Czy inwestycja na rynku pierwotnym się opłaca?

Izabela i Paweł Ligęska
Liderzy województwa podkarpackiego. Inwestorzy i autorzy bloga www.noweobliczemieszkania. pl. Od 2016 r. inwestują na rynku wtórnym, gdzie mają za sobą pięć mieszkań. Również mieszkania deweloperskie nie są im obce, tam z powodzeniem zakończyli dwie inwestycje.

Czy inwestycja na rynku pierwotnym sie opłaca się opłaca?

W ciągu ostatnich kilku lat możemy zaobserwować ciągły rozwój rynku pierwotnego. Lokowanie kapitału w nieruchomości jest jednym z najbezpieczniejszych oraz najbardziej opłacalnych sposobów na pomnożenie zysków. Czy lokowanie kapitału w nowym budownictwie jest dobrym pomysłem?

DYNAMICZNY ROZWÓJ RYNKU PIERWOTNEGO
Rozwój rynku pierwotnego możemy zaobserwować na każdym kroku. Co jest powodem coraz większej podaży na nowe mieszkania? Z pewnością w dużej mierze przyczyniły się do tego niskie koszty eksploatacji oraz lepsza perspektywa na przyszłość związana z utrzymaniem wartości mieszkania. Również dzięki łatwiejszemu dostępowi do kredytów hipotecznych mieszkania deweloperskie zyskały powodzenie. Banki oferują szeroką oraz bogatą ofertę kredytów pod zakup mieszkania, która jest dostępna dla coraz większej liczby osób. Niskie stopy procentowe złotówkowych kredytów mieszkaniowych wpływają na zdolność kredytową gospodarstwa domowego. Coraz niższa stopa bezrobocia oraz wzrost wynagrodzenia przyczyniają się do poszukiwania coraz większych mieszkań o wyższym standardzie. Kupując mieszkanie z rynku deweloperskiego często mamy nowoczesne formy grzewcze typu pompy ciepła czy logotermy. Znajdziemy także windę, duże balkony czy ogródki, wysokiej klasy stolarkę okienną, jak również parking podziemny. Na nasilenie popytu rynku nieruchomości wpłynęło także zwiększenie się liczby ludności. Rodziny decydują się na większą liczbę osób w gospodarstwie domowym, co sprawia, że małe mieszkania są dla nich niewystarczające. Można wnioskować, że zapotrzebowanie na nowe miejsca zamieszkania będzie nadal rosło. Świadczy o tym brak wolnych mieszkań w nieoddanych jeszcze inwestycjach, a możliwe jest jedynie rezerwacja lokali w budynkach gotowych z końcem 2019 r.

CZY INWESTYCJA NA RYNKU PIERWOTNYM SIĘ OPŁACA?
Takie pytanie z pewnością zadaje sobie inwestor, pragnący zainwestować finanse na pierwotnym rynku nieruchomości. Jeśli zakup nieruchomości jest przemyślany, przekalkulowano wszystkie koszty, to z pewnością taka inwestycja się opłaci. Jak kształtują się ceny w Polsce z rynku deweloperskiego? Porównując miasta wojewódzkie, ceny ofertowe oraz transakcyjne nie różnią się zbyt dużo pomiędzy miastami.

Zakup mieszkania w metrażu ok. 50 mkw. kształtuje się na poziomie 4–7 tys. za mkw. Kształtują się one w następujący sposób:

• Warszawa
  • Mokotów – 9 tys. mkw.
  • Bielany – 8,5 tys. mkw.
  • Praga-Południe – 7 tys. mkw.
• Poznań – 6,5 tys. mkw.
• Wrocław – 6,5 tys. mkw.
• Trójmiasto – 8 tys. mkw.
• Kraków – 8 tys. mkw.
• Łódź – 4,5 tys. mkw.
• Lublin – 5 tys. mkw.
• Rzeszów – 5 tys. mkw.
• Szczecin – 4,5 tys. mkw.
• Katowice – 4,5 tys. mkw.

