Redakcja: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz
Rozmawiała: Aneta Nagler
Wzrost kosztów materiałów, odcięcie od dostaw, problemy pracownicze – w tym roku deweloperom nie brakuje wyzwań. Mimo to ich środowisko stara się patrzeć mocno do przodu, nie zapominając o bieżącej pomocy dla uchodźców. Gdzie szukać dziś zysków, w momencie gdy sytuacja na rynku odwróciła się o 180 stopni – o tym Aneta Nagler rozmawia z Dorotą Dymyt-Holko.
Aneta Nagler: W jaki sposób wojna w Ukrainie wpływa na aktualną sytuację na rynku deweloperskim?
Dorota Dymyt-Holko: Bez wątpienia mamy sytuację kryzysową. Ludzie są zdezorientowani i ostrożnie obserwują rynek. Prowadzi to oczywiście do wstrzymania decyzji zakupowych. Bieżące za- mieszanie na rynku nie wynika tylko z sytuacji w Ukrainie, ale jest również pokłosiem podnoszenia stóp procentowych. Sektor PRS [z ang. Private Rented Sector, instytucjonalny najem mieszkań – przyp. red.] ma za to gorący czas.
Aneta Nagler: Biorąc pod uwagę sytuację geopolityczną: czy to jest dobry moment, aby kupować mieszkania?
Dorota Dymyt-Holko: Tak, to jest dobry czas. Mamy ponad dwa miliony uchodźców, część z nich będzie chciała osiedlić się w naszym kraju.
Aneta Nagler: Napływ Ukraińców może spowodować, że znów otworzy się rynek najmu. Tylko pytanie, czy będzie co wynajmować.
Dorota Dymyt-Holko: Praktycznie nie mamy już czego wynajmować. Wielokrotnie podkreślaliśmy jako PZFD, że rynek musi otworzyć się szerzej na PRS. Obecna sytuacja pokazuje, że nie zadbaliśmy o wystarczającą liczbę lokali na wynajem. Zmieniło się zapotrzebowanie społeczeństwa, pracujemy mobilnie i tak też chcemy żyć. Zakup lokalu pod inwestycję zawsze będzie dobrym rozwiązaniem, ulokowane środki będą pracować. Jak widzimy, obecnie wygrali inwestorzy z bogatą ofertą lokali przeznaczonych na wynajem. Niestety, w tym momencie w Polsce rynek PRS jest dopiero w początkowej fazie rozwoju.
Aneta Nagler: Sądzisz, że rozwój rynku najmu instytucjonalnego przełoży się na rozwój sektora nieruchomości? Obserwujemy wpływy z innych rynków europejskich, także ze Stanów – czy one zmienią charakter rynku nieruchomościowego?
Dorota Dymyt-Holko: Już zmieniają. W znaczącym stopniu wpływają chociażby na lokalizację inwestycji i rozwój dzielnic dotychczas uważanych za „fabryczne”, a położonych w centrach miast. Jeżeli grunt jest przeznaczony w MPZP jako „usługówka”, to musimy się do tego dostosować i np. postawić właśnie PRS, zmieniając tak naprawdę funkcję okolicy i tworząc osiedla mixed-use.
Aneta Nagler: A czy według Ciebie ma znaczenie, że jest to kapitał zewnętrzny?
Dorota Dymyt-Holko: Polskich firm deweloperskich nie stać na to, aby wybudować setki nowych lokali. Napływ zachodniego kapitału jest nieunikniony. Obserwujemy także łączenie rynku i konsolidację firm deweloperskich. Nie widzę innej możliwości działania.
Aneta Nagler: W grudniu deweloperzy oddali mniej mieszkań. Co było tego powodem?
