Wywiad przeprowadziła Alicja Maria Tatomir
Poprzez duży napływ ludności, w Anglii od lat panuje deficyt mieszkaniowy. W branży deweloperskiej do momentu wybuchu pandemii panowało niejako eldorado, a deweloperzy mieli ręce pełne roboty. Statystyki pokazują, że obecna sytuacja na rynku, z powodu wybuchu pandemii, zdecydowanie odcisnęła swoje piętno na branży budowlanej. Rozmawiamy z Dawidem Dowbuszem nt. aktualnej sytuacji oraz o barierach wejścia na rynek deweloperski w UK, w bieżącym roku.
Alicja Tatomir: Zdaje się, że od roku prowadzisz sporą inwestycję deweloperską. Powiedz, proszę, jaki wpływ na przebieg prac budowlanych miały decyzje rządu brytyjskiego, który od marca 2020 r. wprowadził już trzecią krajową blokadę w UK?
Dawid Dowbusz: Tak, w 2019 r. we wrześniu podjęliśmy się budowy osiedla mieszkaniowego na zakupionym przeze mnie gruncie. Na szczęście, z nowym rokiem udało nam się szczęśliwe ukończyć inwestycję, jednak pandemia miała znaczący wpływ na przebieg całego procesu budowy i na ostateczne podsumowanie projektu. Byliśmy jednymi z niewielu deweloperów, którzy nie zaprzestali prac budowlanych podczas pierwszej krajowej blokady. Przewidując, że lockdown może ograniczyć dostęp do materiałów budowlanych, udało nam się zrobić zapasy i nie zatrzymywać budowy.
A. T.: Jakieś są różnice podczas realizacji projektu deweloperskiego pomiędzy Wielką Brytanią a Polską?
D. D.: Dużą zaletą branży deweloperskiej w Anglii jest to, że mamy zdecydowanie bardziej uproszczony system podatkowy niż ten obowiązujący w Polsce. Dla przykładu, w UK będąc spółką deweloperską, odzyskujemy cały VAT, związany z kosztem w postaci zakupionych materiałów czy zatrudnienia wykonawców,
a przy sprzedaży nieruchomości nie naliczamy VAT-u, przez co cena nieruchomości jest atrakcyjniejsza dla nabywcy. Nie znam szerzej branży deweloperskiej
w Polsce, ale z tego co zaobserwowałem to proces budowy różni się diametralnie. W Anglii, nie stawia się budynków mieszkalnych za kapitał pochodzący z wpłat rezerwacyjnych nabywców. Żeby zacząć działać na rynku deweloperskim, mamy możliwość posługiwania się własnym kapitałem, kapitałem inwestorów lub kredytem deweloperskim. Istnieje duże wsparcie ze strony rządu, który tworzy specjalne programy pomocowe dla deweloperów. Ponadto nie istnieje coś takiego jak cesja. Opłata rezerwacyjna za dom w Anglii to są naprawdę śmiesznie małe kwoty. W przypadku rezerwacji jednego z moich domków jednorodzinnych, nabywca musi zapłacić jedynie £ 500, a kwotę całościową należy zapłacić dopiero przy podpisywaniu umowy ostatecznej. Nie rozbijamy opłaty za nieruchomość na etapy. Co ciekawe, przy większych projektach deweloperskich trzeba zapłacić Community Infrastructure Levy tzw. CIL, jest to jednorazowa opłata, którą władze lokalne mogą pobierać od nowych inwestycji na swoim obszarze albo możemy przekazać im część nieruchomości, w zależności co jest dla nas bardziej opłacalne. Trzeba mieć to zawsze na uwadze przy tworzeniu biznes planu
