Tekst: Aleksandra Zalewska-Stankiewicz
Zanim zaczniesz szukać najemcy, spróbuj podnieść wartość czynszu poprzez lifting mieszkania, czyli home staging. To alternatywa dla gruntownego remontu. Odświeżenie ścian, przyklejenie nowoczesnej fototapety, montaż luster, zmiana aranżacji podkreślą przytulność i przestronność wnętrza. Zlikwiduj obrazki, pamiątki, kartony.
W tym biznesie reklama pozostaje dźwignią handlu. Siłę rażenia warto skierować na Internet, a ogłoszenia o wynajęciu publikować równocześnie w branżowych serwisach ogłoszeniowych (Gratka, Allegro, Otodom), jak również na Facebooku. Dużą rolę odgrywają wciąż lokalne media (prasa, radio) czy tradycyjne słupy ogłoszeniowe w dzielnicy, w której znajduje się nasze mieszkanie. Baner z hasłem „mieszkanie do wynajęcia” możemy wywiesić także na oknie lub na balkonie lokalu, który chcemy wynająć. Jeśli mamy obawy co do sposobu przeprowadzenia transakcji, możemy nawiązać kontakt ze specjalistą. Może to być agent nieruchomości, który za około 80–100 zł umieści nasze ogłoszenie na kilkudziesięciu portalach.
Redagując ogłoszenie, warto pamiętać o trzech zasadach: ma być krótko, zwięźle i na temat. Najważniejsze, aby podać podstawowe informacje o naszym lokalu – o jego powierzchni, lokalizacji, piętrze. Napiszmy, czy znajduje się w nowym czy starym budownictwie, na osiedlu, w bloku czy w kamienicy. Podajmy liczbę pomieszczeń, informacje o wyposażeniu. Podkreślmy wszystkie atuty (piękne widoki z okna, piwnica, garaż, spokojna okolica) i koniecznie cenę (także wysokość opłat i kaucji). Napiszmy, czy mieszkanie będzie dostępne od zaraz. Nie zapomnijmy o dobrych zdjęciach – nie muszą być zrobione przez profesjonalistę, ale dobre oświetlenie i właściwe ujęcie potrafią zdziałać cuda.
Umawiając się na spotkanie z osobami zainteresowanymi mieszkaniem, stwórz odpowiednią atmosferę. Zawsze sprawdza się spokojna muzyka, zapach kawy, nastrojowe oświetlenie, świeże kwiaty w wazonie. Podczas rozmowy nie bądź nachalny, ale konkretny i stanowczy.
A MOŻE PRZEZ BIURO?
Bezpieczną formą jest wynajem mieszkania za pośrednictwem biura nieruchomości. Wtedy możemy mieć większą pewność, że trafmy na sprawdzonego i rzetelnego najemcę. W jaki sposób biura ich znajdują?
– Na zasadzie castingu, czyli rozmowy. W tych relacjach bardzo ważne jest zaufanie i lojalność, ponieważ wiążemy się z najemcą na długi czas. Dosyć często właściciele nieruchomości chcą znać pracodawcę najemcy, żądają przedstawienia zarobków. Bywają tacy klienci, którzy zlecają nam kompletne zarządzanie nieruchomością – mówi Iweta Burda, która w Stargardzie prowadzi biuro nieruchomości Expert.
– Zupełnie inaczej przedstawia się najem komercyjny lokali użytkowych. Klient przed podpisaniem umowy najmu z właścicielem sprawdzany jest pod kątem wypłacalności. Jego dane weryfikowane są w KRD, europejskiej i amerykańskiej liście sankcji. Oczywiście obowiązuje kaucja, z reguły 3-miesięczna, chociaż często najemcy decydują się na gwarancję bankową, żeby zatrzymać płynność gotówki – tłumaczy Burda.
W najmie mieszkaniowym tego się nie stosuje. Najemca wpłaca kaucję, która zwracana jest zazwyczaj w terminie do 30 dni od oddania lokalu (można z niej rozliczyć koszty ogrzewania, zużycia wody czy inne media).
Nowy trend przy wynajmie lokali użytkowych to wpłacanie kaucji najemcy na oprocentowane konto lub lokatę, a po wygaśnięciu umowy dzielenie się przypływem gotówki.
SPISUJEMY UMOWĘ
Kiedy wynajmujący i najemca dojdą do porozumienia, czas podpisać umowę. Powinna być skonstruowana w taki sposób, aby chroniła interesy właściciela.
Podstawowe informacje, które powinny się w niej znaleźć, to data i miejsce spisania umowy, dane osobowe (nr dowodu osobistego lub paszportu, nr PESEL, NIP, adres zamieszkania – dotyczy zarówno strony kupującej, jak i sprzedającej), cel wynajmu (czy chcemy wynająć lokal pod działalność gospodarczą czy jest to najem w celach mieszkalnych). Należy określić, co jest przedmiotem najmu, kto jest właścicielem i na jakiej podstawie (tutaj trzeba powołać się na tytuł własności – akt notarialny czy akt darowizny).
