Inwestowanie w mieszkania na wynajem nadal jest atrakcyjną opcją dla osób poszukujących stabilnego źródła dochodu. Jednak zakup dowolnego lokalu nie gwarantuje automatycznych zysków. Istotne jest wybranie odpowiedniej nieruchomości – w okazyjnej cenie, zlokalizowanej w miejscu atrakcyjnym z punktu widzenia najemców oraz przygotowanej tak, by wyróżniać się na tle konkurencji. W tym artykule przedstawię proces analizy potencjału mieszkania na wynajem, zwiększającego szansę na powodzenie takiej inwestycji.

Rynek najmu w okolicy
Pierwszym istotnym krokiem jest dokładna ocena podaży i popytu na wynajem w planowanej lokalizacji. Źródłem informacji mogą być zarówno portale ogłoszeniowe, jak i lokalni eksperci branżowi. Dobrym wyborem są z pewnością miejsca z rozwiniętym rynkiem najmu. Jednak mniej oczywiste lokalizacje, gdzie nie ma dużej konkurencji, również mogą mieć potencjał. Po zbadaniu popytu ważne jest określenie zdolności finansowej potencjalnych najemców. Warto zbadać stawki najmu w okolicy (konkurencja mogła je już weryfikować) oraz poziom wynagrodzeń oferowanych w lokalnych miejscach pracy. To pozwoli oszacować, czy potencjalni najemcy będą w stanie opłacać czynsz na poziomie zapewniającym odpowiednią rentowność inwestycji. Kolejnym krokiem jest analiza, jak wyróżnić się na tle innych ofert. Przeglądając ogłoszenia konkurencji, można zobaczyć, jakie korzyści oferują inni inwestorzy, jak długo się ogłaszają, a także jakie są standardy i wyposażenie okolicznych mieszka na wynajem. Pozyskana wiedza pozwoli przygotować ofertę, która przyciągnie uwagę potencjalnych najemców.

Otoczenie inwestycji – aktualne i przyszłe
Lokalne otoczenie odgrywa kluczową rolę w ocenie atrakcyjności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Warto dogłębnie zbadać sąsiedztwo nieruchomości, uwzględniając obecność parków, dostęp do miejsc pracy oraz aktywność społeczności lokalnej. Istotne jest analizowanie aspektów bezpieczeństwa, poziomu hałasu, jakości powietrza, czystości okolicy, dostępności transportu publicznego błąd miejsc parkingowych. Te czynniki wpływają na to, czy dana lokalizacja jest przyciągająca dla potencjalnych najemców. Część tych informacji można uzyskać osobiście, na przykład szukając pobliskich miejsc, które mogą niekorzystnie wpływać na komfort mieszkańców (skupy złomu, lombardy, sklepy monopolowe itd.). Dodatkowe informacje można uzyskać poprzez konsultacje z osobami mającymi aktualne informacje o jakoci życia w danej okolicy, takimi jak dzielnicowi, lokalny samorząd, liderzy Stowarzyszenia Mieszkanicznik. Perspektywy długoterminowe są również istotnym elementem analizy inwestycyjnej. Poznanie planów władz miasta/dzielnicy czy projektów deweloperów pozwala określić, jakie zmiany mogą wpłynąć na atrakcyjność okolicy. Statystyki migracji, liczba otwieranych i zamykanych miejsc pracy czy punktów handlowych mogą wspomóc szacunki obecnego i przyszłego popytu na wynajem. Istotna jest także liczba osób w tzw. wieku produkcyjnym mobilnym – potencjalnych najemców. Niekoniecznie trzeba analizować całą populację miasta.

Stan budynku i mieszkania
Podejmując decyzję o wynajmie, najemcy zazwyczaj uwzględniają całkowity koszt wynajmu zawierający wszystkie opłaty związane z mieszkaniem. Dlatego poznanie kosztów utrzymania budynku jest również kluczowe. Do oszacowania długoterminowej rentowności inwestycji warto wziąć pod uwagę: stan funduszu remontowego, koszty eksploatacji części wspólnych, zadłużenie zarządcy budynku (koszty kredytowe) czy plan remontów (np. fundamenty, klatki schodowe, piony, dach). Ocena stanu samego mieszkania, która często jest podstawą większości decyzji o zakupie nieruchomości, nie powinna być jedynym czynnikiem analizy. Także stan instalacji, pomieszczeń i wyposażenia ma ogromne znaczenie dla wynajmu. Warto również oszacować nakłady potrzebne na przygotowanie mieszkania pod wynajem i odpowiednie zabezpieczenie go przed najemcami. Ponadto należy zweryfikować dostępność ekip remontowych.

Krótko- i długoterminowa analiza finansowa
Analiza finansowa inwestycji w mieszkanie na wynajem nie może obejść się bez dokładnej kalkulacji. Porównanie opłacalności inwestycji przy użyciu kapitału własnego oraz przy wykorzystaniu kredytu pozwoli na oszacowanie różnych scenariuszy. Warto wziąć pod uwagę wymienione wskaźniki: Net Operating Income (NOI) uwzględnia wszystkie koszty operacyjne nieruchomości i pozwala na określenie faktycznej rentowności, z kolei Gross Rent Multiplier (GRM) pomaga oszacować, po ilu latach nieruchomość zwróci się w postaci otrzymanego czynszu brutto. Przygotowanie się na dłuższy okres inwestycji to kolejny ważny etap. Analiza wzrostu wartości nieruchomości w czasie pozwala ocenić, czy dana inwestycja ma potencjał, aby przynieść większe długoterminowe korzyści niż w innej lokalizacji. Dodatkowo zyski z optymalizacji podatkowej związanej z posiadaniem nieruchomości mogą znacząco wpłynąć na zwrot z inwestycji.

