Droga do sukcesu retro inwestora – Wywiad z Piotrem Wyrębowskim

Aleksandra Zalewska – Stankiewicz

Tak jak James Dean nie bał się marzyć o karierze w Hollywood, tak Piotr Wyrębowski odważnie wkroczył na łódzki rynek nieruchomości. Nawiązanie do postaci amerykańskiego aktora nie jest przypadkowe. Piotr Wyrębowski to inwestor, który uwielbia styl retro – zarówno jeśli chodzi o warstwę mentalną, jak i atmosferę wnętrz. Pewnie z tego powodu upodobał sobie kamienice i ich niepowtarzalny klimat przeszłości.

Aleksandra Zalewska – Stankiewicz: Co łączy Pana z James’em Deanem i Steve’m McQueen’em?
Piotr Wyrębowski: Jestem raczej facetem w typie retro. Lubię klimaty złotej ery Hollywood. Odpowiada mi styl nowojorskich loftów. Stąd też moje zamiłowanie do kamienic, w nich kryje się kunszt dawnych architektów i budowniczych. Mam jeszcze jedną, niezwykle ważną dla mnie pasję – to motoryzacja, szczególnie ta z lat 60- tych.

A.Z.-S.: Giełda, kruszce, forex… Jest mnóstwo możliwości generowania zysków. Dlaczego wybrał Pan nieruchomości?
P.W.: Od zawsze wiedziałem, że praca na etacie nie jest dla mnie. Gdy miałem 25 lat sprzedawałem zabytkowe samochody oraz części do aut i motocykli. Branża nieruchomości była kolejnym etapem, do którego dążyłem. A marzenia miałem od zawsze. Jako młody chłopak wpisałem w wyszukiwarce internetowej hasło: „Najmłodszy milioner w Polsce”. W ten sposób trafiłem na postać – Kamila Cebulskiego. On umożliwił mi spotkania z tuzami biznesu – co utwierdziło mnie
w przekonaniu, że warto iść tą drogą. Inspirowałem się też postacią Sławka Muturi, czego wynikiem był zakup pierwszego mieszkania na wynajem,
w odrestaurowanej kamienicy. W 2017 roku poznałem Wojtka Orzechowskiego – poraził mnie wtedy jego zapał.

A.Z.-S.: I to w zupełnie obcym mieście! Jakim cudem człowiek z Kutna zaczął inwestować w Łodzi, nawet w niej nie mieszkając?
P.W.: Znów wygrała konsekwencja i podążanie za wcześniej obranym celem – postawiłem na Łódź, widząc w niej ogromny potencjał. Trzymam się tego wyboru dziś i absolutnie nie żałuję. Trzonem mojego działania są małe kawalerki, mieszczące się wyłącznie w łódzkich, odrestaurowanych kamienicach. Mój plan realizowałem krok po kroku, zdobywając doświadczenie i rozszerzając siatkę kontaktów. Pierwsze trzy lata to budowa portfela mieszkań na wynajem, nauka
i testowanie schematów, jednak w 2016 roku zrobiłem pierwszego i to podwójnego flipa – to było jak wejście na trampolinę do bogactwa.

A.Z.-S.: Co spowodowało, że sprzedawał Pan tak dużo w tak krótkim czasie?
P.W.: Przełomem okazało się przypadkowe spotkanie na klatce schodowej. Zauważyłem pewną kobietę, która sprawiała wrażenie, jakby się za czymś rozglądała. Okazało się, że była przedstawicielką firmy, która w tamtym momencie szukała atrakcyjnych mieszkań dla swoich inwestorów. To spotkanie zaowocowało długoletnią współpracą. Przez wiele lat żyłem z flippingu, nabywając kolejne pakiety mieszkań. W pewnym momencie doszedłem do wniosku, że muszę zwiększyć prędkość budowania majątku i zautomatyzować procesy. Chciałem w krótszym czasie sprzedawać więcej i uzyskiwać większy zwrot z zainwestowanego kapitału. Postawiłem na skalowanie – mój rekord to 18 jednostek w jednym budynku. Do 2020 roku sprzedałem ponad 70 mieszkań w kamienicach, z przeznaczeniem na wynajem. I kolejnych 50 na przełomie roku 2021/2022, gdy tłem tych transakcji były pandemia, wysoka inflacja, podnoszenie stóp procentowych oraz konflikt zbrojny.

