Autor: Robert Kuliga, Artur Kucharzyk
Sytuacja na rynku najmu w opinii ekspertów Stowarzyszenia Mieszkanicznik
Robert Kuliga
Ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik w najmie,
projektowaniu i wykończeniach wnętrz.
Według Roberta Kuliga z warszawskiego Mieszkanicznika pandemia dała się mocno we znaki również stołecznemu rynkowi wynajmu, szczególnie krótkoterminowego, jak i długoterminowego. W jej wyniku popyt w Warszawie na najem krótkoterminowy praktycznie zanikł, a na najem długoterminowy zdecydowanie spadł zarówno ze strony studentów, turystów i tzw. imigrantów zarobkowych. Zwiększona w ten sposób podaż mieszkań musiała wpłynąć na zachwianie równowagi na rynku, co z kolei zmusiło wynajmujących do obniżek cen o 10-20%, a w przypadku najmu na pokoje nawet o 30%. Co ciekawe, jak wynika z naszych informacji, sytuacja z popytem na najem w wielu miejscowościach bezpośrednio otaczających Warszawę wyglądała zdecydowanie lepiej i tam ceny najmu praktycznie utrzymały się na poziomie sprzed pandemii, równowaga podażowo-popytowa nie została tak zachwiana, a w przypadku najmu domów można powiedzieć, iż mamy do czynienia nawet z małym boomem.
Pomimo wciąż stosunkowo trudnej na chwilę obecną sytuacji, perspektywa wzrastającej liczby szczepień, otwierania gospodarki, czy wreszcie wzmożonej sezonowo aktywności rynku najmu, pozwala już teraz z większym optymizmem patrzeć w przyszłość.
Rynek nie zna pojęcia próżni, pandemia pod wieloma względami już wpłynęła pozytywnie na rozwój konkurencyjności rynku nieruchomości
i najmu. Z jednej strony zweryfikowała atrakcyjność niektórych modeli inwestowania, np. podnajem, z drugiej wymusiła na inwestorach np. lepsze
zarządzanie ryzykiem inwestycyjnym, większe zainteresowanie użyciem nowych technologii, chociażby w formie wirtualnych spacerów, zdalnej komunikacji
z najemcami czy zdalnego przedłużania i podpisywania umów. Długoterminowo rynek najmu będzie się w Polsce nadal rozwijał, szczególnie w miejscowościach ze stałym przyrostem populacji.
Młode pokolenie będzie bardziej zainteresowane najmem, niż kupnem własnej nieruchomości, zatem popyt na mieszkania na wynajem w dobrym standardzie
i przystępnych cenach będzie nadal duży, co w sposób naturalny będzie wypełniane przez inwestorów.
Rynek będzie jednak coraz bardziej konkurencyjny i zmieniać się będzie jego struktura ze wzrastającym znaczeniem najmu instytucjonalnego, większe będzie również zainteresowanie wynajmem domów.
Inwestorzy nadal zainteresowani lokowaniem środków w nieruchomości na wynajem, zamiast kierować się tzw. owczym pędem, powinny dokonać analizy sytuacji na ich lokalnym rynku i już obecnie mieć dodatkowy pomysł na zagospodarowanie swoich lokali, niż tylko konkurowanie ceną, inaczej będą mieć coraz większe problemy z ich wynajmem, a ich rentowności będą maleć.
Artur Kucharzyk
Mentor Stowarzyszenia Mieszkanicznik, ekspert w podnajmie
i inwestowaniu w mieszkania na wynajem.
Aktualna sytuacja na rynku najmu jest bardzo zróżnicowana, w zależności od konkretnego miasta oraz od charakteru nieruchomości przeznaczonej na wynajem. W miastach studenckich największy kryzys można było odczuć w momencie ogłoszenia zajęć zdalnych. Gros studentów podjęło decyzję o zrezygnowaniu z najmu mieszkań czy pokoi i przeniosło się do domów rodzinnych. W tej sytuacji najbardziej ucierpieli wynajmujący mieszkania na pokoje, których głównymi najemcami byli właśnie studenci. Odpływ studentów odbił się również echem na wynajmujących mieszkania „niestudenckie” – w ofercie pojawiło się więcej mieszkań, więc potencjalni najemcy mieli w czym wybierać. Obronną ręką mimo wszystko wyszły mieszkania w dobrej lokalizacji (np. centrum miasta) oraz w dobrym i bardzo dobrym standardzie. Z własnego doświadczenia mogę powiedzieć, że mieszkania i pokoje spełniające powyższe kryteria można było nadal wynajmować po cenach zbliżonych do okresu przed lockdownem. Chętnych było co prawda mniej, ale mimo wszystko nie było większego problemu z wynajęciem. Najmniejszym,
a czasem nawet zerowym zainteresowaniem „cieszyły się” i nadal „cieszą” mieszkania w słabym standardzie, nadające się do odświeżenia lub remontu. Tutaj pomimo stosowania obniżek ceny, czasem nawet o 50%, mieszkania te pozostawały niewynajęte. Kluczowym elementem w najmie okazał się w całej tej sytuacji profesjonalizm wynajmującego – czy był on w stanie szybko reagować na pojawiające się zmiany i np. dostosować mieszkanie do aktualnych potrzeb rynku, czy nadal uważał, że „pewnie już niedługo sytuacja wróci do normy i skoro do tej pory jakoś się wynajmowało, to nadal tak będzie”. Nie bez znaczenia była też dobrze sporządzona umowa najmu, która mogła zagwarantować wynajmującemu brak pustostanu, a przynajmniej dłuższy okres wypowiedzenia umowy, dzięki czemu wynajmujący miał czas na odpowiednią reakcję. Inaczej sytuacja przedstawia się w mniejszych miejscowościach (kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców), gdzie nie ma uczelni. Z moich doświadczeń wynika, że tych miast kryzys specjalnie nie dotknął. Często w miejscowościach takich rynek najmu jest średnio rozwinięty i nie ma zbyt wielu mieszkań w dobrym standardzie, a czasami nawet w ogóle nie ma zbyt wielu ofert najmu. Dzięki temu mając ciekawe mieszkanie (standard
i lokalizacja), jako wynajmujący można było spać spokojnie, wiedząc, że najemców nie braknie, a ceny nie zostaną zachwiane. Moim zdaniem kluczowym aspektem warunkującym popyt w najmie oraz regulującym ceny będzie informacja, czy od września uczniowie wrócą do szkół, a od października studenci na uczelnie.