Rozmawiała: Alicja Maria Tatomir
Lockdown 2.0 – restauracje i puby w Wielkiej Brytanii wzywają o pomoc – załamanie na rynku nieruchomości komercyjnych, 72% z nich obawia się stałego zamknięcia. Rozmawiamy z Dawidem Dowbuszem nt. aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości w UK
Główne organizacje handlowe reprezentujące oblegany sektor – British Beer and Pub Association, British Institute of Innkeeping i UKHospitality – stwierdziły, że 72% przedsiębiorców dotkniętych lockdownem spodziewa się ogromnej straty i nie będzie w stanie przetrwać z powodu upadku sektora handlowego. Sytuacja wydaje się bardzo poważna. Ponadto rząd brytyjski ogłosił przedłużenie programu Furlough Scheme i dalsze wsparcie finansowe dla przedsiębiorców wywołane lockdownem 2.0. Skarbnik Rishi Sunak powiedział: „Naszym głównym priorytetem zawsze było wspieranie ludzi oraz ochrona miejsc pracy i przedsiębiorstw w czasie kryzysu”. Programy zwalniające z opłat skarbowych i pożyczki dla przedsiębiorców były kołem ratunkowym dla milionów mniejszych i większych firm.
Alicja Tatomir: Podczas gdy kraj stanął w obliczu drugiej krajowej blokady, rząd na szczęście postanowił utrzymać otwarty rynek mieszkaniowy w Wielkiej Brytanii. Czy zauważasz wpływ działań pomocowych rządu na rynek nieruchomości w związku z zamknięciem sektora handlowego i turystycznego?
Dawid Dowbusz.: Tak, bardzo duży. W sierpnia 2020 roku zanotowano największy wzrost cen nieruchomości od 16 lat. Zwyżki napędzane są ulgami podatkowymi oraz dofinansowaniem rządowym dla przedsiębiorców, samozatrudnionych i osób pracujących na etacie. Niestety, większość czynników wpływających na wzrost cen, w tym ulgi podatkowe, mają charakter przejściowy. Kluczowy program Furlough Scheme zapewnił ochronę ponad dziewięciu milionom miejsc pracy w całej Wielkiej Brytanii i został przedłużony do wiosny 2021 roku. Osoby samozatrudnione otrzymały już ponad 13 miliardów funtów wsparcia. Spadek cen nieruchomości zacznie być zauważalny wraz z końcem wypłacania rządowych środków i będzie kontynuowany w roku 2021. Ceny na rynku nieruchomości w dużym stopniu uzależnione będą od przyszłych decyzji i działań rządu w związku z przeciwdziałaniem rozprzestrzeniania się wirusa.
A.T.: Na jaki rządowy program wsparcia mogą liczyć przedsiębiorcy w Wielkiej Brytanii?
D.D.: Małe i średnie firmy borykające się z brakiem płynności podczas pandemii mogą ubiegać się o pożyczkę w 100% zabezpieczoną przez państwo o wartości do 50 000 GBP, bez naliczania odsetek ani konieczności spłaty w ciągu pierwszych 12 miesięcy. Wydano ponad 1,26 miliona pożyczek typu Bounce Back Loan, a ostatnie aktualizacje rządowe wydłużyły okres składania wniosków do 31 stycznia 2021 roku. Pracownikom, którzy nie mogą wykonywać swojej pracy, rząd wypłaca 80% wynagrodzenia do maksymalnej wysokości 2500 GBP, zwalniając tym samym z tego obowiązku pracodawców. Odbywa się to w ramach rządowego programu Furlough Scheme.
A.T.: Czy istnieją ścisłe zasady określające, na co należy przeznaczyć pieniądze z tego programu pomocowego? Czy istnieje możliwość zakupu nieruchomości z tych środków?
D.D.: W teorii program pożyczek Bounce Back Loan zapewnia zastrzyk gotówki na podtrzymanie prowadzonej działalności. Pożyczkę można przeznaczyć na inwestycje lub kapitał obrotowy dla firmy – w tym rachunki, koszty bieżące i płace. W praktyce w ostatnich miesiącach brytyjski rynek nieruchomości jest sztucznie napędzany przez działania rządu, ponieważ osoby, które otrzymały pożyczkę, decydują się jak najszybciej ulokować kapitał w nieruchomościach. Pieniądz z powodu inflacji z każdym dniem traci siłę nabywczą. Coraz więcej ludzi zaczyna zdawać sobie z tego sprawę i szuka bezpiecznej lokaty kapitału. Nieruchomości zawsze były jednym z bezpieczniejszych aktywów. Natomiast jestem przekonany, że rynek mieszkaniowy w końcu odczuje skutki spowolnienia gospodarczego wraz z końcem wsparcia rządowego. Centrum Ekonomii i Badań Biznesowych (CEBR) przewiduje, że ceny domów mogą spaść o 14% w 2021 roku.
A.T.: Co się stanie z branżą gastronomiczną i turystyczną? Czy przetrwają kryzys?
