Felieton: Wojciech Orzechowski
Pandemia nie zatrzyma nieruchomości!
Inwestuję w nieruchomości od ponad 20 lat. To dzięki nim stałem się niezależnym finansowo i zacząłem realizować swoje marzenia. Przeżyłem kryzys finansowy w 2008 r. i zrozumiałem, że kryzys to zarówno szanse, jak i zagrożenia. Najważniejsze, aby obserwować rynek, gospodarkę, analizować trendy i szukać swoich perełek inwestycyjnych. Kupowałem mieszkania na górce, jak i po okazyjnych cenach. Mimo początkowych trudności, wiedziałem, że to właśnie nieruchomości wyznaczą moją drogę do niezależności finansowej. To wtedy też, gdy kryzys odcisnął swoje piętno na cenach, podjąłem decyzję, że będę innych prowadził przez proces inwestycyjny i dzielił się swoimi spostrzeżeniami. Tak też powstały Warsztaty WIWN®, które ukończyło już ponad 1600 osób, tak zrodził się Maraton WIWN® czy powstała społeczność Liderów WIWN®, skupiająca w każdym mieście miłośników tych aktywów. I jeśli dziś mam Ci powiedzieć moje subiektywne zdanie na temat najbliższej przyszłości rynku nieruchomości, to uważam, że mieszkaniówka przejdzie suchą stopą po tym kryzysie. Pandemia rozpaliła nadzieję u wielu na spadki cen mieszkań. Te jednak trzymają się mocno, o czym przeczytasz w tym numerze „Strefy Nieruchomości”.
Dlaczego tak uważam?
Otóż co tydzień prowadzę webinar, podczas którego dzielę się informacjami na temat aktualnej sytuacji gospodarczej, które przygotowuje Aneta Nagler – redaktor naczelna „Strefy Nieruchomości”. Pokazujemy dane ekonomiczne, a ja osobiście odnoszę się do badań i raportów z konferencji i spotkań, na których bywam, jako uczestnik, jak i prelegent. Wybrałem tym razem kluczowe informacje, które mnie przekonują do umacniania się gospodarki w Polsce, co wg mnie ma istotny wpływ na ceny nieruchomości. Mam nadzieję, że te dane pozwolą Ci się zdystansować się do wielu fake newsów wieszczących, że nadszedł koniec rynku nieruchomościowego.
Postcovidowe szanse i zagrożenia rynku nieruchomości okiem Orzechowskiego
SZANSE:
1. NIERUCHOMOŚCI NA FALI KORONAWIRUSA
10. Forum Rynku Nieruchomości, zorganizowane pod koniec sierpnia, pokazało podczas paneli dyskusyjnych i rozmów kuluarowych, że deweloperzy są pozytywnie nastawieni do inwestycji i nie przewidują spadków cen. Warto podkreślić, że w sierpniu deweloperzy ruszyli z budową prawie 11 tys. mieszkań, tak podał GUS we wrześniu. To prawie tyle samo rok do roku. Po tegorocznych wiosennych perturbacjach nie ma już śladu, aktywność firm jest taka, jak przed lockdownem.
2. ROŚNIE ŚWIATOWY PMI – GOSPODARKA WRACA NA SWOJE TORY
Globalny PMI mierzony przez Markit i JP Morgan wzrósł w sierpniu do poziomu 51,8 pkt wobec 50,3 pkt w lipcu. Wzrost sugeruje, że produkcja przemysłowa wróciła do dodatniej dynamiki w ujęciu rok do roku. Innym pozytywnym zjawiskiem jest poprawa nastrojów firm w krajach mocno dotkniętych przez epidemię, jak USA czy Indie.
[betteroffer]To tylko fragment tekstu. Aby uzyskać dostęp do całości, kliknij w przycisk Kup teraz.[/betteroffer][betterpay amount=”1″ button=”https://www.strefanieruchomosci.info/wp-content/uploads/2019/01/kup-teraz.png” description=”Dostęp do treści” validity=”0″ validity_unit=”d” ids=””]
3. POLACY WYCIĄGNĘLI PONAD 63 MLD ZŁ Z LOKAT
HRE Investments – holding inwestycyjny działający w nieruchomościach – donosi, że Polacy zamykają lokaty i uważają, że lokowanie kapitału powinno teraz nastąpić w nieruchomości, które są od zawsze najbezpieczniejszym sposobem pomnażania kapitału. Od lutego saldo lokat bankowych Polaków spadło o ponad 63 mld zł.
