Tekst: Piotr Jach
Gdy oddawaliśmy do druku poprzedni numer „Strefy Nieruchomości”, na samym początku epidemii koronawirusa w Polsce, rokowania co do jej wpływu na rynek nieruchomości były jeśli nie trwożliwe, to przynajmniej bardzo ostrożne. Trzy miesiące później można już śmiało powiedzieć, że branża nieruchomości – w przeciwieństwie do bardzo wielu innych – oparła się atakowi SARS CoV – 2. Przynajmniej na razie. Wydaje się, że załamania, krachu i plajt udało się uniknąć. Przepowiadany spadek cen nie okazał się ogólnopolską regułą. Z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl widać, że tylko w niektórych regionach na rynku pierwotnym doszło do lekkich wahnięć stawek cen ofertowych, lecz ogólna tendencja jest wciąż taka sama – ceny mieszkań rosną. Przeanalizowaliśmy ceny na rynku pierwotnym.
MARZEC
Najtrudniejsze – co było łatwo przewidzieć – okazały się pierwsze tygodnie epidemii. Dla rynku nieruchomości przełom nastąpił w drugiej części marca, kiedy sytuacja w kraju wymusiła na rządzie konieczność wprowadzenia licznych obostrzeń mających na celu ograniczenie rozprzestrzeniania się koronawirusa. Społeczna izolacja, zamknięcie wielu przedsiębiorstw, częściowe zamrożenie handlu, a także panująca w całym kraju atmosfera zagrożenia wobec nieznanego szybko odcisnęły swe piętno na wielu dziedzinach gospodarki. Aczkolwiek jeszcze w marcu widać było, że oczekiwania fnansowe sprzedawców mieszkań wciąż rosną.
We Wrocławiu w tym miesiącu ceny na chwilę spadły (najbardziej, o 5 proc., w sektorze dłuższych metraży – od 60 do 90 mkw.), nieznacznie taniej zrobiło się w Katowicach, spadła też średnia cena metra kwadratowego w Warszawie (aczkolwiek w tym samym czasie stolica pobiła też pewien rekord – 1,5-procentowy skok cen najmniejszych metraży (do 38 mkw.) wywindował ich cenę do 11 284 zł/mkw.).
Natomiast w Łodzi kawalerki zdrożały jeszcze bardziej, bo o 6,5 proc. Metr wyceniano w marcu na 7597 zł. Tymczasem w Krakowie najmniejsze mieszkania w tym czasie potaniały. Średnia cena spadła wprawdzie niewiele, o 1,4 proc., do poziomu 10 452 zł
Drożyzna szerzyła się w Gdańsku, gdzie wzrosły średnie ceny wszystkich metraży na rynku pierwotnym. Tam też najbardziej podrożały mieszkania najmniejsze, których cena wyniosła 11 231 zł/mkw., mocno zbliżając się do stawek warszawskich. Gdańsk wyróżnił się ponadto najwyższym rocznym wzrostem średniej ceny ofertowej nowych mieszkań. Lokale od deweloperów zdrożały tam rok do roku o 18,4 proc. (nominalnie o 1486 zł/mkw.). Najmocniej wpłynęły na to rosnące ceny lokali o średniej wielkości powierzchni, od 38 do 60 mkw., które w marcu osiągnęły średnie ceny 9761 zł/mkw. – o 27,6 proc. więcej (nominalnie o 2109 zł/mkw.) niż rok wcześniej.
Spore wzrosty rok do roku zaobserwowano także w Warszawie (17,1 proc.), Katowicach (14,1 proc.), Lublinie (12 proc.), Łodzi (12 proc.) oraz Krakowie (10,9 proc.). Najbardziej stabilnie było w Poznaniu, gdzie ceny wzrosły jedynie o 4,4 proc.
