Inwestowanie w budynki pasywne czyli jak w bezpieczny sposób zwiększyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości? Kamil Lesiuk

Inwestowanie w budynki pasywne czyli jak w bezpieczny sposób zwiększyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości?

Temat budownictwa pasywnego jest prosty, ale bardzo szeroki i wielowątkowy. W tym artykule chciałbym zwrócić Twoją uwagę szczególnie na budynki pasywne w kontekście inwestowania w nieruchomości.

W 2017 r. w Polsce oddano do użytkowania 178 258 mieszkań i rozpoczęto budowę kolejnych 205 990 mieszkań (dane GUS). W 2018 r. od stycznia do września (III kwartały) oddano do użytkowania 129 833 mieszkania. Ponad połowa z nich była przeznaczona na sprzedaż lub wynajem. Są to olbrzymie ilości nieruchomości, które trafiają na rynek lub są użytkowane bezpośrednio przez osoby prywatne. Trzeba mieć świadomość tego, że zdecydowana większość z tych nieruchomości jest budowana poniżej możliwości technologicznych i wiedzy, którą aktualnie dysponujemy. Jest to tym bardziej smutne i denerwujące, że mieszkania te będą za kilka lat wymagały olbrzymich nakładów finansowych na naprawy i termomodernizacje.

Prostym przykładem są np. bloki z wielkiej płyty, które co kilka lat poddawane są kolejnym termomodernizacjom i naprawom poprzez przyklejanie następnych warstw styropianu, wymianę okien itp. Budynki te popadają w ruinę w związku z korozją materiałów budowlanych oraz licznymi syndromami chorego budynku (grzyby i pleśnie na ścianach są na porządku dziennym nawet w nowo budowanych inwestycjach deweloperskich). Dzieje się tak, ponieważ budujemy coraz bardziej szczelne budynki, z niedziałającą wentylacją grawitacyjną oraz źle zaprojektowanymi i wykonanymi przegrodami zewnętrznymi. Rozwiązaniem tego problemu są właśnie budynki w standardzie pasywnym. Co to takiego? Na początek kilka podstawowych informacji.

Standard budynku pasywnego powstał w Niemczech w 1991 roku. Zamysłem twórców tego standardu było wykonanie budynku, w którym użytkownicy będą czuli się komfortowo i który będzie odpowiedni na cztery pory roku. W Polsce od jakiegoś czasu dość popularne stały się budynki energooszczędne. Można powiedzieć, że są to tradycyjne budynki z dodatkiem niektórych elementów budynków pasywnych. Co do zasady jednak dalej zużywają one więcej energii niż budynki pasywne, mają system aktywnego ogrzewania dość dużej mocy w stosunku do budynku pasywnego oraz nie dba się w nich o wiele detali wykonawczych, bo nikt po prostu nie zwraca na to uwagi. Prowadzi to również do tego, iż budowane są lepsze od tradycyjnych budynki energooszczędne, które pomimo zainwestowania większej ilości pieniędzy i tak nie spełniają oczekiwań użytkowników. Poniższa tabela przedstawia przykładowy podział budynków według stopnia energooszczędności:

Standard budynku

Budynek pasywny
Zapotrzebowanie na energię do ogrzewania i wentylacji poniżej 15 kWh/mkw./rok

Budynek niskoenergetyczny
Zapotrzebowanie na energię do ogrzewania i wentylacji 15–40 kWh/mkw./rok

Budynek energooszczędny
Zapotrzebowanie na energię do ogrzewania i wentylacji 40–80 kWh/mkw./rok

Budynek tradycyjny
Zapotrzebowanie na energię do ogrzewania i wentylacji powyżej 80 kWh/mkw./rok

Zapotrzebowanie na wodę wg standardu budynku

Budynki pasywne to nic innego jak budynki ekstremalnie energooszczędne, zaprojektowane w przemyślany sposób i wykonane z dużą dbałością o detale. Nie ma w nich żadnej magii, nie jest to żadna technologia NASA.