Ryzyka inwestycyjne
Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej warto także przeprowadzić analizę ryzyka. Ocenienie potencjalnych scenariuszy ryzyka finansowego – czasowego oraz związanego z najemcami – pozwoli na lepsze przygotowanie się na ewentualne trudności. Ważne jest skoncentrowanie się na ryzykach, które są zależne od naszych działa, oraz zrozumienie, które z nich mogą rzeczywiście wpłynąć na inwestycję. Podsumowując: wybór nieruchomości na wynajem to proces wymagający gruntownej analizy i planowania. W dzisiejszym, konkurencyjnym rynku nieruchomości uzyskanie satysfakcjonujących rezultatów wymaga więcej niż tylko przeczucia czy samej analizy ROI. Podejmowanie decyzji na podstawie niekompletnych informacji nie daje gwarancji satysfakcjonującego wyniku. Inwestorzy mogą dokładniej ocenić potencjał i ryzyko swoich zamierzeń, wspierając się wiedzą ekspertów rynku, na przykład w Stowarzyszeniu Mieszkanicznik. Staranna analiza potencjału inwestycji pozwoli uniknąć wielu pułapek na drodze do sukcesu. Choć proces ten może wydawać się czasochłonny, kocowe wyniki będą tego warte.

Dawid Michna – główny analityk Stowarzyszenia Mieszkanicznik oraz lider krakowskiego oddziału. Od 2017 roku aktywny inwestor w nieruchomości na wynajem długoterminowy w Polsce. Analityk rynku nieruchomości z wykorzystaniem systemów cyfrowych. Poszukiwacz trendów i możliwości ich inwestycyjnego wykorzystania.

Materiał pochodzi ze Strefy Nieruchomości nr 22

Biznes kwater pracowniczych jest atrakcyjnym obszarem inwestycyjnym, który oferuje szereg korzyści, takich jak niski próg wejścia i potencjał skalowalności. Jednak sukces w tej branży wymaga starannego planowania i unikania pewnych pułapek, które mogą zaważyć na końcowym wyniku finansowym. Przedstawiona przeze mnie analiza ma na celu zidentyfikowanie i zrozumienie aspektów kluczowych dla skutecznego zarządzania taką działalnością. Poniżej przedstawiam pięć kluczowych błędów, których warto unikać w prowadzeniu biznesu kwater pracowniczych.

Błąd 1: Niewłaściwa lokalizacja
Pierwszym krokiem przed wynajęciem nieruchomości pod kwaterę pracowniczą powinno być dokładne zbadanie rynku. Nieodpowiednia lokalizacja może skutkować brakiem zainteresowania ze strony firm lub agencji pracy. Warto zastanowić się, z jakimi zakładami pracy planujemy współpracować, i okrelić odległość między nieruchomością a miejscem zatrudnienia. Przyjmuje się, że pożądany czas dojazdu nie powinien przekraczać 40 minut. Dodatkowo warto zbadać dostępnoć komunikacji publicznej oraz obecnoć sklepów w okolicy. Biorąc pod uwagę, że pracownicy często pracują na różne zmiany, odpowiednia lokalizacja może zagwarantować nam 100-procentowe obłożenie.

Błąd 2: Wybór nieodpowiedniego mieszkania lub domu
Agencje pracy zatwierdzają nieruchomości na podstawie określonych kryteriów. Należy zadbać o to, aby nasza nieruchomość spełniała te wymagania, w przeciwnym razie może pozostać niewynajęta przez dłuższy czas. Typowe wymagania dotyczą m.in. liczby pokoi, układu mieszkania oraz wyposażenia. Idealna nieruchomość to mieszkanie 3- lub 4-pokojowe, gdzie każdy pokój jest nieprzechodni i wyposażony w zamki. Warto również zapewnić co najmniej jeden pokój dla pary. Maksymalna liczba osób w jednym pokoju to zazwyczaj cztery. Optymalnie: każde osiem osób powinno mieć dostęp do jednej łazienki, a toaleta powinna być osobna. W przypadku większej liczby miejsc noclegowych, warto rozważyć dodatkową łazienkę oraz balkon. Co do wyposażenia, to na przykładzie swoich inwestycji proponuję łóżka typu tapczany o wymiarach 90×200 cm lub 80×200 cm, ponieważ takie są preferowane przez agencje pracy. Sugeruję unikać piętrowych łóżek. Balkon oraz stworzenie miejsca do suszenia prania lub palenia również mogą wpłynąć na atrakcyjność nieruchomości. Jeli rozważamy inwestycję w dom, to warto wybrać obiekt o powierzchni powyżej 160 mkw., co pozwoli na zakwaterowanie większej liczby osób i zwiększy potencjalny zysk. Warto także zaplanować trzy łazienki oraz kuchnię na każdym piętrze, jeżeli przewidujemy większą liczbę lokatorów. Tutaj również należy kierować się zasadą, że kwaterujemy maksymalnie cztery osoby w pokoju oraz tworzymy więcej pokoi dla par. Unikajmy rozkładu pokoi przechodnich, które nie cieszą się akceptacją agencji pracy. Dostęp do podwórka może być dodatkowym atutem naszych kwater.

Błąd 3: Brak adekwatnych zapisów w umowach
Umowy to nie tylko formalność, ale również zabezpieczenie przed nieprzewidywalnymi sytuacjami. Warto unikać korzystania z gotowych wzorców umów znalezionych w internecie, ponieważ mogą one okazać się niewystarczająco skuteczne w praktyce. Zamiast tego zalecam skonsultowanie się z osobą, która posiada doświadczenie w prowadzeniu biznesu kwater pracowniczych lub specjalistą z zakresu prawa nieruchomościowego. Umowy powinny zawierać zapisy chroniące interesy firmy w różnych scenariuszach. Dzięki temu zamiast tracić czas i pieniądze na rozwiązanie konfliktów prawnych będziemy mogli się skupić na dalszym rozwoju biznesu.

Błąd 4: Brak wpłaty kaucji
Jeli prowadzimy biznes na większą skalę i współpracujemy z agencjami pracy lub firmami budowlanymi, warto rozważyć pobieranie kaucji. Statystyki i moje doświadczenie wskazują, że pracownicy firm budowlanych nie zawsze dbają o nieruchomoci, w których przebywają tymczasowo. Kaucja może stanowić dodatkowe zabezpieczenie przed ewentualnymi kosztami związanymi z naprawami czy odwieżeniem mieszkania po wyprowadzeniu się pracowników. Dlatego warto mieć dodatkowe zabezpieczenie, które uchroni nas przed poniesieniem dodatkowych kosztów.

