procesie.

P.S.: Tak. Dodatkowo skuteczność sukcesu tkwi w tym, żebyśmy odpowiednio zarządzali naszym kapitałem. Można to sobie dostosować do poziomu zaawansowania, doświadczenia na rynku, wy- czucia, które ruchy na rynku są bardziej ryzykowne. Z reguły polecamy 80% an- gażowania kapitału w tematy gotowe, czyli przygotowanie nieruchomości i następnie sprzedaż wykończonego wykupionego mieszkania. Tutaj jedynym ryzykiem dla nas jest to, że nieruchomo- ści spadną o 40% i będziemy musieli dłużej trzymać taką nieruchomość, żeby potem ją upłynnić. To jest jedyne ryzyko. A 20% sugeruję przeznaczyć na tema- ty bardziej ryzykowne, które dają nam dużo wyższe stopy zwrotu.

A.N.: Gdy mowa o trudniejszych tematach, myślisz o cesjach?

P.S.: Tak. Takie ruchy należy planować w dłuższej perspektywie czasowej. Często finalnie okazuje się tak, że tego typu nieruchomości sprzedamy w trakcie budowy. Dlaczego? Ponieważ mamy dostęp do tych mieszkań na samym początku, na wstępnym etapie inwestycji, dzięki czemu możemy wybrać najlepsze układy i rezerwować te nieruchomości na niskim wkładzie. Więc jak one docelowo trafią na rynek, a trafią przez nas, to my będziemy oferować już gotowe mieszkania, których obecnie na rynku nie ma. Więc ta strategia się sprawdza. Ale jak weźmiemy za dużo takich nieruchomości, np. 10 czy 20, to możemy się na koniec tego procesu „ugotować”. Więc trzeba do tego podchodzić uważnie.

A.N.: Wasze szkolenie „Flip na pierwotnym” ukończyło już 900 osób. Stoi za Wami zatem duże doświadczenie. A jaki jest największy zarobek absolwenta waszych szkoleń na inwestycji w tym roku?

M.W.: Mamy duże doświadczenie w pracy z inwestorami, a wraz z Patrykiem możemy się pochwalić, że pośredniczyliśmy w transakcjach na rynku pierwotnym na kwotę pół miliarda złotych. Największy zysk naszego absolwenta w tym roku to 600 tys. na inwestycji Sol Marina, w segmencie premium.

A.N.: Czy dostrzegacie zatem, że rynek premium zaczął wypychać inne na pobocze i stał się rynkiem wiodącym w koszyku zakupowym gotówkowych Polaków?

M.W.: Biorąc pod uwagę, że dziś kupuje klient gotówkowy, który chce mieć nieruchomość o lepszej jakości, to faktycznie widać, że on wybiera obecnie segment mieszkań premium. Przykładem jest Sol Marina w Gdańsku. Mieliśmy tu rekordowe wyniki – pod koniec zeszłego i na początku tego roku. I widzimy, jak dobrze się ta inwestycja w tej chwili sprzedaje. Nasi inwestorzy zarobili po 400 tys. od mieszkania, inwestując 110 tys. Deweloper podniósł ceny między pierwszym a drugim etapem o 8 tys. zł za m kw. i dalej ta inwestycja bardzo dobrze się sprzedaje. I dużo wskazuje na to, że w kolejnym, trzecim, etapie deweloper również podniesie ceny. Podobnie rzecz się ma w innych inwestycjach premium w Polsce.

A.N.: Czyli wychodzi na to, że faktycznie rynek premium bardzo dobrze sobie radzi w czasach kryzysu.

P.S.: Nie każda inwestycja, która wydaje się premium, de facto jest premium. Wiele indywidualnych cech musi na to wskazywać. Można popełnić błąd, tak że trzeba na to uważać. Bo możemy kupić mieszkanie na Warszawskiej Woli za 22 tys. zł za m kw. i niekoniecznie zarobimy 5 tys. od metra.

M.W.: Tak, ale wracamy do punktu wyjścia. Inwestor musi mieć wiedzę, żeby wytypować apartament premium, jak i zysk z danej nieruchomości. Jak się nie będzie uzbrojonym w wiedzę na temat podstaw działania rynku i mechanizmów, które nim rządzą, to można polec na inwestycji. Dlatego tak zalecamy czujność, pogłębianie wiedzy i spotkania networkingowe, które uczą wymiany doświadczeń.