Damian Kleczewski
Każdy z Was z pewnością zauważył, że otaczający go świat zaczął radykalnie się zmieniać w ciągu dwóch ostatnich lat. Najpierw pandemia, potem wojna
w Ukrainie, a rykoszetem z tego wszystkiego powstał poważny kryzys gospodarczy w wielu krajach. Wiąże się z tym wzrost cen za różne artykuł pierwszej potrzeby, paliwa, ale i materiałów budowlanych. Siła robocza po części wyjechała walczyć za wschodnią granicę, w Polsce zaś inwestycje wyhamowała dynamiczna podwyżka stóp procentowych. Rynek w większym procencie wpadł w turbulencje i stagnację kredytową. Cóż robić i jak wyjść z takiej sytuacji? Takie pytanie zadaje sobie dziś z pewnością niejeden inwestor. Pamiętaj, że rynki próbują wycenić przyszłość, ale opierają się na danych historycznych, które są coraz bardziej szalone. Wycena bazuje na prognozach, jednak i te są często mylne, bo zmiennych jest tak wiele, że ciężko szacować plan działania na kwartał w przód, a co dopiero kilka lat.
Moim zdaniem kluczem do szczęścia jest… DECYZJA. Decyzja to szczęście. Brzmi to banalnie, ale patrząc z perspektywy lat, które są za mną, to sam fakt, że podejmowałem różne decyzje, sprawiał, że dziś zbudowałem efekt skali. Dywersyfikacja portfela powoduje dużą odporność na zawirowania rynkowe. Decyzje sprawiły, że biznes się rozwijał, a nie zwijał, natomiast tempo narzucałem adekwatne do możliwości, jakie miałem. Bez podejmowania decyzji, gdybałbym, czy będzie warto, a po czasie nawet nie mógłbym tego ocenić, bo faktycznie tych decyzji bym nie podjął. Dlatego tak banalny ruch, jakim jest podjęcie decyzji co do zakupu nieruchomości, co do przeprowadzenia obszernych prac remontowych, sprawiały, że dzisiejsza wartość wytworzeniowa nieruchomości jest znacząco wyższa, niż zakładałem.
Zwróćcie uwagę, że ożywił się rynek najmu. Jest to efekt dwóch czynników. Drogie kredyty zablokowały zakup lokali na własność, dlatego ludzie zaczęli je wynajmować. Drugi czynnik to napływ pięciu milionów Ukraińców, którzy wymietli z rynku większość dostępnych lokali, kwater i pokoi.
W mojej ocenie w 2022 roku i kolejnych dwóch, może trzech latach popularyzować będą się tematy niszowe, które mają największy bufor na zyski i wzrosty. Mam tu na myśli inwestowanie w całe budynki kamienic i grunty rolne. Kamienice, w przeliczeniu na cały dostępny w niej metraż użytkowy, potrafią kosztować nawet pięciokrotnie mniej z metra niż cena rynkowa wyodrębnionej kawalerki do remontu. To pozwala osiągać ponadprzeciętne zyski, pod warunkiem dobrej analizy oferty. Potencjał gruntów rolnych w klasach IV-VI odkryją kolejne lata, ale z uwagi na rozwój zabudowy – wzrost wartości wydaje się oczywisty.
Na obu polach mamy spore możliwości do kreowania wartości, a na zapchanym rynku jedynie tworzenie będzie dziś opłacalne. Tworzenie to przewaga w tej branży, powtarzalność schematów sprawia, że jest gęsta konkurencja, a tym samym niższe zyski.
W poprzednich artykułach „Strefy Nieruchomości®” poruszałem różną tematykę związaną z kamienicami. Ważne, abyś pamiętał, że kamienice to jedno z tych niewielu dóbr, w których wartość mnoży się przez dzielenie. Mam nadzieję, że rozumiesz tę metaforę 🙂 (mając duże lokale – tworzymy mniejsze jednostki, co za tym idzie – wzrasta ich wartość za metr kwadratowy).
Zauważyłem też, że szukając alternatyw inwestycyjnych wobec wysokiej inflacji czy szalejących stóp procentowych, ludzie robią dwie rzeczy. Pierwsza to kierowanie swoich oszczędności w produkty stabilne, ale wykreowane przez rząd lub banki, np. obligacje czy lokaty. Czyli kasa leży, ale dalej traci, bo inflacja jest wysoka. Jednak tu do głosu dochodzi tzw. święty spokój i bezobsługowość.
