Autor: Jerzy Sempowicz
Jak kupić tanio NIERUCHOMOŚCIOWĄ PEREŁKĘ?
Na pewno wielu z Was zastanawia się, gdzie i jak wyszukać TE NIERUCHOMOŚCIOWE PEREŁKI, o których mówi twórca WIWN.pl® Wojciech Orzechowski. Gdzie i jak je znaleźć? Jak sobie z tym poradzić? Niestety, ostatnimi czasy stało się to nie lada wyzwaniem. Dlaczego tak się dzieje?
Niektórzy inwestorzy mawiają, że jak już przekupki na rynku czy taksówkarze mówią o tym, by inwestować w nieruchomości, to należy z tego rynku uciekać. Czy tak jest naprawdę, że stykamy się właśnie ze zjawiskiem przegrzanej koniunktury? Zapewne w niektórych lokalizacjach tak jest, a dotyczy to zwłaszcza dużych miast uniwersyteckich i tych z silnym przemysłem.
A CO NA TO MEDIA?
Z drugiej strony wydanie internetowego serwisu bankier.pl z dnia 16 października 2018 r. zawiera artykuł pod znamiennym tytułem „Rosnące ceny mieszkań studzą zapał do inwestowania w wynajem” i opisuje sytuację na rynku nieruchomości, jako niesprzyjającą inwestycjom w tym sektorze.
Podtytuły krzyczą:
„Ceny mieszkań studzą zapał do inwestowania w wynajem” „To nie jest czas na inwestycje w nieruchomości” Żeby się przestraszyć, wystarczy zerknąć na publikowany na stronie https://www.bankier.pl/nieruchomosci/ceny-mieszkan wykres z cenami mieszkań w Warszawie (za urban.one). Przerażające, prawda?
CZY TAK JEST NAPRAWDĘ? KTO MA RACJĘ? DLACZEGO TAK SIĘ DZIEJE I JAK SOBIE Z TYM PORADZIĆ?
Jest kilka powodów tej sytuacji. Na pewno mamy nadpodaż pieniądza na rynku. Nie jest jednak problemem znalezienie kapitału na dobry deal. Po pierwsze, pieniądze mają prywatni inwestorzy i wyciągają je z symbolicznej skarpety lub z banków, które oferują oprocentowanie wkładów gotówkowych „pod wodą”, czyli kompletnie nieopłacalne. Wkłady firmowe nie są oprocentowane prawie wcale. Po drugie, to banki same napędzają koniunkturę, prześcigając się w udzielaniu kredytów. Wszędzie plenią się też oddziały firm pożyczkowych. A po trzecie, mamy coraz więcej inwestorów. I to dobrze przygotowanych inwestorów, po wielu szkoleniach. Choćby takich, jak po warsztatach WIWN®, szkoleniach Piotra Hryniewicza czy innych szkoleniowców.
CZY WIĘC NALEŻY ODPUŚCIĆ? WEDŁUG MNIE NIE. JA INWESTUJĘ I KUPUJĘ NADAL, BO ZARABIAM JUŻ W MOMENCIE KUPNA.
Owszem, mamy poniekąd swoistą bańkę nieruchomościową, ale na razie wyraźnie widać ją tylko w dużych miastach. Ja od dawna inwestuję w mniejszych miejscowościach, choć nie stronię od Wrocławia na przykład. Jednakże operowanie na rynku dużo mniejszym jest łatwiejsze z kilku względów. Po pierwsze, potrzebuję dużo mniejszego kapitału do tego obrotu, łatwiej mi znaleźć ekipę budowlaną, znam często osobiście właścicieli składów budowlanych i przejechanie miasta z jednego końca na drugi zajmuje mi 20 minut w szczycie. We Wrocławiu mogę sobie o tym pomarzyć. Kiedy zaczynałem inwestować na rynku nieruchomości, nie miałem takiej konkurencji jak obecnie, gdy na każde pojawiające się na rynku mieszkanie jest taki napór, że nie dość, że znika ono prawie natychmiast, to jeszcze jest sprzedawane powyżej ceny ofertowej. Chwalą się tym sami pośrednicy na swoich forach branżowych, a można było też ostatnio zauważyć na Facebooku dyskusję na temat wyrywania sobie okazji inwestycyjnej przez znających się nawzajem inwestorów z tego samego miasta. Owszem, ja też kilka dni temu sprzedałem mieszkanie po remoncie klientce, która absolutnie się nie targowała. Po cenie wywołania. Po 10 minutach oglądania. A stopa zwrotu była naprawdę bardzo wysoka.
