Historie trudnych sytuacji inwestorów – Strefa Nieruchomości

Teksty z bloga Wojtka Orzechowskiego:
www.zarabiajnanieruchomosciach.pl
Komentarze: Marcin Witkowski

CASE STUDY: Problem z ekipą remontową – niedokończony remont 

Inwestor w maju rozpoczął współpracę z ekipą remontową, po podpisaniu umowy ekipa zaczęła pracę. Remont miał potrwać 60 dni kalendarzowych. Niestety prace się przeciągnęły o ponad miesiąc i w dodatku ostatecznie nie zostały dokończone przez tę ekipę.

Pytanie inwestora 

Kilkukrotnie próbowaliśmy dowiedzieć się, kiedy będzie koniec prac, ale szef firmy nie potrafił się określić. Zwodził nas kilka tygodni, że na następny dzień przyjedzie i zrobi to czy tamto. Nie ukrywał, że ma drugie zlecenie. Dwa tygodnie temu napisaliśmy mu maila, że jeżeli nie skończy prac w ciągu 3 dni, to kończymy z nim współpracę. Zapytał, co jest do zrobienia, i obiecał, że to zrobi. To był ostatni mail od niego. W środę po pracy podjechałem do mieszkania – jego narzędzi już nie było, prace ciągle były niedokończone. W związku z tym nie została wypłacona ostatnia transza należności. Podjęliśmy kilka prób kontaktu mailowego i telefonicznego, ale bezskutecznie. 

Dodatkowo nie dostaliśmy od niego faktury za wykonane prace, ponieważ przy wypłatach poszczególnych transz wystawiał nam KP. Nie za wszystkie przekazane pieniądze otrzymaliśmy KP. W sprawie zakupów za materiały byliśmy umówieni tak, że dajemy mu gotówkę, a on robi zakupy. W sumie na ten cel otrzymał od nas 9500 zł. Początkowo twierdził, że pieniędzy mu jeszcze zostanie, ostatnia wersja była taka, że musimy dopłacić. Nie dostarczył nam wszystkich faktur, obecnie nie wiemy, ile wydał na zakupy. Zatrudniliśmy kolejną ekipę, która poprawiła jego błędy i dokończyła remont. 

Teraz zastanawiamy się, czy pierwsza ekipa nie będzie miała prawa do roszczeń o wypłatę ostatniej transzy, skoro nie zerwaliśmy z nią oficjalnie umowy, tzn. nie mamy pisemnego rozwiązania umowy. Czy może teraz przyjść i powiedzieć, że mieszkanie jest skończone i domagać się wypłaty ostatniej transzy? Do zapłaty pozostało 4100 zł (bez uwzględniania kary za opóźnienie). Co możemy zrobić, aby uniknąć jakichkolwiek nieprzyjemności ze strony pierwszej ekipy?

Komentarz Marcina Witkowskiego radcy prawnego z kancelarii Chudzik i Wspólnicy (chudzik.pl)

Dopóki nie powierzono poprawienia i dokończenia remontu innej ekipie, można było złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy, co doprowadziłoby do jej rozwiązania. W tej chwili sytuacja jest bardziej skomplikowana. Zabranie przez wykonawcę narzędzi, a następnie powierzenie dokończenia prac i poprawek innej ekipie może być potraktowane jako wydanie przez wykonawcę przedmiotu umowy i jego odbiór przez inwestora. Wówczas po stronie wykonawcy pojawia się prawo do żądania wynagrodzenia, a po stronie inwestora uprawnienia z rękojmi i uprawnienia odszkodowawcze. 

Jeżeli jednak w umowie określono konkretne etapy remontu oraz płatności wynagrodzenia po zakończeniu i odebraniu każdego z tych etapów, a wykonawca nie wykonał tego ostatniego etapu, to wynagrodzenie za ten etap mu się nie należy. 

Inną kwestią (dowodową) jest to, że wykonawca może twierdzić, że remont wykonał w całości (razem z drugim etapem). Tutaj od zgromadzonych dowodów zależeć będzie, czy taka argumentacja ostałaby się w sądzie czy też nie. 

