Piotr Jach
Inwestowanie w nieruchomości z nadzieją na szybki zwrot poniesionych nakładów wymaga analizy wielu czynników. Jednym z ważniejszych niezmiennie pozostaje kwestia wysokości kosztów przedmiotu inwestycji, czyli – mówiąc o wiele prościej – cena mieszkań.
Od tego, ile wydamy na mieszkanie, które potem będziemy chcieli korzystnie sprzedać lub wynająć, zależy w dużym stopniu to, na jaki zysk możemy liczyć w przyszłości, jak długo potrwa amortyzacja inwestycji, kiedy zaczniemy na niej zarabiać, a w gruncie rzeczy także, czy w ogóle stać nas na to, by wejść między graczy na tym rynku. Niestety, mamy niezbyt dobrą wiadomość: mieszkania drożeją. Dzieje się tak właściwie wszędzie, choć najwyraźniej ten trend odczuwalny jest w metropoliach.
BOOM, BOOM !
Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania, coraz większe problemy z gruntami pod zabudowę, jak również rosnące koszty deweloperów (pracy i materiałów) przekładają się na permanentny wzrost cen nowych mieszkań w większości miast wojewódzkich. Z informacji NBP wynika, że w I kwartale br. w większości miast wojewódzkich w Polsce ceny lokali na rynku pierwotnym wzrosły o 300–400 zł za mkw.(!). Pochodząca już z lipca br. kwartalna analiza cen nowych lokali przygotowana przez portal RynekPierwotny.pl, obejmująca średnie ofertowe ceny stawek z sześciu dużych miast, nie pozostawia złudzeń co do tego, że tendencja nie uległa zmianie. Zwracają uwagę bardzo szybkie kwartalne wzrosty cen odnotowane w Gdańsku (+12,3%) oraz Poznaniu (+9,6%). Takie duże skoki po raz ostatni notowano tam w czasach boomu mieszkaniowego z minionej dekady. W powyższym zestawieniu wybija się także stolica, gdzie średni ofertowy koszt zakupu nowego lokalu przy wzroście o 3,2% przekroczył symboliczną granicę 8000 zł/mkw. Nieco tańszy pozostaje Kraków, gdzie rynek pierwotny wprawdzie cechował się akurat stabilnością cenową, ale jednak wyraźnie przekroczył próg średniej ofertowej ceny, wynoszący 7000 zł/mkw. Od wzrostu odnotowanego dla stolicy (+3,2%) znacznie większa była zmiana dotycząca Wrocławia (+5,7%). W Łodzi wzrost cen był jeszcze dość niewielki, granica cenowa na poziomie 5500 zł/mkw. nie została przekroczona. Istnieje jednak duże prawdopodobieństwo, że już niebawem łódzkie nowe lokale będą kosztować przeciętnie więcej niż 5500 zł/mkw. (w ujęciu ofertowym). Najświeższy raport Bankier.pl (z lipca br.) tylko potwierdza, że dla nabywców czasy nastały ciężkie, bo drogie. Wprawdzie w niektórych dużych miastach ceny nieruchomości nieznacznie spadły, w innych nadal rosły i to całkiem sporo, nawet jeśli spojrzeć na to w całkiem krótkim okresie czasu, jakim jest jeden miesiąc (średnie ceny ofertowe obliczone na podstawie ofert sprzedaży z rynku pierwotnego i wtórnego).
SZANSA NA PROWINCJI?
Co ciekawe, nieco inaczej ma się sprawa w mniejszych miastach (wyjąwszy turystyczne kurorty pokroju Zakopanego), również tych wojewódzkich, gdzie ceny także wprawdzie rosną, ale stawki są wiele niższe, np. w Zielonej Górze metr kwadratowy nowego mieszkania w I kwartale br. można było kupić średnio za 3870 zł, a w nieodległym Gorzowie Wielkopolskim już za niecałe 3000 zł. Na podobne umiarkowane (jeśli porównać z metropoliami) ceny na rynku pierwotnym – w przedziale od 3700 d 4200 zł/mkw. – można liczyć także w innych tzw. prowincjonalnych miastach Polski. To ważna część rynku, ponieważ skupia około 45–50% wartości obrotu lokalami w kraju. Inwestowanie po tak niskich kosztach, o połowę niższych niż w dużych miastach, jest kuszące. Decydując się na tańszy region, za podobną kwotę można kupić znacznie większe mieszkanie lub po prostu mniej zapłacić (i krócej spłacać ewentualny kredyt zaciągnięty w tym celu). Z drugiej jednak strony – przyrost wartości lokum w mniejszym mieście może okazać się nie dość korzystny, zaś dochody z najmu skromniejsze niż w dynamicznie rozwijających się aglomeracjach, w których rynek najmu jest szerszy, a czynsze z reguły wyższe.
Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania, coraz większe problemy z gruntami pod zabudowę, jak również rosnące koszty deweloperów (pracy i materiałów) przekładają się na permanentny wzrost cen nowych mieszkań w większości miast wojewódzkich.