NIESTETY, WYTWORZYŁA SIĘ SWOISTA BAŃKA NIERUCHOMOŚCIOWA.
Nadpodaż pieniądza, mnogość inwestorów oraz stosunkowa łatwość i powtarzalność tego schematu inwestowania spowodowała takie zainteresowanie się tymi inwestycjami. Nie tak dawno na jednej z licytacji komorniczych w pewnym mieście na Wybrzeżu pojawiło się prawie trzydziestu chętnych! Kolega wysłał mi zdjęcie zrobione smartfonem. Sam byłem na przetargu, na którym sprzedawano jedno z mieszkań. Wylicytowana cena była ponad 100% wyższa niż wyjściowa. To było dla mnie szokiem!
JAK JA SOBIE Z TYM RADZĘ?
Dla mnie kluczowe okazały się dwie rzeczy. Pierwsza z nich to stosowanie metod poszukiwawczych mego przyjaciela Dawida Dudka, a druga to po prostu ciągłe testowanie innych metod dotarcia do nieruchomości niż wyszukiwanie po ogłoszeniach w internecie czy u pośredników. A czasami wręcz tworzenie tych okazji. Dawid pomagał mi opanować social media i testowaliśmy metody oparte na wyszukiwaniu informacji przede wszystkim na Facebooku. Okazało się, że najlepiej pracuje mi się na zadłużonych nieruchomościach, które lada moment trafią do komornika czy syndyka lub są tuż przed licytacją. Jak do nich docieram?
Otóż różnie. Śledzę oczywiście strony internetowe komorników oraz główną stronę z licytacjami licytacje.komornik.pl, ale to są informacje o już wszczętych postępowaniach, które może zobaczyć i znaleźć każdy. Mnie interesują bardziej te nieruchomości, które nie zostały jeszcze wydobyte na światło dzienne i nie ma ich w ogóle w sprzedaży. I tu z pomocą przyszedł mi Dawid Dudek.
Zacytuję Dawida: „Media społecznościowe to nie tylko miejsce, gdzie można komunikować się ze znajomymi, ale także ogromne przedsiębiorstwa, które zbierają o każdym użytkowniku tychże mediów niespotykanie wiele danych. Aplikacja Facebook w naszym telefonie komórkowym w każdej sekundzie przesyła około 800 różnych informacji o nas (gdzie jesteśmy, z kim, co robimy etc.) do serwerów Facebook. Umiejętna analiza danych, jakie dostarczają nam media społecznościowe, pozwala nie tylko dokładnie targetować reklamę, ale także bardzo precyzyjnie ustalać, w jakiej sytuacji życiowej, zawodowej czy finansowej jest konkretna osoba. Są sposoby na to, by można te dane wykorzystać do odnalezienia osób posiadających nieruchomości, a jednocześnie spore zadłużenie. Następnie są sposoby na to, aby odpowiednio kreując przekaz reklamowy, przekonać te osoby do kontaktu z nami”.
PRACA Z KLIENTAMI ZADŁUŻONYMI TO MÓJ KONIK.
Potrafię przekonać ludzi do tego, żeby ze mną współpracowali. Oczywiście nie wszystkich, ale część z nich jednak widzi realne korzyści wynikające z takiej współpracy. Oczywiście trzeba posiadać odpowiednie argumenty, ale ja je mam.