KWIECIEŃ
Z perspektywy czasu widać doskonale, że marcowe wahania cenowe były jeszcze następstwem znakomitej passy w nieruchomościach, która ciągnęła się wcześniej całymi miesiącami. Dopiero kwiecień zaczął napędzać strachu, gdy mogło się wydawać, że powoli zaczynają się spełniać czarne scenariusze z początków pandemii. Krzywe wzrostu cen wyhamowały. Deweloperzy jakby wystraszyli się pewnej stagnacji rynku, którą można było zaobserwować w pierwszych tygodniach ataku koronawirusa. Trochę przerażeni nadejściem pandemii klienci zajęli się bowiem bardziej przyziemnymi sprawa mi niż poszukiwaniem mieszkań. Nie ułatwiała tego zresztą społeczna izolacja. Dostępne dane dowodzą, że na początku kwietnia wyraźnie spadła liczba wyszukiwań mieszkań w Internecie, który dla wielu poszukujących lokum jest pierwszym i podstawowym źródłem poszukiwania ofert. Ogłoszony przez rząd stan epidemii, związane z nim zamknięcie m.in. biur sprzedaży i obrotu nieruchomościami oraz obostrzenia znacznie utrudniające swobodne przemieszczanie się sprawiły, że sprzedaż – mówiąc kolokwialnie – siadła. Oczywiście nie całkowicie. Pomimo różnych trudności i opóźnień nie zaobserwowano fali odstąpień od zakupów. Nie doszło do masowego rezygnowania z rezerwacji – szacunki mówią, że wycofało się z nich ok. 20 proc. klientów. Klienci, którzy przed nastaniem epidemii zdecydowali się na zakup mieszkania, z reguły finalizowali transakcje, choćby z poślizgiem, do czego często dochodziło. Niektórzy już wzięli na nie kredyty, z których nie mogli się wycofać, dla innych podjęta niemałym wysiłkiem decyzja o nabyciu lokum okazała się ważniejsza niż lęk przed epidemią.
Jak wynika z ankiety przeprowadzonej 11 i 12 marca wśród agentów sieci Metrohouse, samo zbliżające się zagrożenie pandemią SARS-CoV-2 przyczyniło się do zmniejszenia popytu na mieszkania (potwierdziło to 44 proc. badanych), co wywołało zamęt na rynku nieruchomości. Zdaniem 81 proc. ankietowanych pośredników rynek mieszkaniowy miał odczuć zmniejszenie popytu także w nadchodzącym czasie.
– Rynek nieruchomości hamuje i to w szybkim tempie. Coraz mniej klientów szuka mieszkań, notariusze są zmuszeni do zamykania kancelarii, chcąc skorzystać z ulg dla zatrudniających do dziewięciu pracowników, banki zmniejszają obroty związane z udzielaniem kredytów. Wobec powyższego koronawirus negatywnie wpływa na obroty na rynku nieruchomości, a klienci są coraz mniej zainteresowani zakupem mieszkań – komentował dla agencji Newseria Biznes ekonomista dr Rafał Parvi, ekspert Wyższej Szkoły Bankowej w Opolu. – Wiele osób zastanawia się, czy utrzyma swoje miejsce pracy, a 7 na 10 firm obawia się o swoją płynność finansową, z czym wiążą się zwolnienia pracowników. To jest w tej chwili największy problem, a nie wybór mieszkania.
To prawdopodobnie brak klientów zadecydował o obniżkach cenowych na rynku pierwotnym, jakie można było zaobserwować w kwietniu. Deweloperzy zatęsknili za kupcami. Redukcje stawek miały ich zachęcić do powrotu i nie osłabić wcześniejszego zainteresowania kupnem mieszkań. Dlatego drugi miesiąc pandemii ostudził nieco oczekiwania fnansowe sprzedawców.
Kwiecień był drugim miesiącem z rzędu z korektą cen na rynku warszawskim, gdzie średnia cena spadła do 9801 zł/mkw., o 1,5 proc. mniej niż w marcu. Podobnie było w Katowicach, gdzie korekta była nieznacznie wyższa, o -2 proc. W Łodzi również mieszkania potaniały, choć obniżka nie była wysoka, zaledwie 0,6 proc. Wystarczyło to jednak, aby Łódź ze średnią stawką 6456 zł za mkw. stała się najtańszym z dziewięciu największych metropolii w Polsce.
Wzrosły, kontynuując trend obserwowany od początku roku, ceny mieszkań w Krakowie (1,8 proc. miesiąc do miesiąca), Poznaniu (1,4 proc.) oraz Lublinie (2,2 proc.). W Szczecinie zanotowano skok cen aż o 10,7 proc. (nominalnie o 755 zł/mkw.), co tłumaczono jednak pojawieniem się na rynku sporej liczby luksusowych, a więc drogich apartamentów. Dzięki takiemu zrządzeniu losu stolica Pomorza Zachodniego zanotowała najwyższy w kraju wzrost cen rok do roku, który wyniósł 19,1 proc. (nominalnie 1248 zł/mkw.) Większy niż 10-procentowy wzrost stawek w skali roku odnotowano także w Krakowie (12,3 proc.), Lublinie (12,2 proc.), Warszawie (12,1 proc.), Katowicach (11,5 proc.) i we Wrocławiu (10,1 proc.).
CO Z TEGO WYNIKA?