Wykonawca może zatem wystąpić o zapłatę ostatniej transzy wynagrodzenia i nie ma sposobu, aby taką opcję wykluczyć. Inną kwestią jest natomiast ocena szans ekipy remontowej w sporze o zapłatę tego wynagrodzenia. W takim sporze mogą Państwo przeciwstawiać swoje roszczenie odszkodowawcze, a także żądać rozliczenia zaliczek wpłaconych na materiały. Zamiast oczekiwać na ruch ekipy remontowej, mogą Państwo sami wystąpić z pozwem przeciwko wykonawcy. Wtedy wykonawca będzie mógł się bronić tym, iż nie zapłacili Państwo całego wynagrodzenia (brak wszystkich KP może tu być problemem).

CASE STUDY: Meldunek w mieszkaniu z licytacji komorniczej 

Uczestnik Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości miał wątpliwość co do praw osoby zameldowanej w mieszkaniu, które chciał kupić od innego właściciela. Czy zameldowany może korzystać z tego lokalu?

Pytanie inwestora 

Sprzedający kupił (zadłużone) mieszkanie na licytacji komorniczej. Posiada decyzję sądu, że jest właścicielem mieszkania i na podstawie tej decyzji może je sprzedać. W mieszkaniu znajdują się jednak wciąż rzeczy lokatora, m.in. sprzęt grający i części rowerowe. Osoba ta jest zameldowana w tym lokalu, nie mieszka w nim, jest poszukiwana przez kuratora. Czy gdybym nabył to mieszkanie, mogłoby dojść do sytuacji, w której tenże lokator domaga się zwrócenia swoich przedmiotów? Czy człowiek ten może wejść do mieszkania? Gdyby to było mieszkanie, w którym to ja chciałbym zamieszkać, to nie byłoby problemu. Chciałbym jednak po 2–3 miesiącach od nabycia (po remoncie) sprzedać tę nieruchomość. Zastanawiam się, czy ktoś będzie chciał kupić ode mnie mieszkanie, w którym jest meldunek (ludzie boją się takich transakcji). Z tego, co się orientowałem, jeśli pojawi się osoba zameldowana i będzie twierdzić, że jest związana emocjonalnie z tym mieszkaniem i nie będzie chciała się wymeldować, to wymeldowanie może potrwać nawet do 2 lat.

Komentarz Marcina Witkowskiego radcy prawnego z kancelarii Chudzik i Wspólnicy (chudzik.pl)

Meldunek to tylko potwierdzenie miejsca stałego lub tymczasowego pobytu danej osoby i jest potrzebny do celów ewidencyjnych. Meldunek nie powoduje nabycia własności ani innego prawa rzeczowego. Zameldowanie osoby w lokalu wymaga zgody właściciela lokalu albo innej osoby posiadającej do niego tytuł prawny. (Więcej na ten temat można znaleźć pod adresem: https://zarabiajnanieruchomosciach.pl/umowa-przyrzeczona-a-zameldowanie-w-mieszkaniu/). Jeżeli obecny właściciel nabył nieruchomość na licytacji komorniczej i jest wpisany na tej podstawie do księgi wieczystej, to w żadnym razie osoba, która nie ma żadnych praw do lokalu (chociażby wynikających z umowy najmu), nie może domagać się dopuszczenia do korzystania z lokalu na podstawie samego meldunku.

Zgodnie z art. 999 § 1 kodeksu postępowania cywilnego „[…] Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności […]”.

Rzeczy dłużnika powinny zostać zatem wyniesione z lokalu przy okazji egzekucji z nieruchomości. Nie wiem, czemu znajdują się dalej w lokalu. Być może obecny właściciel został ustanowiony dozorcą tych ruchomości. Dla postępowania w sprawie wymeldowania nie ma żadnego znaczenia stosunek emocjonalny byłego właściciela do tego lokalu. Istotne znaczenie ma to, czy przebywa, czy też nie w tym lokalu i czy dopełnił obowiązku wymeldowania się. Oczywiście taka osoba może się odwoływać od decyzji o wymeldowaniu i faktycznie postępowanie takie może trwać dość długo, nie wpływa to jednak na prawo własności lokalu. 

Marcin Witkowski, radca prawny (teksty pochodzą z bloga www.zarabiajnanieruchomosciach.pl)