Wywiad z Dawidem Dowbuszem przeprowadziła Aneta Nagler
„Jest kryzys. Nie przegap go. Wykorzystaj go”. Dawid Dowbusz kieruje się w życiu słowami Winstona Churchilla. Dla niego kryzys to szansa na rozwój i nowe możliwości inwestycyjne. W każdym kryzysie, jak mówi, można znaleźć pomysł na biznes.
A.N.: Brytyjski „The Guardian” donosi, że w tym roku spodziewane są duże spadki cen. Z drugiej strony mowa jest też o tym, że wybuch koronawirusa zatrzyma sprzedaż domów. Czy wg Ciebie rynek Wielkiej Brytanii czeka korekta cen nieruchomości?
D.D.: W tym przypadku jest sporo niewiadomych. Z tego względu, że państwo ruszyło mocno z rozdawnictwem pieniędzy. Ludzie na etacie, będąc w domach, otrzymują 80 proc. swojej pensji (furlough). Są też nieoprocentowane pożyczki dla biznesów. Dla małych frm są to kwoty do 50 tys. funtów, które trzeba spłacać dopiero po roku (wówczas oprocentowanie wynosi 2 proc.). Państwo uruchomiło też szereg różnego rodzaju ulg dla biznesów po to, żeby zachować miejsca pracy. Gospodarka jest jak domino: ludzie tracą pracę, mniej konsumują, bo jak się boją, to więcej oszczędzają. A jak mniej konsumują, to zakłady nie produkują, zwalniają ludzi itd. Więc jest bardzo duża szansa, że ceny nieruchomości spadną.
A.N.: Raport angielskiej firmy doradczej Knight Frank mówi o drastycznym spadku sprzedaży domów i zablokowaniu sprzedaży 520 tys. domów w Wielkiej Brytanii. Z drugiej strony są prognozy spadków cen nieruchomości rzędu 13-15 proc. Czy sądzisz, że te prognozy są przesadzone?
D.D.: Bardzo możliwe, że tak będzie. 13-15 proc. może być jednak wygórowaną liczbą. Mogę to stwierdzić na podstawie mojego najmu. We wszystkich 5 miastach, w których ja inwestuję, mamy pełne obłożenie. A nieruchomość komercyjną, którą jeszcze przerabiam na mieszkania, mam całą wynajętą przed jej ukończeniem. Zrobiliśmy wręcz licytację, tak duże było zainteresowanie. Ceny standardowo za wynajem mieszkania w tamtym małym mieście wynosiły 450 funtów, a mój pracownik wynajął je za 630 funtów. Po prostu było tylu chętnych. Aktualnie buduję 7 domów. Zakładaliśmy, że będziemy je sprzedawać po 155 tys. funtów, ale daliśmy wyższą cenę wyjściową, żeby był zapewniony poziom negocjacji. Zainteresowanie było tak duże, że dom został sprzedany za 170 tys. funtów.
A.N.: Wracając jednak do tematu cen nieruchomości. Jak będą wyglądały ceny domów i nieruchomości w UK w tym rejonie, gdzie Ty inwestujesz?
D.D.: Podejrzewam, że w niedalekiej przyszłości ceny będą spadały. Przewiduję, że będzie to II bądź III kwartał następnego roku z tego względu, że dodruk pieniędzy i zwiększanie infacji może tylko odroczyć nieuniknione. Deweloperzy będą sprzedawać z mniejszymi zyskami albo ze stratą. Ja mam o tyle szczęście, że sprzedajemy nasze inwestycje prawdopodobnie na samej górce. Jednak ze spadkiem cen muszą się liczyć inni deweloperzy oraz osoby robiące fippy. Nie zapominajmy, że spadki cen i kryzysy tworzą też okazje inwestycyjne, dodatkowo rynek opuszczą wg mnie mniej doświadczeni inwestorzy, którzy mocno podbijają ceny zakupu. Na pewno skorzystamy z tej szansy, by pozyskać jak najwięcej nowych projektów w takim czasie, jak właśnie kryzys. W tym celu powołałem firmę sourcingową, której celem będzie pozyskiwanie jak największej ilości okazji inwestycyjnych, a perełki będą przekazywanie również inwestorom z Polski.
A.N.: W Polsce banki, w związku z sytuacją koronawirusową, bardzo zaostrzyły politykę udzielania kredytów. Jak wygląda aktualnie w UK sytuacja udzielania kredytów?
