Kamienice jednym kojarzą się z czymś tajemniczym i mało dostępnym, a dla innych jest to wymarzone wręcz miejsce do życia. Mam tu na myśli życie inwestora na rynku nieruchomości.
Rynek pokazuje co pewien czas różne trendy i obszary, gdzie się tworzą dość duże „korki” w postaci innych inwestorów. Dlatego kamienice stanowią alternatywę. Za dużą rentownością idzie jednak spore ryzyko i to właśnie ono będzie przedmiotem tego artykułu.
Damian Kleczewski (Nr 1 str. 37)
Damian Kleczewski
Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, „Rozruch inwestycyjny”, „Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości”, „Kompendium inwestora”. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych. Kontakt: www.zrozumiecnieruchomosci.pl i www.kompendiuminwestora.pl
Ryzyka inwestycyjne w procesie analizy zakupu kamienicy. Dokumentacja.
Kamienice jednym kojarzą się z czymś tajemniczym i mało dostępnym, a dla innych jest to wymarzone wręcz miejsce do życia. Mam tu na myśli życie inwestora na rynku nieruchomości.
Rynek pokazuje co pewien czas różne trendy i obszary, gdzie się tworzą dość duże „korki” w postaci innych inwestorów. Dlatego kamienice stanowią alternatywę. Za dużą rentownością idzie jednak spore ryzyko i to właśnie ono będzie przedmiotem tego artykułu.
Poniżej podaję katalog kilku elementów, które są warte analizy, aby dalsze działania z ofertą były intratne inwestycyjnie.
- Księga wieczysta: podstawowy dokument do analizy przez inwestora. Należy szczególnie zweryfikować poprawność danych dotyczących nieruchomości i personalia właścicieli z I i II działu, następnie sprawdzić dział związany z ograniczeniami i służebnością, a także dział IV poświęcony hipotekom. Księga wieczysta będzie także zawierała wszelkie wzmianki, które należy dokładnie sprawdzić, by wiedzieć czego dotyczą.
- Zamierzchłe wpisy hipoteczne: w tym miejscu należy szczególnie sprawdzić księgę wieczystą działki w dziale IV. Są to ważne informacje, które ujawniają np. stare, jeszcze przedwojenne hipoteki na rzecz ludzi, którzy mogą już nie żyć. Ich wykreślenie jest o tyle istotne, że w przypadku wyodrębnienia w budynku wszystkich planowanych lokali i tworzeniu dla nich nowych ksiąg wieczystych, takie zamierzchłe wpisy migrowałby i tym samym skutecznie blokowały sprzedaż lokali w rynek.
- Niezgodności w dokumentacji: w tym przypadku nieprawidłowości może być bardzo wiele. Najczęściej jest to nieprawidłowe zwymiarowanie metrażowe według starych dokumentów inwentaryzacyjnych lokali i kondygnacji. Jeśli mamy pożółkłe inwentaryzacje z datą sprzed 10 lat, to warto zweryfikować, na ile poprawnie i szczegółowo zostały one wykonane. Rozbieżności na metrażu przekładają się przecież wprost na płaconą cenę za nieruchomość, więc tym bardziej inwestor powinien zadbać o dokładną analizę tego elementu. Innym przypadkiem może być niezgodność danych w księdze wieczystej z wypisem i wyrysem z ewidencji gruntów i budynków. Należy pamiętać, że dokumentem ważniejszym jest ten drugi i to na jego podstawie ewentualne rozbieżności należałoby korygować. Innym przypadkiem niezgodności może być też samo błędne opisanie danych personalnych właścicieli. W sytuacjach spadkowych należy wymagać dokumentów potwierdzających jego nabycie, a tym samym skorygowanie tego faktu w dziale księgi wieczystej poświęconym opisowi właścicieli.
- Wliczanie części wspólnych/nieużytkowych do PUM: zdarza się, że oferta sprzedaży budynku ma wliczone klatki, poddasza (niebędące lokalami) i piwnice do powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM). Z finansowego punktu widzenia metry części wspólnych nie dotyczą ceny sprzedaży, ale czasami zbywcy nie zdają sobie z tego sprawy, więc wliczają cały metraż do oferty i przy szybkiej analizie zliczeniowej metraży lokali wynik wskazuje dużą rozbieżność na całym budynku.
- Meldunki: należy zadbać o przygotowanie listy lokatorów, a wraz z nią listy osób, które są zameldowane, i skutecznie doprowadzić do ich wymeldowania, najlepiej jeszcze za własności obecnych właścicieli.
- Służebności: są różne możliwości wpisu służebności – zawsze jednak charakterystykę skróconą znajdziemy w III dziale księgi wieczystej, a ewentualny szczegółowy opis w akcie notarialnym, który takową służebność wprowadził w życie.
- Umowy najmów: należy uzyskać listę wszystkich lokatorów zajmujących kamienicę, a następnie sprawdzić charakter czasowy trwania umów najmu, typ umowy najmu i po danych personalnych najemcy określić jego wiek.
- Umowy z zarządcą: sprawdzajmy, czy są zawarte ważne umowy o zarządzanie obiektem, na jakich warunkach i cenach za świadczone usługi. Czy taka umowa jest spisana w formie aktu notarialnego i tym samym dająca większe prawo zarządcy do zarządzania samym budynkiem na określony w takim akcie czas.
- Rejestr zabytków: koniecznie należy upewnić się, że dany obiekt nie jest wpisany do rejestru zabytków. Jeśli tak będzie, to inwestor musi liczyć się z olbrzymią liczbą ograniczeń co do zmian w obiekcie i co do zasady nie będzie możliwe dzielenie dużych lokali, remonty i dowolne dobieranie zakresów remontowych bez konsultacji z konserwatorem zabytków. Kamienica będąca zabytkiem może okazać się zwyczajnie nieopłacalna inwestycyjnie.
- Dokumentacja techniczna: wszelkie dokumenty z przeprowadzonych remontów, jakie posiadają zbywcy, będą przydatne w ocenie stanu technicznego budynku.
- Inwentaryzacja: dokumentacja pokazujące wszystkie kondygnacje i lokale w budynku, ważne aby była wykonana przez uprawnionego architekta.
Damian Kleczewski (Nr 1 str. 37)