A.Z.-S.: Co jeszcze pociąga Pana w kamienicach?
P.W.: To wybór raczej matematyczny. Zrozumiałem, że kupuję metry kwadratowe, a sprzedaję mieszkania na sztuki. Poza tym kamienice zawsze położone są
w najlepszych lokalizacjach, w centrach miast. Większe mieszkania nigdy mnie nie interesowały. Nigdy nie sprzedałem mieszkania z ogłoszenia. Zawsze sprzedaję je inwestorom, którzy liczą na pasywny przychód z najmu. I zawsze są to mieszkania wykończone pod klucz.

A.Z.-S.: Dziś jest Pan właścicielem kamienicy o powierzchni 1500 m2, znajdującej się w Łodzi. Jakie jest przeznaczenie remontowanych tam mieszkań?
P.W.: Projekt już się kończy, z 57 jednostek mieszkalnych do sprzedania zostało jeszcze 6. To mieszkania stworzone pod inwestorów. A decyzję o zakupie kamienicy podjąłem podczas lektury książki Briana Tracy. To wtedy zrozumiałem, że chcąc prowadzić biznes na większą skalę, muszę wyjść ze schematów. Wróciłem myślami do budynku, który oglądałem rok wcześniej, wtedy wydawał mi się mało atrakcyjny. Spojrzałem na niego w inny sposób – okazało się, że idealnie nadaje się na projekt deweloperski.

A.Z.-S.: Jakie ROI można osiągnąć realizując flipy na kamienicy?
P.W.: Szczegółowo opisuję to w mojej książce. Napisałem ją po to, aby zainspirować innych moją historią. Porównując 25-metrowe mieszkanie w bloku i 19-metrowe w kamienicy – oba na wynajem – ROI lokalu w kamienicy może wynieść nawet 8%, zaś w bloku z reguły jest mniejszy o jakieś 2,5 %. Oczywiście wynika to wprost z różnicy w metrażu. Jednak czysty zysk dla flipera to przedział od 10 do nawet 30%.

A.Z.-S.: Jakimi zasadami kieruje się Pan w pracy?
P.W.: Traktuję ludzi tak, jak sam chciałbym być traktowany. Stawiam na klarowność, uczciwość i transparentność. Ostatnio dwóm pośrednikom zapłaciłem za informację o tej samej nieruchomości. Wychodzę z założenia, że tam, gdzie pojawia się racja, tam znika relacja. Inna wyznawana przeze mnie zasada mówi, że trzeba mieć twarde łokcie i giętki kark. Czasem muszę być elastyczny, a nie starać się za wszelką cenę obstawać przy swoim. Nie zatrudniam pracowników, wspieram się raczej zewnętrznymi specjalistami. Ze wszystkimi utrzymuję dobre relacje. Płacę na czas, jasno mówię o swoich oczekiwaniach i zawsze daję coś od siebie.

A.Z.-S.: Czyli bez nich nie osiągnąłby Pan sukcesu?
P.W.: Tylko uczestniczenie w rynku i otaczanie się ludźmi, którymi chcemy się stać, pozwala na osobisty i zawodowy rozwój. Każda nowo poznana osoba może stać się dla nas ważnym partnerem biznesowym. Mam tego przykłady. Jakiś czas temu na grillu inwestycyjnym poznałem kobietę, której powiedziałem, że chciałbym kupić 20 mieszkań. W efekcie kupiłem z jej pomocą całą kamienicę. Próby poznawania nowych ludzi procentują. Trzeba zawsze mówić o swoich planach i potrzebach. Świat to w końcu doceni. I co ważne – ja nie sprzedaję, tylko pozwalam kupić i to tak, żeby ktoś dalej zarabiał na moim produkcie.

Piotr Wyrębowski – od roku 2013 r. inwestuje i flippuje w Łodzi. Do tej pory sprzedał ponad 130 mieszkań. Jego specjalizacją są kawalerki w odrestaurowanych kamienicach, z przeznaczeniem do dalszego najmu – produkt w 100% skierowany do inwestora pasywnego. Posiada także własny portfel mieszkań. Pasjonat dawnej architektury i wszystkiego, co zabytkowe, uwielbia łączyć klimat kamienic i funkcjonalność nowoczesnych mieszkań. Współwłaściciel 1500 metrowej kamienicy w sercu miasta. Niebawem ukaże się jego książka pt. „Moja recepta na sukces w nieruchomościach, czyli Twoja droga do bogactwa”,
w której pokazuje tajniki swojego biznesu.