Tekst: Marta Smith, Marta Baczewska-Golik
Jest jeden powód, dla którego uwielbiamy nieruchomości – różnorodność. Branża nieruchomości jest tak szeroka, że naprawdę każdy jest w stanie znaleźć w niej coś dla siebie.
Zostałyśmy poproszone o napisanie artykułu na temat tego, co lepsze: flipowanie czy wynajmowanie. Jedyna słuszna odpowiedź, jaka ciśnie się na usta, brzmi: to zależy. Podobno to ulubiona odpowiedź wszystkich prawników. Dyplomatyczna i wymijająca, jednak zupełnie prawdziwa.
Lubimy do inwestowania w nieruchomości podchodzić jak do indywidualnego zlecenia. Wychodzimy z założenia, że każda strategia jest dobra pod warunkiem, że jest dostosowana do trzech czynników:
- Indywidualnych potrzeb, doświadczenia, zasobów i umiejętności inwestora.
- Rynku lokalnego.
- Cyklu koniunkturalnego i tego, co się dzieje w szerszej gospodarce.
Na początek skupmy się na osobie inwestora. W naszym odczuciu to aspekt najczęściej pomijany przy doborze strategii inwestycyjnej. Bardzo często trafiają do nas osoby totalnie zagubione, które nie wiedzą, od czego zacząć. Zauważyłyśmy, że są jak chorągiewki na wietrze – po każdym szkoleniu, konferencji czy spotkaniu networkingowym zmieniają swoją strategię. Dziś flipują, jutro wynajmują, a kolejnym razem podnajmują. Wszystko bez ładu i składu. W zależności od nowej fascynacji zmieniają sposób działania. A przecież nie zadali sobie podstawowych pytań:
- Dokąd ma mnie to inwestowanie doprowadzić?
- Co chcę przez to osiągnąć?
- W czym jestem dobry?
- Jakie mam doświadczenie?
- Co lubię robić?
- Jakie mam zasoby: wiedzy, kapitału, czasu czy kontaktów?
Odpowiadając szczerze na te pytania bardzo szybko dojdziesz do wniosku, która strategia doprowadzi Cię do tego, co chcesz osiągnąć, a która jest stratą czasu. Być może uświadomisz sobie, że trzeba połączyć kilka strategii, by zrealizować swoje cele.
Wracając jednak do tematu – flipy czy najem – zastanówmy się, która strategia sprawdza się najlepiej w zależności od osoby inwestora, rynku lokalnego i miejsca w cyklu koniunkturalnym.
Flipowanie to strategia oparta na najstarszej definicji handlu, czyli „kupuj tanio, sprzedawaj drogo”. Flipy są idealne dla tych, którzy szybko chcą pomnażać swój kapitał, lubią remonty, kontakty z budowlańcami i metamorfozy nieruchomości. Świetnie sprawdzą się w niej osoby, które posiadają lub potrafią zbudować sieć kontaktów, które będą dostarczać im okazji inwestycyjnych, umieją zdobywać kapitał i dogadywać się z inwestorami. Trzeba jednak pamiętać, że flipy oznaczają aktywne inwestowanie i że przy tej strategii będzie potrzebne Twoje zaangażowanie – bo kiedy przestaniesz flipować, przestaniesz zarabiać.
Z kolei strategia najmu długoterminowego sprawdzi się dla wszystkich tych, którzy potrafią zarabiać pieniądze w innej branży, lubią swoją pracę czy biznes, jaki prowadzą obecnie, a nieruchomości mają stać się lokatą nadwyżek kapitałowych czy zabezpieczeniem na przyszłość. Strategię najmu długoterminowego często nazywamy „wiecznie zieloną”, głównie dlatego, że jest ona bardzo bezpieczna i stosunkowo odporna na zmiany gospodarcze. Mieszkanie jest dobrem pierwszej potrzeby, co oznacza, że nawet w czasie kryzysu ludzie będą potrzebować gdzieś mieszkać i opłacać swoje mieszkanie w pierwszej kolejności.
