Inwestowanie w nieruchomości z zerowym lub minimalnym wkładem własnym

Tekst: Wojciech Orzechowski

Czy w dzisiejszych czasach można inwestować w nieruchomości z zerowym lub bardzo niewielkim wkładem własnym? Wiele osób uważa, że trzeba mieć zgromadzony potężny kapitał, dopiero wtedy można pomyśleć o kupowaniu mieszkań. Czy faktycznie? Okazuje się, że istnieją sposoby na finansowanie nieruchomości, w których nie musimy wykorzystywać własnych pieniędzy. Dowodem na to są m.in. osiągnięcia uczestników Warsztatów WIWN®. W ciągu ostatnich 5 lat swojego pierwszego flipa zrobiło ponad 700 absolwentów szkolenia, z czego ok. 25% startowało z zerowym kapitałem.

Uzbieraj część niezbędnych pieniędzy, korzystając z pomocy rodziny i przyjaciół. Pamiętaj, że środki nie muszą pochodzić od jednej osoby. Jeżeli 6-8 znajomych będzie w stanie pożyczyć Ci po 5 tys. zł, to uskładasz tym samym 30-40 tys. zł. Tę kwotę z powodzeniem będziesz mógł przeznaczyć na tzw. wkład własny. Oczywiście do otrzymania kredytu będzie Ci jeszcze potrzebna zdolność kredytowa. Warto równolegle zdobywać wiedzę o nieruchomościach oraz badać rynek, tak żeby w momencie osiągnięcia warunków wymaganych przez bank mieć już na oku konkretne mieszkanie. Istnieje kilka trików na zdobycie czy też zwiększenie zdolności kredytowej. Dobrze jest na wczesnym etapie rozpoczęcia przygody z nieruchomościami skontaktować się z doradcą kredytowym, który zasugeruje, ile powinno wynosić Twoje wynagrodzenie, i podpowie, co zrobić, abyś otrzymał zielone światło od banku.

Jeśli jednak nie osiągniesz dobrego wyniku w scoringu kredytowym, zawsze możesz skorzystać z innej metody finansowania.

Znajdź partnera, który sfinansuje Ci całą inwestycję. W tym wypadku pożyczkodawcą będzie osoba obca. Takie pożyczki są oprocentowane na 8-17% – w zależności od zabezpieczenia. Przyjrzyjmy się, czy ten układ wypada korzystnie w porównaniu do kredytu mieszkaniowego na preferencyjnych warunkach. Przy zaciągnięciu 200 tys. zł kredytu na ok. 3% w pesymistycznych warunkach poniesiesz koszty ok. 14 tys. zł, a w optymistycznych – ok. 6 tys. zł (niektóre banki nie pobierają prowizji m.in. od udzielenia kredytu czy od wcześniejszej spłaty). Mowa o sytuacji, gdy po 6 miesiącach (przeciętny czas trwania inwestycji) spłacasz dług. Kredyt mieszkaniowy jest bowiem udzielany na konkretne mieszkanie, więc przy następnej inwestycji musisz zaciągnąć kolejny.

Przy pożyczce 200 tys. zł od inwestora zewnętrznego, oprocentowanej na 17% (czyli kiedy ryzyko inwestycji jest większe), zapłacisz 34 tys. zł po roku. Na jeden flip (6 miesięcy) przypadnie więc 17 tys. zł. Chociaż należy wziąć pod uwagę, że jeśli posiadasz gotówkę, możesz podczas negocjacji przy zakupie nieruchomości uzyskać rabat nawet do 5 tys. zł – realnie więc koszt wyniesie 12 tys. zł. Wartością dodaną pożyczki jest to, że dostaje się ją od ręki i można ją zaciągnąć od razu na kilka flipów, natomiast przy kredycie mieszkaniowym istnieje konieczność powtarzania długiej procedury kredytowej przy każdej inwestycji.

Zaangażuj inwestora zewnętrznego jako inwestora prywatnego. Współpraca będzie wyglądała następująco: inwestor finansuje zakup nieruchomości oraz remont. Ty jesteś odpowiedzialny za cały proces inwestycyjny, czyli wyszykujesz mieszkanie, pilnujesz prac remontowych, znajdujesz klienta i doprowadzasz do transakcji. Inwestor uczestniczy jedynie w spotkaniach z notariuszem – przy zakupie i sprzedaży mieszkania. Może się czuć bezpiecznie, ponieważ kupuje nieruchomość na siebie, co stanowi zabezpieczenie jego kapitału. Ty natomiast dzięki jego pieniądzom możesz poprowadzić cały projekt. Na koniec dzielicie się zyskami pół na pół.