W umowie musimy podać szczegóły dotyczące opłat (gaz, energia cieplna, energia elektryczna, ciepła i zimna woda, kablówka, Internet), wysokość czynszu, tak zwane odstępne oraz dodatkowe opłaty, jak i termin oraz sposób zapłaty. Ważna jest też klauzula o tym, że bez zgody właściciela najemca nie będzie dokonywał żadnych zmian w nieruchomości. Warto szczegółowo opisać wyposażenie mieszkania i z góry zaznaczyć, kto odpowiada za ewentualne uszkodzenia. W umowie ważne są detale, dotyczące nawet takich kwestii, jak wiercenie otworów w ścianach – napiszmy w umowie, czy wyrażamy na to zgodę. Może się przecież zdarzyć, że najemca będzie chciał np. zawiesić nowe szafki, obrazy czy uchwyt do telewizora. Coraz częściej w umowach pojawia się klauzula, że najemca zobowiązuje się do utrzymywania czystości oraz zapis o zakazie palenia tytoniu w mieszkaniu. To samo dotyczy trzymania w nim zwierząt.
Istotny jest też czas zawarcia umowy – jeśli jest to czas nieokreślony, podaj termin wypowiedzenia (zazwyczaj podaje się miesięczny lub trzymiesięczny, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego). Jeżeli umowa zostaje zawarta na czas określony, to ani najemca, ani wynajmujący wcześniej nie może tej umowy wypowiedzieć.
Istotna jest także informacja o tym, w jakich warunkach możesz wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Zaznacz, że możesz taką umowę wypowiedzieć w trybie natychmiastowym, jeżeli opłaty nie będą dokonywane w terminie.
Spisując umowę, warto ustalić wysokość kar – za zwłokę w opuszczeniu lokalu, za zwłokę w płatnościach, za zniszczenie lokalu. Przydatny będzie zapis, że w okresie wypowiedzenia będziesz mógł przyprowadzać nowych najemców, umożliwi Ci to płynne przejście bez przerwy w najmie.
Należy zastrzec możliwość sprawdzania raz w miesiącu stanu mieszkania, a także liczników. Częste są przypadki, w których najemcy masowo korzystają z usług telefonicznych czy elektrycznych, następnie się wyprowadzają, a Tobie po jakimś czasie przychodzi rachunek, który musisz zapłacić z własnej kieszeni. Ograniczenia lub blokady wprowadź także w kablówce, aby ktoś nie zrobił sobie prywatnej wypożyczalni VOD na Twój rachunek. Najlepiej będzie, jeśli najemca na własne nazwisko wykupi wszelkie usługi: TV, Internet i telefon. Warto też ustalić wysokość kaucji i zasady jej zwrotu. Kaucja to dodatkowa wpłata od najemcy, zabezpieczająca Twoje prawa. Możesz ją wykorzystać w przypadku braku płatności ze strony najemcy, a także w celu pokrycia ewentualnych zniszczeń, które zauważysz podczas odbioru mieszkania, po zakończonym okresie najmu.
Wszelkie ustalenia powinny być spisane. Nawet te najbardziej nietypowe. To jest umowa, która łączy obie strony i pozostaje w pierwszeństwie przed kodeksem cywilnym, aczkolwiek nie może pozostawać z nim w sprzeczności.
BUDUJ RELACJE
Pamiętaj też o tym, aby dbać o partnerskie relacje z klientem. Znajduj czas na rozmowy, w miarę możliwości pomagaj w rozwiązywaniu problemów dotyczących mieszkania, bądź dostępny. W ten sposób budujesz trwałą relację, która zaowocuje w przyszłości. Nawet gdy klient przestanie wynajmować od Ciebie mieszkanie, z pewnością poleci Cię innym. A jak wiadomo, najlepszą formą reklamy jest marketing szeptany.
PAMIĘTAJ O PODATKACH
Oczywiście każdą umowę najmu należy zgłosić w urzędzie skarbowym.
– Osiągając przychody z najmu ponosimy koszty związane z uzyskaniem tego przychodu, m.in. podatek od nieruchomości, opłatę za wieczyste użytkowanie, ubezpieczenie, koszty pozyskania najemców (np. publikacja ogłoszeń), koszty pośrednictwa, utrzymania nieruchomości (czynsz, opłaty za media), koszty remontów, napraw i amortyzacji. Pamiętajmy też o odsetkach od kredytu, z którego sfinansowaliśmy zakup nieruchomości – wymienia Iweta Burda. Nie zapominajmy, że na wszystkie wydatki musimy mieć faktury.
Różnica między przychodem a kosztami przychodów to dochód albo strata (gdy koszty są większe od przychodów). Podatki płacimy oczywiście wtedy, gdy osiągniemy dochód. Ale o tym w następnym artykule.