Tekst: Piotr Jach
Być może nie każdy odczuwa to w równym stopniu, lecz przyjęta w 2018 r. do grona 25 najbardziej rozwiniętych państw świata Polska wyrosła na europejskiego tygrysa rozwoju gospodarczego. Według danych Narodowego Banku Polskiego, Produkt krajowy brutto na jednego mieszkańca (PKB per capita) wyniósł na koniec 2018 r. 55 051 zł, co w porównaniu do 2013 r. oznacza wzrost o 12 017 zł. Już obecnie daje to Polsce 23 miejsce na liście najbogatszych państw świata, a według optymistycznych prognoz Polskiego Instytutu Ekonomicznego, zachowując dynamikę wzrostu gospodarczego na poziomie 3% rocznie (a prognozy są lepsze, w tym roku – dane na koniec II kw. – PKB wzrósł o 4,6%), nasz kraj ma szansę jeszcze w tej dekadzie awansować do grona G20, czyli 20 najbogatszych państw świata. Jak wpłynie to na rynek nieruchomości?
Opinie ekspertów są jednoznaczne: koniunktura gospodarcza walnie przyczynia się do rozwoju sektora nieruchomości.
– Jeśli gospodarka jest w fazie wzrostu, skutkuje to ożywieniem na rynku nieruchomości, co przekłada się z kolei na rozwój rynku budowlanego. Rozwój gospodarki powoduje wzrost zatrudnienia, produkcji, dochodów ludności, co wpływa na wzrost popytu i w konsekwencji staje się sygnałem dla deweloperów do rozpoczęcia inwestycji. Niska inflacja i jej stabilny poziom sprzyjają rozwojowi rynku nieruchomości, gdyż maleje oprocentowanie kredytów, w tym także mieszkaniowych, i stają się one bardziej dostępne dla inwestorów. Z drugiej strony wysoka inflacja paradoksalnie również może wpływać na rozwój sektora nieruchomości, gdyż są wykorzystywane one jako długoterminowa, bezpieczna lokata kapitału, chroniąca zasoby gotówki przed utratą wartości. Wysokość oszczędności w gospodarce wpływa na cenę pieniądza, co z kolei sprzyja nowym inwestycjom rzeczowym, więc zwiększeniu podaży nieruchomości– pisze Joanna Olszowy ze Społecznej Akademii Nauk w kwartalniku „Rynek – Społeczeństwo – Kultura”
Dobra sytuacja gospodarcza ma wpływ na ceny mieszkań. Jak przekonują eksperci mBanku (publikacje „Business Insider Polska” ze stycznia br.), rosnące wynagrodzenia, niski poziom stóp procentowych oraz mniejsze bezrobocie to czynniki, które zachęcają do zakupu lokali, nawet po rosnących cenach.
Według danych GUS z marca 2019 r., średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 5 164,53 zł brutto i było wyższe niż w analogicznym okresie poprzedniego roku o 5,7%. Przypływ gotówki u konsumentów umożliwia zaspokojenie szerszego spektrum ich podstawowych potrzeb, a posiadanie mieszkania jest jedną z nich. Zwłaszcza, że w Polsce wciąż jest mieszkań zbyt mało. Według danych za 2017 r. w naszym kraju na tysiąc mieszkańców przypada jedynie 371 mieszkań, co znacznie odbiega od średnich w Unii Europejskiej i OECD wynoszących od 460 do 480 mieszkań. Różnice są znaczące nawet w obrębie krajów o podobnym PKB.
– Luka pod względem jakości zasobu mieszkaniowego jest prawdopodobnie znacznie większa. Na jednego mieszkańca Polski przypada obecnie 1,1 izby, podczas gdy średnia dla UE-28 to 1,7 izby, a w niektórych państwach Europy Zachodniej wskaźnik ten przekracza 2 izby. Dystans w stosunku do średniej unijnej lub też w stosunku do wartości typowych dla poziomów PKB per capita w kolejnych latach nie tylko jest znaczący, ale nawet będzie się powiększał – przekonują eksperci mBanku.
Krótko mówiąc: choć w Polsce w ostatnich latach buduje się dużo, to wciąż nie tak dużo, by zniwelować różnice wobec europejskiej czołówki. Zarówno średnia powierzchnia mieszkania (75,2 m2 ), jak i powierzchnia mieszkalna przypadająca na jednego mieszkańca wciąż pozostają w Polsce poniżej średnich dla UE i zaledwie w pobliżu wartości wynikających z bieżącego PKB per capita.
Z wyliczeń mBanku wynika, że w Polsce brakuje dziś około 1,4 mln mieszkań. Są źródła szacujące ten deficyt na poziomie nawet 3 mln lokali. Przyjmując tę drugą wielkość, Money.pl wyliczyło, że przy aktualnym tempie zwiększania zasobów mieszkaniowych kraju, określonym na podstawie 185 tys. lokali oddanych w roku 2018, trzeba dokładnie 16 lat (!), by wybudować mieszkania dla wszystkich potrzebujących. Wprawdzie założenie to jest bardzo optymistyczne, opierające się na statystykach hossy inwestycyjno-sprzedażowej, a trudno przewidywać jej ciągłość i trwałość na kolejne lata, jednak daje to pewien obraz potencjalnego popytu do zaspokojenia.
– Póki co popyt na mieszkania nie zmniejszy się. Wśród naszych klientów są młodzi ludzie, którzy chcą się usamodzielnić, założyć rodzinę, dążą do tego, aby zamieszkać na swoim – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Lokum, cytowany w czerwcu przez Dziennik.pl. – Polacy coraz mniej boją się utraty pracy ze względu na niemal zerowe bezrobocie, a obecna sytuacja gospodarcza nie wskazuje na wzrost stóp procentowych czy zmniejszenie wynagrodzeń.
Przepowiadany Polsce stabilny wzrost gospodarczy, choć wciąż zagrożony czynnikami zewnętrznymi (m.in. kryzys w Niemczech, Brexit czy chociażby spodziewany odpływ imigrantów z Ukrainy), jest optymistyczną prognozą nie tylko w „mieszkaniówce”. Szeroko rozumiane budownictwo jest bardzo istotnym segmentem gospodarki jako takiej, walnie wpływającym na jej kondycję.
– Produkt krajowy brutto i dynamika wzrostu gospodarczego wprost proporcjonalnie wpływają na rynek nieruchomości, który działa na zasadzie systemu naczyń połączonych. Nieruchomość rzadko jest produktem samym w sobie, jest zależna od innych branż kształtujących zapotrzebowanie np. w formie najmu powierzchni czy zakupu danego aktywu jako produktu inwestycyjnego. Inwestycje w tym segmencie zależą od koniunktury w pozostałych sektorach. Na przykład popyt na biura jest zależny w głównej mierze od rozwoju sektora usług dla biznesu, napływu inwestycji zagranicznych czy wzrostu rodzimych firm. Analogicznie sytuacja kształtuje się w przemyśle czy logistyce, gdzie ceny gruntów, popyt na powierzchnie magazynowo-przemysłowe są zależne od kondycji i dynamiki rozwojowej firm korzystających z tego rodzaju nieruchomości – podkreśla Adam Pustelnik, dyrektor ds. rozwoju biznesu w firmie doradczej Savills.