D.D.: Niestety te branże najbardziej ucierpią, a ich kondycja znajdzie bezpośrednie odzwierciedlenie na rynku nieruchomości. Wiele z nich nie przetrwa ze względu na stałe opłaty, które muszą ponosić w związku z utrzymaniem czy wynajmem lokalu. Dodatkowo w Anglii płaci się tzw. business rate, stały podatek od nieruchomości komercyjnych. Trzeba zdać sobie sprawę, że obecny wzrost cen nieruchomości nie obejmuje nieruchomości komercyjnych. Sztuczny popyt dotyczy domów przeznaczonych na cele mieszkaniowe. Przedsiębiorcy zmuszeni są do szybkiej sprzedaży lokali usługowych, hoteli, pubów, które generują bardzo duże koszty. Nie da się ukryć, że aktualna sytuacja na rynku komercyjnym stwarza idealne warunki dla inwestorów z nadwyżką kapitału. W przypadku zakupu gotówkowego można wynegocjować bardzo atrakcyjne ceny.
A.T.: Co inwestorzy robią z nieruchomościami komercyjnymi, skoro są one źródłem dużych kosztów i nie generują przychodów w czasie pandemii?
D.D.: Wraz ze spadkiem popytu na powierzchnię biurową, handlową, usługową zauważalna jest zmiana przeznaczenia tej powierzchni na apartamenty mieszkalne lub prywatne kwatery dla studentów. Przekształcanie nieruchomości komercyjnej na cele mieszkalne staje się coraz powszechniejsze. Elastyczność przedsiębiorcy jest kluczem do sukcesu. Inwestorzy, którzy umieją szybko przystosować się do zmian zachodzących na rynku nieruchomości, bez wątpienia wykorzystają możliwości, które wygenerował obecny kryzys. Nieruchomości komercyjne można przekształcić w nieruchomości mieszkalne, jeśli zezwalają na to przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Władze lokalne mają przepisy dyktujące rozróżnienie pomiędzy nieruchomościami i w większości przypadków będą rozróżniać obszary przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i komercyjną. Inwestorzy powinni zapoznać się z lokalnymi przepisami, zanim zaczną szukać nieruchomości, którą będą chcieli przekształcić.
A.T.: Czy masz już w swoim portfelu inwestycyjnym tego rodzaju nieruchomości?
D.D.: Oczywiście. Wraz z pojawieniem się dużej liczby lokali komercyjnych w okazyjnych cenach zaczęliśmy stopniowo je skupywać. Działamy na dwa sposoby. Pierwszą opcją jest standardowe przekształcanie nieruchomości komercyjnej w nieruchomość mieszkaniową. Dla przykładu, ostatnią naszą inwestycją było przekształcenie upadłego pubu w północno-wschodniej części Anglii w 6 mieszkań z miejscami parkingowymi. Pub został zakupiony za kwotę 84 000 funtów, gdzie cena nabywcza domów w okolicy wynosi ponad 100 000 funtów. Remont przekształcenia pubu w obiekt mieszkalny wraz z zakupem nieruchomości kosztował ok. 300 000 funtów. Aktualnie rzeczoznawcy wyceniają nieruchomość na kwotę 440 000 – 500 000 funtów. Inwestycję możemy sprzedać i odzyskać nadwyżkę lub spróbować refinansować w banku, zachowując nieruchomość i wyciągając jednocześnie cały zainwestowany kapitał. Ta inwestycja po rekredytowaniu będzie przynosić na czysto 30 000 funtów rocznie. Drugim sposobem działania jest zakup i całkowite wyburzenie lokalu i postawienie w jego miejsce nowego bloku mieszkalnego. W przypadku jednej naszej inwestycji, gdzie zakupiliśmy stary obiekt komercyjny, czekamy na decyzję miasta, która pozwoli nam na postawienie w jego miejsce bloku mieszkalnego. W chwili obecnej dostaliśmy pozwolenie na przekształcenie dużego lokalu biurowego na 15 mieszkań. W trakcie tego projektu zmieniły się przepisy budowlane i postanowiliśmy docelowo zagospodarować przestrzeń, budując tam 24 lokale mieszkalne, na co mamy już słowną aprobatę z rady miasta. Co istotne, premier Wielkiej Brytanii, Boris Johnson, we wrześniu tego roku wprowadził znaczące zmiany budowlane, które pozwolą nam budować więcej i wyżej.
A.T.: Na czym ma polegać strategia odbudowy Wielkiej Brytanii?
D.D.: Premier wprowadził zmiany systemu planowania przestrzennego w celu zaspokojenia zapotrzebowania na domy i mieszkania. Reformy umożliwią właścicielom nieruchomości łatwiejsze przekształcanie budynków komercyjnych w domy mieszkalne. Nowe przepisy zapewnią większą swobodę na zmianę zagospodarowania dla budynków i gruntów. Właściciele nieruchomości będą mogli również wybudować dodatkową powierzchnię nad swoimi nieruchomościami w drodze szybkiego procesu akceptacji, po uzgodnieniu z sąsiadem. Pominięcie procesu oczekiwania na zgodę urzędu miasta znacznie przyspieszy przekształcanie nieruchomości. Premier zapowiedział też, że zaczną się prace nad tym, jak można efektywniej gospodarować ziemią należącą do rządu.