Dorota Dymyt-Holko: Głównym problemem branży, oprócz obecnej sytuacji politycznej i finansowej, jest brak gruntów – nie mamy na czym budować. Musimy dostosować swoje banki ziemi do realnych możliwości sprzedaży. Sensowne wprowadzanie nowych inwestycji, real- na ocena możliwości nabywców i zabezpieczenie kolejnych gruntów pod nowe inwestycje zajmuje bardzo dużo czasu. Weźmy jeszcze pod uwagę brak pracowników i niewiadome koszty budowy – rynek jest ostrożny. Pewna zachowawczość stała się standardem.
Aneta Nagler: Powiedzmy konkretnie, jaki wpływ na koszty nieruchomości może mieć wojna w Ukrainie.
Dorota Dymyt-Holko: Podam przykład. Jeszcze miesiąc temu za tonę stali płaciliśmy 3,3 tys. zł, obecnie stawka wzrosła do 8 tys. zł. Zostaliśmy odcięci od dostaw z Rosji i Białorusi, co przekłada się na trudności z zakupem materiałów. Przy takiej dynamice cen nie jesteśmy w stanie oszacować kosztów budowy. W związku z tym musimy wstrzymywać realizację inwestycji lub ją etapować. Kolejnym wyzwaniem jest prowadzenie sprzedaży i zarządzanie cenami i ryzykiem ich wzrostu. Rozumiemy klientów, którzy są zaskakiwani podwyżkami, ale one również nas dotyczą. Musimy „dopinać” już rozpoczęte inwestycje.
Aneta Nagler: A odczuwasz pesymistyczne nastroje wśród deweloperów?
Dorota Dymyt-Holko: Tak. Nastroje są pesymistyczne. Obawiamy się masowego odpływu pracowników z Ukrainy, już otrzymujemy informacje od GW o „sile wyższej”. Jako branża nie możemy sobie pozwolić na opóźnienia w realizacji, poszukujemy pracowników z innych krajów, zachęcamy rodaków do powrotów na budowy – wszystko jednak wymaga czasu, którego przeważnie nie mamy. Koordynacja inwestycji w obecnej sytuacji to bardzo duże wyzwanie i jeszcze większa odpowiedzialność. Mamy inwestorów, klientów, banki, wykonawców – i nad tym wszystkim musimy zapanować. To jest właśnie bieg przez płotki z dodatkowymi przeszkodami.
Aneta Nagler: W czasie pandemii największą popularnością cieszyły się domki z ogródkami. O co teraz najczęściej pytają klienci?
Dorota Dymyt-Holko: O domy z ogrodami, mieszkania z tarasami, wspólne tereny zielone. Każdy potrzebuje swojego miejsca i spokoju. Zaoferowanie dodatkowej własnej przestrzeni sprawia, że klienci chętniej podejmują decyzje zakupowe. Pojawiają się pytania, których wcześniej nie było, np. o dostępność bunkrów. Ludzie chcą stawiać na bezpieczeństwo. Nie zdziwię się, jeśli zaczną dopytywać o piwnice. W lutym zanotowaliśmy ogromny przestój na rynku – we Wrocławiu sprzedało się niewiele ponad 300 lokali. Nastąpiło zamrożenie zakupów, klienci i deweloperzy zajęli się w zasadzie głównie organizacją pomocy. PZFD we Wrocławiu od razu włączyło się w akcje pomocowe. Sprzedaż została niejako zepchnięta na drugi plan.
Aneta Nagler: Kolejnym wyzwaniem dla Was będzie zmieniona ustawa deweloperska. Co wzbudza największy niepokój deweloperów?
Dorota Dymyt-Holko: To bardzo skomplikowana ustawa, zmieniająca tak naprawdę wszystko – od sposobu wypłat, przez powołanie Funduszu Gwarancyjnego, inny sposób prowadzenia harmonogramów i finansowania przedsięwzięć, aż po samo wydanie lokalu. Zgodnie z nowymi zasadami ostatnia transza będzie wypłacana dopiero po przeniesieniu własności. Deweloperzy będą musieli dysponować dużym zapasem gotówki. Dochodzą dodatkowe obciążenia finansowe, nadzory bankowe i chociażby zmiany w prospekcie informacyjnym. Same nadprogramowe koszty. Zamknie się również rynek fliperów.