Dokonaj cesji praw z umowy rezerwacyjnej/przedwstępnej kupna-sprzedaży mieszkania. Ta forma inwestowania polega na tym, że znajdujesz nieruchomość, rezerwujesz ją, a następnie szukasz osoby, która faktycznie ją kupi. Oczywiście wszystkie strony muszą być powiadomione o tym, jaki masz zamiar, i muszą się na to zgodzić. Strona sprzedająca musi wiedzieć, że ktoś stanie na Twoim miejscu i wejdzie we wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy przedwstępnej, a strona kupująca – że nie jesteś właścicielem. Jest to swego rodzaju pośrednictwo. Potrzebujesz tylko niewielkiej ilości kapitału, aby zarezerwować mieszkanie (płacąc zadatek lub zaliczkę). I w ten sposób możesz zarobić na swojej pierwszej nieruchomości.

Wynegocjuj odroczenie płatności. Jest to najtrudniejsza strategia do zrealizowania w praktyce, szczególnie dzisiaj. Najpierw omawiasz wszelkie warunki ze sprzedającym. Załóżmy, że wystawi Ci mieszkanie za 280 tys. zł, ale zgodzi się na opuszczenie ceny do 220 tys. zł. Kiedy już jesteście na finiszu rozmów, zapytasz sprzedającego, czy istnieje możliwość uiszczenia opłaty 6 miesięcy później, a w zamian otrzyma 15 tys. więcej, niż się umówiliście. (Jest to porównywalna kwota do tej, którą w skrajnym przypadku zapłaciłbyś bankowi lub pożyczkodawcy). Można powiedzieć, że sprzedający wchodzi w rolę inwestora i to on „użycza” Ci kapitału. Przejmujesz nieruchomość – dochodzi do podpisania aktu notarialnego, a następnie przeprowadzasz całą inwestycję. Po wyremontowaniu sprzedajesz mieszkanie i spłacasz pierwotnego sprzedającego.

Zawrzyj umowę ze sprzedającym. Układ ze sprzedającym może wyglądać jeszcze inaczej. Już na początku informujesz go o swoich zamiarach inwestycyjnych związanych z jego mieszkaniem. Również prosisz o opóźnienie w płatności, a nawet całej transakcji sprzedaży, o 6 miesięcy. Umawiasz się ze sprzedającym, że wykonasz gruntowny remont jego mieszkania, a po sprzedaży osobie trzeciej podzielicie się zyskami. I w tym przypadku sprzedający wchodzi w rolę „inwestora” (z tym że Ty nie stajesz się właścicielem mieszkania).

Wyciągnij pieniądze ze swoich pasywów. Jest to bardzo odważne działanie – tylko dla mocno zdeterminowanych. Być może żyjesz w mieszkaniu, które jest kupione za gotówkę, ale nie masz zdolności kredytowej, żeby pożyczką hipoteczną wyciągnąć zamrożony kapitał. W tej sytuacji możesz sprzedać swoje mieszkanie, a dla siebie wynająć inne. Dla niektórych jest to niezwykle skrajne zachowanie. Ale czego się nie robi dla powiększenia swojego majątku, prawda? 

Skorzystaj z pożyczki hipotecznej. Jeśli posiadasz nieruchomość i zdolność kredytową, to możesz zaciągnąć pożyczkę hipoteczną. Nie musisz w tym wypadku sprzedawać swojego mieszkania. Bank pod zastaw Twojej nieruchomości da Ci określony procent jej wartości, maksymalnie ok. 70%. 

Odkup nieruchomość od rodziny i poproś o przekazanie pieniędzy w darowiźnie. Jeśli ktoś w rodzinie chce podarować Ci nieruchomość, skorzystaj z innego rozwiązania. Kup ją w kredycie. Bank przeleje pieniądze członkowi rodziny, który następnie ofiaruje Ci je w darowiźnie. Dzięki temu zabiegowi posiadasz i mieszkanie, i gotówkę (na inwestycje). A jest to o tyle bardziej opłacalne, że otrzymujesz od banku 100% wartości mieszkania.

Zorganizuj spółkę komandytową. Poszukaj udziałowców (komandytariuszy) i uzbieraj kapitał. Twoim obowiązkiem, jako komplementariusza, będzie prowadzenie inwestycji. Podział zysku należy, rzecz jasna, ustalić przy zakładaniu spółki.

Jak widzisz, możliwości na inwestowanie z zerowym lub niewielkim wkładem jest cała masa. Żeby to osiągnąć, musisz wykazać się kreatywnością, sprytem, a także otwartością na drugiego człowieka. Warto przyjąć fakt, że kapitał, którym będziesz finansować nieruchomość, nie musi pochodzić z Twojej kieszeni. Pamiętaj, żeby dostosować odpowiednią strategię do konkretnej sytuacji i do określonych okoliczności. Ważne jest także właściwe, pozytywne nastawienie oraz samozaparcie. Wszystko to razem wzięte stanowi klucz do sukcesu.