Błąd 5: Niewłaściwie dobrany zespół
Zarządzanie kwaterami pracowniczymi zdecydowanie wymaga wsparcia innych osób. Tworząc zespół, warto postawić na ich kompetencje, myląc długofalowo o rozwoju firmy. Zespół ma nas wspomóc w naszych działaniach, przyspieszając równocześnie kwestie, które mogłyby nam zająć zbyt dużo czasu. Ponadto powierzanie zbyt dużego zakresu obowiązków jednej osobie może prowadzić do błędów lub niezadowolenia pracowników w naszych kwaterach. A tego radzę unikać. Warto zainwestować w odpowiedni zespół, który będzie odpowiedzialny za konkretne zadania, zamiast obarczać jedną osobę wieloma obowiązkami. Zarządcy nieruchomoci, osoby ds. utrzymania czystości czy specjaliści ds. napraw, np. często psującego się sprzętu AGD, mogą odciążyć właściciela i wpłynąć pozytywnie na jakoć obsługi pracowników zamieszkujących w naszych kwaterach. Mając na uwadze powyższe punkty, które opisałam na przykładzie swojego biznesu: prowadzenie firmy związanej z kwaterami pracowniczymi wymaga gruntownej analizy i dbałości o szczegóły, aby osiągnąć sukces i uniknąć potencjalnych pułapek.

Natalia Gorszkowa – inwestorka, ekspertka w dziedzinie kwater pracowniczych. Na rynku nieruchomości od 2020 roku. Pierwsze 4 mieszkania i 2 duże domy pracownicze pozyskała podczas pandemii, miesiąc od rozpoczęcia działalności. Działa na rynku Trójmiasta, Pruszcza Gdańskiego, Grudziądza, Olsztyna i Rzeszowa, w planach kolejne miejscowości. Aktualnie posiada 1000 najemców, głównie pracowników z agencji pracy. Dodatkowo buduje własny portfel nieruchomości inwestycyjnych, skupiając się głównie na rynku pierwotnym, najmie oraz gruntach. Edukuje ludzi, organizując warsztaty z biznesu kwater pracowniczych, podczas których przekazuje swoją wiedzę praktyczną, zdobytą w trakcie budowania biznesu. Pokazuje, jak zacząć biznes, nie mając dużego kapitału własnego. Prelegentka, wygłaszająca swoje prelekcje na wielu konferencjach z branży nieruchomościowej. Autorka licznych artykułów w prasie branżowej. Prywatnie mama 10-latki. Miłośniczka koni i podróży, zwłaszcza do słonecznej Italii. Pasjonatka rozwoju osobistego i nauki języków obcych.
www.nataliagorszkowa.pl

Materiał pochodzi ze Strefy Nieruchomości nr 22

Jeden z kłopotliwych w koalicji rządzącej tematów został właśnie wyjaśniony przez ministra rozwoju i technologii Krzysztofa Paszyka.

Na antenie Radia Zet minister jednoznacznie wypowiedział się o tzw. kredycie 0%. „Nie będzie kredytu 0%. Polska ma najwyższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w Unii Europejskiej, blisko dwukrtonie większe niż średnia europejska” – skwitował Paszyk.

Minister zapowiedział jednocześnie, że powstają plany programu pomocowego dla osób chcących nabyć swoje mieszkania – „Mamy takie pomysły, ucieramy je w ramach koalicji”. Nowa koncepcja ma być zaprezentowana w I kwartale 2025 roku, a na tę kwestię mają być już zabezpieczone środki w budżecie w wysokości 4,5 mld zł.

🎥 Minister @MRiTGOVPL @KrzysztofPaszyk jednoznacznie w Radiu ZET: Nie będzie kredytu 0 proc. ‼️@RadioZET_NEWS #GośćRadiaZET @BogRymanowski

Cała rozmowa ⬇️https://t.co/RBEQgW1JMP pic.twitter.com/hBgrQ8mzoh

— Gość Radia ZET (@Gosc_RadiaZET) December 12, 2024

Nowy projekt ma być nie tyle przedstawiony, ile już procedowany we wspomnianym okresie. Będzie skupiał się na wsparciu młodych Polaków w zakupie pierwszego mieszkania. „Blisko połowa młodych Polaków w wieku 25 do 35 lat mówi, że nie ma perspektyw na własne mieszkanie, i rząd musi znaleźć na to odpowiedź. Mamy różnice, rozbieżności, jaka forma tego wsparcia powinna dominować” – dodał Paszyk.

Nowy program ma opierać się głównie na dopłatach do rat kredytu. Oczekiwanie na program pomocowy w tej dziedzinie zamroziło liczbę transakcji na rynku nieruchomości. Dołożyły się do tego wysokie stopy procentowe, które sprawiają, że młodych ludzi na mieszkania nie stać.

Kredyt 0% był jednym z punktów programu obecnie rządzącej koalicji podczas wyborów parlamentarnych w 2023 roku. Miał być swego rodzaju kontynuacją Bezpiecznego kredytu 2% funkcjonującego do końca ubiegłego roku.

Niedługo nie wybudujesz się na swojej działce

Kamil Berger i Łukasz Łaguna z projektu „Grunt to Mazury” odkrywają tajniki bezpiecznego zakupu działki na Mazurach, który może wydawać się prosty, ale pełen jest pułapek i ukrytych kosztów.

Oto jakie tematy poruszają w naszej rozmowie:
00:00 Kluczowe tematy w kwestii działek budowlanych
1:12 Przekształcanie działki w budowlaną | Ratowanie gruntów pod inwestycje | Jak można stracić na nowych przepisach | Działka budowlana wyceniana jako działka rolna | Strata 80% wartości |
3:26 Niedługo nie wybudujesz się na swojej działce | Zmiany w przepisach na rynku nieruchomości gruntowych | Reforma planowania i zagospodarowania przestrzennego wywróci rynek do góry nogami | Działka rolna pozostanie nią na zawsze |
4:00 Najważniejsze zmiany w przepisach | Plan ogólny zamieni studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego | Zmiana warunków zabudowy | Zintegrowany plan inwestycyjny |
4:44 Kto straci na nowych przepisach | Era działek na odludziu się kończy | Zakup takiej działki będzie stuprocentową wtopą finansową | Jakie działania podjąć | Warunki zabudowy jako jedyna forma zabezpieczenia dla działki przed wejściem w życie planu ogólnego | Trwały zakaz zabudowy |
7:28 Korzyści z nowych przepisów | ZPI | Okres przejściowy dla przepisów | Jak sytuacja będzie wyglądała w 2026 roku |
11:01 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego a zintegrowany plan inwestycyjny |
11:55 Działki pod drugi dom | Czy nowe przepisy dotkną tylko dużych deweloperów |
12:40 Kto zyska, kto straci | Jak nowe przepisy wpłyną na ceny działek |
13:25 Co zrobić, by nie stracić na działce |
13:50 Bezobsługowe flipy na gruncie | Podnoszenie wartości gruntu | Zmiana przeznaczenia gruntu na działkę budowlaną | Ile mamy czasu na ratowanie gruntów | Kiedy sprzedać działkę |

Jak bezpiecznie kupić działkę na Mazurach? Kamil Berger i Łukasz Łaguna podpowiadają!