Wszystkie materiały, urządzenia i technologie wykorzystywane do budowy budynków pasywnych są ogólnie znane i dostępne dla każdego. Problem w tym, że trzeba je w odpowiedni sposób ze sobą połączyć. Jak to zrobić? Nic prostszego, wystarczy:

• bardzo dobra izolacja terminczna przegród zewnętrznych budynku wykonana z dbałością o detale i połączenia,
• świadomie wykonana wysokiej jakości szczelna powłoka budynku,
• stolarka okienna o odpowiednich parametrach, zamontowana w warstwie termoizolacji, od strony południowej gwarantująca dostarczenie do budynku pasywnej energii od słońca, a z pozostałych stron świata minimalizująca straty ciepła przez przenikanie,
• wentylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła gwarantująca ciągłe dostarczanie do budynku świeżego powietrza, przy jednoczesnym zminimalizowaniu strat energii przez kanały wentylacyjne.

Zapewnienie tych kilku prostych elementów gwarantuje Ci wybudowanie wysokiej jakości budynku pracującego dla Twojego portfela, komfortu i zdrowia. Budynek pasywny oszczędza Twoje pieniądze poprzez obniżenie o ok. 80–90% energii na ogrzewanie w stosunku do budynku tradycyjnego, nie naraża Cię na kosztowne naprawy w czasie użytkowania, daje Tobie lub Twoim klientom komfort, o jakim inni mogą tylko marzyć.

Przykład: Roczny koszt ogrzewania domu w standardzie pasywnym o powierzchni 150 mkw., zasilanego pompą ciepła powietrze-woda, nie przekroczy 500 zł/rok!

Budynek pasywny jest też idealną bazą do tego, aby stał się budynkiem zeroenergetycznym. W związku z jego ekstremalnie małym zapotrzebowaniem na energię, wykonanie stosunkowo niedużej instalacji ogniw fotowoltaicznych produkujących energię elektryczną ze słońca pozwala nam na całkowite uniezależnienie się od rosnących ciągle cen energii.

Tak niskie lub nawet zerowe koszty ogrzewania mają niebagatelne znacznie dla osoby indywidualnej, ale również dla inwestorów kupujących lub budujących nieruchomości z myślą o ich wynajmowaniu lub dalszej odsprzedaży z zyskiem. Większa wartość tego budynku wiąże się z tym, iż jest on zbudowany z lepszych materiałów, w bardziej precyzyjny sposób. Chroni nas to jako inwestorów przed dużymi nakładami finansowymi za kilka lat na termomodernizację i naprawy związane z wadami technicznymi budynków (grzyby, pleśnie, niedziałająca wentylacja grawitacyjna). Pamiętajmy, że działając jako deweloper, dajesz swoim klientom 5-letnią rękojmię na produkt, który od Ciebie kupili.

Zapewne nasuwa Ci się tutaj pytanie, a ile to wszystko kosztuje i dlaczego tak drogo? Trzeba sobie uczciwie powiedzieć, że koszty uzyskania standardu pasywnego są większe niż w przypadku tradycyjnego budynku. W przypadku domu jednorodzinnego może to być ok. 15–20% więcej, a w przypadku większych kubaturowo obiektów, jak budynki wielorodzinne, biurowce, już tylko 5–10% więcej. Jednak zwiększony koszt inwestycyjny i większa rata kredytowa z tego tytułu są w pełni rekompensowane przez obniżone koszty eksploatacji. Oznacza to, że Ty jako inwestor masz lepszej jakości budynek, nie płacąc za niego więcej. Zamiast płacić większe rachunki za ogrzewanie, przekazujesz te pieniądze na poczet spłaty raty kredytowej do banku. Dodatkowo ceny ogrzewania ciągle rosną, a koszt zbudowanego budynku już nie. Biorąc to wszystko pod uwagę, budowanie dzisiaj innego budynku niż ekstremalnie energooszczędny budynek pasywny wydaje się być irracjonalne.

„Wyższy koszt budowy budynku pasywnego oznacza dla inwestora, że może wybrać lepszą ekipę i zainwestować w lepsze materiały, a dla branży oznacza sprzedawanie usług i materiałów lepszej jakości z lepszą marżą. Stratne są tylko firmy energetyczne – inwestor nie dopłaca, a branża lepiej zarabia”.

