Czy rynek nieruchomości w Polsce JEST NADAL ATRAKCYJNY?

Autor: Wojciech Orzechowski

Jak wygląda teraz sytuacja na rynku nieruchomości? Jak to wygląda w różnych miastach? W ramach Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości WIWN® na terenie całej Polski działa ponad 450 Uczestników, z których wielu inwestuje dość intensywnie.

Wojciech Orzechowski

Biznesmen, Inwestor, Mentor. W wieku 37 lat
został rentierem.TwórcaWarsztatówInwestowania w Nieruchomości – WIWN.pl®.Autor książek „Zarabiaj na Nieruchomościach” , „Wszystko o FLIPACH – 200 Pytań do Eksperta” oraz Symulatora inwestowania w nieruchomości „Rentier®”. Zapraszany do telewizji TVN, Polsat i DOMO+ w roli eksperta na rynku nieruchomości. Członek Stowarzyszenia Mieszkanicznik, prelegent na Kongresach Stowarzyszenia Mieszkanicznik (WIWN® uzyskał status Złotego Sponsora na Kongresie Mieszkanicznika 2018). Organizator Największej w Polsce Konferencji dotyczącej Inwestowania w nieruchomości – Maraton WIWN® www.maratonwiwn.pl – która w styczniu 2018 roku zgromadziła 1100 inwestorów w auli Uniwersytetu Medycznego w Łodzi. Wieloletni Prezes Zarządu Wspólnoty Piotrkowska 270 (16-piętrowy wieżowiec w Łodzi).

Dopływają więc do mnie informacje, jak wygląda rynek m.in. w: Dębicy, Rzeszowie, Szczecinie, Trójmieście, Łomży, Mrągowie, Lubinie czy Zielonej Górze. Często otrzymuję następujące pytania: Tyle osób inwestuje w nieruchomości – czy nie za dużo jest inwestorów? Ceny wzrosły – czy jeszcze będą rosły i do jakiego poziomu? Czy to nie jest bańka cenowa? Kiedy pęknie? Co będzie, jak przyjdzie kryzys? Kiedy można się go spodziewać? Jak wygląda sytuacja nieruchomości na świecie? Chciałbym poruszyć te kwestie. Codziennie napływają do mnie informacje o tym, że ktoś z naszej społeczności WIWN® kupił lub sprzedał nieruchomość. To dowód, że cały czas można inwestować w nieruchomości.

JESTEŚ WŚRÓD 8 PROC. ŚWIATOWYCH BOGACZY

Niedawno odkryłem nowy lokal w Łodzi – byłem w barze wegetariańskim „Kardamon”. Zjadłem tam przepyszne dania. Byłem taki syty, że zjadłem tylko część deseru i odstawiłem. Żyjemy w takich czasach i w takim regionie, że nawet jak jesteśmy głodni, to bierzemy telefon i za chwilę mamy w domu jedzenie. Nawet jeśli nie masz pracy – państwo zadba o Ciebie.

Podróżuję, więc wiem, jak wygląda sytuacja w różnych krajach. Kto był w Indiach, ten wie, jak tam żyją ludzie. Nie najlepiej… W ferie byłem na Jamajce – tam ludzie mieszkają w wiatach przypominających nasze blaszane garaże. Ostatnio rozmawiałem z inwestorami, którzy byli na Madagaskarze, opowiadali, że tam 80 proc. społeczeństwa nie ma dostępu do wody pitnej! Niedawno byłem w Izraelu, tam za buteleczkę wody płaci się 10 zł. A tutaj, w Polsce, jak tylko chcę, kupuję sobie całą zgrzewkę wody za 12 zł. Żyjemy we wspaniałym miejscu i wspaniałych czasach.

Jeżeli masz coś w lodówce, ubranie w szafie, łóżko do spania i dach nad głową, to podobno jesteś bogatszy niż 75 proc. ludzi. Jeżeli masz pieniądze w banku i trochę drobnych w portfelu, jesteś wśród 8 proc. światowych bogaczy.

NIE TWÓRZ WYMÓWEK. DZIAŁAJ!

