PERSPEKTYWICZNY KIERUNEK INWESTYCJI
Coraz więcej Polaków decyduje się na inwestycje w nieruchomości nad Morzem Czarnym. Rynek jest odległy, ale dwucyfrowe zwroty z inwestycji kuszą inwestorów.
O tym, jak inwestować rozważnie na rynku gruzińskim, rozmawiamy z Przemysławem Stupakiem, właścicielem firmy doradczej z branży nieruchomości Towers Property, oraz Michałem Erenzem z Kancelarii EU&P, współpracującymi przy obsłudze polskich klientów w Gruzji.
Gruzja nie kojarzy się pewnie Polakom z inwestowaniem, a już na pewno w nieruchomości. Kto decyduje się na zakup nieruchomości w Gruzji?
Przemysław Stupak: Rzeczywiście, dla przeciętnego inwestora w nieruchomości Gruzja to kraj dosyć egzotyczny, poza Unią Europejską. Pamiętajmy jednak
o rosnącej od kilku lat modzie na Gruzję. Kraj ten kojarzy się Polakom przede wszystkim z turystyką, winem i słońcem. I słusznie, bo Gruzja to miejsce wyjątkowe, a Batumi ze swoim subtropikalnym klimatem przyciąga rokrocznie rzesze turystów spragnionych słońca i wspaniałej kuchni.
Gruzja może kojarzyć się też z socjalistyczną infrastrukturą?
Michał Erenz: Każdy, kto był w Gruzji 10 lat temu i wraca do niej dziś, jest pod wrażeniem zmian. To kraj, który świadomie orientuje się na turystykę. Wynika to z tradycji gruzińskiej gościnności, jednak przede wszystkim jest strategią rozwoju państwa. Krajobraz nadmorskich miejscowości zapełnia się projektami zachodnich architektów. Gruzja należy do najbezpieczniejszych krajów świata według rankingów międzynarodowych, a turyści coraz bardziej zwracają na
to uwagę. Do tego wciąż jeszcze jest atrakcyjna cenowo. Z punktu widzenia osoby inwestującej w nieruchomości to popularny kierunek wakacyjny dla rosyjskiej klasy średniej, odciętej wizami Schengen od europejskich kurortów. W Gruzji systematycznie rośnie też liczba turystów z Unii Europejskiej, w tym z Polski.
Komu rekomendujecie Państwo rynek w Gruzji?
P.S.: Wszystkim, którzy chcą zainwestować w nieruchomości. Coraz więcej osób, które kupują nieruchomość w dużym polskim mieście, traktuje taki zakup jak alternatywę dla lokaty bankowej, a nie szansę na zarobek. Innymi słowy: w Polsce kupuje się nieruchomości po to, żeby raczej na tym nie stracić. Kierunek gruziński jest dla osób, które chcą zarabiać. I to jest dobry moment.
Dlaczego?
M.E.: Ponieważ według danych Gruzińskiej Narodowej Agencji Turystyki w 2010 r. kraj ten odwiedziły 2 mln zagranicznych turystów. W 2017 – ponad 7,5 mln. W każdym sezonie w samym Batumi brakuje kilkudziesięciu tysięcy miejsc noclegowych. Każda atrakcyjna inwestycja sprzedaje się w maksimum pół roku, po czym rozpoczyna się wtórny obrót prawem do kupionych lokali. Jeden z naszych klientów, który kilka miesięcy temu zdecydował się na zakup 6 apartamentów w Batumi, już w tej chwili liczy zyski, bowiem cena za metr kwadratowy w tej lokalizacji podniosła się w tym czasie o 300$, czyli 25%.
Brzmi to, prawdę mówiąc, jak bańka spekulacyjna.
P.S.: A nie jest. Z bańką spekulacyjną mamy do czynienia wtedy, kiedy rzeczywistość nie uzasadnia wzrostu cen. Gruzja od wielu lat świadomie inwestuje w turystykę i musi stworzyć dla niej infrastrukturę. Góry i plaże już ma. Państwo samo nie zbuduje hoteli i apartamentowców. Turystyka staje się coraz popularniejsza, a niestety miejsc hotelowych brakuje. Szacuje się, że co sezon liczba turystów rośnie o 30 proc. I nasi klienci na tym trendzie korzystają. To nowy, rozwijający się rynek. Doskonale rozumiemy, że obecnie niewiele osób myśli o inwestycjach w nieruchomości w Gruzji. Jednak to właśnie na takim rynku zwroty są największe.
Albo straty…
M.E.: Naszych klientów zachęcamy do świadomych zakupów. Polacy jeszcze kilka lat temu kupowali na kredyt dziury w ziemi od deweloperów, którzy nie mieli zrealizowanych inwestycji, a sprawy własności gruntu działy się w czasie zawierania umów. Inwestycje w Gruzji są dużo mniej ryzykowne. Kraj jest stowarzyszony z UE, w gospodarce stawia na liberalizm i otwartość na zagraniczny kapitał. Według najnowszego raportu Banku Światowego Gruzja jest na dziewiątym miejscu na świecie pod względem łatwości prowadzenia biznesu. Polska – na 27… System bankowy jest stabilny i silnie powiązany z rynkami międzynarodowymi – ponad 90 proc. sektora należy do międzynarodowych grup kapitałowych. Inwestorzy zagraniczni mają dokładnie takie same prawa jak krajowi. W przypadku nieruchomości to szczególnie istotne – nabywca apartamentu uzyskuje prawo zarówno do lokalu, jak i gruntu, gwarantowane wpisami do ksiąg wieczystych. Warto się o tym przekonać przy okazji oglądania swojego potencjalnego zakupu. Do Gruzji warto po prostu polecieć. I takie wyjazdy organizujemy cały czas.