Najem długoterminowy zazwyczaj sprawdza się na każdym rynku, zarówno w momencie wzrostu, jak i spadku. Ceny czynszów nie są tak podatne na zmiany jak ceny nieruchomości, co oznacza, że ani gwałtownie nie spadają, ani nie wzrastają. Daje to stabilny przypływ gotówki.
Zanim podejmiesz decyzję, do jakiej strategii się przymierzyć, potrzebujesz ją jeszcze osadzić na Twoim rynku lokalnym oraz wziąć pod uwagę cykl koniunkturalny. Pamiętaj, że rynki takie mogą odbiegać od ogólnych tendencji. Fakt, że w stolicy rosną ceny, nie musi oznaczać, że na Twoim rynku też notowane są silne wzrosty. Cykl koniunkturalny i sytuacja gospodarcza pokazują ogólny trend i kierunek, jednak zanim dojdzie on do Twojego rynku lokalnego, może minąć trochę czasu. Czasem może się tak zdarzyć, że Twój rynek będzie żył nieco w oderwaniu od reszty kraju. Dzieje się tak na przykład, kiedy pomimo globalnych spadków cen, na rynku lokalnym mają miejsce dynamiczne zmiany, inwestycje, projekty infrastrukturalne. Obserwuj bacznie gospodarkę i miej świadomość, że to, jak globalne trendy przekładają się na zachowania lokalne, zdeterminuje Twój sukces.
Pamiętaj, że nie każdą strategię można zastosować w każdym momencie. Na płaskim rynku w Walii robienie filmów jest bardzo trudne i możliwe tylko wtedy, gdy naprawdę trafisz super okazję, bo nie ma co liczyć na wzrost cen. W Polsce, gdzie rynek jest ciągle w fazie wzrostu, w wielu miejscach strategia flipów sprawdza się bardzo dobrze.
Podsumowując: zarówno flipy, jak i najem to mocno uniwersalne strategie, których warto się nauczyć i operować nimi w zależności od zasobów i tego, co się dzieje na rynku. Czasem można stosować je zamiennie jako strategię wyjścia z inwestycji, która nie spełniła naszych oczekiwań. Na przykład może zdarzyć się tak, że po kilku miesiącach lub latach sprzedasz jedną ze swoich inwestycji w najem (np. ze względu na niesatysfakcjonującą stopę zwrotu, problematycznych lokatorów lub po prostu by uwolnić kapitał) – i w rezultacie stanie się ona flipem. Może również zdarzyć się tak, że „wyjściem” z flipa, który zbyt długo się sprzedaje, może być najem – na długi lub krótki termin albo na pokoje. Dlatego warto poznać obie te strategie i włożyć je do swojej „skrzynki narzędziowej inwestora”. Bo ze strategiami inwestowania jest dokładnie tak jak z narzędziami fachowców: śrubokręt nie jest lepszy od młotka ani na odwrót – one po prostu służą do różnych celów.
Dwie Marty to kobiety biznesu, inwestorki i edukatorki. Ich misją jest inspirować Polaków do sięgania po finansową niezależność i obalać mit, że aby zarabiać w nieruchomościach, trzeba mieć „miliony” na start. Więcej znajdziesz na naszej stronie: www.kobiecastronainwestowania.pl
Marta Baczewska-Golik to przedsiębiorca, właścicielka agencji nieruchomości, autorka podcastu „Ruszamy Nieruchomości”. Pośredniczyła w transakcjach o wartości blisko 80 mln zł, dzięki czemu zdobyła ogromną wiedzę i doświadczenie na temat rynku nieruchomości oraz aspektów prawnych.
Marta Smith inwestuje w nieruchomości i jest właścicielką sieci hoteli w Walii. W ciągu zaledwie 5 lat udało jej się zbudować portfel nieruchomości w postaci 20 własnych domów na wynajem długoterminowy w UK oraz kilkunastu domów i mieszkań na najem krótkoterminowy w podnajmie.