Ludzie dzisiaj mówią: „Nie mamy pieniędzy na inwestycję”, a ja mówię: „Brak pieniędzy nie uniemożliwia inwestowania”. Inwestorzy (przynajmniej w społeczności WIWN®) pożyczają sobie pieniądze, tworzą grupy – jedni finansują inwestycje, drudzy szukają mieszkań. Dzisiaj w Polsce mamy dużą możliwość pracy, zatrudnienia, a to daje zdolność kredytową. Trudno się wykręcić. Zastanów się, co możesz zrobić tu i teraz.
W kwietniu byłem w Anglii, wszyscy tam mówili, że Polacy to niesamowity naród. Na miejscu chodzą pogłoski, że Wielka Brytania odłączyła się od Unii Europejskiej, żeby nie być uzależniona od prawa globalnego, ale także po to, żeby wydalić ze swojego kraju wszystkich „darmozjadów” (jeżeli nie masz pracy, nie masz firmy, to nie dostaniesz zasiłku socjalnego – do widzenia). Polacy są uważani za jeden z najbardziej inteligentnych i pracowitych narodów. Na sali, w której wykładałem o nieruchomościach, było ponad 100 osób, które kiedyś zdecydowały się opuścić Polskę. Byłem dla nich pełen podziwu, że ci ludzie kiedyś zostawili wszystko i wyjechali za granicę. Ci, którzy pozostali w Polsce, oczywiście w dużej części też solidnie pracują. Ale widzę mnóstwo osób marnujących czas na klikanie na Facebooku, na oglądanie seriali, na przesiadywanie w pubach i picie piwa – z czego nic nie wynika. Zachęcam do intensywnego działania. Zrób sobie rachunek sumienia. Gdzie teraz jesteś?
Jeżeli pracujesz na etacie, to masz wymarzoną sytuację, bo po czterech miesiącach pracy masz zdolność kredytową. Wtedy możesz kupić swoje pierwsze mieszkanie pod inwestycję. A jak się okaże, że brakuje Ci na wkład własny, to możesz się zapisać do jakiejś grupy inwestycyjnej. Jest cała masa różnego rodzaju klubów i stowarzyszeń, gdzie można wymienić się kontaktami, poznać ludzi posiadających kapitał i wspólnie inwestować.

Jeżeli pracujesz na etacie, to masz wymarzoną sytuację, bo po czterech miesiącach pracy masz zdolność kredytową.

PRZYSZŁOŚĆ JEST W TWOICH RĘKACH

Twoja przyszłość jest w Twoich rękach. Żyjesz w najlepszych czasach, jakie mogą być, by uporządkować sobie życie i sprawić, że nie będziesz musiał pracować w przyszłości. Możesz sprawić, że przyszłość będzie pracowała na Ciebie. Czyli doprowadzić do sytuacji, w której Twoje aktywa (Twoje pieniądze zainwestowane w nieruchomości) będą pokrywać Twoje wydatki, czyli Twoje pasywa. O tym już od dawna mówił Robert Kiyosaki. Polecam jego książkę „Biedny bogaty ojciec” i tym samym rozpoczęcie swojej przygody ze światem, w którym będziesz dążył do niezależności finansowej. Niektórzy zastanawiają się, czy zdążą, czy to jest dobry czas na inwestowanie w nieruchomości.
Przed wakacjami byłem w Olsztynie na spotkaniu regionalnym naszej grupy Uczestników mentoringu WIWN® – przyszło 17 osób. To niedużo w porównaniu z innymi miastami, ale każda z tych 17 osób kupiła swoje pierwsze mieszkanie. Podszedł do mnie 26-latek Marcin, który ma już za sobą piątego flipa. Niesamowite! To dowodzi, że teraz jest dobry czas na inwestowanie. I że młodzi ludzie także mogą inwestować.

