Ile dziś kosztuje kredyt?

Piotr Sakiewicz

Czy dalej się opłaca brać go pod flipa?

Rozmawiamy z Piotrem Sakiewiczem na temat aktualnej sytuacji kredytobiorców, w dobie zmieniającej się inflacji, jak i podwyższanych stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.

Redakcja: Ostatnie miesiące przyniosły wiele niesprzyjających scenariuszy na rynku finansów w Polsce. Jak wygląda dziś sytuacja polskiego kredytobiorcy?

Piotr Sakiewicz: Kredytobiorcy zmagają się z wieloma przeciwnościami – wysokie stopy procentowe, które przekładają się na wysokie raty kredytu, oraz obniżona zdolność kredytowa. Źródłem problemu jest między innymi inflacja, która – niezależnie od podejmowanych działań rządu w postaci tarcz antyinflacyjnych czy podnoszenia wspomnianych stóp procentowych – plasuje się dziś na rekordowym poziomie. Ponadto od 1 kwietnia Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła dodatkowe zalecenie do metodyki liczenia zdolności kredytowej; niegdyś bufor KNF-u plasował się na poziomie 2,5%, dziś natomiast banki muszą zastosować 5% – co w połączeniu z wysokimi stopami procentowymi wpływa na jeszcze gorsze określenie zdolności kredytowej. Słowem – obecna rzeczywistość rynku kredytowego jest zupełnie inna niż np. rok temu.

Redakcja: Zdolność kredytowa Polaków drastycznie spadła. Czy możemy to pokazać na przykładzie?

P.S.: Aby zobrazować w sposób możliwie uproszczony obecny poziom zdolności w odniesieniu do poziomu sprzed podwyżek stóp, posłużę się przykładem. Przyjmijmy następujące założenia: jedna osoba w gospodarstwie, pracująca na umowie o pracę, z dochodem miesięcznym 10 000 zł netto, która nie posiada zobowiązań oraz osób na utrzymaniu – zdolność w czerwcu 2021 wynosiła ok. 1 mln, a rok później, w czerwcu 2022, wynosi ok. 500 tys. zł – czyli dla przedmiotowego przykładu notujemy spadek dostępnej kwoty o około połowę.

Redakcja: Rada Polityki Pieniężnej podwyższa po raz kolejny stopy procentowe. Mówi się jednak o łagodzeniu polityki kredytowej.

P.S.: Warto także mieć na uwadze, że czarny scenariusz rynku kredytów hipotecznych nie musi mieć długoterminowej ważności – mówi się już o planowanym łagodzeniu polityki kredytowej przez banki, które w jakiś sposób będą chciały skompensować gorzej liczoną zdolność swoich klientów. Część banków zamierza łagodzić metodykę oceny zdolności kredytowej, na przykład przez akceptację świadczenia 500+ lub skrócenie wymaganego okresu prowadzonej działalności gospodarczej; w niektórych bankach mówi się o planie skrócenia z 24 miesięcy do okresu 12 miesięcy.

Redakcja: Co dziś bardziej się opłaca? Oprocentowanie zmienne czy stałe?

P.S.: To, co prawdopodobnie także będzie się zmieniać w perspektywie czasu, to proporcja kredytów z oprocentowaniem zmiennym vs stałym. Do 1 lipca 2021 (data, od której wszystkie banki muszą mieć w swojej ofercie kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym) portfel kredytów w Polsce przedstawiał proporcję ok. 98% kredytów opartych na oprocentowaniu zmiennym i 2% opartych na oprocentowaniu stałym. Dla przykładu: np. w Belgii te proporcje są odwrotne. Obecnie poprzez szeroką dostępność ofert z oprocentowaniem stałym oraz wpływ rosnących stóp procentowych na ratę kredytu duża część uczestników rynku kredytowego już teraz decyduje się na zamianę/przeniesienie obecnego kredytu na oprocentowanie stałe, tak aby zamrozić ratę na określonym poziomie. Osoby, które zaciągają obecnie zobowiązania kredytowe, także zdecydowanie chętniej wybierają ten wariant. Warto pamiętać, że nawet jak stopy za jakiś czas spadną, kredyt można ponownie przenieść (refinansować) do innego banku – na lepszych warunkach, jakie wówczas będą obowiązywać. Warunkiem będzie posiadanie zdolności kredytowej, która przy niższych stopach będzie większa.
Dodatkowo obecny poziom oprocentowania dla wariantu stałego nie jest już dużo wyższy niż dla zmiennego, jak to miało miejsce jeszcze do niedawna. Co więcej, kilka banków oferuje niższe oprocentowanie stałe niż zmienne. Zatem obecnie kredyt z oprocentowaniem stałym wydaje się opcją, którą należy mocno rozważyć. Sprawa jednak wymaga jak zawsze indywidualnej analizy danego przypadku.