Opiszę jedną z takich transakcji. Nieruchomość obecnie jest w wynajmie długoterminowym, przynosząc mi zwrot z wynajmu w okolicy 19% rocznie.
Najwyższy osiągnięty przeze mnie zwrot z inwestycji to ok. 142% zysku w stosunku rocznym, zrealizowany na mieszkaniu kupionym od syndyka masy upadłościowej, znajdującym się w malutkim miasteczku na południu Polski. Około 11 tysięcy osób, a w tym duża diaspora ludności narodowości romskiej. Teoretycznie nikt tam nie inwestuje. I bardzo dobrze. A najwyższy kwotowo zarobek na flipie w wysokości 98 000 zł, co przełożyło się na 116% zwrot. Jak więc widać, są to dosyć intratne tematy, w dodatku ani jedna, ani druga nieruchomość, o której wspomniałem powyżej, w początkowym okresie nie była przeznaczona do sprzedaży z wolnej ręki i trzeba było je wyszukać.
Nie są to może łatwe tematy, wymagają więcej wiedzy i doświadczenia, ale wszystko to zwraca się z nawiązką, dając niesamowitą frajdę i satysfakcję. Poszukuję jak zwykle problemów i kłopotów i wpada mi w ręce niewielkie mieszkanie. Starsi państwo są mocno przestraszeni i mają komornika na głowie. W ogóle dziwna historia.
Innym źródłem są zarządcy nieruchomości. Jeszcze innym sąsiedzi. A jeszcze innym na przykład pracownicy banków czy listonosze. Oni często wiedzą, kto ma kłopoty i komu mają przekazać moją wizytówkę.
ZACZYNA SIĘ TAK…
Umiera starsza pani, pozostawiając mieszkanie w spadku. Nie ma testamentu, więc dziedziczenie ustawowe po 50% między brata i siostrę.
Niby prosta sprawa, jednak pani oświadcza, że mieszkanie należy się jej, bo ona się mamą opiekowała, a brat nie interesował się losem matki. Brat oddaje sprawę do sądu i oczywiście w cuglach wygrywa, bo ustawowo mu się należy i koniec. Mama go nie wydziedziczyła ze względu na brak opieki nad nią.
Pani ostatecznie zgadza się z wyrokiem, jednakże chce sobie zostawić mieszkanie, więc musi brata spłacić– i tu popełnia katastrofalny błąd, wyceniając mieszkanie na podstawie cen ofertowych z metra kwadratowego podobnych lokali w biurze nieruchomości. CEN OFERTOWYCH, nie transakcyjnych. Wartość mieszkania określa na 45 000 zł i zobowiązuje się przed sądem połowę tej kwoty bratu oddać do określonego przez sąd dnia. Początkowo wystawia mieszkanie do sprzedaży za kwotę 49 000 zł, zakładając, że otrzyma 45 000 i opłaci pośrednika w kwocie 3000 zł. Czyli widełki negocjacyjne zostawiła sobie bardzo małe– w kwocie 1000 zł. Tylko 1000 zł rabatu dla kupującego. Mało.
Ludzie się jednak nie rzucają na tę ofertę, choć naprawdę jest dobra. Czas pracuje na niekorzyść klientki, która obniża cenę sukcesywnie do 41 000 i na tym poziomie pozostaje do oddania sprawy przez brata do komornika. I tu następuje dramat, bo komornik może zająć to, co mu zleceniodawca każe, albo to mieszkanie, albo drugie, w którym mieszkają, albo rentę, cokolwiek. Ma gotowy wyrok w dłoni.
