Grunt to mieć grunt – Strefa Nieruchomości

Tekst: Piotr Jach

„Kupujcie ziemię, już jej nie produkują” – tymi słynnymi słowami Marka Twaina można by właściwie zakończyć temat opłacalności obrotu gruntami. W dobie boomu inwestycyjnego, szału w budownictwie, drożejącej siły roboczej i materiałów budowlanych trudno się spodziewać, żeby taniała ziemia, której dostępność jest dla branży nieruchomości po prostu warunkiem koniecznym do rozwoju. 

CZY WARTO? NO PEWNIE!

Sprzedaż mieszkań kwitnie. Potrzeba gruntów pod realizację budownictwa, czy to mieszkaniowego czy komercyjnego jest wręcz paląca. Z raportu Emmerson Evaluation, firmy świadczącej usługi wycen nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych, wynika, że w 2018 roku w większości miast, w których analizowano tę kwestię – w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Szczecinie – ceny gruntów rosły. Najdrożej sprzedawały się tereny w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Średnie ceny gruntu pod zabudowę 1 metra kwadratowego PUM (powierzchni użytkowej mieszkania) wynosiły tam odpowiednio 2100, 1650 i 1500 zł. Najtaniej było z kolei w Łodzi – średnio należało zapłacić 650 zł. Według cytowanego raportu średni udział ceny gruntu w wartości całkowitej inwestycji w miastach, takich jak Warszawa, Trójmiasto i Kraków przekroczył nieco poziom 20%, natomiast w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach osiągnął nawet 37%.

Eksperci Emmerson Evaluation twierdzą, że to właśnie rosnące ceny gruntów pod zabudowę wielorodzinną są jednym z najistotniejszych czynników wpływających na wzrost cen lokali – deweloperzy podnoszą je w celu uzyskania zadowalającej marży. Co więcej, ze względu na rosnące koszty budowy w ubiegłym roku nie sfinalizowali części transakcji zakupu gruntów, by nie zamrażać niepotrzebnie środków finansowych. Ale znaczy to też, że będą kupować! Inny z raportów Emmerson Evaluation dowodzi nawet, że wynajem lokali nie jest obecnie już tak bardzo opłacalny (z uwagi na rosnące ceny mieszkań) jak rosnąca wartość gruntów. 

KTÓRA CYTRYNA JEST BARDZIEJ SOCZYSTA?

Prześledźmy dlaczego. Zasadniczy sens zakupu ziemi polega na sprzedaniu jej z zyskiem. Najczęściej po kilku latach. Korzystając z pomocy profesjonalnych firm świadczących usługi w tej branży, można podnieść wartość zakupionej ziemi od 0 do 80% już po około trzech latach. Jest to możliwe dzięki różnym działaniom, które wartość posiadanej działki podniosą. Nie zawsze są to zabiegi drogie. O ile doprowadzenie mediów lub drogi może być kosztowne, to uporządkowanie terenu poprzez np. wycięcie krzaków czy niwelację gruntu nie pochłaniają przerażających środków. Oczywiście – można o wszystko zadbać samemu, jednak wymaga to wiedzy i zaangażowania. Fachowi doradcy nie tylko mogą zadbać o działkę już nabytą. Pomogą też w samym znalezieniu atrakcyjnych i dobrze rokujących finansowo gruntów. Ktoś powie, że to też nie jest za darmo. Oczywiście. Wiedza jest kosztowna, ale nie poparte nią porażki inwestycyjne bywają bardzo bolesne. Wykłady na ten temat są chyba zbędne. 