Wydaje się obecnie, że zapoczątkowane na przełomie marca i kwietnia „tąpnięcie” na rynku nieruchomości będące efektem pierwszego starcia z zarazą zaczęło ustępować już w drugiej połowie kwietnia, a w maju całkowicie odpuściło. Polacy oswoili się z pandemią i korzystając z większej ilości wolnego czasu spędzanego w domu, wrócili między innymi do poszukiwania mieszkań.
– W kwietniu notowaliśmy niższą sprzedaż, gdyż klienci czasowo wstrzymali swoje decyzje. W maju nastąpił powrót zakupowy. Co jednak ważne, do stanu sprzed epidemii wróciły nasze statystyki, tj. liczba zapytań o ofertę mieszkań: telefonów oraz e-maili – przyznała w wypowiedzi dla Pulsu Biznesu Ewa Perkowska z zarządu Budimeksu Nieruchomości.
Swoją rolę mogły w tym odegrać różnorodne promocje, jakimi zaczęli wabić klientów deweloperzy. Na wachlarz okazji składały się rzadziej upusty cenowe, częściej były to darmowe miejsca parkingowe, lokatorskie komórki w gratisie albo nieodpłatne projekty wykończenia wnętrz. Jak ocenia Ireneusz Sudak w artykule dla portalu „Subiektywnie o finansach”, w większości są to tylko dobre chwyty marketingowe:
– Obniżki cen nie przekraczają kwot, o które ceny mieszkań wzrosły w ostatnim roku. To oznacza, że deweloperzy są gotowi „oddać” nadwyżkową marżę, o którą zwiększyli swoje zyski w niedalekiej przeszłości. Poza tym bonusami objęte są tylko wybrane inwestycje, a nawet tylko niektóre mieszkania. Z drugiej strony, jeśli ktoś ma gotówkę, chce kupić mieszkanie teraz i umie negocjować, to może ugrać więcej niż jeszcze kilka miesięcy temu – uważa Sudak.
– Epidemia koronawirusa nie dotknęła budownictwa mieszkaniowego tak mocno jak innych inwestycji nieruchomościowych. Nagle okazało się, że kiedy handel czy hotele przeżywają swoje ciężkie czasy, sytuacja na rynku mieszkaniowym nie jest aż tak chwiejna i stanowi niezwykle stabilną lokatę dla kapitału. Ani popyt, ani podaż nie uległy większemu zachwianiu. Co warto podkreślić, wciąż bardzo duża część mieszkań, nieproporcjonalna wręcz, porównując to do krajów Zachodu, jest kupowana u nas za gotówkę. To dowodzi, że to wciąż atrakcyjna dla Polaków forma lokaty kapitału. W sytuacjach niepewności ludzie uciekają do inwestycji możliwie bezpiecznych. Mieszkanie do takich inwestycji należy – przekonywał Adam Pustelnik, ekspert Savils.
Na początku maja wydawało się już, że nieruchomości oprą się wirusowi – taki optymizm wykazywało wielu deweloperów, lecz tych stać wszakże na optymizm. Przez kilka wcześniejszych lat tylko powiększali swój kapitał na trwającej nieprzerwanie hossie.
Nie brak jednak głosów studzących ten entuzjazm. Opublikowany na początku czerwca raport PKO BP przestrzegał, że w drugiej połowie roku najprawdopodobniej nastąpi kolejna korekta cen, która będzie efektem spadku popytu przy ciągle dużej liczbie oddawanych nowych mieszkań. Przy utrzymaniu się w drugiej połowie roku umiarkowanej recesji, w całym 2020 r. można oczekiwać spadku cen mieszkań o około 15 proc. Trend spadkowy nie powinien jednak trwać dłużej niż do połowy 2021 roku – ocenili ekonomiści banku.
W raporcie PKO BP można przeczytać że od połowy marca widoczny jest spadek sprzedaży mieszkań (szacowany na 50-60 proc.) oraz wycofywanie się około 20 proc. klientów z umów rezerwacyjnych. Zmniejszyła się także liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy – o około 25 proc. Zaostrzeniu uległa natomiast polityka kredytowa banków (większy wymagany wkład własny, wzrost marży), przez co kredyty stały się trudniej dostępne. Na poparcie swoich tez eksperci powołują się także na zamrożenie rynku wynajmu krótkoterminowego, jak i schłodzenie rynku wynajmu długoterminowego (przy pogorszeniu sytuacji na rynku pracy). Jednocześnie dostrzegają czynniki, które mogą oddziaływać w przeciwnym kierunku (wzrostu cen lub mniejszej przeceny). Wśród nich wymieniają niskie stopy procentowe, które zniechęcają do lokaty bankowej i zachęcają do poszukiwania innych aktywów (w tym nieruchomości). Oprócz tego można się spodziewać także programów rządowych wsparcia tak dla deweloperów, jak też kupujących mieszkania.