Aleksandra Zalewska-Stankiewicz
– Życie to sztuka wyborów – mówi pośredniczka i inwestorka Łucja Bogasiewicz, specjalizująca się w sprzedaży luksusowych nieruchomości. Jej działalność sięga daleko poza Wisłę, Bielsko-Białą i Szczyrk. Obecnie mocno skupia się na rynku hiszpańskim, gdzie Polacy zaczęli masowo kupować mieszkania, apartamenty i domy.
Aleksandra Zalewska-Stankiewicz: Co dziś oznacza określenie „luksusowa nieruchomość” w Hiszpanii?
Łucja Bogasiewicz: Na to, że daną nieruchomość zaliczamy do klasy premium, wpływa przede wszystkim lokalizacja – im bliżej linii brzegowej, tym drożej. Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku rynku pierwotnego. Ponieważ nad samym morzem brakuje wolnych miejsc pod inwestycje deweloperskie, nowe nieruchomości powstają głównie na klifach i skałach, skąd rozpościera się widokówkowy krajobraz. Tak dzieje się przede wszystkim na północy wybrzeża Costa Blanca – ta część jest bardzo górzysta. Natomiast południowa część wybrzeża – ze względu na swój równinny teren – jest idealna m.in. dla miłośników golfa. Dodam, że w Hiszpanii luksusowe nieruchomości budowane są z reguły przez sprawdzonych deweloperów, którzy korzystają z materiałów wysokiej jakości, dając na nie gwarancję posprzedażową – to tzw. usługa postventa.
A.Z.-S.: Jaka jest cena luksusu w Hiszpanii?
Ł.B.: Ceny nieruchomości premium zaczynają się od 700 tys. euro. Mówimy oczywiście o pięknych rezydencjach i willach znajdujących się w bajecznych lokalizacjach. To nieruchomości wykonane w najwyższym standardzie, z luksusowym zapleczem. Jednak w moim portfolio znajdują się również propozycje za mniejsze pieniądze. Ceny nieruchomości o normalnym, czyli średnim, standardzie, zaczynają się obecnie od 120 tys. euro. Wprawdzie przed wojną w Ukrainie można było kupić taką nieruchomość za zaledwie 60 tys. euro, ale teraz takich okazji już nie ma. Hiszpania odbudowuje się po kryzysie turystycznym spowodowanym pandemią. Mimo że ceny cały czas idą w górę, zakupowe szaleństwo trwa w najlepsze. Hiszpanie – w odróżnieniu od Polaków – wyceniają mieszkanie nie od metrów kwadratowych, ale w zależności od jego indywidualnych cech, liczby sypialni, łazienek czy wielkości balkonów i tarasów.
A.Z.-S.: Kiedy Polacy zaczęli chętniej inwestować w Hiszpanii?
Ł.B.: Wzmożone zainteresowanie hiszpańskimi nieruchomościami można było zaobserwować na kilka dni przed wybuchem wojny w Ukrainie. Kiedy rozpoczęła się inwazja Rosjan, odbierałam od kilku do kilkunastu telefonów dziennie od klientów gotowych zainwestować gotówkę właściwie od zaraz. Uznali, że warto wyjść
z kapitałem za granicę i ulokować go w hiszpańskich nieruchomościach. Jeszcze trzy lata temu trzeba było klientów mocno do tego przekonywać, dziś to oni zabiegają o kontakt z agentami.
A.Z.-S.: Dlaczego wybierają Hiszpanię?
Ł.B.: Ze względu na dobre położenie geopolityczne tego kraju. Właśnie dzięki temu Hiszpania nie uczestniczyła w drugiej wojnie światowej. Ale dla klientów ważne są przede wszystkim walory turystyczne i gospodarcze. Nie wspominając o tym, że w Hiszpanii przez 320 dni w roku świeci słońce, a klimat śródziemnomorski jest bardzo przyjemny, nawet dla meteopatów.
A.Z.-S.: Jakie możliwości daje zakup mieszkania w Hiszpanii?
Ł.B.: Klienci uciekają teraz z gotówką i chcą zdywersyfikować swój portfel. Tylko około 3 procent kupujących to osoby, które planują przeprowadzić się do Hiszpanii na stałe. Niektórzy podejmują taką decyzję ze względów bezpieczeństwa, inni są zmęczeni Polskim Ładem i sytuacją w kraju. Większość osób zamierza korzystać z zakupionych nieruchomości w sposób hybrydowy – w czasie kiedy sami nie będą w nich wypoczywać, ich lokal będzie wynajmowany. Zwykle przy pomocy hiszpańskiego operatora. Koszt takiej usługi waha się od 20 do 30 procent zysku z inwestycji.
A.Z.-S.: Czy nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach są jeszcze dostępne?
