Wielokrotnie opowiadam o tym, jak ważne jest inwestowanie pieniędzy, tak aby uzyskać przychód pasywny oraz stać się wolnym finansowo. Często internauci zadają mi pytanie, w co inwestuję.
Między innymi we flipy, w duże inwestycje deweloperskie, a także lokale użytkowe. Mam też kamienice, które kupuję, remontuję i sprzedaję z zyskiem lub wynajmuję. Czy to się opłaca? Na pewno. Dziś chcę Ci przybliżyć ten temat. Opowiem, co dla Mnie jest ważne przy zakupie kamienicy.
Wojciech Orzechowski (Nr 1 str. 6)
Wojciech Orzechowski
Biznesmen, Inwestor, Mentor. W wieku 37 lat został rentierem. Twórca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości – WIWN.pl®. Autor książek „Zarabiaj na Nieruchomościach” , „Wszystko o FLIPACH – 200 Pytań do Eksperta” oraz Symulatora inwestowania w nieruchomości „Rentier ®”. Zapraszany do telewizji TVN, Polsat i DOMO+ w roli eksperta na rynku nieruchomości. Członek Stowarzyszenia Mieszkanicznik, prelegent na Kongresach Stowarzyszenia Mieszkanicznik (WIWN® uzyskał status Złotego Sponsora na Kongresie Mieszkanicznika 2018). Organizator Największej w Polsce Konferencji dotyczącej Inwestowania w nieruchomości – Maraton WIWN® www.maratonwiwn.pl – która w styczniu 2018 roku zgromadziła 1100 inwestorów w auli Uniwersytetu Medycznego w Łodzi. Wieloletni Prezes Zarządu Wspólnoty Piotrkowska 270 (16-piętrowy wieżowiec w Łodzi).
Co musisz wiedzieć o kamienicach?
Wielokrotnie opowiadam o tym, jak ważne jest inwestowanie pieniędzy, tak aby uzyskać przychód pasywny oraz stać się wolnym finansowo. Często internauci zadają mi pytanie, w co inwestuję. Między innymi we flipy, w duże inwestycje deweloperskie, a także lokale użytkowe. Mam też kamienice, które kupuję, remontuję i sprzedaję z zyskiem lub wynajmuję. Czy to się opłaca? Na pewno. Dziś chcę Ci przybliżyć ten temat. Opowiem, co dla Mnie jest ważne przy zakupie kamienicy.
NAJWAŻNIEJSZY JEST ZYSK
Aby go osiągnąć potrzebujesz jednak pomysłu na inwestycję. Najłatwiej jest zarobić na kamienicy, gdy znasz jej przeznaczenie i masz wizję, co chcesz tam zrobić. Tylko wtedy możesz ocenić jej potencjał, a znając cel, będziesz w stanie oszacować, ile możesz zarobić. Czy to jest trudny rynek ? I tak, i nie. Na pewno jest to dochodowy sposób zarabiania, ale i czasochłonny, wymagający od Ciebie sprawdzenia wielu rzeczy. Przy dużych inwestycjach nie ma tak dużej konkurencji, jak przy zakupie mieszkań na flipy, czy na wynajem. Nie dzieje się to również z dnia na dzień. Gdy kupowaliśmy ze wspólnikiem Tomkiem kamienicę w Łodzi na Tuwima 48, było tylko dwóch zainteresowanych, a sam proces trwał kilka miesięcy. Tak samo było, przy zakupie kamienicy w intratnej części Łodzi, na Kopcińskiego. Kamienicę w Bydgoszczy kupowałem szybciej, ale tam dostałem tak dobre warunki, że nie można było czekać.
OBLICZ I SPRAWDŹ POTENCJAŁ KAMIENICY, A NA PEWNO ZAROBISZ
Zakup kamienicy jest długotrwałym procesem, do którego trzeba się bardzo dobrze przygotować. Musisz wiedzieć, że tutaj obowiązują inne zasady, niż przy flipach na mieszkaniach, czy najmie.
Moja złota zasada przy zakupie kamienic brzmi:
- Naucz się liczyć, tak aby dobrze policzyć zysk.
- Umiej ocenić nieruchomość, wycenić jej wartość.
- Zbadaj aspekty prawne.
Jeżeli masz pomysł na kamienicę, oblicz jej potencjał oraz sprawdź, ile możesz ewentualnie zarobić. Jeżeli kupujesz kamienicę w kiepskim stanie, to trzeba bardzo dobrze wyliczyć koszty remontu, ponieważ to jest największy składnik całego kosztorysu.
Dla mnie przy takiej inwestycji, najważniejsze są:
- Stropy – jeżeli są drewniane, to koszt wymiany wyniesie około 1000 zł za mkw.