Zakup działki na Mazurach może wydawać się marzeniem, ale kryje w sobie wiele pułapek i ryzyk. Kamil Berger i Łukasz Łaguna z projektu „Grunt to Mazury” dzielą się praktycznymi wskazówkami, jak uniknąć kosztownych błędów. Zmiany w przepisach mogą wywrócić rynek do góry nogami – czy wiesz, co zrobić, by nie stracić na inwestycji?

Jednym z największych wyzwań jest przekształcanie działek rolnych w budowlane. Nowe przepisy mogą sprawić, że wiele działek rolnych nigdy nie zyska statusu budowlanego, co może obniżyć ich wartość nawet o 80%. To oznacza, że decyzja o zakupie działki wymaga teraz więcej ostrożności i wiedzy.

Reforma planowania przestrzennego to kolejny kluczowy temat. Plan ogólny zastąpi dotychczasowe studium zagospodarowania przestrzennego, a warunki zabudowy mogą stać się jedynym zabezpieczeniem dla właścicieli działek. Jeśli działka nie spełni wymogów nowych przepisów, może zostać trwale wykluczona z możliwości zabudowy.

Era działek „na odludziu” dobiega końca – takie inwestycje mogą stać się finansową pułapką. Jakie działki mają przyszłość? Te z dostępem do infrastruktury i zgodne z nowymi planami inwestycyjnymi. Okres przejściowy potrwa do 2026 roku, ale już teraz warto działać, by uchronić swoje inwestycje przed utratą wartości.

Na nowych przepisach zyskają ci, którzy postawią na przemyślane inwestycje. Działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zintegrowanym planem inwestycyjnym będą miały większą wartość. Kluczowe jest także umiejętne podnoszenie wartości gruntów, np. poprzez zmianę ich przeznaczenia, zanim reforma stanie się faktem.

Nie czekaj na zmiany – już dziś sprawdź, jak wyglądają przepisy dotyczące Twojej działki i czy masz szansę na zwiększenie jej wartości. Jak mówią eksperci, wiedza i szybkie działanie to najlepsza ochrona przed stratą. Mazury mogą być rajem inwestycyjnym, ale tylko dla tych, którzy podejdą do tego z głową.

PZFD we współpracy z krakowskim Uniwersytetem Ekonomicznym organizują studia podyplomowe „Zarządzanie Inwestycjami Deweloperskimi”. Program skierowany jest do osób, które chcą zdobyć praktyczną wiedzę na temat pracy dewelopera. Rekrutacja wciąż trwa, a pierwsze zajęcia zaplanowano na koniec października tego roku.

Wykładowcami na podyplomowych studiach deweloperskich są eksperci i praktycy branży deweloperskiej m.in. Przemysław Dziąg (radca prawny PZFD), Dawid Tatarek (Cordia), Dawid Sporysz (NOHO Investment), Marian Bruliński (Otodom), Szymon Domagała (Henniger), czy dr Joanna Barzykowska (kancelaria prawna Graś i Wspólnicy). Wspomagać będą ich pracownicy uczelni – m.in. dr hab. UEK Michał Głuszak, prof. UEK dr hab. Bartłomiej Marona, czy prof. PK dr hab. inż. Krzysztof Zima. – Studia podyplomowe “Zarządzanie Inwestycjami Deweloperskimi” to unikalna propozycja dla osób, które pragną zdobyć wszechstronną, a przede wszystkim praktyczną  wiedzę na temat rynku nieruchomości. Dzięki współpracy z doświadczonymi ekspertami z branży oraz uznanymi wykładowcami akademickimi, program ten pozwala uczestnikom na bezpośredni kontakt z najnowszymi trendami i realnymi wyzwaniami inwestycji deweloperskich. To doskonała okazja, by zyskać przewagę na rynku i stać się częścią dynamicznie rozwijającego się sektora nieruchomości – mówi Piotr Stawiarski, członek zarządu PZFD Kraków.

Rekrutacja na „Zarządzanie Inwestycjami Deweloperskimi” jest nadal otwarta, a pierwsze zajęcia zaplanowano na koniec października 2024 roku. W programie przewidziano tematy związane z projektami deweloperskimi, w tym m.in. wprowadzenie do zarządzania inwestycjami, ocenę potencjału gruntów pod zabudowę, ekonomiczną efektywność, ustalanie strategii sprzedażowych czy też zagadnienia związane z marketingiem i odbiorem społecznym deweloperów. Zaplanowano również zajęcia bezpośrednio na terenie inwestycji deweloperskich w Krakowie. 

Rynek nieruchomości na wynajem krótkoterminowy w Polsce wciąż rośnie. Jedni wieszczą, że ta bańka w końcu pęknie, inni mówią, że to odpowiedź na rosnący popyt: wielu turystów z zachodniej Europy oraz z krajów Skandynawskich wybiera Polskę, jako atrakcyjną cenowo destynację. Stąd wiele osób rozważa zakup apartamentu w miejscowości turystycznej, żeby na niej zarabiać, a jednocześnie mieć tzw. „second home” bez obciążeń, jakie generuje działka, w którą trzeba inwestować czas i pieniądze. Czy warto inwestować pieniądze w apartamenty? Jak wynajmować krótkoterminowo? Jakie są zalety i wady takiej lokaty kapitału?