Ł.B.: Costa Blanca to 244 kilometry piaszczystych plaż nad Morzem Śródziemnym. Jeśli natomiast chodzi o nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, to jest ich coraz mniej, mimo że ich ceny przez ostatnie miesiące wzrosły aż o ok. 20 procent. Niewiele jest gotowych nieruchomości z rynku pierwotnego, choć oczywiście deweloperzy cały czas je budują. Teraz trzeba jednak uzbroić się w cierpliwość i poczekać na nowe lokale nawet do 12 miesięcy.
A.Z.-S.: Jak długo trwa proces zakupowy?
Ł.B.: Zależy od tego, czy kupujemy nieruchomość na rynku pierwotnym, czy wtórnym. Na rynku wtórnym jest łatwiej – jeśli sprzedający jest na miejscu,
a kupujący ma gotówkę, to wystarczy umówić termin podpisania aktu u notariusza. Oczywiście trzeba spełnić pewne formalności – wyrobić nr N.I.E. (Número de Identificación del Extranjero), czyli numer hiszpańskiej identyfikacji podatkowej. Kolejny warunek to otwarcie rachunku bankowego w hiszpańskim banku. Przy podpisaniu aktu notarialnego należy mieć przy sobie dowód osobisty lub paszport.
A.Z.-S.: Nie są to skomplikowane procedury.
Ł.B.: Proces zakupu w Hiszpanii można podzielić na pięć etapów. Wybór oferty, rezerwacja nieruchomości, przygotowanie dokumentów, finansowanie zakupu (jeśli korzystamy z kredytu, musimy wnieść 30 procent wkładu własnego) i podpisanie aktu notarialnego. Proces zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym jest wydłużony, uzależniony od stopnia realizacji inwestycji. Najpierw wpłaca się zaliczkę w wysokości 10 tys. euro, potem podpisuje się umowę przedwstępną. Pozostałą kwotę klient płaci przy podpisaniu aktu notarialnego.
A.Z.-S.: Czy w Hiszpanii można się targować?
Ł.B.: Na rynku wtórnym oczywiście. Jednak zależy to od właściciela, od tego, na ile spieszy mu się ze sprzedażą i jak długo jego nieruchomość jest na rynku. Natomiast przy rynku pierwotnym nie ma możliwości negocjacji z deweloperem. Średnia stopa zwrotu z wynajmu w Hiszpanii wynosi od 7 do 10 procent. Natomiast kupując nieruchomość, trzeba liczyć się z koniecznością opłacenia podatku VAT (rynek pierwotny), który wynosi 10 procent. W przypadku rynku wtórnego trzeba zapłacić podatek ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Jego wysokość uzależniona jest od regionu – zwykle wynosi od 6 do 10 procent.
A.Z.-S.: Mówi się o tym, że wiele lokali w Hiszpanii zajmują tzw. dzicy lokatorzy. Jaka jest skala tego zjawiska?
Ł.B.: Osobiście nigdy się z tym nie spotkałam. Zwłaszcza że teraz większość nieruchomości, które oferuję, jest zabezpieczona – standardem stał się monitoring.
„Okupas” zajmują głównie nieruchomości należące do banków lub funduszy inwestycyjnych – chodzi o lokale, które przez długi czas stoją puste. „Dzicy lokatorzy”, zazwyczaj zanim zajmą nieruchomość, znają jej stan prawny.
A.Z.-S.: Na jakie problemy można natrafić, gdy chce się kupić nieruchomość w Hiszpanii?
Ł.B.: Decydując się na kupno domu lub mieszkania w Hiszpanii, trzeba liczyć się z tym, że jeśli nie dojdzie do transakcji z winy kupującego, zadatek zostanie zatrzymany przez sprzedającego. Jeśli jednak wina leży po stronie sprzedawcy, jest on zobligowany do zwrócenia podwójnej wartości otrzymanego zadatku. Przed zakupem nieruchomości na rynku wtórnym warto sprawdzić jej stan prawny i techniczny. Jeśli decydujemy się na rynek pierwotny, wybierzmy sprawdzonego dewelopera. Ja współpracuję tylko z takimi. Jeden z nich jest na rynku od 60 lat. Rynek pierwotny w Hiszpanii to nowe mieszkania, całkowicie wykończone. Może w nich brakować jedynie drobiazgów – lamperii czy drobnego sprzętu RTV.
A.Z.-S.: Jakie lokalizacje są w tej chwili na topie?
Ł.B.: Altea, Calpe, Benidorm, Orihuela Costa, Moraira – to są miejscowości najchętniej odwiedzane przez Polaków. Warto zwrócić uwagę, że nieruchomości na Costa Blanca są tańsze od tych na Costa Brava czy Costa del Sol, choć to właśnie Costa Blanca uznano za najpiękniejsze wybrzeże w Hiszpanii.