- Piwnice – sprawdź czy nie ma wilgoci.
- Dach i strych – zobacz, czy nic nie przecieka. Koszty naprawy dachu są bardzo duże.
- Piony i instalacje – sprawdź ich stan, bo to również duży wydatek.
- Elewacja – koszt naprawy może sięgnąć 100 tys. zł, dlatego koniecznie oszacuj jej stan.
- Sąsiedztwo – „uporczywy” sąsiad może popsuć Twoją inwestycję i napsuje krwi.
- Rozkład ścian nośnych – to ważne, gdy chciałbyś przekształcić inwestycję.
- Stan prawny.
- Możliwość zagospodarowania działki.
- Kondycję finansową wspólnoty jeśli kupujesz udziały w kamienicy.
ŚWIETNA CENA, DOBRA LOKALIZACJA, A MOŻE CIEKAWA HISTORIA?
Gdy już uznasz, że wybrana kamienica ma to coś, może świetna cena, a może dobra lokalizacja, a może jakaś fajna historia wiąże się z tym miejscem, wtedy postaw na trzy osoby. Konstruktor, architekt i prawnik. To oni ustrzegą Cię przed wpadką i błędami przy wyborze budynku.
Kluczowe są tzw. cechy kamienicy, ale i najważniejszy jest stan techniczny i prawny. Jakie działania zatem trzeba podjąć, żeby nie utopić, a zarobić? 1. Sprawdź sam i oceń potencjał kamienicy. 2. Zaangażuj konstruktora, który oceni stan techniczny budynku. 3. Zaangażuj mecenasa, aby sprawdził stan prawny. 4. Zaangażuj księgowego, jeśli chcesz sprawdzić zyskowność kamienicy, która funkcjonuje i jest wynajmowana. A gdy już staniesz się właścicielem kamienicy, pamiętaj o dobrym pomyśle na zagospodarowanie tej inwestycji. Możesz przygotować pod wynajem i samemu zarabiać, bądź zrobić gotowca inwestycyjnego, z przeznaczeniem do dalszej odsprzedaży.
JAK OBLICZYĆ POTENCJAŁ FINANSOWY KAMIENICY?
STOPA ZWROTU = roczny zysk z najmu / całkowita wartość zainwestowanych środków.
Przeciętna oczekiwana stopa zwrotu w Polsce przez inwestorów wynosi 8%. Jeśli potencjał Twojej kamienicy wynosi mniej niż 8%, będzie to słaba stopa zwrotu. Jeśli wyniesie więcej niż 8%, będzie to dobra inwestycja. Jeśli chciałbyś szukać dobrej kamienicy dla Inwestorów, pokażę Ci na poniższym przykładzie jak skorzystać z jej potencjału. Załóżmy, że znajdujesz kamienicę za którą Inwestor chce 1 mln zł. Składa się ona z 20 kawalerek, z których każda przynosi 1000 zł zysku na czysto z najmu. Łatwo obliczyć, że zysk roczny wyniesie: 20 tys. x 12 mc-y = 240 tys. zł. A stopa zwrotu: 240 tys. / 1 mln = 24%. Taką kamienicę, a właściwie działający biznes warto kupić. Dzisiaj łatwo znaleźć Inwestora, który za taką kamienicę zapłaci nawet 2 mln zł. Jeśli tak się stanie Inwestor osiągnie następującą stopę zwrotu: 240 tys. / 2 mln = 12%
Dzięki takiemu działaniu zysk na obrocie taką kamienicą wyniesie 1 mln zł.
Oczywiście nie jest łatwo znaleźć taką nieruchomość, ale zachęcam do poszukiwań, jeśli znajdziesz coś podobnego, proszę odezwij się do mnie. Ja taką niedawno znalazłem i na następnej stronie przedstawiam ofertę jej nabycia dla Inwestora, który posiada 4,8 mln zł. Po zakupie będzie osiągał około 9% stopy zwrotu. Jeśli masz w swoim otoczeniu inwestorów posiadających taki kapitał zainteresuj ich ofertą. Oferuję 350 tys. prowizji dla osoby, która poleci mi takiego Inwestora, który zdecyduje się na zakup.
Ponadto zapraszam na Moją stronę: www.supergotowce.pl. Pokazuję tam niektóre Moje projekty, na których i Ty możesz bardzo dobrze zarobić. Pokazuję tam również projekty moich Uczestników Warsztatów, które zostały przez nich przygotowane do dalszej odsprzedaży. Jeśli chciałbyś wystawić Swoją ofertę, napisz proszę: info@wiwn.pl
Wojciech Orzechowski (Nr 1 str. 6)