4. CENY MIESZKAŃ TRZYMAJĄ PION
Portal Obido.pl donosi, że na początku pandemii wzrost cen zatrzymał się… i ten trend zostanie utrzymany. To samo potwierdzają Uczestnicy WIWN®, działając we wszystkich miastach wojewódzkich w Polsce. Wg nich ceny mieszkań nie spadły, wręcz przeciwnie – kilka procent poszły w górę. Takie same informacje można odczytać w raportach firmy doradczej JLL, która publikuje zestawienia, że w drugim pandemicznym kwartale 2020 roku ceny w niektórych miastach Polski wzrosły nawet o 2-3 proc.
5. POLSKA GOSPODARKA MA SIĘ DOBRZE
Polski eksport notował w II kwartale coraz lepsze wyniki. Czerwiec okazał się lepszy od ubiegłorocznego i od wcześniejszych pesymistycznych prognoz. W trzecim kwartale produkcja przemysłowa i sprzedaż detaliczna w Polsce mogą wzrosnąć odpowiednio o 17 proc. i 15 proc. w porównaniu z ubiegłym kwartałem.
6. WZROST POLSKIEGO PKB
Dane o aktywności gospodarczej za okres lipiec–sierpień wskazują na wzrost realnego PKB w trzecim kwartale o 4-5 proc. kw/kw. Nie obejmują jednak sektora usług, który po okresie lockdownu najprawdopodobniej odnotował bardzo wyraźny wzrost aktywności.
7. BANKI LUZUJĄ POLITYKĘ KREDYTOWĄ
Z danych na wrzesień wynika, że tylko jeden z banków BOŚ wymaga 30 proc. wkładu własnego. Pozostałe banki ustawiły lżejsze kryteria, powraca wkład własny na poziomie 20 proc., a nawet 10 proc. To pozwala rozpocząć sprzedaż mieszkań osobom, które przez obostrzenia związane z pandemią do tej pory nie mogły tego uczynić.
8. ROŚNIE INFLACJA, LOKATY TRACĄ NA WARTOŚCI
Z opublikowanych danych GUS na wrzesień, inflacja bazowa wzrosła do 3,7 proc. Polacy chcąc zabezpieczyć swój kapitał, będą lokować go w nieruchomościach, co zwiększy ilość konkurentów zabiegających o zakup danego mieszkania i spowoduje dalszy wzrost cen mieszkań.
9. ZAGRANICZNY KAPITAŁ WSPIERA POLSKĄ GOSPODARKĘ
Nadwyżka pieniądza na rynku zasilana jest także przez zagraniczne koncerny i fundusze, które uznają naszą gospodarkę za bezpieczną przystań do inwestowania. Ponadto inwestorzy zagraniczni wykupują nieruchomości w większych miastach Polski.
10. DEFICYT MIESZKAŃ
W 2018 roku raport Heritage Real Estate doniósł, że w Polsce deficyt mieszkań szacowany jest na wartość 2,1 mln. Biorąc pod uwagę, że w Polsce przybywa tylko 50 tys. mieszkań rocznie, to produkt ten należy uznać za mocno niedoszacowany. A produkt, który jest deficytowy i o który bije się wielu klientów, narażony jest na zwyżki cenowe.
11. INWESTOWANIE W MIESZKANIA NAJBARDZIEJ STABILNĄ FORMĄ LOKOWANIA KAPITAŁU
Inwestorzy, z którymi utrzymuję kontakt, są zdania, że będą inwestować w mieszkania do czasu, aż roczna stopa zwrotu będzie utrzymywać się powyżej 4 proc. Stopa zwrotu to roczny zysk z nieruchomości w stosunku do zainwestowanej kwoty w daną nieruchomość. Obecnie średnia stopa zwrotu z najmu wynosi w Polsce około 8 proc., przy czym w Warszawie kształtuje się na poziomie 5-6 proc. Spadek stopy zwrotu o połowę jest możliwy w dwóch scenariuszach: 1) gdy czynsze najmu spadną o połowę, 2) gdy wartość dzisiejsza nieruchomości wzrośnie dwukrotnie. Do tej ceny nieruchomości mają potencjał wzrostu.