A. T.: Czy zamierzasz podejmować się w niedalekiej przyszłości kolejnych projektów?
D. D.: Oczywiście, plany są tworzone na bieżąco. Obecnie czekam na decyzję miasta w związku z postawieniem nowego bloku mieszkalnego, który po wybudowaniu planuję skredytować i przystosować na wynajem. Sytuacja na rynku nieruchomościowym jest bardzo dynamiczna. Pomimo głębokiej recesji, ceny domów wzrosły w ciągu ostatniego roku w najszybszym tempie od 2016 r. Rząd cały czas próbuje sztucznie ożywić gospodarkę, przez co ceny nieruchomości utrzymują się na bardzo wysokim poziomie. Oczekiwałem po cichu, że ceny domów mieszkaniowych spadną w drugiej połowie roku 2021 napędzane rosnącym bezrobociem i zakończeniem programów pomocowych. Natomiast brytyjski rząd po raz kolejny przedłużył dofinansowania dla osób zatrudnionych do końca września, ale to nie jedyny problem. Od kwietnia mają wystartować rządowe programy pomocowe, które umożliwią zakup pierwszej nieruchomości na cele mieszkaniowe również na rynku wtórnym, z minimalnym wkładem własnym wysokości 5%. Stopy procentowe kredytów cały czas utrzymują się na
bardzo niskim poziomie. Dodatkowo, do czerwca 2021 r. została przedłużona ulga podatkowa od zakupu nieruchomości, która pozwala nabywcom zaoszczędzić nawet do kilku tysięcy funtów. Duża ingerencja państwa ma ogromny wpływ na obecny boom na rynku nieruchomości, społeczeństwo zamiast oszczędzać wybiera się na grupowe zakupy za rządowe pieniądze. Liczba zatwierdzonych kredytów hipotecznych również jest najwyższa od ponad dziesięciu lat. Halifax, największy brytyjski pożyczkodawca hipoteczny, powiedział, że skutki gospodarcze wywołane przez pandemię odczujemy na rynku nieruchomości już w tym roku
i przewiduje on spadek cen domów o 2–5%. Jednak po obecnych zachowaniach rządu, ciężko przewidzieć jak długo będzie kontynuowana polityka wsparcia
i dodruk pieniądza. Ich skarbonka zdaje się nie mieć dna. COVID-19 nadal ma znaczący wpływ na firmy z branży budowlanej. Rząd jasno stwierdził, że prace budowlane mają być prowadzone, a place budowy powinny pozostać otwarte w całej Wielkiej Brytanii. Powstał plan łagodzenia ograniczeń, a firmy muszą postępować zgodnie z najnowszymi wytycznymi rządu dotyczącymi bezpiecznej pracy podczas pandemii koronawirusa. Problem jedynie stanowi dostęp do surowców i materiałów budowlanych.
A. T.: Czy jest coś, na co szczególnie należy zwrócić uwagę, nie mając doświadczenia podczas realizacji swojego pierwszego projektu deweloperskiego?
D. D.: Uważam, że podstawową sprawą przy projektach deweloperskich jest przeprowadzenie dokładnej analizy gruntu i lokalizacji. Jeżeli działka nie posiada pozwolenia na budowę, przed zakupem działki zawsze należy złożyć tzw. pre-planning do urzędu miasta i zobaczyć, czy lokalna władza wyrazi zgodę na zrealizowanie projektu inwestycyjnego. Jest to koszt kilkuset funtów, ale uchroni to dewelopera przed zakupem nieodpowiedniego gruntu. Po głębszej analizie
rynku doszliśmy do wniosków, że o wiele bardziej opłaca nam się zredukować projekt o jeden dom. Zamiast ośmiu domów, z tego pięciu szeregowych, zdecydowaliśmy się zredukować projekt o jedną nieruchomość, ostatecznie budując siedem domów wolnostojących. Domy wolnostojące w tej okolicy są o około
£ 40 000 droższe od domków szeregowych. Dzięki temu zarobiłem dodatkowe £ 160 000, przy okazji zmniejszając koszt materiałów o wybudowanie dodatkowego domu. Oceniając jakość gruntu, należy sprawdzić, czy nie ma na niej nadmiaru ziemi, gruzu do wywiezienia lub niebezpiecznych roślin typu Japanese Knotweed, które obniżą rentowność inwestycji z powodu dużych kosztów usunięcia problemu. Należy sprawdzić również, czy nie będzie problemu
z przyłączem mediów. Drugim ważnym aspektem, o którym wcześniej wspominałem, jest dokładna analiza lokalizacji, na podstawie danych o cenach nieruchomości w okolicy. Bezwzględnie należy sprawdzić dzielnicę na jakiej chcemy zakupić grunt. Brytyjskie miasta budowane są w sposób kastowy, istnieją lepsze i gorsze dzielnice, z tego powodu w niektórych nieprzyjaznych dzielnicach mieszkaniowych działki mogą mieć zachęcającą ofertę cenową, co niekoniecznie idzie w parze z rentownością takiej inwestycji.