Autor: Maciej Welman, Patryk Sołtysiak
Rynek pierwotny nieruchomości obejmuje nowe, niezamieszkałe wcześniej lokale, nabywane bezpośrednio od dewelopera: kameralne kilkunastomieszkaniowe inwestycje, zrewitalizowane kamienice, segmenty domków jednorodzinnych, a nawet wieloetapowe projekty liczące tysiące mieszkań i realizowane na przestrzeni wielu lat. Od zakończenia ostatniego kryzysu finansowego z 2008 r. branża nieruchomości powoli, ale skutecznie przeszła z okresu korekty cenowej, przez stabilizację, do tendencji wzrostowej. Każdego roku w Polsce powstaje coraz więcej mieszkań, a niekwestionowanym rekordem jest miniony rok 2020, kiedy to od stycznia do grudnia deweloperzy wprowadzili na rynek przeszło 149 tysięcy gotowych do zamieszkania lokali (łącznie wszystkich 222 tys. szt.)
Wiemy, że kupujący nieruchomość w pierwszej kolejności kieruje się zawsze atrakcyjną ceną i odpowiednią lokalizacją. Klienci dostrzegają coraz częściej różnice pomiędzy rynkiem pierwotnym, a wtórnym. Niezależnie od charakteru nowych inwestycji oraz ich cech indywidualnych wszystkie łączy element wyjątkowości i różnorodności. Każdy – zarówno nabywca prywatny, jak i inwestor – wypatruje tego, co wyróżnia nabywane aktywo. W przeciwieństwie do drugiej połowy XX w., kiedy w krajobrazie dominowały znane nam wszystkim, popularne osiedla z wielkiej płyty, obecnie zwraca się szczególną uwagę na jakość i atrakcyjność wizualną inwestycji. Nowe trendy w projektowaniu dotyczą nie tylko wnętrz, lecz także całych osiedli. Rozwój społeczny i wzrost zasobności portfeli klientów oraz świadomości konsumenckiej sprawiają, że deweloperzy zabiegają o ich atencję, wplatając w swoje projekty szereg ekonomicznych, ekologicznych oraz designerskich rozwiązań. Prym wiedzie różnorodność. Od bryły budynku, przez układ architektoniczny osiedla i zagospodarowanie terenu, aż po użyte materiały i kolorystykę. Należy podkreślić, że deweloperzy zaakceptowali zasady gry rynkowej. Prześcigają się w propozycjach i trzeba przyznać, że większość z nich odnajduje się w tych realiach doskonale. Pole do popisu mają biura projektowe, architekci, architekci krajobrazu, projektanci wnętrz oraz sami budowlańcy, a jedynym elementem ograniczającym dane przedsięwzięcie są finanse. Oferta mieszkań z rynku deweloperskiego jest na tyle urozmaicona, że każdy nabywca może uzyskać wszystko, co spełnia jego wymagania – pod warunkiem dokonania zakupu zazwyczaj na wczesnym etapie inwestycji. Wynika to z wysokiego popytu na nowe mieszkania w Polsce, od kilku lat przybierającego wyraźnie na sile.
Aby zobrazować wymienione cechy, czyli wyjątkowość i różnorodność inwestycji, posłużymy się wizualizacjami. Wybraliśmy te najciekawsze, które, naszym zdaniem wytyczają kierunek dla rynku pierwotnego. Pod naszą analizą objętych było już ponad 1600 inwestycji na przestrzeni lat z rynku pierwotnego i nie sposób przedstawić wszystkich ciekawych propozycji. Zdecydowaliśmy się wyróżnić projekty, które skierowane są do klientów o podwyższonych wymaganiach, które mieliśmy okazję zwiedzać, negocjować warunki zakupu, nabyć i sprzedać. Widzimy też, że wraz ze stopniowym bogaceniem się społeczeństwa liczba inwestycji premium dynamicznie rośnie, co znajduje odzwierciedlenie w podaży.
Pierwsza wizualizacja przedstawia finalną koncepcję obecnie realizowanej inwestycji w Bydgoszczy – Perłowej Doliny. Nowoczesna architektura zdecydowanie wyróżnia się poprzez swoją niepowtarzalność na tle pozostałych inwestycji w województwie kujawsko-pomorskim. Inwestycja poprzez liczne obłości i kaskadową konstrukcję nadaje nowy trend urbanistyczny w tej lokalizacji. Umiejscowienie budynku tuż przy Dolinie Pięciu Stawów (miejskim parku), nietuzinkowa, falista bryła budynku, zielone tarasy i rozległe tereny wspólne, nie tylko gwarantują komfort dla mieszkańców, czynią też z tego projektu absolutną perełkę na mapie polskich inwestycji deweloperskich.
Kolejnym znakomitym projektem może poszczycić się Wrocław. Inwestycja Port Popowice to zaplanowana na kilka lat, wieloetapowa unikalna i samowystarczalna koncepcja osiedla mieszkaniowego z kompleksem biurowymi przepięknie zaprojektowaną przystanią. Deweloper optymalnie połączył w tej inwestycji potrzeby bytowe, zarobkowe oraz rekreacyjne przyszłych mieszkańców. To miejsce, w którym funkcjonalna wizja mieszkalna spotyka się z nowoczesną przestrzenią komercyjną. Osiedle Port Popowice uznawane jest obecnie za jedną z najdroższych inwestycji mieszkaniowych w Polsce, a jego wartość szacowana jest na ponad 470 mln złotych.