Aneta Nagler: Dlaczego tak uważasz?
Dorota Dymyt-Holko: Jeżeli mamy wpłacać 1%, to spółki nie będą zainteresowane cesjami, ponieważ od każdego nowego nabywcy będą musiały wpłacić kolejny procent. Nowe obostrzenia. Poza tym zmienią się zasady dotyczące rękojmi, na niekorzyść deweloperów. Rękojmia w nowej ustawie jest pełna wyzwań. To będzie taki bieg z przeszkodami dla deweloperów i ich działów technicznych. W nowej ustawie pojawiło się pojęcie „wady istotnej”, ale nie zostało one zdefiniowane. Sądzimy, że może dojść do takich przypadków, że jeżeli klient zobaczy na wizualizacji odcień grafitowy, a podczas odbioru okaże się, że jest antracyt, wówczas może uznać ten fakt za „wadę istotną”. Wtedy klient będzie miał prawo odstąpić od umowy, a deweloper będzie musiał zwrócić mu dwukrotność zadatku, jaki nabywca wpłacił przy podpisaniu umowy rezerwacyjnej. Wiele osób będzie chciało wykorzystać te zapisy na swoją korzyść. Ustawodawca narzuca dodatkowe obowiązki, bez szczegółowego opracowania.
Aneta Nagler: Ustawa wprowadza również zmiany dotyczące odbioru mieszkań?
Dorota Dymyt-Holko: Nowa ustawa zmienia wszystko w odbiorach lokali. Oprócz „wady istotnej” dochodzą dodatkowe niespodzianki, jak opinia rzeczoznawcy budowlanego w przypadku sporu o zasadność owej wady. Co ciekawe, opinia ma się pojawić na drugim odbiorze, który jeszcze się nie odbył, a już powinna być przedstawiona deweloperowi. „Interesującym” pomysłem jest możliwość zgłaszania kolejnych usterek aż do momentu przeniesienia własności. Zapewne powstaną spory, z czyjej winy one wynikły po przekazaniu kluczy. Jeżeli deweloper nie usunie usterek w ciągu 30 dni i nie poinformuje klienta o kolejnym terminie, klient będzie mógł usunąć usterkę na koszt spółki. To również prowadzi do wielu kontrowersji: co z odpowiedzialnością za jakość danej naprawy, co z ewentualnymi usterkami, które wynikły z winy wykonawcy, np. kolejne uszkodzenia. Spodziewam się sporów sądowych w tym zakresie.
Aneta Nagler: Nowa ustawa deweloperska ma wykluczyć patodeweloperkę i zostawić na rynku wyłącznie solidnych deweloperów. Czy Twoim zdaniem jest szansa, że ta ustawa faktycznie zrobi więcej dobrego niż złego?
Dorota Dymyt-Holko: Kwestia dyskusyjna. Nowa ustawa ma zarówno swoje plusy, jak i minusy. Rzetelne firmy, posiadające zaplecze finansowe i techniczne, dostosują się do jej wymogów, co faktycznie może doprowadzić do „wyczyszczenia rynku”. Mniejsze przedsiębiorstwa nie podołają obowiązkom i obciążeniom finansowym. Finalnie wyższe koszty zapłaci klient. Należy pamiętać, że każde dodatkowe obciążenie kosztuje – musimy zwiększyć ilość kadry nadzorującej, stworzyć działy do obsługi wpłat. Wszystko generuje wyższą cenę metra kwadratowego.
Aneta Nagler: Uchodźców w Polsce wciąż przybywa. Ich obecność zmieni rynek najmu?
Dorota Dymyt-Holko: Całkowicie. Już w tej chwili polskim studentom brakuje lokali na wynajem. Tak jak wspomniałam, nie zadbaliśmy o ten rynek, nie promowaliśmy PRS-ów. Brakuje też mieszkań zastępczych. A przecież osoby z Ukrainy będą chciały gdzieś mieszkać, pracować i żyć. Największy problem jest w dużych miastach – we Wrocławiu, Gdańsku, Warszawie, Krakowie. Musimy budować, nie mamy gruntów, nie znamy kosztów. Rynek najmu pójdzie w górę.