Pani szuka pomocy i trafia do mnie. W tym momencie wkraczam. Sprzątam to komornikowi sprzed nosa, spłacając brata w całości i dogadując się ze znanym mi biurem nieruchomości co do odstąpienia tej oferty. Prawdę mówiąc, to wystąpiła tam wtedy dziwna sytuacja, bo sprzedający byli przez jakieś dwa tygodnie właścicielami oddłużonego mieszkania, mogli je sprzedać dowolnej osobie beze mnie, a ja nie byłem praktycznie w żaden sposób zabezpieczony. Z pewnych względów musiałem wykonać taki manewr. I pamiętam do tej pory, że to małżeństwo, a w zasadzie ten pan trzymał moją rękę i patrząc mi w oczy, pytał, czy ich nie oszukam? A to oni przez dwa tygodnie trzymali wszystkie asy w rękawie. Transakcja jednak doszła do skutku. Cena wynegocjowana za tę nieruchomość pozwoliła spłacić w całości zadłużenie państwa, a nawet ich potem uśmiechniętych w kinie spotkałem, bo ciut im jeszcze z tej transakcji zostało. Mieszkanie w wynajmie, stopa zwrotu ok. 19% rocznie na czysto, bo podatku z tego do zapłacenia też wiele nie ma. Dlaczego nie ma lub niewiele?
Amortyzacja lokalu w wysokości 10% rocznie od sumy kupna i późniejszych nakładów na remoncik. Tylko ten jeden legalny trick pozostawia prawie wszystkie pieniądze z wynajmu w mojej kieszeni. Takie cudne mieszkanko z wieżyczką, do której mam dostęp.
Stare budownictwo, ale w niezłym wynajmie. Stopa zwrotu mówi sama za siebie. Wystarczyło posiadać tylko 30 tysięcy zł w gotówce. Niewiele, prawda? A mieszkanko jest i jeszcze będzie pomocne w innych dealach. W zasadzie czeka ono na wykorzystanie w jakimś flipie z przerzutem. Mam już nawet coś na widoku. Zadłużony domek, taki niewielki, w dobrym miejscu. Zresztą to mieszkanie już mi się raz przydało na flipie. Zostało użyte do pewnej dziwnej transakcji, sprzedane i ponownie odkupione. Klient nawet tego mieszkania nie widział, był właścicielem przez dwa tygodnie, ale w sumie nawet o tym nie wiedział, potem sprzedałem je znowu sobie. Patrząc na to z boku, może i część transakcji wygląda dziwnie, ale są naprawdę fascynujące.
Jeśli jesteś zainteresowany poszerzeniem swojej wiedzy z zakresu inwestowania w nieruchomości, to zapraszamy na specjalistyczne szkolenie z powyższych tematów, które odbędzie się już w styczniu w Warszawie. Zajrzyj na stronę www.madom. pl/szkolenie i zapoznaj się z jego zakresem.
Jeśli nie interesuje Cię pełne szkolenie z tego tematu, to może zainteresuje Cię książka, którą niedługo wydam, „Od kelnera do rentiera”, a z której dowiesz się więcej o wielu sprawach związanych z nieruchomościami i nie tylko. Książka będzie dostępna pod adresem www.madom.pl/ksiazka.
Jerzy Sempowicz
Przedsiębiorca od 1992 roku. Właściciel hurtowni zegarmistrzowskiej oraz przede wszystkim inwestor bardzo mocno związany z nieruchomościami. Przetestował szeroki wachlarz inwestycji– od garaży poprzez mieszkania aż do lokali komercyjnych. Nieobce mu są zagadnienia wynajmu, podnajmu, remontów, budowania czy flipowania. Pasjonat spraw trudnych, specjalista od wynajdywania inwestycyjnych perełek. Prowadzi szkolenia z zaawansowanych metod pozyskiwania nieruchomości. Wykładowca MBA Nieruchomości ASBIRO, Myśleć Jak Milionerzy, wielokrotny prelegent organizacji Mieszkanicznik, Global Investor Club, Inteligencja Finansowa oraz eventów KontestCamp, AsbiroCamp, Biznes Ponad Granicami w Bangkoku, Prelegent na Maraton WIWN® Wojciecha Orzechowskiego czy też na zjazdach absolwentów szkoleń Piotra Hryniewicza.