UŻYWANE NIE ZNACZY, ŻE TAŃSZE
Mieszkania mają wzięcie niezależnie od tego, czy są nowe, czy używane. Zapotrzebowanie na „cztery ściany” jest takie, że za odpowiednią cenę sprzeda się niemal wszystko. Co jeszcze kilka, kilkanaście lat temu było wręcz nie do pomyślenia, obecnie nawet zły stan lokalu nie przekreśla z góry jego szans na zbycie. O wiele ważniejszy jest jego potencjał. Taki obrót spraw to nie tylko kwestia wzmożonego popytu, lecz także coraz powszechniejszego house flippingu, czyli zakupu mieszkania, szybkiego remontu i dalszej odsprzedaży. A że ceny rynku pierwotnego ostro rosną, nie pozostaje to bez wpływu na rynek wtórny. Do tego stopnia, że chcąc wejść w posiadanie jakiegoś „M”, wcale niekoniecznie najbardziej budżetowym rozwiązaniem jest poszukiwanie go w rubryce „mieszkanie sprzedam”. Średnio ponad 8000 zł za 1 mkw. używanego mieszkania oczekiwano już w Gdańsku, Krakowie i Warszawie. Do 7000 zł/mkw. dobiły ceny ofertowe we Wrocławiu, a Poznań jest na dobrej drodze, by do niego dołączyć. Dane za czerwiec br. pokazują, że w niektórych miastach stawki mieszkań na rynku wtórnym wzrosły w tym roku nawet o 10%. We wspomnianych Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu i w stolicy przewyższyły nawet oferty z rynku pierwotnego i nie były to bynajmniej kwestie groszowe. Warto zwrócić uwagę, że nadal wyjątkowym powodzeniem cieszą się mieszkania najmniejsze (choć nie wszędzie jest to żelazną regułą), w związku z czym stawki za lokale do 30 mkw. bywają już oszałamiające. W Warszawie to średnio 10 347 zł za mkw.! W Gdańsku i Krakowie – ponad 9000 zł/ mkw. Największe dysproporcje pomiędzy rynkiem pierwotnym, a wtórnym można zaobserwować w Łodzi (średnio 5559 zł/mkw. za mieszkanie nowe i 4461 zł/mkw. za używane) oraz w Katowicach (odpowiednio – 5587 i 4858 zł/mkw.).
KAMIENICE – ZAWSZE W MODZIE
Do osobnej kategorii mieszkaniowego rynku wtórnego należy zaliczyć kamienice. Kilka dużych miast posiada spore kwartały tego typu zabudowy i choć bywa ona mocno zróżnicowana, jest pod czujną obserwacją inwestorów. We Wrocławiu to niemal sześć tysięcy budynków, podobnie w Łodzi, a niewiele mniej w Krakowie, Warszawie i Poznaniu. Kamienice mają sporo sentymentalnego uroku, z reguły leżą w centrach miast. Po niezbędnych odnowieniach niektóre z nich stają się prawdziwymi perełkami architektonicznymi, będąc prestiżowymi siedzibami hoteli, dużych firm lub ekskluzywnymi apartamentami skrytymi za zabytkową fasadą. To jednak nadal przypadki wyjątkowe, bo całościowe remonty takich nieruchomości (nierzadko wpisanych na listę zabytków) to inwestycja bardzo droga i trudna do realizacji, m.in. z powodu skomplikowanej struktury własnościowej większości z nich (wspólnoty mieszkańców, nierzadko z udziałem gmin). Żywy jest jednak handel pojedynczymi lokalami w kamienicach – śródmieścia metropolii przyciągają. Rozmowa o cenach jest jednak trudna. Decydującą kwestią jest w tym wypadku stan techniczny, toteż dwa podobne do siebie mieszkania w kamienicach mogą bardzo różnić się od siebie ceną ofertową. Sprawa nabiera dodatkowej złożoności, kiedy mówimy o mieszkaniach do remontu i tych już wyremontowanych.
Dla przykładu: 3-pokojowe mieszkanie do remontu w kamienicy na poznańskim Łazarzu jest w ofercie za 265 tys. zł (4796 zł/mkw.). Tej samej wielkości wyremontowane 3-pokojowe lokum w tej samej dzielnicy kosztuje już 358 tys. zł (6509 zł/mkw.). W Krakowie za ten sam metraż ceny mieszkań do remontu wahają się od 349 do 440 tys. zł (7000–7925 zł/mkw.), a odnowione kosztują już powyżej 600 tys. zł (ok. 10 700 zł/mkw.)
To jednak ceny mieszkań. Tymczasem wcale niemało kamienic wyremontowano, nadając ich mieszkaniom status apartamentów. Te najbardziej ekskluzywne osiągają obecnie zawrotne ceny, przekraczające w niektórych przypadkach 10 tys. zł/mkw., zwłaszcza w Krakowie lub Warszawie