12. PRACOWNICY Z ZAGRANICY NAPŁYWAJĄ DO POLSKI
Wraz z otwarciem się granic powrócili i będą powracać pracownicy zza wschodniej granicy. Dla nich też będą powstawać kolejne kwatery pracownicze czy hostele. Ponadto uważam, że z czasem będą chcieli się osiedlić w Polsce. Niejeden z Uczestników moich Warsztatów WIWN® jest pochodzenia ukraińskiego czy białoruskiego i nabył lub planuje kupić mieszkanie dla swojej rodziny. Zatem rośnie konkurencja na rynku, co potwierdza, że ten trend będzie się utrzymywał.
13. POLACY ZABEZPIECZAJĄ SWÓJ KAPITAŁ
Drastycznie niskie oprocentowanie lokat na poziomie stopy referencyjnej 0,10 proc. w skali rocznej, wysoka inflacja, zawirowania polityczno-gospodarcze powodują, że Polacy nagminnie wyciągają swoje oszczędności i kupują nieruchomości, aby zabezpieczyć się na emeryturę. Uważają, że to najlepsza lokata zgromadzonego przez całe życie majątku. Tym bardziej, że oczekiwana wysoka inflacja zabezpiecza pieniądz.
14. NAJEM KRÓTKOTERMINOWY POWRACA
Coraz więcej osób robi biznes na najmie krótkoterminowym i mimo chwilowego zastoju i te inwestycje wrócą do łaski.
15. STABILNA STOPA BEZROBOCIA
Najnowsze dane GUS pokazują, że stopa bezrobocia, rejestrowanego w sierpniu trzeci miesiąc z rzędu, utrzymuje się na poziomie 6,1 proc. Wiosną, gdy gospodarka była sparaliżowana antyepidemicznymi restrykcjami, ekonomiści spodziewali się jednak znacznie większego skoku bezrobocia. Stabilizacja sytuacji na rynku pracy przekłada się na niezłe nastroje konsumentów, co wpłynie na większe zainteresowanie rynkiem mieszkań.
ZAGROŻENIA:
- Wprowadzenie planowanej izolacji i ponowne zamknięcie granic może wyhamować naszą gospodarkę i przystopować obrót nieruchomościami.
- Brak dalszego wsparcia rządu podczas dzisiejszego kryzysu może być tragiczne w skutkach dla polskich firm.
- Zamknięcia szkół, uczelni, zakładów pracy zniechęci Polaków do inwestowania.
- Wprowadzenie dodatkowych podatków (CIT w spółkach komandytowych, katastralny) może zniechęcić do inwestowania.
- Gospodarcza wojna prowadzona między USA a Chinami może mieć wpływ na ogólnoświatowy kryzys, który rozleje się po Europie i sparaliżuje polską gospodarkę.
- Zwiększenie stopy bezrobocia może być przyczyną spadku cen nieruchomości.
- Zaostrzenie polityki kredytowej dla kupujących nieruchomości może spowolnić obrót na rynku nieruchomości. Jednak dziś tylko około 34% kupujących posługuje się kredytem przy zakupie nieruchomości.
- Wzrastająca liczba upadłości firm może być przyczyną doprowadzenia do globalnej recesji w państwie.
- Niewłaściwa polityka państwa, pogłębiające się rozdawnictwo socjalne, zmierzanie do upadku demokracji i autorytarnych rządów może zniechęcić inwestorów do kupowania mieszkań w Polsce.
- Pogorszenie nastrojów na globalnym rynku finansowym związane z rosnącą liczbą zachorowań na Covid-19 w Europie i malejącymi szansami na to, że w USA przed listopadowymi wyborami uda się uruchomić kolejny program wsparcia gospodarki, może zahamować ożywienie gospodarcze na świecie, a nawet doprowadzić do nawrotu paraliżującej świat recesji.
Powyższe punkty, które opisałem Ci w ramach szans i zagrożeń, pokazują, w którym kierunku może zmierzać rynek nieruchomościowy. Oczywiście każde inwestowanie obarczone jest ryzykiem. A oznaczone na czerwono punkty niech wzmagają Twoją czujność, aby właściwie podejść do procesu inwestycyjnego.
[/betterpay]