Grzegorz Chojnacki (Nr 8 str. 35)
CO KAŻDY INWESTOR POWINIEN WIEDZIEĆ o planowaniu przestrzennym?
System planowania przestrzennego to zbiór zasad, których celem jest ochrona najwartościowszych elementów przestrzeni oraz umożliwienie jej przekształcania i zagospodarowywania. Lokalizacja inwestycji budowlanych jest zależna od systemu planowania przestrzennego, który jest oparty na przepisach obowiązujących powszechnie oraz lokalnie.
Aktów dotyczących tematu są dziesiątki. Najważniejsza jest ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Istotne zagadnienia są też zawarte między innymi w przepisach dotyczących ochrony środowiska, ochrony zabytków, prawa budowlanego, prawa wodnego. Do tego dochodzą przepisy lokalne – akty prawa obowiązujące każdego, ale o ograniczonym zasięgu terytorialnym (miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, rozporządzenia wydawane przez organy administracji, zarówno rządowej, jak i samorządowej). Mogą dotyczyć one obszarów chronionych ze względu na ich wartości przyrodnicze lub kulturowe lub obszarów, na których występują ograniczenia inwestycyjne (szczególne sąsiedztwo, przyczyny geologiczne, tereny zalewowe). Poruszanie się po przepisach
i uwarunkowaniach nie jest proste. Specjalizują się w tym urbaniści – osoby posiadające kompetencje do projektowania przestrzeni w dużej skali, czyli całych obszarów lub fragmentów gminy, miasta. Urbaniści muszą proponować rozwiązania, mające na celu przesądzenie o przeznaczeniu i zasadach zagospodarowania lub ochrony poszczególnych terenów, kierując się przy tym przepisami prawa, ładem przestrzennym i zrównoważonym rozwojem. To oni biorą udział w tworzeniu dokumentów o podstawowym znaczeniu dla lokalizacji wszelkich inwestycji (studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego czy decyzje o warunkach zabudowy). Są to najistotniejsze dokumenty dla każdego inwestora, ale znaczenie tej części
procesów inwestycyjnych bywa zapominane.
Proces inwestycyjny można podzielić na 3 zasadnicze etapy:
- Planowanie przestrzenne – etap decyzji, gdzie i jakiego rodzaju inwestycje mogą funkcjonować (prace te koordynują głównie urbaniści)
- Projektowanie inwestycji – etap wykonywania konkretnych projektów (prace te koordynują głównie architekci)
- Realizacja inwestycji – etap wznoszenia obiektów lub ich modernizacji i przekazania do użytkowania (prace koordynują głównie inżynierowie)
Istnieją możliwości wpływania na treść dokumentów planistycznych w ww. etapie 1. Po pierwsze, każdy ma prawo wnioskować o sporządzenie lub zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub planu miejscowego. Po drugie, w każdej procedurze są wyznaczone okresy, w których można wpływać na to, co się znajdzie w dokumencie: jest czas na składanie wniosków na początku procedur, jest czas na składanie uwag do już powstałego projektu, jest też dyskusja publiczna, w trakcie której można przedstawić swoje oczekiwania. Są też sesje rad gmin, w których każdy może uczestniczyć.
W przypadku decyzji o warunkach zabudowy można pomóc sobie poprzez odpowiednie przygotowanie wniosku. Oprócz obowiązkowych załączników i danych można przekazać też dokładną koncepcję planowanej inwestycji, a w uzasadnieniu dokładne dane o otoczeniu w szczególności o obiektach, do których chcielibyśmy nawiązać naszą inwestycją.
Relacje pomiędzy administracją planistyczną i architektoniczno-budowlaną a inwestorami bywają postrzegane jako przepychanka. Inwestorzy są w nich widziani jako bezduszni kapitaliści, mający na uwadze wyłącznie swój interes, a nie ład przestrzenny czy komfort mieszkańców. Urzędnicy postrzegani są zaś jako oportuniści, rzucający kłody pod nogi i nierozumiejący zasad ekonomii – podaży i popytu. Ani jeden, ani drugi sposób myślenia nie jest prawidłowy. Najważniejsze jest bowiem środowisko i my, ludzie w nim żyjący. Zarówno administracja, jak i inwestorzy, pełnią funkcję usługową wobec reszty społeczeństwa. Ci pierwsi muszą pamiętać, że dbając o interes społeczny nie mogą pozbawić możliwości osiągania zysków przez inwestorów. Ci drudzy nie mogą zapominać, że ich działania będą ważne dziś, ale i oceniane przez następne pokolenia.
Rolą urbanisty jest pomagać wszystkim stronom znajdować równowagę i rozwiązania. Nie zawsze kompromis jest możliwy do znalezienia i nie zawsze satysfakcjonuje wszystkich. Urbaniści występują więc często z jednej strony ramię w ramię z zarządzającymi przestrzenią, ale z drugiej strony pomagają inwestorom.
Inwestorom polecamy nasze usługi:
- Szkolenia dotyczące systemu planowania przestrzennego, w szczególności skierowane do osób związanych z finansowaniem nieruchomości i inwestycji budowlanych, pośredników w obrocie nieruchomościami, pracowników firm deweloperskich, zarządców nieruchomości, pozwalające inwestorom dowiedzieć się między innymi w jaki sposób wpływać na kształt dokumentów planistycznych, czy jak planowanie przestrzenne wpływa na wartość nieruchomości.
- Opinie, ekspertyzy, wnioski i uwagi do dokumentów planistycznych.
- Raporty planistyczne dotyczące nieruchomości, zawierające najważniejsze informacje ze studiów i planów miejscowych (w tym parametry potencjalnej zabudowy), informacje o formach ochrony przyrody lub zabytków i innych ograniczeniach formalnych, które mogą mieć wpływ na zagospodarowanie nieruchomości, ocenę możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu, badanie czy wobec terenu nie są prowadzone procedury mogące mieć wpływ na jej zagospodarowanie, ocenę potencjalnych możliwości inwestycyjnych nieruchomości, rekomendacje i zalecenia
do dalszych procesów inwestycyjnych. Raport może być inspiracją do projektowania albo pomocą przy sprzedaży lub kupnie nieruchomości.
www.kanon.waw.pl, www.sunbar.pl