Możesz zacząć działać na małą skalę, a potem obracać większym majątkiem i działać na dużą skalę, ale do tego biznesu są Ci potrzebni partnerzy, odpowiednie osoby. Mogę Cię z takimi osobami zapoznać, mogę Cię przeszkolić i przeprowadzić przez cały proces inwestycyjny. Dzisiaj więc nie ma wymówek! Chyba że powiesz: „Bardzo trudno dostać perełkę”. Potwierdzam, nie jest łatwo, ale jednak jest taka możliwość. Tylko w tym roku swoją pierwszą nieruchomość nabyło pod moim okiem 160 osób. Dodatkowo inwestują Ci, którzy zaczynali w latach poprzednich, i oni potwierdzają, że jest trudno, ale się da. Rekordzista w dwa lata kupił 73 mieszkania, większość z nich wyremontował i sprzedał, część właśnie przygotowuje do sprzedaży.

DLACZEGO CENY NIERUCHOMOŚCI SZYBUJĄ W GÓRĘ?

W ostatnich dwóch latach w Polsce ceny nieruchomości poszybowały w górę. Co się stało? W Polsce cały czas działali inwestorzy, którzy inwestowali w nieruchomości – jedni inwestowali pod wynajem, a inni pod flipy. Ci drudzy chcieli szybko i tanio kupić, np. na licytacjach komorniczych, a potem szybko sprzedać. Raczej nie robili oni remontów, ewentualnie w słabym standardzie – to były tzw. szybkie flipy. Potem okazało się, że doszli inwestorzy, którzy chcą wyciągnąć swój kapitał z innych, alternatywnych narzędzi finansowych i miejsc do pomnażania pieniędzy (z giełdy, z lokat bankowych) i zainwestować w bezpieczne nieruchomości. Te dwie grupy zaczęły ze sobą konkurować. Ponadto w ostatnich dwóch latach dużo osób ze Wschodu sprowadziło się do Polski. Istnieje grupa inwestorów, która przygotowuje im specjalne nieruchomości pod wynajem, ale także oni sami kupują mieszkania. Zaczynamy więc rywalizować z obcokrajowcami oraz z tymi, którzy dostrzegli, że można kupować nieruchomości pod wynajem dla Ukraińców, Rosjan, Białorusinów. Do tego dochodzą inwestorzy z Zachodu, którzy zauważają możliwość osiągania wysokich stóp zwrotu z inwestowania w nieruchomości w Polsce. Rośnie popyt, zatem ceny idą w górę. Polska jest częścią Unii Europejskiej, w której ceny nieruchomości są bardzo wysokie. Dzisiaj wielu inwestorów rywalizuje na rynku polskim, przez co ceny szybują w górę. I tak się będzie działo wg mnie aż do czasu, gdy ceny wzrosną 100 proc. w stosunku do cen z 2016 roku.

ŻYJEMY W GOSPODARCE WOLNORYNKOWEJ

Z makroekonomicznego punktu widzenia przebijamy się, proponując coraz wyższe ceny. Jaki wzrost odnotowaliśmy w ostatnim czasie? Półtora roku temu kupowaliśmy w Łodzi mieszkania, płacąc 2700 zł/mkw., a dziś kupujemy po 3500 zł/ mkw. Nie wydaje mi się, żeby 900 zł było dużym wzrostem. Jest to niecałe 30 proc. Gdy w 2006 r. kupiłem mieszkanie za 94 tys., a potem sprzedałem za 245 tys. zł – to był wzrost. Gdybyśmy dzisiaj kupowali mieszkania do remontu po 5000 zł/mkw. w Łodzi., to faktycznie można byłoby stwierdzić, że nastąpił duży wzrost cen. Kolejny rynek – krakowskie osiedle Oświecenia – sprzedawaliśmy wyremontowane po 5800 zł/mkw., a teraz jest to 7000 zł/mkw. Lider regionu trójmiejskiego pierwszą swoją nieruchomość kupił z przetargu na gdańskim Chełmie za 3800 zł/ mkw., teraz tam się kupuje za 4700 zł/mkw. W Warszawie: na Saskiej Kępie kupujemy dziś po 7500 zł/ mkw., na Ursusie w okolicach 6300 zł/mkw. W Poznaniu jeszcze cały czas w okolicach 5000 zł/mkw. Czy to są wysokie ceny? Myślę, że dane zakrzywiane są przez deweloperów budujących luksusowe apartamenty, których ceny są kosmicznie wysokie. Niektórzy twierdzą, że 25-procentowy wzrost to bardzo dużo w porównaniu z cenami z UE czy USA, gdzie ceny nieruchomości raczej spadają, a nie rosną. W kwietniu, będąc w Londynie – wyczytaliśmy w prasie, że ceny domów w Londynie spadły obecnie do cen z 2009 r. Faktycznie, biorąc pod uwagę spadek, to ten wzrost wydaje się bardzo wielki. Ale uważam, że ogromny wzrost cen nieruchomości w Polsce był w 2006–2007 roku, kiedy wzrosły one 100 czy 120 proc. Jeżeli natomiast dzisiaj mogę kupić mieszkanie w Łodzi na Widzewie za 3500 zł/mkw. (czyli całościowo za 50-metrowe mieszkanie 175 tys. zł), to wcale nie są to gigantyczne kwoty.

