Autor: Aneta Nagler
– analiza
Kolejne miesiące będą znów stały pod znakiem luzowania obostrzeń. Sytuacja na rynku nieruchomości jest raczej stabilna, mimo że epidemia niezmiennie pozostaje głównym czynnikiem ryzyka w prognozowaniu koniunktury. Nadal utrzymuje się wysoki popyt na rynku mieszkaniowym – tak wtórnym, jak
i pierwotnym. Sprawdziliśmy, jak zmieniły się ceny mieszkań w największych miastach w Polsce. Gdzie zatem teraz najlepiej inwestować?
Nieruchomości wciąż bezpieczne?
Rynek nieruchomości jako jeden z niewielu wyszedł obronną ręką z całego szaleństwa kolejnych lockdownów i kryzysów. A nawet w ostatnich miesiącach zachowywał się dość przewidywalnie. Polacy nie bali się kupować mieszkań ani w nie inwestować. Na każdym kroku można przeczytać i usłyszeć, że mieszkaniówka jest bezpieczną przystanią dla naszych oszczędności, ale też szansą na pomnożenie kapitału. Nieruchomości mają dobre perspektywy na wzrost wartości – inne formy lokowania kapitału, np. obligacje, lokaty i waluty, wypadają na tym tle o wiele mniej atrakcyjnie.
Ceny mieszkań 2021 – od czego zależą?
Po wyraźnym spowolnieniu wzrostu cen mieszkań w drugiej połowie 2020 r., w roku 2021 oczekiwana jest stabilizacja na rynku mieszkaniowym – czytamy
w raporcie PKO Banku Polskiego. Wpływają na to m.in. to spadki cen wynajmu i duża podaż nowych mieszkań. Prognozując ceny nieruchomości w drugiej części 2021 roku, trzeba wziąć pod uwagę przede wszystkim sytuację epidemiczną. To, co będzie działo się na rynku mieszkaniowym, zależy od tego, w jakim stopniu zostanie opanowane rozprzestrzenianie się koronawirusa. Potencjalnych czynników ryzyka jest sporo, choć z drugiej strony ciężko jest wyobrazić sobie na ten
moment sytuację, z którą rynek nieruchomości by sobie w jakiś szczególny sposób nie poradził – na przykład nieskuteczny program szczepień, ostre hamowanie
w gospodarce, załamanie na rynku pracy czy znaczny wzrost inflacji.
Zmiany cen mieszkań w największych miastach w Polsce
Jak wynika z analizy serwisu Morizon.pl, w której pod uwagę wzięto ceny z 18 największych miast Polski, w ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki wszędzie poszły
w górę. Największy skok cenowy zanotował Szczecin – średnia cena mkw. używanego mieszkania w stolicy Pomorza Zachodniego wzrosła w porównaniu
z I kwartałem 2020 roku z 6215 zł do 7081 zł, tj. aż o 13,9%. W przypadku przeciętnego mieszkania 2-pokojowego o pow. 50 mkw. cena metra jest wyższa o 866 zł i oznacza wzrost ceny całkowitej o ponad 43 000 zł. Kolejne 3 miejsca w zestawieniu miast o najwyższych wzrostach cen zajęły: Lublin, Kielce i Białystok – miasta, w których stawki za mkw. były w pierwszym kwartale 2021 r. o 8-9%, tj. ok. 500 zł wyższe niż przed rokiem.
Utrzymujący się mimo (albo dzięki) pandemii wzrost cen ofertowych mieszkań znajduje swe odzwierciedlenie we wzroście wartości Indeksu Cen Mieszkań – wskaźnika trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym. Wg najnowszego – marcowego odczytu wartość ICM wynosi 1272,1 pkt. i jest o 45 pkt., tj. 3,7% wyższa niż przed rokiem.
Ciekawe zestawienie przedstawiają także Expander / Expander Advisors, Rentier.io, którzy przygotowali raport na temat „kosmicznych” wzrostów cen, które wyliczono na podstawie analizy 108 133 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 stycznia do 31 marca 2021 r.
W I kw. 2021 r. ceny mieszkań w internetowych ofertach sprzedaży wciąż rosły. Chodzi o Sosnowiec, gdzie mediana stawek dla małych lokali (do 35 m2) wzrosła
o niebotyczne 66% r/r, a średnich i dużych mieszkań o 25% r/r. W pozostałych miastach najmocniej zdrożały duże mieszkania (średnio o 7,4% r/r). Poza wspomnianym Sosnowcem, znaczące wzrosty w tym segmencie miały miejsce w Gdyni (+18%) i Krakowie (+13%).
Poza Sosnowcem, który w tym zastawieniu spotkał się z największymi zmianami, okazuje się, że największe podwyżki miały miejsce w przypadku dużych (powyżej 60 mkw.) mieszkań – wzrost o 7,4% r/r. Małe zdrożały średnio o 6,5%. W segmencie średniej wielkości (35-60 mkw.) mieszkań zaobserwowaliśmy najmniejsze wzrosty – o 6,1%. Dzieje się tak, ponieważ jest tu kilka miast, w których zmiany są minimalne, np. Poznań czy Toruń. W Katowicach ceny są wręcz nieco niższe niż przed rokiem.
Aktywizacja rynku najmu
Tu może zmienić się najwięcej. Przed nadejściem koronawirusa, rynek najmu lekko podupadł, wynika to z faktu, że wielu studentów wyjechało do rodzinnych domów ze względu na zdalne nauczanie. To samo dotyczy pracowników stacjonarnych biur. Teoretycznie do kraju wróciło sporo Polaków zarabiających na Zachodzie, lecz nie wystarczyło to, aby wypełnić powstałą na rynku najmu przestrzeń.
Zakładając opanowanie epidemii w pierwszej połowie 2021 roku, możemy się jednak spodziewać powrotu studentów na uczelnie od października. Będzie to oczywiście oznaczało wzrost zainteresowania mieszkaniami na wynajem. Większy popyt prawdopodobnie szybko przełoży się także na wyższe ceny najmu – i to nie tylko w miastach akademickich, ponieważ do biur będą powoli wracać również pracownicy biurowi.
Kredyty – rośnie popyt
Z powodu poważnego kryzysu gospodarczego oraz niepewnej sytuacji, w zeszłym roku wiele osób planujących zakup mieszkania odłożyło tę decyzję w czasie. Banki zdecydowały się na zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów, a zainteresowani – najczęściej młodzi ludzie szukający pierwszej nieruchomości na własność – zrezygnowali z zakupu. Ustabilizowanie sytuacji związanej z koronawirusem i sytuacji gospodarczej pozwoliła konsumentom powrócić do wcześniejszych planów. Sprzyjają temu niskie stopy procentowe skutkujące tanimi kredytami. Już sama poprawa na rynku pracy i spodziewany dalszy wzrost cen mieszkań powinny przełożyć się na wzrost wypłat kredytów mieszkaniowych o około 10 proc.
Z raportu PKO BP wynika, że akcja kredytowa kolejny kwartał utrzymywała się na wysokim poziomie, wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych
w 2020 r. – wg danych Związku Banków Polskich – wyniosła 60,7 mld zł (-3,1 proc. rdr). Z danych bazy AMRON wynika, że średnia wartość udzielonego kredytu ogółem w 2020 wzrosła do 295,6 tys. zł (6,4 proc. rdr). W IV kw. 2020 wynosiła 305,1 tys. zł (7,7 proc. rdr; 5,5 proc. kw. do kw.). Zatem czeka nas kolejny owocny kwartał w boom nieruchomościowy.