ZYSK – WIĘKSZY, NIŻ W PRZYPADKU WYNAJMU DŁUGOTERMINOWEGO

Często najem krótkoterminowy pozwala zarobić na mieszkaniu tak naprawdę więcej niż w przypadku wynajmu długoterminowego. Dzieje się tak przede wszystkim za sprawą wyższych stawek dobowych oraz możliwości zmiany ceny na wyższą, kiedy popyt rośnie. W przypadku wynajmu długoterminowego nie ma możliwości podniesienia ceny bez wcześniejszego porozumienia się z najemcą, dlatego często zmiana opłat wiąże się też z koniecznością poszukiwania nowych lokatorów. W przypadku krótkoterminowego najmu, możemy swobodnie operować cenami, aby maksymalizować przychód. Taką możliwość wykorzystuje większość wynajmujących, elastycznie zmieniając ceny w trakcie trwających w mieście eventów czy koncertów.

Ważnym aspektem jest też bezpieczeństwo transakcji. W przypadku wynajmu krótkoterminowego, nie musimy martwić się ryzykiem braku zapłaty ze strony najemcy – opłaty w np. Booking, Airbnb czy Sun &Snow są pobierane z góry.

ZUŻYCIE INWESTYCJI, A WARTOŚĆ

Zadbany apartament to rozchwytywany apartament. Kiedy wynajmujemy krótkoterminowo, firma zarządzająca stale kontroluje stan lokalu, a podczas regularnego sprzątanie jest w stanie szybko wychwycić nawet drobne usterki czy szkody. W wypadku najemców długoterminowych, niestety zdarza się, że po roku czy dwóch odbieramy lokal wymagający minimum odświeżenia, a niekiedy nawet wymiany mebli czy innych sprzętów z uwagi na zniszczenia.

– Najem krótkoterminowy nigdy nie jest gwarancją braku zniszczeń, dlatego każdy taki lokal powinien być ubezpieczony. Jednak regularna wymiana gości stanowi pewnego rodzaju zabezpieczenie dla wynajmującego, bowiem firma zarządzająca jest w stanie błyskawicznie reagować na nowo powstałe drobne uszkodzenia, jak chociażby zarwana półka w szafie czy zwykłe zbicie szklanki i na bieżąco je naprawiać, co zapobiega niszczeniu mienia wpływającego na utratę wartości – przekonuje Catherine Martins, Dyrektor ds. Relacji Inwestorskich Sun & Snow. – Poza tym żywotność różnego rodzaju sprzętów jest dłuższa, ponieważ najemcy krótkoterminowi nie gotują tak dużo, zazwyczaj nie pieką, rzadziej korzystają z pralki czy żelazka.

DRUGI DOM

Stale utrzymuje się trend dużego zainteresowania nieruchomościamipołożonymi w prestiżowych lokalizacjach oraz miejscowościach turystycznych. – Oczywiście bliskość morza czy jeziora jest dodatkowym atutem. W portfolio Sun & Snow jedną z takich prestiżowych inwestycji jest THE ONE w Ustroniu Morskim czy THE BLUE w Mielnie. Inna interesująca inwestycja to Zapach Lasu – Naturalne SPA w Karwicy. Mamy tu podgrzewany basen, do jeziora Nidzkiego objętego zakazem używania silników motorowych idzie się 15 minut, a sama inwestycja znajduje się w otulinie Puszczy Piskiej i obszaru Natura 2000 – opowiada Catherine Martins. Takie miejsca mają zapewnić stabilny wzrost ceny inwestycji oraz pewny dochód z najmu. Wielu inwestorów, zwłaszcza poza sezonem wysokim, korzysta z tego typu inwestycji prywatnie – przyjeżdżają z rodziną lub znajomymi, żeby wykorzystać apartament, kiedy stoi pusty.

MOŻLIWOŚĆ ODLICZENIA VAT

Niewiele osób wie, że mając apartament pod najem krótkoterminowy, mamy możliwość odliczenia VATu od kwoty zakupu. Dotyczy to przedsiębiorców, jak i osób prywatnych, co sprawia, że kwota inwestycji staje się bardziej atrakcyjna.

– Sama procedura odliczania VAT-u jest bardzo łatwa.  Musimy złożyć do urzędu skarbowego formularz NIP-7. Po uzyskaniu numeru, rejestrujemy się w urzędzie jako czynny podatnik VAT, czyli musimy po prostu złożyć formularz VAT-R. To najlepiej zrobić jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej zakupu lokalu. Najem musi być także rozliczany na podstawie faktury wystawionej przez osobę fizyczną lub firmę z VAT-em, ale o to dba już profesjonalny zarządca. Po zakupie lokalu musimy złożyć deklarację VAT-7 oraz jednolity plik kontrolny JPK-VAT, w których zostanie wykazana wartość podatku należnego i naliczonego. Służymy doradztwem w tym zakresie – deklaruje Marcin Dumania, Prezes Zarządu firmy Sun & Snow.

Program #naStart na razie nie wejdzie w życie. Decyzja ta została przez rząd odłożona, a w związku z tym na rynku zrobiło się zdecydowanie spokojniej. Rośnie ilość ofert sprzedaży mieszkań, ceny zaczynają się stabilizować, deweloperzy oferują promocje a właściciele prywatni sprzedający nieruchomości coraz częściej skłonni są obniżać ceny. Te wieści z rynku są dobrymi wiadomościami dla tych, którzy nie czekają na rządowe wsparcie. Jakie jeszcze wnioski płyną z najnowszego badania oceniającego sytuację i nastroje na rynku nieruchomości po II kw. 2024 przeprowadzanego co kwartał przez Nieruchomosci-online.pl?

Na czym polega INPON?

INPON to profesjonalny barometr koniunktury rynku wtórnego, przygotowywany co kwartał od 2021 roku przez Nieruchomosci-online.pl wraz z zespołem badawczym z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. Badanie zostało przeprowadzone na grupie 1155 pośredników w obrocie nieruchomościami w czerwcu 2024 r. Z badania wynika, że w kontekście oceny i prognoz dotyczących zachowania klientów rynku w przyszłych miesiącach spada optymizm wśród pośredników w obrocie nieruchomościami.

