Tekst: Patryk Sołtysiak, Maciej Welman
W OBROCIE MIESZKANIAMI NA RYNKU PIERWOTNYM?
Na powyższe pytanie odpowiadamy na podstawie zdobytego przez nas doświadczenia przy zakupie i sprzedaży mieszkań, obserwacji dynamiki sprzedaży mieszkań, zasad działania postępowań administracyjnych. Pod uwagę bierzemy także różne przypadki uczestników naszych szkoleń, którzy inwestowali wcześniej w miastach wojewódzkich.
Wiemy, że można napotkać na pewne bariery wejścia i wyjścia z inwestycji dotyczących obrotu mieszkaniami na rynku pierwotnym. Przede wszystkim, obecnie coraz trudniej jest pozyskać mieszkania gotowe do odbioru, które będą spełniały wszystkie oczekiwania klienta. Chodzi tu m.in. o odpowiednią powierzchnię, właściwy układ, wysokość mieszkania, kondygnację, wystawę okien, infrastrukturę w obrębie projektu inwestycji oraz lokalizację, czyli bliskość do komunikacji miejskiej, miejsc pracy i terenów zielonych. Co za tym idzie? Patrząc z perspektywy rynku pierwotnego: w dużych aglomeracjach miejskich jest coraz trudniej pozyskać okazję inwestycyjną.
Dlaczego?
Pomimo że w 2018 roku oddano do użytku ponad 180 tys. mieszkań (z czego 112 tys. stanowiło pulę oddaną przed deweloperów), to sytuacja podażowa nie poprawiła się. Obserwuje się większą tendencję społeczeństwa do kreowania niezależności i swobody, co sprawia, że jest dużo większa rotacja mieszkań
we współczesnym społeczeństwie. Nasi rodzice kupowali mieszkanie z myślą o tym, że będą w nim mieszkać przez wiele lat. Dzisiaj młodzi ludzie kupują lub otrzymują pierwsze małe mieszkanie dwupokojowe kiedy idą na studia. Bardzo szybko z niego „wyrastają” – mieszkanie przestaje spełniać ich wymagania więc zmieniają je na przestronniejsze. Patrząc na zmieniające się trendy i potrzeby klientów, można zauważyć, że to nie jest ich docelowe mieszkanie tylko kolejne, przejściowe.
Coraz większą część osób kupujących mieszkania w Polsce stanowią imigranci. Według danych Eurostatu w 2008 r. Polskę zamieszkiwało 58 tys. obcokrajowców, z czego 25 tys. to obywatele innych państw członkowskich Unii Europejskiej. Udział cudzoziemców w całej populacji – 0,2% ogółu – był jednocześnie jednym z najniższych we Wspólnocie (niższy miała tylko Rumunia). W tym roku, według danych Urzędu do Spraw Cudzoziemców, już ponad 380 tys. z nich posiada ważne dokumenty uprawniające do pobytu w Polsce. Dlatego popyt będzie rósł, a obecna podaż nie jest w stanie mu sprostać.
Wzrasta również liczba uczestników rynku, którzy kupują nieruchomości w celu ich dalszego obrotu lub wynajmu. Dzięki temu prosperuje wiele prężnie działających zamkniętych grup dyskusyjnych, które wymieniają się informacjami, systemem działania, optymalizacją zysków. Szybkość przepływu informacji jest kluczowa. Kiedy jest się w zamkniętym gronie skupiającym przedsiębiorców, dużo łatwiej jest przechodzić przez wszystkie procesy inwestycyjne.
Z powodu malejącej dostępności mieszkań gotowych od razu do wprowadzenia się oraz ze względu na rosnącą konkurencję wśród inwestorów, konieczne będzie poszukiwanie na rynku nieruchomości nowych rozwiązań w zakresie flipowania. Jeżdżąc po całej Polsce, w ramach naszych szkoleń, bardzo rzadko słyszymy, żeby ktoś obrócił mieszkaniem powyżej 70 m2. Powodem jest zazwyczaj obawa przed wydłużonym czasem sprzedaży mieszkania z racji wysokiej ceny transakcyjnej. Kto z reguły kupuje gotowy produkt na rynku pierwotnym? Osoby, które mają kapitał, a nie mają czasu na wykończenie mieszkania. Czy nie jest tak, że właśnie rodziny z 2 lub 3 dzieci mają mniej wolnego czasu? Czy zatem nie ma popytu na wykończone, większe mieszkania, np. 60 czy 80 metrowe? Wyż demograficzny
z lat 80. ubiegłego wieku wywołuje obecnie chęć zmiany mieszkania ze względu na powiększenie rodziny i lepszą sytuację finansową. Sprawia
to, że zainteresowanie mieszkaniami powyżej 60 m2 jest bardzo duże.
Dzisiaj klient jest coraz bardziej świadomy. Wie, czego powinien oczekiwać od produktu. Wymagania odnośnie do standardu wykończenia mieszkania zakupionego od inwestorów będą się zmieniać. Na razie wykończenie mieszkania w pakiecie z umeblowaną kuchnią i łazienką jest wystarczające, ale z uwagi
na obecny tryb pracy i z powodu braku czasu klient będzie wkrótce potrzebował czegoś więcej. Dotyczy to również projektów inwestycyjnych, które są tworzone przez deweloperów. Dlatego tak ważne jest, aby na bieżąco monitorować potrzeby klientów, szukać nieszablonowych rozwiązań i dostarczać je na rynek.