Możesz zacząć działać na małą skalę, a potem obracać większym majątkiem i działać na dużą skalę, ale do tego biznesu są Ci potrzebni partnerzy, odpowiednie osoby.

JESTEŚMY NA GLOBALNYM RYNKU W UNII EUROPEJSKIEJ

Ja bym tutaj jeszcze nie mówił o wielkich wzrostach, one dopiero nadejdą. Dlaczego tak uważam? Ceny siłą rzeczy będą rosły, bo konkurujemy z wieloma kategoriami inwestorów na naszym rynku. Dzisiaj Polacy wyjmują pieniądze z lokat i kupują nieruchomości, bo chcą mieć dwie, trzy dla siebie, dla swoich dzieci bądź pod wynajem. Na Zachodzie ludzie wiedzą, że nie mogą liczyć na państwo w kwestii emerytury, więc każdy z nich ma po 4–5 mieszkań. Mieszkając dwa lata we Włoszech poznaliśmy mężczyznę, od którego wynajmowaliśmy apartament. Był rolnikiem. Wszystkie jego nieruchomości prowadziła agencja nieruchomości – zarządzała najmem. On nie chciał się tym zajmować. Ale najważniejsze dla niego było to, że miał pięć mieszkań i one przynosiły mu dobry pasywny dochód. I dziś Polacy do takich wniosków dochodzą i myślą: „My też chcemy być tak zabezpieczeni”, i kupują. Więc teraz robi się boom. W takich miejscowościach, jak Szczecin, Trójmiasto, Wrocław, Toruń, Kraków, powstają wyspecjalizowane agencje, które kupują kawalerki dla niemieckich inwestorów, wyposażają je w pełni i sprzedają im mieszkania pod inwestycje. Gdańsk oblegany jest przez Norwegów. Czyli siłą rzeczy będziemy rywalizować także z nimi, ceny będą szły do góry dopóty, dopóki nie nastąpi sytuacja, że spadnie konkurencyjność, stopy zwrotu będą mniej atrakcyjne i klienci zaczną się wycofywać z tych inwestycji – myślę, że to będzie za 5–10 lat. Niektórzy inwestorzy dzisiaj przy najmie długookresowym osiągają 10–12-procentowe stopy zwrotu, cudzoziemcy w Polsce zadawalają się 6–8-procentową roczną stopą zwrotu i uważają tę sytuację za bardzo komfortową.

Jeśli na rynku mamy tak wiele kategorii różnych inwestorów, ceny muszą rosnąć dotąd, aż dalsze inwestowanie stanie się mało opłacalne. Dzisiaj ta promocja rynkowa przyciąga wielu różnych inwestorów z Polski i za granicy. Dlatego ceny rosną i jeszcze będą rosły.

CZY GROZI NAM KRYZYS?

W 2008 r. ceny nieruchomości poszły gwałtownie w dół. Dlaczego tak się stało? Wtedy Stany Zjednoczone jednoznacznie doprowadziły swoją gospodarkę do kryzysu. Tam pompowano bańkę cen na rynku nieruchomości, ratingi funduszy inwestycyjnych były wyznaczane na podstawie danych z powietrza, ręka rękę myła, wszyscy nawzajem się wspierali, aż wreszcie wiele firm, korporacji i banków poupadało. Pieniądz został zabrany z rynku i odczuła to także gospodarka europejska. Niektóre państwa dosyć mocno się zachwiały finansowo – np. Grecja czy Hiszpania. Ale oni sobie już poradzili. W Polsce raczej nic nam nie grozi, załamanie mogłoby przyjść tylko wtedy, gdyby jakiś mocny europejski kraj pękł gospodarczo, gdyby rozsypała się Unia Europejska lub gdyby nastąpił krach w Stanach Zjednoczonych.

