Autor: Damian Kleczewski
JAK ODRÓŻNIĆ POTENCJAŁ OD MINY INWESTYCYJNEJ?
W toku analizy ofert kamienic nauczyłem się, że praktycznie zawsze niska cena za metr kwadratowy będzie wiązała się z jakimiś problemami. Inaczej ma się to względem mieszkań z rynku wtórnego, gdzie inwestorzy szukają intensywnie mieszkań w cenie niższej od rynkowej, a za taka obniżka już nie tak często idą jakieś znaczące problemy. Tym najpowszechniejszym jest po prostu generalny remont. W przypadku kamienic ryzyk jest dużo więcej i to one będą stanowiły przekrój tematu tego artykułu.
Niekiedy jest tak, że dwa prawie identyczne budynki z tej samej dzielnicy lub nawet ulicy potrafią się różnić od siebie diametralnie. Różnice biorą się z wielu obszarów. Są nimi najczęściej: inny zbywca i jego oczekiwania, inni lokatorzy lub ich liczebność, inny zakres remontowy, inny stan techniczny, inny stan prawny, inne możliwości zapłaty ceny i dogadania warunków.
Dzisiejszy rynek flipów na mieszkaniach jest do siebie bardzo zbliżony, powtarzalny i cechuje go duża regularność powtórzeniowa procesu inwestycyjnego. Z kamienicą jest zupełnie inaczej. Jest ona unikalna w procesie inwestycyjnym i w zakresie przechodzenia poszczególnych etapów. Są pewne podobieństwa i ogólne ramy działania, ale mogą się one różnić w detalach, a czasami w całych etapach.
Potencjał kamienicy ocenia się przede wszystkim na podstawie dokumentów i liczb. Pewną wartość do analizy ma oczywiście wizja lokalna i namacalne doświadczenie obiektu oraz jego przestrzeni. Jednak dokumenty pokazują, na ile mamy pełen zakres danych, a na ile ich braki mogą stanowić dla inwestora minę, która rozsadzi budżet przewidziany na taką inwestycję. Trzeba zorientować się przede wszystkim, jakie ceny rynkowe są w podobnej lokalizacji, typie budownictwa, stanie deweloperskim i mieszkań do remontu w kamienicach, aby mieć ogólne podejście do wyznaczenia warunków cenowych nabycia kamienicy. Jeśli rynkowo mieszkanie 40 mkw. kosztuje np. 200 000 zł, to w kamienicy jako jednostka przeliczeniowa musi Cię ono kosztować ok. 100 000 zł lub mniej. Zachowanie tak dużego buforu między ceną zbycia a ceną nabycia jest zabezpieczeniem inwestora na wypadek kosztów, które pojawią się nagle
ZATEM JEŚLI DOKUMENTY I LICZBY WYZNACZAJĄ WARTOŚĆ INWESTYCJI, TO CO JESZCZE MUSISZ WIEDZIEĆ, ABY SKUTECZNIE TAKĄ ANALIZĘ PRZEPROWADZIĆ?
Lista poniżej wskazuje konkretne dokumenty do zdobycia lub przygotowania.
- Inwentaryzacja architektoniczna obiektu: jest to dokument, który powinien wskazywać dokładną powierzchnię przestrzeni mieszkalnej i wspólnej. Zdarzają się inwentaryzacje sprzed wielu lat, rysowane ołówkiem bez pewności, jaką normę pomiarową w niej stosowano do wyliczania powierzchni pomieszczeń. Im bardziej aktualny dokument, tym pewniejszy.
- Inwentaryzacja kominiarska: dokument wskazujący charakterystykę szachtów kominowych, rozmieszczenie kominów, które kominy są spalinowe, a które wentylacyjne i od których pomieszczeń, a które są już nieczynne lub zablokowane.
- Podstawa nabycia: akt notarialny dziedziczenia, umowa kupna, darowizna (jeśli darowizna, to i tak prosimy o akt nabycia wcześniejszy, bo pewne ograniczenia mogą być wpisane właśnie w takim dokumencie).
- Księga wieczysta: dokument, który pokazuje aktualny stan prawny związany z nieruchomością, potwierdza dane właścicieli, adresu, metrażu działki, ewentualne ograniczenia i służebności, a także hipotek
- Wypis z rejestru gruntów i budynków: nadrzędnie traktowany dokument względem księgi wieczystej. Na jego podstawie można dokonać sprostowania lub aktualizacji księgi wieczystej działki. Dane powinny pokrywać się z księgą wieczystą.