Jaki zatem możemy wygenerować zysk, inwestując w nowe budownictwo? W zależności od tego, jaki mamy pomysł na naszą inwestycję, średni zysk może wynieść od 20% do 30%. Na przykład kupując mieszkanie w Rzeszowie o powierzchni 46 mkw. w stanie deweloperskim za 225 tys. zł, wykańczając je do kwoty 40 tys. zł, możemy je sprzedać za 320 tys. zł. Nasz zysk wynosi wtedy około 55 tys. zł, czyli 20%. Do wysokości zysku przyczyni się także pozyskanie dobrej oferty.

JAK POZYSKAĆ DOBRĄ OFERTĘ W GOTOWYM DO UŻYTKU BUDYNKU?
Pozyskanie dobrej oferty w budynku gotowym do użytku jest połową sukcesu do opłacalnej inwestycji. W dużej mierze przyczynia się tutaj budowa relacji z pośrednikami, inwestorami czy bezpośrednio z deweloperami, którzy znają nasze potrzeby. Doskonałą ofertę uzyskamy, rezerwując mieszkanie jeszcze zanim pojawi się w ofercie. Jeśli weźmiemy więcej niż jedno lokum, mamy możliwość wynegocjować świetne warunki. Zamawiając mieszkania, istnieje możliwość wpłaty jedynie 10% wartości, zaś pozostałą kwotę w momencie oddania inwestycji. Kolejnym sposobem jest wykupienie cesji praw gotowych mieszkań w stanie deweloperskim. Takie rozwiązanie jest bardzo korzystne ze względu na zdolność zobaczenia tego, w co chcemy zainwestować. Wykończenie mieszkania ze stanu deweloperskiego jest znacznie tańsze niż z rynku wtórnego. Nowe budownictwo gwarantuje nam gotową instalację wodno- kanalizacyjną, grzewczą, elektryczną oraz stolarkę okienną. Inwestując na rynku wtórnym, musimy się liczyć z kosztami powyższych systemów instalacyjnych. Podsumowując, rynek pierwotny daje nam mnóstwo możliwości, by wygenerować zadowalające nas zyski, na przykład:

• Posiadamy lokal w budynku, którego wartość nie będzie spadać.
• Niskie opłaty eksploatacyjne przyczyniają się do niewielkich kosztów, podczas wydłużania się czasu naszej inwestycji.
• Możliwość wcześniejszej rezerwacji mieszkania i odsprzedania go bez remontu w wyższej kwocie.

DLA JAKIEJ GRUPY DOCELOWEJ PRZEZNACZAĆ INWESTYCJE Z RYNKU PIERWOTNEGO?
Nowe budownictwo zazwyczaj jest zlokalizowane na obrzeżach miast. Nowe osiedla powstają tam, gdzie odległość od centrum jest znaczna. Z tego względu takie mieszkania mają popyt wśród rodzin, które szukają spokoju oraz przyjaznego sąsiedztwa. Już podczas planowania takiego osiedla wyznaczane są miejsca na place zabaw, szkoły czy sklepy, które ułatwiają życie rodzinie. Także mieszkania pierwotne położone bliżej centrum mają swoją grupę docelową. Są to osoby, które lubią miejskie życie. Co prawda dla wynajmujących jest to świetna oferta, jednak cena najmu takiego mieszkania jest wyższa niż z rynku wtórnego i nie każdy może sobie na takie pozwolić. Inwestorzy kupujący mieszkanie pod wynajem zazwyczaj celują bliżej centrum miasta, umieszczając swój kapitał w rynku wtórnym. Jest to uwarunkowane w dużej mierze odległością od uczelni wyższych, gdzie wynajem jest bardzo opłacalny. Również dla inwestora ważna jest komunikacja miejska, ponieważ większość wynajmujących posługuje się publicznymi środkami transportu. Zatem zanim podejmiemy decyzję o zakupie mieszkania, trzeba sprecyzować, dla jakiej grupy docelowej chcemy je przeznaczyć.

Izabela i Paweł Ligęska (Nr 2 str. 34)