Rynek hamuje

Jak wskazuje badanie nastrojów rynkowych INPON oraz dane portalu Nieruchomosci-online.pl rynek hamuje, co oznacza zdecydowanie spokojniejszy tryb niż podczas różnorodnych zawirowań w ciągu ostatnich lat. II kw. 2024 roku upłynął bowiem w oczekiwaniu na wprowadzenie rządowego programu #naStart. Wiele osób wstrzymywało się z zakupem nieruchomości licząc na pomoc finansową ze strony rządu. Na razie decyzja o jego uruchomieniu została jednak wstrzymana. To te wydarzenia przyczyniły się do spowolnienia aktywności kupujących na rynku.

Odzwierciedlił to także indeks nastrojów rynkowych INPON, który przyjął w II kw. 2024 mniejszą wartość w stosunku do poprzedniego kwartału. Spadek wyniósł 2,86 pkt dając wartość 52,73 pkt.

Rynek hamuje, ale perspektywy są obiecujące

Z drugiej zaś strony widzą przewagę pozytywnego nastawienia klientów do obrotu nieruchomościami i dostrzegają szansę na dalszy rozwój sytuacji na rynku. W II kw. sytuacja pogorszyła się w 6 segmentach, co spowodowane było brakiem decyzji o uruchomieniu programu #naStart.

Niewielka poprawa dotyczyła jedynie subindeksów: najmu mieszkań większych (wzrost o 1,21 pkt) i najmu kawalerek (wzrost o 0,59 pkt). Te wzrosty związane są ze zbliżającym się nowym rokiem akademickim i większą aktywnością studentów.

Ogólnie jednak ocena sytuacji w tym segmencie jest dość niska przez trudności w znalezieniu najemców, których liczba spada. Pomimo spadku wartości, najwyższą wartość nadal osiągnął subindeks sprzedaży kawalerek (57,9 pkt) oraz sprzedaży mieszkań większych (ponad 55 pkt).

Widać wyraźnie, że rynek hamuje, ale perspektywy na rozwój sytuacji pozostają obiecujące. Po fali podwyżek wynagrodzeń i wzroście zdolności kredytowej widać wysoką aktywność w zakresie zakupów tzw. mieszkań ekonomicznych, szczególnie małych mieszkań, co potwierdza stosunkowo wysoka liczba udzielonych kredytów komercyjnych. Nastroje negatywne, tj. poniżej 50 pkt, pozostają w subindeksach sprzedaży i najmu lokali biurowych (44,4 pkt) oraz usługowych (45,1 pkt).

To sprzedający muszą się dopasować do kupujących

Pośrednicy biorący udział w badaniu zwrócili uwagę na fakt, że ci kupujący, którzy nie korzystają z rządowych programów wsparcia, ale jednocześnie doskonale zdają sobie sprawę z ich wpływu na rynek nieruchomości, wciąż są aktywni na rynku. Kupują nieruchomości teraz, ponieważ w przypadku startu kolejnego programu ceny znów poszybują w górę.

Obecna sytuacja na rynku nieruchomości powoduje podział kupujących na grupy. Pierwsza grupa to osoby czekające na program pomocy, które teraz jedynie rozglądają się za nieruchomością, która mogłaby spełnić potencjalne wymogi takiego programu. Kolejną tworzą osoby, które nie mogą lub nie chcą już czekać na tego typu program. Ostatnia grupa to ludzie, którzy uznali, że w tej sytuacji lepiej jest poszukać okazji lub możliwości negocjacji ceny. Podział występuje także wśród sprzedających. Część z nich wstrzymuje się bowiem z decyzją o sprzedaży, inni podtrzymują wysoką cenę. Trzecią grupę stanowią sprzedający, którzy decydują się obniżyć cenę swojej oferty. Na rynku pojawia się coraz więcej ofert mieszkań na sprzedaż z dużymi obniżkami.

Ile trwa sprzedaż nieruchomości?

W bieżącym roku czas sprzedaży nieruchomości wydłużył się w porównaniu do roku 2023, na co wskazywała ponad połowa pośredników obsługująca obrót nieruchomościami. Segment sprzedaży kawalerek zanotował największy udział odpowiedzi dotyczący skrócenia się czasu życia oferty (17% wskazań), co dowodzi, że najtańsze mieszkania (mimo małego metrażu) wciąż cieszą się sporym zainteresowaniem, gdyż są one najbardziej dostępne cenowo.

Do sprzedaży kawalerki dochodzi najczęściej w ciągu 3 miesięcy. Na sprzedaż większego mieszkania czeka się zazwyczaj od 3 do 6 miesięcy. W segmencie najmu na najemcę czeka się najczęściej ok. 3 miesiące. Znacznie więcej czasu zajmuje sprzedaż domu oraz działki budowlanej – transakcja ta może zająć od 3 miesięcy do 1 roku (a często nawet dłużej).

Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło projekt ustawy o „Kredycie mieszkaniowym #naStart”, zakładając, że w pierwszym kwartale 2025 roku zostanie złożonych 25 tys. wniosków, a w drugim kwartale – 20 tys. Nowy plan ma na celu zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych dla Polaków.

Główne założenia nowego projektu wsparcia kredytobiorców

• Ustawa miałaby wejść w życie 15 stycznia 2025 r.
• Program obowiązywałby do końca 2027 r.
• Rozpoczęcie przyjmowania wniosków zaczęłoby się 15 stycznia 2025 r.
• Planowane 25 tys. wniosków w I kwartale 2025 r. i 20 tys. w II kwartale 2025 r.
• Koszt projektu na 10 lat: 19,358 mld zł
• Finansowanie z Rządowego Funduszu Mieszkaniowego
• Coroczna waloryzacja limitów dochodowych
• Obniżone limity dochodowe dla gospodarstw domowych
• Utrzymane maksymalne podstawy naliczania dopłat

Proces przyjmowania wniosków

Plan zakłada rozpoczęcie przyjmowania wniosków o Kredyt Mieszkaniowy #naStart od 15 stycznia 2025 r. W pierwszym kwartale 2025 r. ma być przyjęte 25 tys. wniosków, natomiast w drugim kwartale – 20 tys. Ta regulacja ma na celu złagodzenie skutków oczekiwania na nowy instrument wsparcia, po zakończeniu programu bezpiecznego kredytu 2 proc. z końcem 2023 r. Limity zostały zwiększone z 15 tys. wniosków w porównaniu do poprzedniego projektu.