Redakcja: Jak mogą wyglądać raty kredytu hipotecznego przy obecnych warunkach? Proszę podać przykładowe wyliczenia dla trzech kwot kredytu – 250 tys., 500 tys. i 750 tys. zł.

• Podane kwoty rat nie obejmują produktów dodatkowych, takich jak ubezpieczenie pomostowe, na życie czy nieruchomości.

Redakcja: W tej sytuacji, kiedy zdolność spadła o połowę, występują większe trudności w uzyskaniu kredytu. Jaka jest dziś perspektywa flipera?

P.S.: Należy zauważyć, że z perspektywy flipera wyższe koszty odsetek nie mają aż takiego dużego znaczenia. W tym przypadku skupiamy się głównie na kosztach wejścia w kredyt, czyli np. prowizji za uruchomienie kredytu, czy analizujemy koszt ubezpieczenia na życie / od utraty pracy oraz wyjścia z kredytu, czyli prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Mówimy o krótkim interwale czasu, kiedy kredyt będzie używany, np. okresie 3 miesięcy. Zatem oprocentowanie kredytu w dużo mniejszym stopniu będzie determinowało koszt tego finansowania. Jeśli koszty uruchomienia kredytu i jego wcześniejszej spłaty skorelujemy z ofertą w ten sposób, aby ich wynik po obu stronach był równy lub bliski 0, to de facto koszt kredytu, mimo wyższych stóp procentowych, nie będzie aż tak znacząco wpływał na koszt takiego finansowania.

Redakcja: Alternatywa dla kredytu hipotecznego?

P.S.: Obecnie różnica w oprocentowaniu pomiędzy kredytem hipotecznym a kredytem firmowym, np. kredytem w rachunku bieżącym, jest dużo mniejsza niż np. rok temu. Warto zatem rozważyć także ten drugi produkt w kontekście finansowania flipów. Szczególnie że często nie wymaga on zabezpieczenia twardego (hipoteki) ani nie wymaga wykazywania wkładu własnego. Jeśli dodamy do tego informację, że środki możemy mieć zapewnione na koncie, zanim rozpoczniemy poszukiwanie nieruchomości, a oprocentowanie nalicza się tylko od wykorzystanych środków, to ten produkt może stanowić świetną alternatywę dla kredytu hipotecznego. Co więcej – zdolność jest liczona w ujęciu przychodowo-dochodowym, więc może zaistnieć sytuacja, w której nie będziemy mieli zdolności na kredyt hipoteczny, ale będziemy ją posiadać na kredyt firmowy.

Redakcja: Jakie koszty poniesie inwestor przy finansowaniu flipa?

P.S.: Poniżej przedstawiam przykładowe zestawienie na podstawie dwóch powyższych produktów, tj. kredytu hipotecznego i kredytu firmowego (kredyt
w rachunku bieżącym)

Oczywiście przy finalizacji flipa inwestor zyska trochę mniej niż w zeszłym roku, ponieważ koszt kredytu jest nieco wyższy. Jednak inwestycja wciąż jest bardzo opłacalna, a koszty pozyskania kapitału, w stosunku do możliwości wygenerowania określonego zysku, w dalszym ciągu pozostają niskie.

PIOTR SAKIEWICZ – CEO POWER HOLDING / EKSPERT KREDYTOWY
Od ponad 10 lat związany z branżą finansową. Ekspert z zakresu finansowania nieruchomości i kredytów hipotecznych. Wraz ze swoim zespołem pomaga
w uzyskiwaniu najkorzystniejszych rozwiązań kredytowych dla klientów indywidualnych i biznesowych. Związany ze społecznością WIWN, której wraz ze swoim zespołem pomógł uzyskać ponad 550 kredytów „na flipa”.
Założyciel Grupy POWER HOLDING, w której jest odpowiedzialny za zaprojektowanie modelu biznesowego, budowanie struktur oraz tworzenie procesów operacyjnych. Grupa Finansowa POWER HOLDING świadczy usługi w zakresie finansowania, ubezpieczeń, szkoleń, pośrednictwa w branży nieruchomości,
a także doradztwa biznesowego. Jej sukces jest głównie wynikiem stosowania prekursorskich metod.