Jak remontować mieszkania pod wynajem?
Remont mieszkania dla siebie jest zupełnie innym rodzajem remontu niż mieszkania do sprzedaży i zupełnie innym niż mieszkania do najmu.
Autorzy: Marta Jarczyńska i Robert Jarczyński
W przypadku mieszkania dla siebie myślimy sercem, jesteśmy w stanie przepłacić, żeby mieć to, co chcemy i to natychmiast. Takie mieszkania są dla nas, my będziemy w nich żyć i cieszyć się nimi, stąd muszą być piękne, dopasowane do nas i… najczęściej przepłacone.
Mieszkania do sprzedaży, na tzw. flipa, powinny być wykonane w dobrym standardzie, ale przede wszystkim wyglądać dobrze i atrakcyjnie. Ich funkcjonalność czy wytrzymałość poszczególnych elementów może być mniejsza. Nie liczy się także, czy zamontowane sprzęty są oszczędne, bo dzisiaj nikt za to nie zapłaci dodatkowo.
MIESZKANIA NA WYNAJEM
Mieszkania na wynajem to zupełnie inna bajka. Początkujący inwestorzy albo tacy, którzy robią coś tylko na chwilę (na okres 3–4 lat najczęściej), wybierają tanie remonty, meble, które wyglądają schludnie, ale przede wszystkim „spinają się” w budżecie. Mogą to być meble używane, coś z wyprzedaży, promocji itd. Większość płytek, drzwi i podłogi najczęściej będą z promocji. W końcu nie my będziemy tam mieszkać, a osoba, która będzie wynajmować, nie zapłaci za ekstra wyposażenie większych pieniędzy. Budżetowy najemca będzie oczekiwał schludnych i budżetowych warunków. Tani remont
na wynajem ma na celu, żeby mieszkanie wytrzymało około trzech czy czterech lat. Oczywiście niekoniecznie musi to być w pełni uświadomione przez remontującego.
CZY TANI REMONT SIĘ OPŁACA?
Kolejnym problemem w tanim remoncie na wynajem jest to, że wszystko będzie nietrwałe i mogą spotkać Cię przykre niespodzianki: szybszy remont, zalania, uszkodzenia, niedziałająca elektryka i wszelkie inne małe upierdliwe elementy, których nie sposób wyliczyć.
Mieszkanie na wynajem zrób funkcjonalne i w dobrej jakości. Remont musi być wykonywany tak, aby jego efekt był trwały. Wszystkie materiały oprócz tego, że z przeceny, powinny być trwałe, funkcjonalne, wytrzymałe i ustandaryzowane. Prosty projekt architekta też się przyda. Pamiętaj, żeby zrobić odpowiednią liczbę gniazdek, najlepiej nowe okna, wszystkie żarówki led (jeśli Ty płacisz za rachunki), poza tym dobrze policzone.
Nie ma tutaj miejsca na oszczędności zbyt wielkie i niemądre, czyli takie, które w konsekwencji szkodzą, nie ma też miejsca na ekstrawagancję i dokładanie „wartości”, bo może najemca
zauważy i doceni. Masz stworzyć produkt o określonej funkcjonalności dla określonej grupy docelowej najemców. Ta grupa docelowa będzie miała swoje oczekiwania i najczęściej jest to
dobry standard, komfort, funkcjonalność, odpowiednia temperatura (!) w pomieszczeniu. Choć to może zabrzmieć dziwnie w przypadku najmu i właścicieli, którzy oszczędzają na wszystkim, w mieszkaniach bywa zimno, czasem są zagrzybiałe, okna mają nieszczelne, a remont pamięta lokatorów sprzed II wojny światowej. Tego nie chcemy i nie akceptujemy. „Babcia style” to przeżytek. Dzisiaj musisz zadbać o swoich najemców, oni powinni dbać o Twoje mieszkanie. A będą to robić tylko wtedy, jeśli sam zadbasz o nie najpierw.
Jeśli mieszkania na wynajem masz dwa czy trzy, możesz testować różne rozwiązania. Należy zaopatrzyć się w kilka pozycji książkowych dotyczących remontów. Pozwolą Ci zaoszczędzić mnóstwo pieniędzy i nerwów, jednak najlepiej zapytać innych inwestorów, co robić i czego nie robić, żeby mieszkanie było wyremontowane w założonym w budżecie, bez zbędnych kosztów, poprawek, błędów i w odpowiednim,
sprawdzonym standardzie.
ZBUDUJ NIEPOWTARZALNY STANDARD
Jeśli mieszkań masz nieco więcej, najlepiej jest zbudować swój powtarzalny standard. Koniecznie wziąć architekta, rozplanować każdy centymetr, zaplanować rodzaj materiałów, ustalić, skąd będą przywożone, dopasować wszystko tak, żeby było jak najbardziej trwałe, praktyczne, funkcjonalne i atrakcyjne dla najemców. Przy odpowiedniej skali nie interesują Cię drobne oszczędności, a ustandaryzowanie wszystkiego, ujednolicenie, zautomatyzowanie i oddelegowanie odpowiednim osobom. Dzięki temu zaoszczędzisz nie tylko pieniądze, ale dużo czasu i stresu. A wyremontowane
mieszkania będą długo i bezawaryjnie służyć Tobie i Twojej rodzinie do niemal bezobsługowego zarabiania pieniędzy.
Remont i wykończenie mieszkania na wynajem temu ma właśnie służyć.
Robert Jarczyński – Multiinwestor w nieruchomości W nieruchomościach pracuje z pasją i zajmuje się zarządzaniem najmem, podnajmem, flipami, wynajdowaniem i przygotowywaniem okazji dla inwestorów oraz inwestycjami deweloperskimi. Chętnie dzieli się swoją wiedzą. Wykładowca Warsztatów Inwestowania w Nieruchomości, wykładowca i absolwent ASBIRO, Złoty Członek Stowarzyszenia „Mieszkanicznik”. Właściciel kamienicy w Łodzi. Jak mało kto potrafi łączyć wiele dziedzin związanych z biznesem i nieruchomościami, aby skutecznie zarabiać.
Marta Jarczyńska – Współwłaścicielka kilku spółek inwestujących w nieruchomości, autorka projektów mieszkań inwestycyjnych i wizjonerka. Potrafi wykrzesać maksymalny potencjał z każdej nieruchomości, uwielbia kreować nową wartość w nieruchomościach oraz dawać im „drugie życie”.