Zyski i straty cieplne, porównanie budynku tradycyjnego i budynku pasywnego 

Już w 2021 r. wszystkie nowo budowane budynki w Polsce będą musiały spełniać wymagania Unii Europejskiej. Zgodnie z dyrektywą Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków Polska będzie musiała budować budynki „nearly zero-energy buildings”, tzn. budynki prawie zeroenergetyczne. Takimi właśnie budynkami są budynki pasywne. W technologii tej można wybudować każdy rodzaj budynku, zaczynając od domu jednorodzinnego poprzez budynki wielorodzinne, hotele, biurowce, sklepy, szkoły, przedszkola, żłobki itp. Nie ma właściwie żadnych ograniczeń.

Biorąc pod uwagę, że taka szansa już się nie powtórzy, a rok 2021 będzie tylko raz, już dziś rozpocząłem działania na szeroką skalę, aby pomóc polskim inwestorom w budowie lepszych, bardziej opłacalnych budynków. Pozwolą one przy wynajmie lub sprzedaży uzyskiwać lepszą stopę zwrotu z inwestycji, a przede wszystkim dadzą możliwość bezkonkurencyjnego działania inwestorom, którzy się na to zdecydują. W tym miejscu chciałbym zachęcić Cię do przeczytania książki „Strategia błękitnego oceanu” autorstwa W. Chan Kim i Renée Mauborgne. Podjęcie dzisiaj decyzji o tym, iż będziesz inwestował w budynki pasywne lub zeroenergetyczne, da Ci przewagę nad konkurencją. Zgodnie ze „strategią błękitnego oceanu” będziesz pływał po wodach, na których bardzo rzadko spotkasz innego inwestora, który będzie miał do zaoferowania swoim klientom równie dobry i innowacyjny produkt, jakim jest budynek w standardzie pasywnym.

Aby zrealizować ten cel i pomóc polskim inwestorom pływać po błękitnych wodach, stworzyłem portal www.Budynek- Pasywny.pl, który pełni funkcję edukacyjno-doradczą. Prowadzę też szkolenia dla inwestorów z zakresu budownictwa pasywnego, które zmieniają świadomość i krok po kroku w prosty i przystępny sposób pokazują, jak optymalnie budować oszczędne budynki. Dodatkowo powstaje spółka, która będzie realizowała inwestycje deweloperskie w standardzie pasywnym z wykorzystaniem odnawialnych źródeł energii.

W przypadku inwestowania w budynki pasywne – znane wszystkim rentierom i osobom, które dążą do rentierstwa – sformułowanie „dochód pasywny” nabiera zupełnie innego charakteru. Zbyt proste byłoby, aby prawdziwe stało się równanie budynek pasywny = dochód pasywny. Tak niestety nie jest, ale budynek pasywny może zdecydowanie przyspieszyć Twoją drogę do rentierstwa.

Wyobraź sobie budynek pasywny z wieloma mieszkaniami przygotowanymi pod wynajem krótkoterminowy – np. popularne ostatnio „aparthotele”. Przyjeżdża klient, który płaci Ci za konkretną liczbę dni, Ty pokrywasz koszty eksploatacji w trakcie jego pobytu. Ile zostanie Ci w kieszeni z mieszkania w budynku pasywnym, a ile musiałbyś zapłacić za eksploatację budynku tradycyjnego?

Budynki takie są też lepiej postrzegane przez klientów pod względem marketingowym. Jako inwestor możesz wyróżnić się na rynku właśnie tym, że masz w ofercie pasywne mieszkania, pasywne pokoje. Pozwoli Ci to na przykład na konkurowanie z większymi, bardziej rozpoznawalnymi firmami, które są na rynku dłużej od Ciebie.

Kamil Lesiuk – przedsiębiorca, inwestor na rynku nieruchomości, twórca portali BudynekPasywny.pl i www.SuperDeweloper.pl. Od 2008 r. pomaga klientom indywidualnym i firmom w projektowaniu oraz budowaniu oszczędnych, zdrowych i komfortowych budynków. Wizjoner i promotor budownictwa pasywnego oraz odnawialnych źródeł energii. Wierzy, że działając wspólnie, można dokonać wielkich rzeczy. Prywatnie szczęśliwy mąż, kochający bezgranicznie tata i uśmiechnięty optymista. Absolwent Warsztatów Inwestowania W Nieruchomości WIWN.pl®. Lider społeczności WIWN® regionu zachodniopomorskiego.

Kamil lesiuk (Nr 4 str. 56)