- Informacja, co konkretnie podlega ochronie konserwatorskiej: elewacja frontowa, wnętrze budynku i lokale, dziedziniec, oficyna, a może jeszcze jakiś wydzielony obszar. Konserwator powinien określić zakresy tej ochrony i propozycje ich wykonania. Omawiane zakresy można i czasami należy negocjować.
- Książka techniczna obiektu lub zakres dokumentacji remontowej, która potwierdza, co było do tej pory wykonane: wszelka dokumentacja techniczna i kominiarska będzie tutaj niezmiernie ważna do analizy. Szczególnie ważne jest rozmieszczenie pionów kanalizacyjnych oraz wodnych, grzewczych, gazowych i kominów wentylacyjnych.
- Inwentaryzacja lokatorów i umów najmu: należy sporządzić profil lokatorów, którzy zajmują lokale w budynku, i dokładnie spisać możliwie najwięcej danych w tym zakresie, aby docelowo ułożyć odpowiednią strategię działania. Lokatorzy to bardzo wrażliwy i emocjonalny element całej układanki, ale bez dokładnego sprawdzenia, jakie są możliwości do rozmów, nie uda się doprowadzić inwestycji do końca.
Powyższy wykaz jest tylko częścią dokumentacji, jaka jest ważna. Miałem do czynienia z wieloma przykładami nieprzygotowanych sprzedających, którzy nie mieli pojęcia, że aż tyle tego wszystkiego jest potrzebne. Kiedyś analizowałem obiekt, który miał zrobiony już docelowy podział na mieszkania w konkretnej liczbie. Kwestia legalizacji w urzędzie – i wiele mieszkań byłoby gotowych do sprzedaży. Okazało się jednak, że po wejściu na dach zobaczyłem ogromną platformę sygnałową jednego z operatorów telekomunikcyjnych, której podstawa była ustawiona częściowo na… kominach wentylacyjnych. Tym samym liczba wolnych kominów zmalała o kilka na dwóch pionach. W innym przypadku sprzedający nie mieli dokładnych informacji o swoich lokatorach i tak naprawdę niewiele było wiadomo o tym, kto tam przebywa, ile osób i na jakiej podstawie. Okazało się, że część mieszkań była pusta, a w części były tam osoby mieszkające na dziko, bez umów – i tak od ponad dwudziestu lat. Skala niewiadomych i ryzyk związanych z lokatorami w podeszłym już wieku była tak duża, że rozsądną decyzją było odpuszczenie takiej oferty.
Im większy bufor czasowy i cenowy zachowa inwestor, tym większe będą jego zyski, jeśli pojawią się nieoczekiwane ryzyka lub przestoje.
Kolejny przypadek pokazał nam, że wpis hipoteki na 6 zł potrafi skutecznie w czasie zablokować ruchy związane z wyodrębnianiem lokali, bo taka mała hipoteka z głównej księgi wieczystej przeemigrowałaby do każdej kolejnej. Nawet depozyt złożony w sądzie na tę kwotę i jej zwolnienie powodowało aktualizację księgi wieczystej, bo bez tego nie można było uzyskać kredytu na sfinansowanie transakcji. Niby mała kwota, ale miała strategiczne znaczenie dla przeprowadzenia inwestycji w określonym czasie.
Podchodząc do oferty analizy kamienicy, należy kierować się przede wszystkim jej potencjałem, wyczuciem co do atrakcyjności cenowej, ale przede wszystkim należy zadbać o dokładne sprawdzenie dokumentacji, która wiąże się z danym obiektem. Dopiero wtedy ograniczymy ryzyko i z sukcesem zaczniemy realizować proces inwestycyjny. Im większy bufor czasowy i cenowy zachowa inwestor, tym większe będą jego zyski, jeśli pojawią się nieoczekiwane ryzyka lub przestoje. Zachęcam do dokładnej analizy budynku i zbierania maksymalnej ilości danych, aby wybrać tylko te oferty, którym jesteśmy w stanie sprostać.
Podsumowując: nie każda kamienica będzie okazją, ale też nieprawdą jest, że każda, która okazją nie jest, nie może się nią stać. Traktowanie tematu zakupu kamienicy w kategorii okazji jest wyznacznikiem wielu elementów, które należy poddać analizie, bo sytuacja może się szybko zmienić, gdy odkryjemy potencjał budynku w trakcie analizy. Podobnie ma się z wejściem na minę inwestycyjną. Potencjalna okazja szybko przestaje nią być, gdy zauważymy, że jest dużo niezgodności, stan techniczny wymaga czegoś więcej niż remont generalny, a na wszystko potrzeba czasu, który roztapia nasz zysk.
Damian Kleczewski
Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości. Prowadzi audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych. www.zrozumiecnieruchomosci.pl
www.kompendiuminwestora.pl