CO DALEJ Z RYNKIEM NIERUCHOMOŚCI?

Na razie jeszcze ceny nie są aż tak wysokie. Wg mnie nie ma bańki cenowej w nieruchomościach. Ja się oczywiście zgodzę, że poszczególne nieruchomości mogą być bardzo drogie, takie jak np. luksusowe apartamenty na Kazimierzu w Krakowie, w Warszawie w centrum, nad Motławą w Gdańsku – one są kierowane do szczególnej grupy docelowej, za nie płaci się dzisiaj 15–20 tys. zł/mkw. Ale to nie jest normalna „mieszkaniówka”, a to właśnie ona wyznacza trendy. Deweloperzy trzymają ceny, przez co rynek wtórny nie może się „wybić”. Nikt by nie kupował mieszkania na rynku wtórnym za 6300 zł/mkw., kiedy na rynku pierwotnym można by kupić za 5500 zł/mkw. Jednak niedługo deweloperom zacznie przeszkadzać to, że nie ma ludzi do pracy, że pracownicy ze Wschodu żądają wyższych płatności, że materiały budowlane drożeją– już pomału się to dzieje. Jeżeli ceny na rynku pierwotnym skoczą do góry, to na rynku wtórnym zauważymy podobny dalszy trend. I wtedy te wzrosty będą zdecydowanie wyższe. Na razie jednak nie widzę podstaw do tego, żeby ceny nieruchomości miały ulec jakiejś dużej korekcie.

JAKIE SĄ PROGNOZY NA NASTĘPNE LATA W KWESTII CEN NIERUCHOMOŚCI?

Na razie ceny poszły w górę, ale ten wzrost nie jest jakiś wielki w porównaniu ze wzrostami sprzed 11 lat. Jeden ze scenariuszy mówi, że ceny nieruchomości będą rosły. Inny mówi, że będą się stabilizować – faktycznie, myślę, że tak będzie, że deweloperzy będą hamować wzrost cen nieruchomości i nie będą one aż tak gwałtownie rosły, chyba że ceny na rynku pierwotnym poszybują i wtedy ceny na rynku wtórnym się uwolnią. Trzeci scenariusz zakłada, że będzie krach, bo jest masa inwestorów, więc musi być korekta. Ja jednak najbardziej skłaniam się ku drugiej opcji.

Te ceny będą powolutku dalej rosły. Konkurujemy na rynku z całą masą inwestorów. Korekta pewnie nadejdzie, ale myślę, że nie wcześniej niż za pięć lat Te działania, które podejmujemy my jako mentorzy, szkoleniowcy, inwestorzy, to są działania dla dobra Polski. Dbamy o nasze nieruchomości, chcemy żyć w lepszych warunkach, chcemy mieć ładną kostkę brukową, piękną zieleń, odnowione budynki. Zmieniamy rzeczywistość wokół siebie, spełniamy marzenia ludzi, którzy chcą żyć w normalnych warunkach, w przyjemnym otoczeniu, w spokoju, realizować się w rodzinie i być szczęśliwymi. Taka jest nasza misja. Zachęcam, byś przyłączył się do tej naszej misji i działał razem z nami. Dziś jest cała masa możliwości inwestycyjnych w nieruchomościach. Możesz inwestować sam, w parze, w grupie. Możesz dołączać do projektów, które wspólnie realizujemy.

Zapraszam na stronę www.oflipach.pl, gdzie zamieściłem dużo merytorycznej wiedzy. Zapraszam do obejrzenia webinaru zamieszczonego pod adresem www.najlepszastrategia.pl – tam przedstawiam, wg jakiego schematu działamy.

Autor: Wojciech Orzechowski