Aneta Nagler: Ale z drugiej strony może nastąpić otwarcie dla inwestorów, którzy do tej pory mieli dużo lokali czy kwater pracowniczych. Tylko pytanie jest takie, ilu Ukraińców będzie stać, aby zamieszkać w takich miejscach.
Dorota Dymyt-Holko: Problemem nie zawsze jest cena, tylko dostępność. Klienci z Ukrainy potrzebują lokali, lecz obecnie ich nie mamy. Pamiętajmy, że nie wszyscy, którzy przybyli, są biedni, każdy standard znajdzie swojego nabywcę. Kwater pracowniczych już praktycznie nie ma. To są ponad dwa miliony ludzi, nie mamy takich „zapasów” lokali. Jako deweloperzy wspieramy samorządy, oferujemy swoją pomoc na każdym etapie: od drobnych remontów po zakupy mebli, jednak brak jest wolnych budynków do szybkiego przystosowania.
Aneta Nagler: Co doradziłabyś osobom, które dysponują konkretną gotówką? Co mają z nią zrobić – wypłacić, trzymać w domu, kupować walutę, kupować nieruchomości?
Dorota Dymyt-Holko: Inwestować w grunty, mieszkania na wynajem, mieszkania typu premium, domy. Wszystko w zależności od posiadanych środków finansowych. Grunt nie wymaga dodatkowych nakładów i może „poczekać”. Lokale mogą za to przynieść szybszy zysk – czy to z najmu, czy ze wzrostu wartości. Pamiętajmy, że ten rynek szybko się odbije, mamy ponad dwa miliony uchodźców, część z nich zostanie tutaj na stałe.
Aneta Nagler: Wyzwaniem będą ceny surowców i kłopoty z łańcuchem dostaw?
Dorota Dymyt-Holko: Tak, łańcuchy dostaw już zostały przerwane. Zaczynamy ściągać materiały z Włoch i Niemiec. Taka sytuacja na pewno zastopuje rynek, bo jeśli nie mamy dostępu do materiałów, nie możemy kontynuować inwestycji.
Aneta Nagler: Łańcuch dostaw został przerwany, ceny surowców idą do góry, robotnicy z Ukrainy wyjeżdżają. Ale czy to nie jest tak, że duzi gracze, dla których Ty pracujesz, zabezpieczają się kontraktacją wcześniej i mają w magazynach przygotowane zapasy?
Dorota Dymyt-Holko: Oczywiście, mamy przygotowane zapasy, ale nie na długi okres. Możemy powiedzieć, że dysponujemy materiałami na jeden etap do przodu. Nikt z nas nie robił zakupów w takiej ilości, inwestycje były obsługiwane na bieżąco. Obecna sytuacja zaskoczyła wszystkich.
Aneta Nagler: Na koniec zapytam: czy Twoim zdaniem to będzie trudny rok, czy raczej rok pełen wyzwań?
Dorota Dymyt-Holko: Deweloperzy lubią wyzwania, praca w tym zawodzie nie należy do najłatwiejszych. Nadchodzący rok będzie trudny dla nas wszystkich. Zdajemy sobie sprawę z problemów, ja- kie nas czekają, i odpowiedzialności, jaka na nas spoczywa. Harmonogramy, ceny, wprowadzanie ustaw, kontrola kosztów i bieżący monitoring sytuacji. Kto chce pracować w tej branży, musi przygotować się na rok pełen wyzwań.
Dorota Dymyt-Holko – absolwentka Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie, prawnik, specjalizujący się w przygotowaniu inwestycji deweloperskich oraz obsłudze posprzedażowej. Doktorantka prawa zajmująca się nową ustawą deweloperską na Uczelni Łazarskiego. Współpracuje z dużymi spółkami inwestycyjnymi.