Autor: Jarosław Gulewski
Branża deweloperska cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów z branży nieruchomości i nie tylko, sporo firm z branż niezwiązanych z nieruchomościami bardzo często nadwyżki środków finansowych inwestuje w nieruchomości, a coraz częściej w projekty deweloperskie. W Polsce obecnie brakuje ponad dwóch milionów mieszkań, a ceny na rynku nieruchomości są znacznie niższe niż w krajach Europy Zachodniej.
ANALIZA POWODZENIA INWESTYCJI
Przyrost nowych inwestycji deweloperskich w ostatnich latach to znacznie ponad 10% w skali roku, a większość mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach jest sprzedawana w początkowej fazie budowy.
Nigdy wcześniej pozyskanie kapitału oraz rozpoczęcie działalności w branży deweloperskiej nie było tak łatwe, do prowadzenia tego typu inwestycji nie są wymagane żadne licencje i uprawnienia, niezbędna natomiast jest wiedza z zakresu zarządzania projektami deweloperskimi.
Przed rozpoczęciem działalności należy przeprowadzić analizę powodzenia inwestycji, na co mają wpływ: lokalizacja, działka, stosunek ceny działek do cen mieszkań i popyt w danym rejonie na nowe mieszkania, również bardzo ważne jest nasze zaangażowanie, wytrwałość oraz umiejętność zarządzania całym procesem inwestycyjnym.
Zaraz po podjęciu decyzji o wejściu w swój pierwszy projekt deweloperski musimy pamiętać o kilku ważnych kwestiach, na które składa się: finansowanie inwestycji, rodzaj zabudowy, wybór odpowiedniej działki oraz jej lokalizacja.
ZACZYNAJ OD MAŁYCH PROJEKTÓW DEWELOPERSKICH
Przy budowie domów i mieszkań najłatwiej zacząć od budowy budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej.
Idealnie, jeżeli mamy możliwość budowy w odległości do 30 km od naszego miejsca zamieszkania. Po określeniu idealnej lokalizacji musimy znaleźć odpowiednią działkę, najlepiej jeżeli działka jest objęta MPZP (Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego) – znacznie skraca to czas do rozpoczęcia budowy oraz ogranicza ryzyko niepowodzenia inwestycji. W przypadku braku MPZP musimy wystąpić w wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy (WZ), co wiąże się ze znacznie większym ryzykiem, w takich sytuacjach proponuję podpisanie ze sprzedającym umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości, w tym przypadku warunkiem będzie uzyskanie korzystnej dla nas prawomocnej Decyzji o Warunkach Zabudowy.
Gdy zaczynamy pierwszy projekt deweloperski, musimy pamiętać o kilku ważnych kwestiach, na które składa się: finansowanie inwestycji, rodzaj zabudowy, wybór odpowiedniej działki oraz jej lokalizacja.
ZGROMADŹ 30% WKŁADU WŁASNEGO
Kolejną ważną kwestią są środki, jakie musimy przeznaczyć na swój pierwszy projekt deweloperski, większość banków przy tego typu inwestycjach wymaga wkładu własnego w wysokości 30% wartości inwestycji. Idealnie, jeżeli dysponujemy środkami na zakup działki, dokumentację wraz z uzgodnieniami oraz rozpoczęcie robót budowlanych. Przy założeniu, że koszt działki wyniesie około 200 000 zł, to na rozpoczęcie swojej pierwszej inwestycji deweloperskiej potrzebujemy środki w kwocie 300 000–500 000 zł w zależności od skomplikowania projektu.
ZYSK PRZY CZTERECH SPOSOBACH ZAGOSPODAROWANIA DZIAŁKI
Przy założeniu, że kupimy działkę budowlaną o powierzchni około 10 arów, na której możemy zrealizować projekt deweloperski jednorodzinny w dowolnej zabudowie (wolno stojącej, bliźniaczej, szeregowej), możemy ją zabudować na kilka sposobów i to ma podstawowy wpływ na zysk, jaki wygenerujemy na swoim pierwszym projekcie.