Limity dochodowe i ich waloryzacja

Nowe limity dochodowe dla gospodarstw domowych wynoszą (schemat uproszczony, ponieważ docelowo limity będą zależne od cen nieruchomości i inflacji):
• 11 tys. zł dla 2-osobowych,
• 14,5 tys. zł dla 3-osobowych,
• 18 tys. zł dla 4-osobowych gospodarstw.
W poprzedniej wersji programu limity były wyższe, odpowiednio: 13 tys., 16 tys., 19,5 tys.
Nowy projekt przewiduje coroczną waloryzację limitów dochodowych, które uprawniają do zaciągnięcia kredytu w ramach programu.

Maksymalne podstawy naliczania dopłat

Projekt utrzymuje maksymalne podstawy naliczania dopłat do kredytów na poziomie:
• 200 tys. zł dla 1-osobowego gospodarstwa domowego (stopa procentowa wyniesie 1,5 proc.),
• 400 tys. zł dla 2-osobowego (z jednym dzieckiem w gospodarstwie stopa procentowa wyniesie 1 proc., z dwojgiem – 0,5 proc.),
• 450 tys. zł dla 3-osobowego (bez dzieci w gospodarstwie stopa procentowa wyniesie 1,5 proc., z dzieckiem – 1 proc.),
• 500 tys. zł dla 4-osobowego (z dwojgiem dzieci w gospodarstwie stopa procentowa wyniesie 0,5 proc., z trojgiem – 0 proc.),
• 600 tys. zł dla 5-osobowego gospodarstwa domowego (stopa procentowa wyniesie 0 proc.).

Polityczne przeszkody

Nowy projekt w sprawie programu pomocowego nie ma jeszcze większości sejmowej, zdradziła Marszałkini Senatu Małgorzata Kidawa-Błońska w rozmowie z Radiem Zet. Dlatego nie wiadomo, czy wejdzie w życie w takim kształcie. Bo to, że wejdzie w ogóle, wydaje się być przesądzone. W przeciwnym wypadku nie trwałyby prace nad tym projektem.

Finansowanie i koszty projektu

Koszt wdrożenia ustawy o „Kredycie Mieszkaniowym #naStart” dla sektora finansów publicznych szacowany jest na 19,358 mld zł w ciągu 10 lat. Finansowanie dopłat do rat kredytu ma pochodzić z budżetu państwa poprzez Rządowy Fundusz Mieszkaniowy (RFM) w Banku Gospodarstwa Krajowego. Poprzednia wersja projektu zakładała wyższe koszty, sięgające 21,5 mld zł w tym samym okresie.

Nie mogliśmy nie przekazać Wam dobrej informacji!

Wynegocjowaliśmy u Elżbiety Liberdy i Piotra Turalskiego najwyższy możliwy rabat dla czytelników Strefy Nieruchomości.

Poniżej przedstawiamy Wam szczegóły oferty.

Prowadzisz biuro nieruchomości albo zastanawiasz się na jego otwarciem, ale nie wiesz czy Twoje dokumenty są:
– Kompletne ?
– Zabezpieczają Cię ?
– Mają wszystkie załączniki ?
– Nie zawierają klauzul niedozwolonych ?

Czy wykonując „zimne telefony” postępujesz zgodnie z prawem?
Czy na podstawie aktualnie stosowanych umów masz gwarancję zapłaty wynagrodzenia ?

Mamy dla Ciebie szkolenie online, które poprowadzi Elżbieta Liberda – radca prawny specjalizujący się w prawie nieruchomości.

Jest właścicielką Kancelarii Radcy Prawnego, Biura Nieruchomości oraz spółek inwestycyjnych. Od wielu lat prowadzi obsługę prawną pośredników w obrocie nieruchomościami, reprezentując ich także przed sądami. Swoje szkolenia opiera na wieloletnim doświadczeniu zdobytym zarówno jako prawnik, jak i pośrednik.

Szkolenie współprowadzi Piotr Turalski, Wiceprezes WSPON, ekspert rynku nieruchomości, manager, szkoleniowiec oraz współwłaściciel biura nieruchomości.

📅 Data: 10 czerwca 2024
🕖 Godziny: 10:00 – 15:00 (5h) online, szkolenie nagrywane
🌐 Dowiedz się więcej TUTAJ!

UWAGA: Do 8 czerwca możesz nabyć szkolenie z dużą zniżką za 899 zł

(zamiast 1500 zł).

Wystarczy dodać produkt do koszyka i wpisać kod: STREFA

Jak kupić mieszkanie bez wad? To możliwe i nie jest do tego niezbędny tzw. szósty zmysł. Istnieją sposoby, aby sprawdzić, czy sprzedający nie zamaskował pewnych usterek lub niedoskonałości mieszkania. Poznaj moje sprawdzone patenty.

Bez skrzynki majsterkowicza ani rusz

Wybierając się na wizję mieszkania, zawsze zabieram ze sobą małą skrzynkę majsterkowicza. Co w niej ukrywam? To nie tajemnica! Śrubokręt, laser, dalmierz, miarkę. Użycie tych narzędzi czasem okazuje się niezbędne, aby ocenić, czy znalezione w mieszkaniu wady są efektem zaniedbań, czy poważniejszych usterek lub błędów poprzedniej ekipy remontowej.

Przygotuj swoją checklistę

Kolejny sprawdzony patent, który sprawdzi się w każdej sytuacji – warto sporządzić sobie checklistę, która pozwoli łatwo ocenić stan mieszkania. Na liście powinny się znaleźć następujące pozycje do zweryfikowania: podłogi, okna, elektryka, elementy centralnego ogrzewania i sieci wodnokanalizacyjnej.

Ściany

Przyjrzyj się dokładnie, czy nie ma na nich zacieków. Zdarza się, że kupujący malują ściany na ostatnią chwilę, aby przykryć niedoskonałości, np. ślady wilgoci. Zajrzyj za kanapę, za szafę, za firankę. Czasem mogą kryć się za nimi niemiłe niespodzianki.

Grzyb na ścianach bardzo często pojawia się w mieszkaniach na ostatnich piętrach, gdzie problemem może być przeciekający dach, dylatacje między budynkami, duże różnice temperatur. Niekiedy jedynym rozwiązaniem, aby zlikwidować grzyb, jest zainstalowanie nawietrzaków w oknach. Specjalizują się w tym niektóre firmy.

