Tekst: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz
Nad Bałtykiem i w Karkonoszach. W Mikołajkach, w Kołobrzegu czy w Gdańsku. Hotele w stylu condo to wyzwanie podejmowane przez inwestorów coraz częściej. Popularnością cieszą się też aparthotele. Wyjaśniamy, czym się od siebie różnią i dlaczego warto w nie zainwestować.
Co do tego, że Polacy chcą być hotelarzami nie ma wątpliwości. Wyraźny wzrost zainteresowania inwestowaniem w nieruchomości, dynamiczny rozwój turystyki
i popularność serwisów internetowych, takich jak Booking.com czy AirBnB.pl przekładają się na zainteresowanie hotelami typu condo i apartamentami wypoczynkowymi. Inwestorzy są świadomi, że z wynajmu krótkoterminowego można osiągnąć większe zyski niż z wynajmu lokalu jednemu najemcy na dłuższy okres. Z perspektywy dewelopera taka inwestycja to pewny zysk, o wiele wyższy niż w przypadku tradycyjnych projektów deweloperskich.
MORZE, GÓRY, MIASTA…
Z raportu pt. „Rynek hoteli oraz condohoteli w Polsce 2018” przygotowanego przez Emmerson Evaluation Sp. z o.o. wynika, że w pierwszej połowie 2018 r. wzrost liczby obiektów hotelowych względem roku poprzedniego zanotowało 13 polskich województw. Największą podażą obiektów typu condohotel oraz lokali
z apartamentami wypoczynkowymi charakteryzuje się nadmorski obszar naszego kraju, gdzie działa ponad 100 tego typu obiektów. Najwięcej condohoteli znajduje się w Kołobrzegu. Pojedyncze obiekty funkcjonują także w Świnoujściu, Władysławowie, Krynicy Morskiej, Jastarni i Mielnie. Kolejnym obszarem
z największą liczbą condohoteli oraz obiektów z apartamentami wypoczynkowymi jest pas górski – w rejonie Sudetów, Tatr oraz Beskidów. Prognozy są takie,
że będzie ich przybywało w aglomeracjach miejskich – w Warszawie, Wrocławiu oraz w Łodzi. Szacowany przyrost nowych condohoteli i apartamentów wypoczynkowych do końca roku 2020 ma kształtować się na poziomie 3,5 tys. Najbardziej popularnymi lokalizacjami dla obiektów z apartamentami wypoczynkowymi są: Świnoujście, Kołobrzeg, a także Władysławowo, a w pasie górskim – Zakopane, Karpacz oraz Szklarska Poręba.
Trend wzrostowy potwierdza też ostatni raport opracowany przez portal InwestycjewKurortach.pl. Analiza „Rynek condohoteli
i aparthoteli w dużych miastach” pokazuje wyraźnie, że wzrosty w segmencie condo notują też miasta. Na przestrzeni dwóch ostatnich lat rynek ten odnotował 174% wzrost. Biorąc pod uwagę te już zrealizowane, budowane i planowane inwestycje na rynku funkcjonować będą 10 192 jednostki condo (pokoje i apartamenty). Gdzie? Głównie w Warszawie, Gdańsku i Wrocławiu.
Condohotel przypomina standardowy hotel, z tą różnicą, że właścicielami poszczególnych pokojów są osoby prywatne, które kupiły hotelową przestrzeń jeszcze przed budową. Z punktu widzenia gości obiekt ten może nie różnić się od typowego hotelu.
Aparthotel natomiast, zamiast typowych pokoi hotelowych oferuje apartamenty, przez co nazywany jest także hotelem apartamentowym.
– Inwestor indywidualny nie musi się jednak martwić o obłożenie, to firma zarządzająca bierze na siebie obowiązek poszukiwania i obsługi turystów, a tym samym wypracowania zysków z wynajmu – wyjaśnia Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl, i dodaje: – W założeniu, zarówno condohotel, jak i aparthotel to produkt inwestycyjny bezobsługowy. Dlatego różnice pomiędzy tymi rodzajami nieruchomości w zasadzie się zacierają. Kiedyś aparthotele sprzedawane były bez obsługi zarządzania najmem. Dziś praktycznie wszyscy deweloperzy oferują poszczególne lokale wraz z tą opcją.
RYNEK JEST ZRÓŻNICOWANY
Ze wspomnianego raportu firmy Emerson wynika, że jeśli tylko uwarunkowania planistyczne stwarzają taką możliwość, inwestycje w stylu condo najczęściej realizowane są w formie budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Sprzedaż lokali mieszkalnych jest bowiem opodatkowana niższą od sprzedaży lokali użytkowych stawką podatku VAT, tj. 8%. Inwestycje deweloperskie z lokalami niemieszkalnymi (użytkowymi) powstają tylko w lokalizacjach, gdzie brak jest możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej.
Można spotkać się z sytuacją, w której część deweloperów stara się obejść ograniczenia planistyczne poprzez budowę różnego rodzaju budynków usługowych
i wyodrębniania w nich samodzielnych lokali użytkowych.
Rynek obiektów z apartamentami wypoczynkowymi jest bardzo zróżnicowany. Najbardziej okrojoną formą takiego obiektu jest budynek mieszkalny wielorodzinny, bez recepcji i rozbudowanych części wspólnych. Taki, który nie oferuje żadnych usług dodatkowych, o różnorodnym standardzie wykończenia poszczególnych lokali i w którym obsługą najmu zajmuje się kilku operatorów, w tym właściciele. Właściciele poszczególnych lokali mają możliwość wyboru operatora zarządzającego wynajmem ich apartamentów, a część lokali może być wykorzystywana na własne cele mieszkaniowe. Ale oczywiście oczekiwania klientów rosną, dlatego popularne stają się inwestycje o podwyższonym standardzie, z bogatą ofertą usług dodatkowych.
ILE MOŻNA ZAROBIĆ?
Średni poziom zysków oferowanych przez deweloperów na rynku condohoteli to 7–8%. Oznacza to, że dwupokojowy apartament może rocznie zarobić ok. 30–40 tys. zł brutto. Jednak, jak podkreśla Marlena Kosiura, warto dobrze przejrzeć model wyliczania zysków, gdyż każdy deweloper ma swój własny model. Często 7% nie jest takie same. Dlaczego? Bo jeden deweloper wylicza to np. od wartości netto zakupionego lokalu, a inny od wartości netto lokalu, ale wraz z wyliczeniem . – Kwota bazowa uwzględniająca wykończenie i wyposażenie mogą więc być o ok. 50–60 tys. zł wyższe, a tym samym wyższe będą zyski – wyjaśnia Kosiura.
By nieruchomość w condo lub aparthotelu była prawdziwym pasywnym sposobem zarabiania konieczne jest wybranie wiarygodnej, doświadczonej firmy. Od tego zależy, czy hotel zostanie zbudowany w terminie oraz czy będzie w stanie sprawnie wypracowywać zyski już po otwarciu. Warto więc patrzeć nie tylko na stopę zwrotu, którą oferują deweloperzy, ale przede wszystkim na bezpieczeństwo zainwestowanych środków.