Jarosław Gulewski
Pierwszą działkę pod inwestycję deweloperską kupiłem w 2006 r. od tamtej pory mam za sobą zarządzanie pond stu lokalami mieszkalnymi w kilkunastu inwestycjach.
Jednocześnie samodzielnie prowadzę 2 – 3 projekty deweloperskie począwszy od analizy przedsięwzięcia po obsługę posprzedażową klientów, każdy etap nadzoruję osobiście. Prowadzę warsztaty dla osób chcących rozpocząć swoją działalność w branży deweloperskiej, jestem absolwentem menedżerskich studiów podyplomowych dla deweloperów w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. www.warsztatydeweloperskie.pl
Poniżej przykład wstępnego wyliczenia zysku nie uwzględniając stałych kosztów prowadzenia działalności gospodarczej z inwestycji przy czterech sposobach zagospodarowania działki:
- Budowa domu jednorodzinnego wolno stojącego;
- Budowa dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej;
- Budowa czterech budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej;
- Budowa czterech budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej.
Do analizy należy przyjąć trzy podstawowe parametry związane z kosztami oraz przychodami z inwestycji:
- zakup działki – 200 000 zł,
- koszt budowy 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania wraz z dokumentacją – 2200 zł przy budowie systemem gospodarczym,
- sprzedaż wytworzonych lokali – od 3800 zł do 4600 zł za 1 mkw. powierzchni.
1. Budowa domu jednorodzinnego wolno stojącego
Większość początkujących inwestorów zaczyna od budowy domu jednorodzinnego na sprzedaż, według powyższych parametrów zysk z takiej inwestycji może oscylować w granicach 70 000 zł.
Zakup działki plus koszt wytworzenia inwestycji przy budowie domu o powierzchni 150 mkw. to 530 000 zł, sprzedaż domu w cenie 4000 zł za 1 mkw. pozwala na osiągnięcie zysku na poziomie 70 000 zł.
2. Budowa dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej
Zakup działki plus koszty wytworzenia inwestycji przy budowie dwóch budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (2 x 150 mkw.) to koszt 860 000 zł (200 000 działka + 300 mkw. powierzchni x 2200 zł), sprzedaż dwóch domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej w cenie 3800 zł za 1 mkw. powierzchni daje sumę 1 140 000 zł, a zysk z takiej inwestycji jest na poziomie 280 000 zł.
3. Budowa czterech budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej
Zakup działki – 200 000 zł, budowa czterech budynków jednorodzinnych dwulokalowych o powierzchni 120 mkw., każdy daje nam sumaryczne koszty na poziomie 1 256 000 zł, przychód z całej inwestycji wyniesie 2 016 000 zł przy sprzedaży jednego segmentu za kwotę 504 000 zł (cena 1 mkw. powierzchni 4200 zł), zysk przy takiej inwestycji to 760 000 zł.
4. Budowa czterech budynków jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej (osiem mieszkań po 60 mkw.)
W powyższej konfiguracji koszty mamy zbliżone do budowy czterech budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, ale mając na uwadze, że wytwarzamy
mniejsze lokale (po 60 mkw.), możemy uzyskać cenę na poziomie 4600 zł za 1 mkw., koszty wytworzenia to około 1 256 000 zł, przychód ze sprzedaży to 2 208 000 zł, co daje zysk na poziomie 952 000 zł.
Powyższe zestawienie jest orientacyjne i uwzględnia tylko proces budowlany, każdy przedsiębiorca musi się liczyć jeszcze z innymi kosztami związanymi
z prowadzeniem działalności gospodarczej, na które składają się dodatkowe koszty: podatki, ZUS, prowadzenie biura, marketing, wynagrodzenie,
suma kosztów może wynieść od kilku do nawet kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie, co powinno utwierdzać w przekonaniu, że budowa jednego domu jednorodzinnego może okazać się całkowicie nieopłacalna, natomiast optymalne zagospodarowanie działki oraz odpowiednie zarządzanie projektem może dać zyski na wysokim poziomie.