Ważnym czynnikiem powodującym spowolnienie jest czas oczekiwania na utworzenie księgi wieczystej. Przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym mieszkanie nie ma swojej indywidualnej księgi wieczystej w rejestrze ksiąg wieczystych, który określa stan prawny wyodrębnionego lokalu. Dopiero po oddaniu mieszkania do użytkowania możemy z deweloperem podpisać akt notarialny (umowę przenoszącą własność). Następnie Sąd Rejonowy, w postępowaniu wieczystoksięgowym, założy dla tego mieszkania księgę wieczystą. Trzeba wziąć pod uwagę, że w każdym mieście czas oczekiwania jest inny i należy odpowiednio uwzględnić te ramy czasowe w procesie planowania inwestycji.
Coraz bardziej popularny wśród inwestorów staje się handel umowami rezerwacyjnymi. Inwestorzy rezerwują mieszkania i odsprzedają „blokadę” kolejnym kupującym z dodatkową marżą. Deal jest kuszący i szybki. Natomiast należy wziąć pod uwagę fakt, że umowa rezerwacyjna nie jest objęta ustawą deweloperską
i w każdej chwili, bez odpowiednich klauzul umownych, istnieje ryzyko wypowiedzenia przez dewelopera, chociażby ze względu na inflację podażową, czyli wzrost ceny mieszkań ze względu na wzrost kosztów materiałów i podwykonawców. Inwestor ucieszy się z dodatkowego zarobku, ale potencjalny przyszły nabywca
nie będzie zadowolony. Należałoby, zgodnie z etyką, dodatkowe wynagrodzenie zwrócić, ponieważ do transakcji ostatecznie nie doszło. Powinno się zatem dążyć
do podpisania umowy deweloperskiej, w której będą zawarte odpowiednie zapisy umożliwiające zbycie lokalu w trakcie budowy. Oczywiście można próbować zabezpieczyć się poprzez wprowadzenie do umowy rezerwacyjnej dodatkowych zapisów, jak na przykład wprowadzenie instytucji zadatku, na co zwykle deweloperzy nie wyrażają zgody.
Największym jednak zagrożeniem, które spotyka naszych klientów, jest szeroko pojęty czas, zarówno oczekiwania na mieszkanie z rynku pierwotnego,
jak i opóźnienia w realizacji inwestycji przez deweloperów. Historię i doświadczenie dewelopera, jak i postęp prac na budowie można przed zakupem skontrolować, posiłkując się prospektem informacyjnym, w którym jest opisane, w jakim czasie deweloper powinien zakończyć poszczególne etapy budowy. Niestety, w bardzo wielu przypadkach deweloperzy rezerwują dla siebie bardzo szerokie ramy czasowe oddania inwestycji, mimo że w rzeczywistości mogliby oddać budynek dużo wcześniej. Wynika to z chęci zabezpieczenia się przed potencjalnymi opóźnieniami ze strony wykonawców i uniknięcia kar umownych
na rzecz nabywców mieszkań.
Kiedy jest się w zamkniętym gronie skupiającym przedsiębiorców, dużo łatwiej jest przechodzić przez wszystkie procesy inwestycyjne.
Jeżeli podchodzimy do inwestycji na rynku pierwotnym w ujęciu jednostkowym, czyli kupujemy jedno mieszkanie i czekamy na jego wykończenie, to czas oczekiwania może być barierą nie do przeskoczenia. Jeżeli natomiast traktujemy inwestycje w nieruchomości jako długofalowe czerpanie korzyści finansowych
i nie patrzymy na pojedynczy zysk, to rynek pierwotny oferuje inwestorom coś jeszcze. Flipy na rynku pierwotnym pozwalają na zachowanie ciągłości biznesowej
w obrocie nieruchomościami poprzez ułożenie schematu pracy z mieszkaniami na tak zwaną zakładkę i mieszanie różnych systemów inwestowania. O zaletach rynku pierwotnego wspominaliśmy już w trzecim numerze „Strefy Nieruchomości”: to nie inwestor ma czekać na mieszkanie, lecz mieszkanie na inwestora…
Maciej Welman
Inwestor, Deweloper, Doradca kredytowy. Ukończył zarządzanie i marketing. Od zawsze fascynuje go motoryzacja. Poszukuje nieszablonowych koncepcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Od 3 lat z sukcesami obraca mieszkaniami na rynku pierwotnym. Jest nieugięty w dążeniu do celu i do granic możliwości realizuje swoje pomysły oraz zaraża nimi innych.
Szkolenie z Rynku Pierwotnego
Prowadzący: Maciej Welman, Patryk Sołtysiak
Więcej informacji w zakładce szkolenia na stronie:
www.skleprentiera.pl
Patryk Sołtysiak
Inwestor & Negocjator. Z wykształcenia Chemik, Towaroznawca. W latach młodości pasjonat Teatru i Muzyki. Połączenie osobowości Kreatora & Duszy Towarzystwa. Od 2014 roku specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. Robi to by spełniać swoje marzenia i tym samym pomaga znaleźć sposób na lepsze życie innym. Patryk przeszedł całe szkolenie WIWN® i od tamtej pory zrealizował 10 inwestycji mieszkaniowych (FLIPÓW). Osiąga bardzo dobre wyniki w efektywności flipowania, obecnie jest Liderem grupy Uczestników WIWN® w Poznaniu, był prelegentem na Maratonie WIWN®
w styczniu 2017 r.