Jednym z najatrakcyjniejszych projektów, wykorzystującym atuty lokalizacyjne, jest Sol Marina w Gdańsku. Do dyspozycji mieszkańców oprócz ogrodów, tarasów widokowych, gabinetów SPA, sal konferencyjnych, basenu, restauracji, czy też miejsc postojowych na samochody, przewidziano również indywidualne przystanie dla jachtów i kapitanat. I właśnie ten atut sprawia, że jest to niepowtarzalna propozycja skierowana do osób zakochanych w morzu.
Powyżej wskazaliśmy na najsilniejszy obecnie trend w budownictwie mieszkaniowym: dbałość o wyjątkowość projektu. Standard inwestycji, będący głównym miernikiem tego aspektu – niezależnie od tego, czy klasyfikujemy go jako low (niski), medium (średni), czy high (wysoki) – ciągle ewoluuje; deweloperzy ulepszają estetykę, jakość i funkcjonalność. To w pełni naturalny proces, spowodowany coraz większą konkurencją w branży, rosnącymi oczekiwaniami klientów, wymogami prawnymi i postępem technologicznym. W ostatnim dziesięcioleciu ta tendencja mocno przyspieszyła, co przyniosło wyraźną poprawę komfortu zamieszkiwania na osiedlach deweloperskich.
Wśród elementów składających się na wysoką ocenę całościową projektów należy wyróżnić:
- rozwiązania konstrukcyjne oraz planistyczne budynku, m.in.: lokalizacja względem stron świata, kształt i układ mieszkania, wysokość stropów, wysokość i szerokość okien, powierzchnia balkonów, szerokość klatek schodowych, grubość ścian działowych, liczba wind, kondygnacje podziemne (parkingi),
- jakość wykorzystanych przy budowie materiałów, w tym dla konstrukcji nośnej, elewacji, przy wykańczaniu mieszkań do standardu deweloperskiego oraz dla części wspólnych (preferowane to: naturalny kamień, szkło, stal, drewno, pożądane są też elementy dekoracyjne w postaci ciekawej kolorystyki czy nawiązań do sztuki),
- zagospodarowanie terenu osiedla umożliwiające mieszkańcom wypoczynek oraz uczestnictwo we wspólnych aktywnościach: zielone skwery, alejki spacerowe, oczka i cieki wodne, place zabaw, siłownie wewnętrzne i plenerowe, osiedlowe kluby, szklarnie z warzywami, elementy sztuki krajobrazu, ogrody, boiska sportowe,
- dodatkowe przynależności, w tym przydomowe ogródki, przestronne tarasy, komórki lokatorskie, przechowalnie na rowery, wózkownie,
- bezpieczeństwo mieszkańców: teren zamknięty lub półzamknięty (wprowadzany na podstawie obowiązujących przepisów), brama wjazdowa na kod lub pilota, z elementami blokady wysuwanej z jezdni, wyodrębniona strefa dla ochrony przy bramie wjazdowej lub przy wejściu do budynku, całodobowy monitoring, obejmujący wszystkie strefy wspólne i parking podziemny, rolety antywłamaniowe, wideodomofony oraz wysokiej klasy drzwi antywłamaniowe,
- różnorodność miejsc postojowych: parkingi podziemne, miejsca naziemne indywidualne i ogólnodostępne, jak również stacje ładowania aut elektrycznych czy miejsca dla jachtów,
- dostępność przestrzeni usługowych dla takich udogodnień, jak: żłobek, przedszkole, sklepy spożywcze, apteka, drogeria, fryzjer, pralnia, paczkomaty, a także usługi premium na terenie osiedla: całodobowa recepcja czy opieka konsjerża,
- nowoczesne technologie: system inteligentnego domu automatyzujący oświetlenie, ogrzewanie, klimatyzacje, wentylacje, alarm, monitoring, zasłony lub rolety, multimedia, sprzęt gospodarstwa domowego,
- ekologiczne rozwiązania: wykorzystanie odnawialnych źródeł energii przez użycie paneli fotowoltaicznych, system odzyskiwania wody deszczowej oraz tzw. wody szarej (używanej do celów bytowych), wyposażenie budynku w fasadę z wysoką izolacyjnością termiczną, użycie naturalnych materiałów: kamienia, okładzin kwarcowych, szkła oraz stali nierdzewnej, ekologiczny transport – parkingi dla rowerów oraz stacje ładowania aut elektrycznych.
Wymienione cechy wyraźnie odróżniają nowe budownictwo od tego z poprzedniego wieku. Jako przyszli mieszkańcy powinniśmy właściwie przeanalizować interesującą nas inwestycję pod tym kątem. Każdy z nas zasługuje na odrobinę luksusu. Niezależnie od tego, w jakiej formie go poszukujemy – czy będzie to wejście do ciepłego samochodu zimą który zaparkowany jest w hali garażowej, błysk kamiennej posadzki w holu głównym budynku, czy automatycznie zaparzona kawa o poranku – rynek pierwotny nieruchomości jest w stanie go nam zapewnić.
Maciej Welman i Patryk Sołtysiak CEO Flip na Pierwotnym: wieloletni fliperzy rynku pierwotnego, Sourcerzy, do tej pory dostarczyli ponad
500 okazji inwestycyjnych inwestorom z całej Polski. Specjaliści od negocjacji z deweloperami i budowania sieci kontaktów, doskonale znają lokalny i ogólnopolski rynek nieruchomości. Aktywnie obracają mieszkaniami, specjalizują się w realizowaniu flipów i cesjach na rynku pierwotnym. Mentorzy absolwentów szkoleń Flip Na Pierwotnym, doradzają i wspierają początkujących fliperów.