Druga rzecz, którą zauważyłem, to intensywna edukacja, czytanie po 20 książek na miesiąc, kilka webinarów na tydzień, co miesiąc szkolenia. Takie przeładowanie wiedzą w naszej głowie sprawia jeszcze większą niepewność, bo jej nadmiar nie pozwala ruszyć z miejsca. Stale chcemy ulepszyć model inwestycyjny i ciągle odwlekamy start, bo dochodzą nowe informacje. Zbyt intensywna edukacja teoretyczna powoduje, że brakuje czasu na refleksję i wyciąganie
wniosków z procesu praktycznego. Nie przechodzimy do działania, bo cały czas tkwimy w instruktażu, który opisują różni autorzy na swój sposób. Sęk w tym, że wielu z nich działa, a my ciągle czekamy na lepszy czas. Kiedy nadejdzie taki dzień? Dzisiejsza sytuacja rynkowa pokazała znacznie większy poziom trudności niż ta sprzed trzech czy czterech lat. Dziś faktycznie początek jest trudniejszy, ale to dobrze. Jeśli przyjdą czasy wzmożonego popytu i stabilizacji cenowej, to takie osoby świetnie się odnajdą i będą już wystarczająco doświadczone, by rozwijać się jeszcze szybciej.
Dzisiejsze, wymagające warunki rynkowe są sprawdzianem, ale i pewną szansą na rozwój kreatywności i wchodzenia w nisze. To dziś trzeba wykazać się większym zaangażowaniem, pomysłowością, sprytem, odwagą i szybkim podejmowaniem decyzji. To, czego nie wiemy, staje się znacznie ważniejsze od tego, co wiemy. Dlatego tak wiele zdarzeń, które są nieprzewidywalne, ma tak duży wpływ na kształtowanie się życia gospodarczego nie tylko w Polsce, ale i na całym świecie.
W takiej sytuacji niepewności rynkowej zaskakująca jest nie tyle skala naszych błędów, ale fakt, że nie zdajemy sobie z nich sprawy. Powinniśmy raczej przyzwyczaić się do takich zjawisk, które dzieją się teraz, niż naiwnie próbować je przewidzieć. Jako społeczeństwo reagujemy na skutki choroby, bo wtedy widać, że wdrożone działania coś pomogły. Jednak nikt nie dotuje ani nie wynagradza za działania profilaktyczne, mimo że są one znacznie ważniejsze.
Zwróć uwagę, że w przeszłości było wiele incydentów, które się wydarzyły, choć początkowo sprawiały wrażenie całkowicie absurdalnych. Jednak po fakcie ich wystąpienia już absurdalne nie były i świat szedł dalej do przodu. Skorygowano Excela, podejście i… przyzwyczajono się do tego, że tak właśnie jest. Dotychczasowa logika i standardowe działania to dziś zbyt mało, aby odnieść sukces gdziekolwiek. Musisz myśleć ponadprzeciętnie i otaczać się ludźmi, którzy kreują świat, a nie akceptują go takim, jakim jest.
Dziś na znaczeniu przybrał rynek najmu i popyt na pokoje i mieszkania. Najemcy płacą stawki z górnej półki, a mieszkania schodzą jak świeże bułeczki. Warto zbudować dobry portfel mieszkaniowy, urozmaicić go funkcjonalnie i dzięki temu mieć sowite przepływy w czasach, kiedy inni odpadają z gry, bo nie przemyśleli swojego modelu. Dywersyfkacja buduje odporność na zawiłe i niepewne czasy. Dzięki temu, że masz skalę, możesz skutecznie dokonywać korekty, wyciągać właściwe wnioski i układać swój portfel z jeszcze większą rentownością.
Z racji tego, że w branży jestem znany jako inwestor od kamienic, to moim celem było uporządkowanie wiedzy o kamienicach w jedną, konkretną całość. Po wielu miesiącach przygotowywania materiałów i opracowywania treści wespół ze specjalistami z branży udało się oddać do redakcji około 500 stron mięsistej wiedzy. Powstał poradnik luksusowy, konkretny i jakościowy. Właśnie trwa jego przedsprzedaż i jeśli chcesz być w gronie osób, które jako pierwsze będą mogły w pełni zapoznać się z Potencjałem kamienic, to zapraszam do jego zakupu na stronie www.potencjalkamienic.pl. Wydanie będzie w okolicach października 2022. Ten poradnik to bilet wstępu do całej platformy edukacyjnej, na której będzie wiele materiałów edytowalnych i wideo. Dzięki nim będziesz mógł rozszerzyć swoją wiedzę o kamienicach i skupić się laserowo na naprawdę rentownym procesie inwestowania w nieruchomości.
Udanych i bezpiecznych wakacji!
VIII edycja szkolenia „Potencjał kamienic” odbędzie się
10-11 września w Poznaniu. Informacje na stronie:
www.zrozumiecnieruchomosci.pl.
Damian Kleczewski – inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości, Rozruch inwestycyjny, Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości, Kompendium inwestora. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych w kamienicach. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.