D.D.: U nas na początku było tak samo. Niektóre banki całkowicie zamroziły wydawanie nowych kredytów. Ja byłem w takiej sytuacji. Kiedy już skompletowałem wszystkie dokumenty dla banku, ten ogłosił, że zamraża wszystkie kredyty. Teraz stopniowo coraz więcej banków wraca na tę ścieżkę udzielania kredytów. Chociaż niektóre kryteria są w części banków bardziej zaostrzone. Początkowo wiele banków wycofało się z kredytów inwestycyjnych btl hmo, czyli udzielanych dla domów z kwaterami pracowniczymi. Teraz po odmrożeniu gospodarki coraz więcej banków wraca do tych produktów.
A.N.: To pomówmy o kredytach. Wiem, że banki na moment podwyższyły poziom wkładu własnego z 25 proc. do nawet 60 proc. Jak jest aktualnie?
D.D.: Faktycznie tak było. Teraz już wszystko wróciło do normy. Okres lockdownu spowodował, że rzeczoznawcom napiętrzył się ogrom pracy i były spowolnienia, których dzisiaj już nie odczuwam.
A.N.: Powiedz na czym polega ta pożyczka do wartości nieruchomości LTV,,Loan to value’’?
D.D.: Jest to zwyczajnie pożyczka od wartości nieruchomości. Bank ma np. ofertę, że udziela pożyczki na 95 proc. lub 90 proc. dla domu na użytek własny lub na 75 proc. w przypadku nieruchomości inwestycyjnych. Gdy mamy zakupione nieruchomości na kredyt, a te podniosły swoją wartość, może to być remont bądź inne zewnętrzne czynniki, to na tej samej hipotece możemy dobrać kapitał. Trzeba też zaznaczyć, że remortgage w Polsce mylony jest ze zwykłą pożyczką, która jest na 12 proc. czy 20 proc. W Wielkiej Brytanii to jest dalej hipoteka i możemy ją zrealizować w tym samym lub innym banku. Tutaj nie jesteśmy związani z jednym bankiem z jednym bankiem na 30 lat. Możemy te banki cały czas zmieniać.
A.N.: Omówmy zatem to na przykładzie.
D.D.: Jeżeli realizujemy remortgage i nowa cena za dom wyniesie 100 tys. funtow, to mamy pożyczone od poprzedniego banku 56 250 funtów, które musimy oddać. Czyli jak aktualnie rzeczoznawca wyceni nasz dom na 100 tys. funtów, to z tych 75 proc. spłaca pierwszy kredyt i zastępuje go nowym, a nadwyżka, około 19 tys. funtów, trafa do nas na kolejne inwestycje. Jak robimy remortgage, to trzeba pamiętać o tym, że jeżeli zmieniamy bank, to nowy bank pożycza całą kwotę, ale spłaca jednocześnie poprzedni bank. Realizując to umiejętnie, możemy odzyskiwać cały zainwestowany kapitał plus zatrzymywać nieruchomości na wynajem. Dlatego z raz uzbieranego kapitału jesteśmy wstanie zrobić efekt ,,kuli śnieżnej’’.
A.N.: Jak wygląda kwestia spłacania kapitału i odsetek od kredytu? Dalej możemy płacić tylko odsetki?
D.D.: Tak. Ta forma pozostała. Cel jest prosty: jak największy cashfow. Po to, aby z nadwyżek kupować kolejne nieruchomości. Jeżeli chcemy inwestować profesjonalnie, to najlepiej ze względów podatkowych dokonywać zakupów nieruchomości na spółki. Bank otrzymuje informację, że za 30 lat będziemy chcieli sprzedać nieruchomość i oddać pieniądze. Bądź jeśli mamy własne spółki, to za te 30 lat możemy uczynić nasze dzieci dyrektorami i one mogą ten kredyt przedłużyć nawet o kolejne 30 czy 40 lat. Więc tak naprawdę można te domy trzymać w nieskończoność trzymać i nie spłacać tego kapitału lub po upływie czasu sprzedać część, aby spłacić resztę. Podsumowując całą sytuacją wywołaną koronawirusem, powiem słowami Winstona Churchilla: „Jest kryzys. Nie przegap go. Wykorzystaj go”. Ja staram się w każdej sytuacji znajdować pozytywy i dalej rozwijać biznes.