Podłogi

Zwróć uwagę na stan podłóg. W mieszkaniach, które dziś są na rynku wtórnym, kiedyś często wyrównywano podłogi klejem, bez zastosowania wylewki. Zdarza się, że z zewnątrz podłoga wygląda w porządku, jednak po jej skuciu okazuje się, że trzeba wyrzucić dwa worki gruzu.

Okna

Koniecznie sprawdź stan okien – zarówno od strony wewnętrznej, jak i zewnętrznej. Jeśli oglądasz mieszkanie w budynku z dłuższą historią, z pewnością zauważysz, że znajdujące się w nim niegdyś białe ramy okienne pożółkły. Wprawdzie na rynku są dostępne specyfiki, które tę żółć usuwają, ale mogą uszkodzić ramy okienne. Być może ktoś zastosował ten patent, doprowadzając ramy do fatalnego stanu – sprawdź to. Najprostsza metoda jest najlepsza – spróbuj otworzyć i zamknąć okno. Przypatrz się, czy są dobre okucia, czy jest ono prawidłowo osadzone w ramie. Zweryfikuj również, czy istnieje możliwość zrobienia wentylacji w ramie okiennej.

Kanalizacja

Bywa, że podczas remontu konieczna jest wymiana pionu w instalacji wodno-kanalizacyjnej. Zwykle za realizację takiego przedsięwzięcia odpowiada administracja budynku, spółdzielnia bądź wspólnota. Sprawdź, jak jest w przypadku budynku, w którym zamierzasz kupić mieszkanie; żeby nie okazało się, że gdy będziesz chciał wyremontować łazienkę, nie dostaniesz zgody na wymianę pionu. Ja zwykle wymieniam pion na własny koszt. Mam pewność, że za kilka lat nie będę musiał tego pionu rozbierać z powodu awarii.

Elektryka

Budynki z lat 80. nie mają tak rozwiniętej instalacji elektrycznej jak te budowane teraz. Mój patent? Za każdym razem wymieniam instalację elektryczną. Uważam, że robienie mostków i dokładanie dodatkowych obwodów nie ma sensu – taniej i łatwiej jest odciąć instalację i zrobić ją od nowa.

Instalacja gazowa

Większość osób wycina gaz i daje płytę indukcyjną. Ale jeśli chcesz mieć gaz, to musisz zobaczyć, jak przebiegają rurki. Następnie sprawdź wentylację w mieszkaniu – czy ona faktycznie jest. A także dowiedz się, czy są zainstalowane nawietrzaki. Jeśli tak, to można podejrzewać, że w miesz- kaniu występował grzyb.

Drzwi

Wychodzę z założenia, że drzwi zewnętrzne zawsze trzeba wymienić. Masz wątpliwości? Przyjrzyj się, jaki jest stan zamków, ram okiennych, okuć. Zwykle drzwi wewnętrzne też nadają się do wymiany, jeśli zależy ci, by wpisać się w aktu- alne trendy kolorystyczne i technologiczne.

Oprócz tego dokładnie obejrzyj wejście do budynku. Przejedź się windą, sprawdź, czy działa. Następnie dokonaj oględzin swojego piętra.

Balkony, piwnice i dodatkowe pomieszczenia

Jeśli do mieszkania przypisany jest balkon, zobacz, czy są na nim płytki, i przyjrzyj się, czy nie popękały. Ja zawsze sprawdzam, czy mieszkanie nie jest zalewane od strony balkonu.

Bardzo mało osób zagląda do piwnic – to błąd. Najpierw warto ustalić, czy do mieszkania piwnica w ogóle przynależy. Może się okazać, że właściciel nie jest tego świadomy albo jego piwnica została kiedyś zamieniona z piwnicą sąsiada. Gdy już ustalisz stan faktyczny, sprawdź, w jakim stanie jest piwnica. Często są one zawilgocone i zabrudzone, co przekłada się na fatalny wygląd i zapach.

Warto spytać o rowerownię i o pralnię. Czasem do mieszkania jest przypisane dodatkowe pomieszczenie, z którego można korzystać. Wielu lokatorów nie ma o tym pojęcia.

Piecyki gazowe

Ta rada dotyczy mieszkań, w których w łazience znajduje się piecyk. Zapytaj zarządcę nieruchomości, czy będzie można go przenieść lub zlikwidować, gdy np. będziesz chciał wstawić kabinę prysznicową.

Parapety zewnętrzne

Bardzo często mieszkańcy bloków karmią gołębie, co wiąże się z odchodami na parapetach. Zweryfikuj więc stan zewnętrznych parapetów. Niektóre plamy bywają nieusuwalne.

Zapach

Kupując mieszkanie, nie tylko miej szeroko otwarte oczy, ale i wykaż się zmysłem węchu. Jeśli wyczuwasz nieprzyjemny aromat, poszukaj jego źródła. Zajrzyj do łazienki, być może został przytkany pion. Być może pion nie ma dobrego odpowietrzenia i zapach pochodzi z kanalizacji – tak bywa najczęściej.

Sprawdź poza tym, jak ludzie w tym budynku funkcjonują o różnych porach dnia. Przyjedź wieczorem i posłuchaj, czy jest głośno. Nie zawsze wszystko wygląda tak, jak się wydaje na pierwszy rzut oka.

Artykuł powstał w konsultacji z Patrykiem Gogaczem – to inwestor na rynku nieruchomości, mieszkaniec Piekar Śląskich. Absolwent Wyższej Szkoły Ekonomii i Administracji w Bytomiu. Od ponad 10 lat prowadzi własną firmę remontowo-budowlaną – Nowe Inspiracje. Specjalizuje się w pracach wykończeniowych na najwyższym poziomie – przykłada ogromną wagę do detali, które jego zdaniem są wyznacznikiem jakości całej inwestycji. Jedna z jego inwestycji realizowanych w ramach Nowych Inspiracji uzyskała wyróżnienie na antenie HGTV. Autor książki Remont to nie problem.

Od trzech lat deweloper, który zaczynał od szeregówek, a teraz tworzy największy projekt u siebie w mieście – ponad 140 lokali w klasie premium pod nazwą OSIEDLE LUXOR RESIDENCE.