Kupienie mieszkania z myślą o jego wynajmie też wiąże się z inwestycjami. Lokal nabyty na rynku pierwotnym trzeba wyposażyć, co generuje dodatkowe koszty (meble, sprzęt AGD, RTV itp.). Stopa zwrotu takiej inwestycji jest silnie uzależniona od jej lokalizacji. W większych miastach łatwiej znaleźć najemców, liczy się dostęp do komunikacji, odległość od kluczowych dla potencjalnego klienta punktów: wyższej uczelni (dla studenta), przedszkola (dla rodziny), pracy (chyba dla każdego). Znaczenie ma też wielkość mieszkania. Te mniejsze (1- i 2-pokojowe) są nadal atrakcyjniejsze, ale jest ich na rynku stosunkowo najwięcej i będzie przybywać chętnych na mieszkania większe. Boom na wynajem mieszkań jest podobno dopiero przed nami. Realia państw zachodnich są jednak takie, że tam wynajmuje się chętniej, niż kupuje.

są jednak takie, że tam wynajmuje się chętniej, niż kupuje. Według opracowanego przez Emmerson Evaluation rynkowego sprawozdania „E-Valuer Index 2018” zysk, jaki można osiągnąć na wynajmie, zależy przede wszystkim od tego, gdzie kupi się mieszkanie. Stopy zwrotu różnią się w różnych miastach. W Warszawie wynoszą średnio od 4,3 do 5,1%, w Krakowie od 4,5 do 5,2%, we Wrocławiu od 4,4 do 5,4%, zaś w Poznaniu od 4,1 do 5,2%. To jednak miasta-tygrysy, jeśli chodzi o rynek nieruchomości w Polsce. Ale warto zwrócić uwagę też na „drugą ligę”. W mniejszych miastach wojewódzkich ceny zakupu lokali bywają niższe, zaś perspektywy wynajmu lepsze, zwłaszcza w miastach będących ośrodkami akademickimi. W Lublinie i Białymstoku wskaźnik ten sięga 5,3%, w Szczecinie 5,4% a w niedocenianej Łodzi 5,5%, przy czym trzeba też dodać, że łódzkie dzielnice Śródmieście i Widzew są w ścisłej czołówce tych, w których stopa zwrotu z najmu jest najwyższa w Polsce i sięga 8,6%.

ILE MOŻNA ZAROBIC NA ZIEMI?

Więcej. Nawet znacznie więcej, o ile jest się w stanie albo przewidzieć wzrost wartości gruntu w danej lokalizacji, albo też zainwestować w działkę na tyle, by wydatnie zwiększyć jej wartość. Zawsze i na pewno warto inwestować w rejonach atrakcyjnych turystycznie (wybrzeże, okolice jezior, góry, sąsiedztwo mniejszych ośrodków będących magnesem z uwagi na walory krajobrazowe, uzdrowiskowe, zabytkowe) i w rozwijających się gospodarczo miastach. Znane są przykłady działek na Mazurach, które w półtora roku po ich zakupie zostały sprzedane z zyskiem przekraczającym 50%. Oczywiście, ubić aż tak intratny interes nie zawsze się uda, ale czemu nie celować najwyżej? Przy możliwościach jakie daje współczesny rynek doradczy, można zaryzykować stwierdzenie, że wystarczy tylko chęć.

LEPSZY GRUNT POD STOPAMI CZY DACH NAD GŁOWĄ?

Wzrost wartości gruntów następuje nieustannie. Cytowana już kilkakrotnie Emmerson Evaluation odnotowała, że w latach 2016–2017 ceny gruntów w największych polskich miastach drożały od kilku (Trójmiasto) do aż 20 procent (Łódź). Od 2012 r. grunty zdrożały już przeciętnie o 617 procent! Średni udział ceny gruntu w wartości inwestycji też zwiększał się nieustająco, a wzrosty w skali lat 2015–2017 sięgały od 3 do 6%. Progres jest niezatrzymany i trwały.

Prognozy dochodów z wynajmu mieszkań nie rysują się tak optymistycznie. Jeszcze w 2017 r. w niektórych miastach dynamika wzrostu cen wynosiła 10–16%, jednak fachowcy odnotowują coroczne spadki stopy wzrostu z wynajmu. Przy szybkim wzroście cen coraz trudniej będzie uzyskać zadowalającą rentowność. Próg 5% zwrotu wydaje się do osiągnięcia tylko w dobrych lokalizacjach, a tylko w tych najlepszych może sięgnąć 6%. Zatem może jednak ziemia?