Jak ograniczacie ryzyko złych inwestycji?
M.E.: Współpracujemy wyłącznie z grupą sprawdzonych deweloperów. Takich, których inwestycje zrealizowano w terminie, które po prostu fizycznie stoją. Szukamy podmiotów z kapitałem zagranicznym. Patrzymy również, jakie inwestycje cieszą się popularnością wśród klientów z Arabii Saudyjskiej i Wielkiej Brytanii. Żaden deweloper nie pozwoli sobie na bezprawne zapisy w umowie, mając przed sobą arabskiego szejka kupującego kilka pięter i armię jego prawników. W Gruzji zaczynają pojawiać się również Brytyjczycy, którzy mają ogromną intuicję do inwestowania w nieruchomości. Czas zatem na Polaków, dla których ten kraj może być zarówno egzotyczny, jak i perspektywiczny w zakresie lokowania swoich funduszy. Trzeba pamiętać, że deweloperzy są nastawieni na najbardziej wymagających klientów z zagranicy.
A jak wygląda kwestia terminowości?
P.S.: Inwestorzy sami wpisują kary umowne za opóźnienia w oddaniu lokali. W Gruzji podobnie jak na każdym rosnącym rynku, nie opłacają się przestoje
i opóźnienia w budowlance. Praca na największych budowach trwa 24h na dobę, a inwestorzy mogą ją śledzić poprzez kamery internetowe. Dodatkowo współpracujemy na miejscu z lokalnym ekspertem, bardzo dobrze zakorzenionym na tym rynku, i on również weryfikuje nam inwestycje, które typujemy
do sprzedaży. Zainteresowanie nieruchomościami rośnie też dzięki naszym klientom, którzy już kupili apartamenty w Batumi i polecają nas swoim znajomym. Ponadto do każdej inwestycji jest przypisana firma zajmująca się obsługą wynajmu czy zarządzania nieruchomością, co gwarantuje bezpieczeństwo inwestorom
z zagranicy.
Porozmawiajmy o cenach – ile można zarobić ?
P.S.: Są różne i zależą zwykle od trzech czynników: lokalizacji, lokalizacji, lokalizacji. My szukamy nieruchomości łatwych do zbycia, zawsze w bezpośrednim sąsiedztwie morza. Są droższe niż te w głębi lądu, a ich ceny wahają się od 1500 do 2500 dolarów za metr kwadratowy, ale to na nich zwroty są największe,
bo mówiąc wprost, linia brzegowa się nie wydłuży. Rekomendujemy lokale mniejsze, do czterdziestu metrów, co pozwala na dywersyfikację w przypadku większych zakupów. Najmniejsze lokale dają również 100-proc. gwarancję wynajmu w sezonie. Oczywiście w miarę sprzedaży apartamentów w danym budynku, ceny idą stopniowo w górę. I na tym zarabia się najlepiej. Cała rzecz polega na znalezieniu właściwej nieruchomości w odpowiednim momencie. W tym doradzamy. W międzyczasie, jeśli ktoś liczy na szybkie zwroty, prawo do apartamentu można odsprzedać z zyskiem przed zakończeniem budowy. Gruzińscy deweloperzy nie tylko zachęcają do takich transakcji, ale niejednokrotnie obsługują je.
Ale to nietypowe podejście do nieruchomości. Mówimy o szybkim obrocie. A co, jeżeli zdecyduję się na wynajem?
M.E.: Przyjęliśmy zasadę, że prognozy, które przekazują nam deweloperzy, dzielimy na dwa, a potem przeprowadzamy własną pogłębioną analizę. W najbardziej pesymistycznych scenariuszach okres zwrotu inwestycji wynosi 6–7 lat. Jeśli chodzi o logistykę obsługi wynajmu, to deweloperzy najczęściej zapewniają taką usługę. Można także zajmować się tym samodzielnie lub zlecić nam pełną obsługę apartamentu na miejscu.
Porozmawiajmy o ryzykach. Czego należy się bać?
P.S.: Nie należy się bać, tylko kupować mądrze. Pewna lokalizacja, sprawdzony deweloper. Państwowy rejestr lokali w budowie, do którego wpisuje się każdego przyszłego właściciela. Sprawdzone pod kątem prawnym umowy z deweloperami. Jeśli ktoś nie chce ryzykować własnych środków, pomagamy w zdobyciu kredytu na finansowanie inwestycji. To procedura znacznie prostsza niż w Polsce – trwa od jednego do kilku dni, przy czym rzadko potrzebny jest inny dokument niż paszport, kredyty denominowane są w dolarach, większość banków akceptuje wkład własny na poziomie 10 proc., a kredyt w Gruzji nie wpływa na zdolność kredytową w Polsce i UE. Bardzo atrakcyjne są również warunki wcześniejszej spłaty, której można dokonać w każdym momencie. Sami deweloperzy udzielają również kredytów 0 proc. na okres budowy. Oznacza to, że przez rok– dwa angażujemy środki stopniowo, płacąc w ratach, a z momentem oddania inwestycji
bądź jeszcze w trakcie trwania budowy możemy zdecydować się na sprzedaż i realizację zysku. Zwroty są, jak mówiłem, imponujące. Na zakończenie warto dodać, że marcowy National Geographic Traveller Polska wymienił Batumi w pierwszej dziesiątce miast, które trzeba odwiedzić. Parafrazując klasyka – wiedzcie, że coś zaczyna się dziać!
W takim razie pozostaje ostatnie pytanie: jak Was znaleźć?
M.E.: Wszystkie potrzebne informacje można znaleźć na naszej stronie:
www.apartamentygruzja.pl